摘 要 對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，各學(xué)者在近二十年內(nèi)的文獻(xiàn)里都做出了詳細(xì)的研究。本項(xiàng)目旨在以房地產(chǎn)泡沫論為切入點(diǎn)，主要從其理論意義與現(xiàn)實(shí)角度，總結(jié)房地產(chǎn)泡沫論觀點(diǎn)并分析給出合理建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè)；泡沫

根據(jù)通信達(dá)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)指數(shù)（880482）自從2011年10月10日有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，一直處于不斷攀升的階段，2015年上半年房地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)了一個(gè)陡峭的上升，直到這一年的6月才到達(dá)較為明顯的頂點(diǎn)，在中國(guó)家庭自有住房率超過(guò)九成的背景下，房?jī)r(jià)關(guān)乎民生大計(jì)。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲必然會(huì)影響家庭內(nèi)部的投資、消費(fèi)和創(chuàng)業(yè)等一系列決策行為。尤其是一二線城市的高房?jī)r(jià)給年輕人帶來(lái)了較大的壓力。

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制福利分房制度背景下曾一度而陷入發(fā)展的停滯，最終成為我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)支柱，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。然而攀升的房?jī)r(jià)也給人們帶來(lái)壓力與疑問(wèn)，房?jī)r(jià)是否存在泡沫的問(wèn)題以及如何調(diào)控房?jī)r(jià)引起了公眾、政府和金融部門(mén)的高度關(guān)注。

一、房地產(chǎn)泡沫

泡沫指一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，即“泡沫經(jīng)濟(jì)”（FoamEconomy）。泡沫表現(xiàn)為金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，容易導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。房地產(chǎn)泡沫（Property Bubbles）被認(rèn)為是一種市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)超于實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象

最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的幾種說(shuō)法

針對(duì)這一現(xiàn)象，學(xué)界就房?jī)r(jià)是否存在泡沫相繼提出了泡沫論、局部泡沫論、階段泡沫論和理性泡沫論等觀點(diǎn)，并使用了大量的經(jīng)濟(jì)理論和計(jì)量模型，從多層次、多角度對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)行了全面的分析。

（一）泡沫論

這一階段以簡(jiǎn)單的經(jīng)驗(yàn)分析為主，房?jī)r(jià)泡沫研究逐漸由定性轉(zhuǎn)向定量，主要有三種，指標(biāo)法（房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比）與單位根檢驗(yàn)等統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的方法得出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的結(jié)論。而第三類方法將房?jī)r(jià)的實(shí)際價(jià)格與由經(jīng)濟(jì)基本面決定的基準(zhǔn)價(jià)格相比較，其結(jié)論是中國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)范圍的泡沫。前一種論述接受度較廣。

（二）局部泡沫論

學(xué)者于2006年提出房地產(chǎn)局部泡沫論，認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫存在結(jié)構(gòu)性的差異。上海、北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)則明顯存在泡沫。高波等（2014）基于樣本城市的房?jī)r(jià)認(rèn)為從時(shí)間上大部分樣本城市房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了從泡沫出現(xiàn)，加速膨脹和逐步緩解的過(guò)程。從空間上看，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)都有偏離經(jīng)濟(jì)基本面，出現(xiàn)泡沫。東部城市的房地產(chǎn)泡沫明顯高于中西部城市。

（三）階段泡沫論

階段論主要從時(shí)間角度來(lái)考慮，認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格存在動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程：早期價(jià)格是理性的，隨后出現(xiàn)非理性房?jī)r(jià)。

（四）理性泡沫論

長(zhǎng)期以來(lái)人們普遍認(rèn)為泡沫的是非理性行為引起，而理性泡沫論提出：雖然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)有泡沫，但是，仍然是理性的。這一觀點(diǎn)的突出之處在于把泡沫與非理性區(qū)別開(kāi)，城市化的持續(xù)發(fā)展將避免泡沫的破滅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

三、對(duì)樓市泡沫的討論與分析總結(jié)

房款不僅占據(jù)家庭收入的主要比例，同時(shí)房產(chǎn)也是中國(guó)城市居民家庭最重要的資產(chǎn)，數(shù)十年來(lái)居民家庭所經(jīng)歷的最顯著的財(cái)產(chǎn)變化就是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

（1）首先，必須意識(shí)到泡沫和房地產(chǎn)行業(yè)增速是兩個(gè)概念；其次，如果樓市泡沫存在，這一泡沫何時(shí)破滅、引發(fā)的后果及如何有效預(yù)防將是公眾最為關(guān)注的問(wèn)題；如果泡沫不存在，房?jī)r(jià)的崩盤(pán)是否就是一個(gè)偽命題？根據(jù)不同的指標(biāo)與理論，我們無(wú)法判斷哪一種方法更為正確，但是綜合上述理論，我們不難發(fā)現(xiàn)。房?jī)r(jià)存在地區(qū)性的結(jié)構(gòu)不平衡。重要城市房?jī)r(jià)的居高不下，已經(jīng)讓公眾對(duì)房?jī)r(jià)下跌回落失去了信心，影響民生。一線房源較為緊缺，而部分三、四線城市甚至存在存量過(guò)多的現(xiàn)象。我國(guó)存在房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性泡沫、金融速度過(guò)快以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡的問(wèn)題。

（2）房?jī)r(jià)的杠桿是過(guò)度的。隨著中國(guó)住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，使得越來(lái)越多的資金出于保值和投資的需要而流入房地產(chǎn)，中國(guó)自1998年實(shí)施住房貨幣化改革以來(lái)，大量銀行信貸資金（住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款等形式）流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融支持下的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到極大繁榮，成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長(zhǎng)的重要因素。這與20世紀(jì)80年代以來(lái)一些發(fā)達(dá)國(guó)家和新興市場(chǎng)國(guó)家在金融自由化改革進(jìn)程中經(jīng)歷的房?jī)r(jià)泡沫與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱頗為相似，但又有所區(qū)別。美國(guó)次貸危機(jī)中，由于房?jī)r(jià)的下跌所引發(fā)的金融環(huán)境惡化蔓延至其他各個(gè)國(guó)家和地區(qū)；而日本在泡沫破滅后數(shù)十年房?jī)r(jià)都處于下滑區(qū)間。

（3）對(duì)泡沫破裂的擔(dān)憂實(shí)質(zhì)為對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)以及漲跌幅度的擔(dān)憂，應(yīng)該從多方面的角度考慮：長(zhǎng)期來(lái)看，受人口老齡化的影響，房?jī)r(jià)整體平均水平是有可能下跌的。而短期房?jī)r(jià)不可能暴跌；即使下跌，也必定是溫和的，政府與學(xué)者也不提倡房?jī)r(jià)以“腰斬”的方式回落。2013年10月，北京、深圳先后出臺(tái)“京七條”“深八條”；11月，廣州和上海出“穗六條”和“滬七條”。11月底，武漢出臺(tái)“漢七條”，隨后南昌、廈門(mén)、沈陽(yáng)、烏魯木齊、桂林等一二線城市迅速跟進(jìn)。短短兩個(gè)月中，數(shù)十個(gè)城市先后發(fā)布了各自的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，但到2013年底，70個(gè)大中城市，有65個(gè)在上漲。目前房市中仍未發(fā)生過(guò)集體的恐慌拋售，以及未來(lái)的貨幣政策、銀行信貸政策，將在很大程度上左右樓市的長(zhǎng)期運(yùn)行，而短期房?jī)r(jià)則不可能暴跌。

綜上所述，從現(xiàn)實(shí)意義的角度看，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題不單單只是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，需要產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、銀行信貸與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三者之間的相互協(xié)調(diào)。

參考文獻(xiàn)：

[1]林芊芊.泡沫還是理性——2003-2014年學(xué)術(shù)界對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的研究綜述[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2015（11）： 88-91.

[2]魏欽溪.中國(guó)股市泡沫的存在性研究[D].湖南大學(xué)，2007.

作者簡(jiǎn)介：

紀(jì)昀瑛，女，1997年3月生，江西撫州人，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院2014級(jí)金融學(xué)本科生，研究方向：房地產(chǎn)價(jià)格。