文寅

雄安新區(qū)這個牽涉國家千年大計的地方，在愚人節(jié)當(dāng)天上演了春天的故事，周邊房價遭到爆炒。原本6000元一平米的房價，在短短幾天已有人看漲到5萬元一平米。然而有專家認(rèn)為，國家的戰(zhàn)略和格局絕不會狹小到用來炒房，炒房客們恐怕這次會錯了意。

已經(jīng)有政府官員透露，雄安新區(qū)未來可能會參考新加坡模式，以公屋和廉租房為主，未來不可能出現(xiàn)深圳特區(qū)的高房價，更不可能再走地產(chǎn)經(jīng)濟的老路。而《人民日報》此前更是透露，雄安新區(qū)在頂層設(shè)計上，的確是有備而來，做足了功課的。

新加坡模式以廉租房為主

那么，新加坡模式是什么？它真有這么大威力嗎？

新加坡模式全世界聞名，簡單來說，就是政府出資購買土地，建設(shè)組屋，建立完善的廉租房制度，以達到限制房價，使國民人人住得起房。近幾年來，新加坡居民的房屋擁有率一直穩(wěn)定在90%以上，真正實現(xiàn)了“居者有其屋”。

其實，新加坡廉租房制度的推出有著其特定的背景。上世紀(jì)60年代初期，新加坡還是個較貧窮落后的國家，當(dāng)時人口過度擁擠，居住條件惡劣，住屋嚴(yán)重短缺，市區(qū)交通非常擁堵。1960年新加坡成立規(guī)劃局，負(fù)責(zé)整個城市的規(guī)劃設(shè)計，并制定了“五年建屋計劃”，大力發(fā)展公共住房，即一般所說的“組屋”。該計劃解決了當(dāng)時的燃眉之急，也從根本上解決了新加坡地少人多、住房嚴(yán)重不足的問題。

在建設(shè)廉租房時，新加坡還建立起一整套防止利用該福利投機牟利的制度。政府先頒布《土地征用法令》，法令規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地，用于國家建設(shè)，被征用土地的地價由國家進行調(diào)配。如此，政府以成本價獲得了全國80%的土地，用于建設(shè)組屋，僅剩余20%的土地用來開發(fā)商品房。為防止投機客倒賣廉租房牟利，政府還嚴(yán)格規(guī)定：一個家庭只能擁有一套組屋，如果要購買新房，則要退出目前所住組屋;組屋只有住滿10年才可出售，出售后需繳納一筆昂貴的轉(zhuǎn)售稅。由于轉(zhuǎn)售稅費用高昂，因而炒房幾乎無利可圖。

租房住的種種不便，政府也提前考慮過了，并制定巨細(xì)無遺的規(guī)定。例如，政府會定期7至8年重新粉刷組屋，并制定屋區(qū)更新計劃，更新已經(jīng)損耗的設(shè)備。組屋還往往配有劃了車位的露天停車場，樓與樓的空地上，還會設(shè)置游泳池、兒童游樂場所等公共配套設(shè)施，有的還會為屋區(qū)設(shè)立公用的幼兒園、政府服務(wù)機構(gòu)等。而這些設(shè)施也都很便宜。

新加坡對組屋的定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數(shù)。法律明確規(guī)定，新的組屋在購買5年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。如果實在需要5年內(nèi)出售，必須到政府機構(gòu)登記，不得自行在市場上出售。如果有人想虛報收入占便宜，在買房子的時候提供虛假文件，一旦罪名成立，將會被處以5000新元的罰款，或者判處最高6個月的監(jiān)禁，或者二者兼罰。

新加坡炒房幾乎無利可圖

新加坡廉租房制度推出后，取得了非常好的效果。由于政府主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場，可供自由買賣的商品房不到20%，即使投機炒作也難有作為。

2008年全球金融危機后，全世界開足馬力，印制鈔票救市，大量資金流入房地產(chǎn)市場，新加坡私人住宅價格到2013年10月已經(jīng)上漲了60%。由于80%的組屋掌控在政府手中，可供自由交易的商品房不足20%，因而政府打擊炒房易如反掌。新加坡政府先后出臺8輪降溫措施，包括逐步提高房屋交易的賣方印花稅，增加按揭貸款首付比例，縮短貸款年限，提高所有印花稅等，以至于新加坡樓市這3年成為徹徹底底的熊市。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年四季度，新加坡房價已是連續(xù)13個季度下跌，高端住宅自2011年以來價格下跌超過15%，2016年新加坡房價下跌3%。

由于80%的人住在組屋中，房價漲跌跟民眾關(guān)系不大。另外，政府不靠賣地牟利，也不靠刺激房價拉動GDP，這也從根本上保證了新加坡模式的長期有效。控制廉租房市場，就控制住了新加坡房地產(chǎn)的命脈，這讓政府能掌控自如，在此政策之下，打擊炒房很容易。這也是為何經(jīng)濟發(fā)達并且寸士寸金的新加坡至今沒有房地產(chǎn)泡沫的原因。

雄安可能會是炒房者的噩夢

從長遠(yuǎn)來看，新加坡模式對炒房者的打擊更明顯。新加坡是世界上人口密度最高的國家之一，國土面積僅相當(dāng)于北京的4%，在推出廉租房制度60多年后的今天，仍然沒有產(chǎn)生過房地產(chǎn)泡沫。對比同樣人多地少的香港，新加坡對炒房者的打擊方式堪稱典范。

縱觀新加坡的廉租房模式，可以發(fā)現(xiàn)該模式對打擊炒房，無論短期還是長期，效果都非常好。專家認(rèn)為，如果雄安新區(qū)采用該模式，那無疑是這撥跟風(fēng)炒房者們的噩夢，因為當(dāng)?shù)胤績r永遠(yuǎn)也不可能漲到他們期望的價格。

早前有官員也早已向炒房者們表明：在雄安新區(qū)炒房不會成功。京津冀協(xié)同發(fā)展專家委員會副組長鄔賀銓曾說，我們已經(jīng)吃了過去房價失控、過快上漲的虧，再不能讓新區(qū)再重蹈覆轍。雄縣副縣長謝克慶說，要認(rèn)清形勢，新區(qū)剛宣布成立，特殊時期會出現(xiàn)很多以前沒有的特殊現(xiàn)象，炒房團等行為會因?qū)φ哒J(rèn)識不到位而造成巨大損失。

專家認(rèn)為，如果雄安效仿新加坡模式，那么炒房者們將會為自己的行為付出慘痛代價。