勞新穎

雄安新區(qū)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，還受包括城市潛力在內(nèi)的很多因素影響，不確定因素很多，僅僅依靠雄安新區(qū)未來(lái)發(fā)展成果來(lái)預(yù)測(cè)這些地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，還是略顯單薄。

如果說4月以來(lái)最火爆的消息，成立雄安新區(qū)稱第一，沒人敢稱第二。消息一出爐，投資的情緒逐日發(fā)酵，大多數(shù)人盯上了雄安的房地產(chǎn)。不過當(dāng)?shù)卣缬邢纫娭?，迅速“出招”打破了炒房客們的“如意算盤”，凍結(jié)房地產(chǎn)交易，嚴(yán)厲打擊房產(chǎn)炒作。眼看投資機(jī)會(huì)落空，不少人把目光瞄準(zhǔn)了三城周邊地區(qū)，然而去周邊買房靠譜嗎？

目前霸州、白溝、任丘等區(qū)域也已經(jīng)全面限購(gòu)。整體看，圍繞雄安的限購(gòu)圈已經(jīng)形成，監(jiān)管層圍堵投機(jī)者的用意明顯。

新區(qū)周圍形成限購(gòu)圈

伴隨著雄安新區(qū)消息的出爐，三個(gè)縣城迎來(lái)了前所未有的熱鬧：高速路上擠滿了外地牌照的車，旅館酒店也是人滿為患，無(wú)一例外，這些人都是來(lái)買房的。

不過，對(duì)于炒房客們的心思，監(jiān)管層早就有了應(yīng)對(duì)之策，要求停止一切售樓行為。國(guó)家“先下手為強(qiáng)”，從政策層面堵住了炒房客們的路。

看到雄安三地?zé)o房可買，環(huán)雄安周邊地區(qū)的房子成了炒房客眼中的下一塊“肥肉”，不少人開始輾轉(zhuǎn)到霸州、文安、任丘等地區(qū)打探。就在炒房客們對(duì)雄安新區(qū)周邊的各個(gè)縣市蠢蠢欲動(dòng)的時(shí)候，周邊各地區(qū)相繼出現(xiàn)限購(gòu)政策，封堵炒房行為。

4月5日，霸州出臺(tái)限購(gòu)政策規(guī)定，本市戶口家庭限購(gòu)兩套，外地戶口家庭限購(gòu)一套（必備條件是購(gòu)房之日起前2年內(nèi)累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)稅和社保），購(gòu)房首付比例50%。隨后，保定市滿城區(qū)、廊坊市文安縣、任丘市、保定市白溝等多地實(shí)行限購(gòu)，政策都是在外地戶口限購(gòu)和二套房首付比例上發(fā)力，調(diào)控意圖不言而喻。那么，成立雄安新區(qū)的消息為這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了哪些影響？在這些地區(qū)買房靠譜嗎？

白溝房?jī)r(jià)一夜翻倍

白溝位于河北省保定市的東北部，緊鄰雄縣，被譽(yù)為“中國(guó)箱包之都”。4月1日雄安新區(qū)消息公布后，白溝樓市被迅速帶動(dòng)起來(lái)，炒房客蜂擁而上，一夜間，白溝房?jī)r(jià)由均價(jià)七八千元每平方米暴漲到9000元每平方米，到了4月3日房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)漲到了16000元，漲速驚人。記者通過搜索搜盤網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至4月17日，白溝在售的13個(gè)樓盤均價(jià)都在每平方米17000元以上，其中一個(gè)位于白溝食品批發(fā)城附近的樓盤已經(jīng)漲到了每平方米20000元。

面對(duì)飛漲的房?jī)r(jià)，監(jiān)管層迅速使出了殺手锏。4月5日，白溝出臺(tái)房產(chǎn)限購(gòu)政策，規(guī)定本地戶籍家庭無(wú)住房，且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄的，在該區(qū)首次購(gòu)買普通住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于30%;在轄區(qū)內(nèi)擁有1套住房，購(gòu)第2套首付款比例不低于50%;暫停向購(gòu)買第3套住房的該區(qū)戶籍家庭提供商業(yè)性個(gè)人貸款;嚴(yán)禁任何家庭在該區(qū)內(nèi)購(gòu)買第4套及以上商品住房。對(duì)于非本地戶籍家庭，規(guī)定以家庭為單位，在該區(qū)限購(gòu)新建住宅或二手房1套，且首付款比例不低于40%，該房產(chǎn)自登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

伴隨著政策面的調(diào)控，白溝的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的冷卻。根據(jù)安居客房產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，白溝的二手房瀏覽量在4月2日達(dá)到高峰，最近幾日逐漸降低并歸于平穩(wěn)，目前瀏覽量趨近消息發(fā)布前的水平。

霸州：二手房?jī)r(jià)格升至18000元

霸州市地處河北省冀中平原東部，屬環(huán)京津、環(huán)渤海城市群。和白溝一樣，此次霸州也在雄安的限購(gòu)圈中，在雄安新區(qū)消息落定后，隸屬于河北廊坊的霸州的房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛。

2016年以前，霸州房產(chǎn)均價(jià)在每平方米五六千元范圍內(nèi)。2016年5月初，霸州的房子由每平方米6658元的均價(jià)一路上漲，在2016年10月最高漲到每平方米9098元的峰值。雖然隨后幾個(gè)月，霸州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的回落，但是進(jìn)入2017年，伴隨著京津冀一體化概念的不斷發(fā)酵，霸州的房?jī)r(jià)又開始上漲。雄安新區(qū)設(shè)立的消息出來(lái)以后，霸州二手房的價(jià)格一下子漲到1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米。

據(jù)霸州的一個(gè)房產(chǎn)銷售人員透露：“2017年3月份霸州的某個(gè)樓盤，900套房子排了3000個(gè)號(hào)。另一個(gè)樓盤，90套房子排了500個(gè)號(hào)。4月以來(lái)，到霸州買房子的人是全國(guó)各地哪里的人都有，投資的比例達(dá)到90%?！?/p>

在此次限購(gòu)中，霸州規(guī)定非本地戶籍居民家庭須自申請(qǐng)購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在霸州市累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)），限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。同時(shí)，本地戶籍居民家庭購(gòu)買第1套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付比例不低于30%。對(duì)擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。對(duì)擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理新建商品房和二手住房購(gòu)買手續(xù)。

從調(diào)控政策上看，雖然對(duì)非本地戶籍的購(gòu)房者的首付比例提高，但是對(duì)投資者來(lái)說，因?yàn)榘灾莘孔拥膯蝺r(jià)、總價(jià)并不是很高，首付50%或全款買下，對(duì)很多人來(lái)說都可以接受。

固安：消息來(lái)臨前已經(jīng)火了一波

和白溝和霸州不同，固安的房?jī)r(jià)早在消息來(lái)臨前就已經(jīng)出現(xiàn)了一波漲勢(shì)。這個(gè)緊鄰燕郊的城市，成為2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的一個(gè)有代表性的例子。雄安新區(qū)的消息出來(lái)后，固安的售樓大廳內(nèi)仍是人頭攢動(dòng)，某些樓盤的售價(jià)已接近3萬(wàn)元/平方米，大有超過燕郊的趨勢(shì)。

記者通過統(tǒng)計(jì)房天下的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年4月初，固安的房子均價(jià)為8421元/平方米，隨后一路上揚(yáng)，到了10月，房子的均價(jià)就到了15904元/平方米。目前，固安縣房子的均價(jià)為16000元/平方米，與去年同期相比，漲幅高達(dá)90%。相關(guān)人士分析指出，固安房?jī)r(jià)的上漲主要受益于北京嚴(yán)格的調(diào)控措施，由此導(dǎo)致部分資金外溢，流向了周邊區(qū)域，而雄安新區(qū)的成立，無(wú)疑是又一大利好。

與霸州、白溝不同的另一點(diǎn)是，固安的房產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)提前一步“出發(fā)”。主要包括非本地戶籍居民限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，涵蓋新建商品住房和二手住房;本地戶籍居民家庭購(gòu)買第1套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于30%;對(duì)擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件，再次申請(qǐng)商業(yè)個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，首付款比例不低于50%。

到雄安新區(qū)買房沒買到，之后沖到周邊買房，他們能賺到預(yù)期的錢嗎？有看好的人，也有不少人覺得玄乎。

在看好者眼里，雄安新區(qū)成立之后，周邊的地區(qū)也會(huì)被帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)，房子以后肯定會(huì)越來(lái)越貴。

看衰者則認(rèn)為，對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，還受包括城市潛力在內(nèi)的很多因素影響，不確定因素很多，僅僅依靠雄安新區(qū)未來(lái)發(fā)展成果來(lái)預(yù)測(cè)這些地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，還是略顯單薄?，F(xiàn)在雄安周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)不便宜，高價(jià)買入，等于透支了以后很多年的潛力，要賺錢很難，搞不好被高位套牢。

業(yè)內(nèi)人士以廣東省東莞市為例，預(yù)測(cè)雄安的房?jī)r(jià)。東莞位于珠三角地區(qū)，比鄰深圳和廣州，按理說背靠“兩棵大樹”，該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和房?jī)r(jià)都應(yīng)該“突飛猛進(jìn)”才對(duì)。但是相反，東莞的表現(xiàn)卻不盡如人意，目前東莞的房?jī)r(jià)在13000元/平方米上下。

這其中最主要的原因是，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平有限，流入的人口并沒有轉(zhuǎn)化為購(gòu)買力，房地產(chǎn)很多高端購(gòu)買力被深圳和廣州分流。莫非，雄安新區(qū)的周邊樓市以后也會(huì)如此？