周磊

【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加強(qiáng)成本控制精細(xì)化管理對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變管理理念，加強(qiáng)成本控制精細(xì)化管理，合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。本文簡(jiǎn)要分析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理存在的主要問(wèn)題，并提出了成本控制精細(xì)化管理的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；精細(xì)化管理

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式也不斷發(fā)生變化。近年來(lái)，隨著國(guó)家限制房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范管理，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代。同時(shí)，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要求得發(fā)展，必須合理控制開(kāi)發(fā)成本，加強(qiáng)成本控制精細(xì)化管理，從而促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理存在的主要問(wèn)題

1.對(duì)資金缺乏統(tǒng)一的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有流動(dòng)性和分散性等特點(diǎn)，基于此，其不得不在項(xiàng)目所在地區(qū)設(shè)立單獨(dú)的資金賬戶(hù)，這就導(dǎo)致企業(yè)資金的分布過(guò)于松散，無(wú)法集中進(jìn)行管理，再加上相應(yīng)內(nèi)控制度不完善，一定程度上增加了風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目投資前缺乏事前調(diào)研，成本浪費(fèi)問(wèn)題嚴(yán)重

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資前，沒(méi)有進(jìn)行充分的調(diào)研，忽略項(xiàng)目成本的投入調(diào)查，可能導(dǎo)致招標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)成本浪費(fèi)問(wèn)題，難以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

3.工程現(xiàn)場(chǎng)管理不夠到位、成本超支

房地產(chǎn)施工階段，一些企業(yè)隨意變更設(shè)計(jì)，沒(méi)有按照成本預(yù)算進(jìn)行建設(shè)，導(dǎo)致成本增加。同時(shí)由于工程現(xiàn)場(chǎng)管理工作不到位，未及時(shí)更新合同臺(tái)賬等會(huì)計(jì)信息，難以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)反饋，物資管理不規(guī)范，存在一定的浪費(fèi)問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在將使企業(yè)成本大大增加。

4.成本控制意識(shí)淡薄，控制方法落后，制度不完善

現(xiàn)代企業(yè)管理要求全員、全過(guò)程、全要素和全方位進(jìn)行成本管理，但真正這樣落實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)很少。有的企業(yè)只重視設(shè)計(jì)階段的成本控制，有的企業(yè)只重視設(shè)備和材料的成本控制，缺乏對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)全面的成本控制，忽略微小成本及各成本要素。成本控制意識(shí)的淡薄以及存在的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致企業(yè)成本管理成效不佳。同時(shí)，成本控制方法不科學(xué)，缺乏事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制，成本控制和管理主要通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的決算報(bào)告實(shí)施，由于其時(shí)效性滯后，難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題。另外，部分企業(yè)尚未建立完善的成本控制制度，且成本控制制度執(zhí)行不到位，導(dǎo)致企業(yè)成本管理陷入困局。

5.會(huì)計(jì)核算不集中，無(wú)法及時(shí)掌握真實(shí)的會(huì)計(jì)信息

由于建筑工程項(xiàng)目具有分散性的特點(diǎn)，就難以實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的一本賬模式，基于這一情況，企業(yè)大多不采用匯賬方式對(duì)企業(yè)的成本控制信息進(jìn)行整理和匯總，而是采用匯表的方式編制成本控制報(bào)表。但由于各個(gè)項(xiàng)目編制報(bào)表時(shí)均是采用建造合同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，部分項(xiàng)目無(wú)法實(shí)現(xiàn)科學(xué)準(zhǔn)確的分析項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同的總成本和總收入，出現(xiàn)提前確認(rèn)收入、粉飾前期項(xiàng)目利潤(rùn)等問(wèn)題，可能形成虛假的在建工程，增加了企業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債率和成本控制風(fēng)險(xiǎn)。以上問(wèn)題的存在，可能會(huì)給企業(yè)造成無(wú)法彌補(bǔ)的虧損，也會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策造成負(fù)面影響。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)科目設(shè)置不明確且級(jí)次較少，難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的成本管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理措施

1.加強(qiáng)成本控制精細(xì)化管理的意識(shí)

企業(yè)成本控制的精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要內(nèi)容，如果想要滲透到企業(yè)的各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，必須提高公司內(nèi)部全體員工的精細(xì)化管理意識(shí)，企業(yè)管理層應(yīng)積極號(hào)召員工從小事做起，節(jié)約成本，杜絕浪費(fèi)，將節(jié)約的思想灌輸?shù)饺w員工的思想中，在保障企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和生產(chǎn)的前提下適當(dāng)壓縮企業(yè)各項(xiàng)費(fèi)用支出，以實(shí)現(xiàn)降低成本提高效益的目標(biāo)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，以構(gòu)建完善的全員、全程、全面的成本控制系統(tǒng)。

（1）項(xiàng)目決策階段成本控制

這一階段，應(yīng)做好項(xiàng)目調(diào)研工作，建立完善的投資分析評(píng)估體系，企業(yè)應(yīng)組成專(zhuān)業(yè)的可行性研究團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)研，全面掌握土地的屬性以及周邊的市政配套措施，并綜合考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、工程建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶(hù)等因素，科學(xué)編制成本估算，預(yù)測(cè)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格，確定成本控制目標(biāo)。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)企業(yè)投資的影響較大，其設(shè)計(jì)質(zhì)量和水平將直接影響企業(yè)所要投入的成本多少。因此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)出讓大眾認(rèn)可的方案，盡可能的減少成本浪費(fèi)，抉擇設(shè)計(jì)方案時(shí)應(yīng)充分考慮其成本因素，依照造價(jià)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，將成本的事前控制做到位。設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)建議采用經(jīng)濟(jì)方案和建筑方案相結(jié)合的方法，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（3）施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入最大的階段，因此做好這一階段的成本控制至關(guān)重要。施工階段，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行已下達(dá)的成本目標(biāo)，對(duì)總部管理費(fèi)用和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格控制，可合理使用銷(xiāo)售代理、廣告策劃等使銷(xiāo)售成本控制在合理范圍內(nèi)。施工過(guò)程中，對(duì)于一些成本耗費(fèi)高的不合理設(shè)計(jì)可適當(dāng)否定，在不影響工程進(jìn)度的前提下控制成本投入。在管理模式上，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)理投資控制，規(guī)范審核工程進(jìn)度款的支付，對(duì)于監(jiān)理方確定的工程量，應(yīng)依據(jù)合同約定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，套用材料單價(jià)和費(fèi)用定額對(duì)其進(jìn)行核價(jià)后才能予以支付。同時(shí)，應(yīng)做好合同管理工作，對(duì)于工程變更應(yīng)嚴(yán)格審核，綜合考慮工程的經(jīng)濟(jì)美觀度、使用功能及工程結(jié)構(gòu)等因素決定，盡可能的減少工程費(fèi)用支出。另外，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本管理信息化建設(shè)，借助成本管理信息化系統(tǒng)，將項(xiàng)目施工階段的成本支出及時(shí)反饋給總部，以使總部及時(shí)掌握成本耗費(fèi)情況，為經(jīng)營(yíng)決策提供參考依據(jù)。

（4）核算階段的成本精細(xì)化管理

核算階段的成本精細(xì)化管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，嚴(yán)格按照成本核算程序?qū)Τ杀具M(jìn)行核算，有計(jì)劃的匯總工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，事先確定成本核算的標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法和原則。其次，綜合考慮項(xiàng)目實(shí)施地、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目耗時(shí)、項(xiàng)目施工技術(shù)水平、施工組織方的管理水平等因素確定成本核算的對(duì)象。再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理設(shè)置成本核算科目，加強(qiáng)成本核算科目的精細(xì)化設(shè)置，避免成本核算的隨意性，對(duì)跨期合同和跨期工程明確分?jǐn)偟脑瓌t，對(duì)工程成本核算對(duì)象應(yīng)合理劃分。針對(duì)不同類(lèi)型的項(xiàng)目分別核算，合理選用分?jǐn)偡桨?，?duì)于實(shí)踐過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)在公司內(nèi)部分享，并加以整理優(yōu)化，建立符合本企業(yè)特點(diǎn)的會(huì)計(jì)處理方法。同時(shí)，應(yīng)做好成本費(fèi)用的分配和歸集工作。

3.創(chuàng)新成本管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法，制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，為后續(xù)的所有工作提供目標(biāo)要求。隨著項(xiàng)目的逐步實(shí)施以及實(shí)施方案和技術(shù)方案的進(jìn)一步細(xì)化，對(duì)于各成本對(duì)象應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的成本估算，設(shè)置限額值，如估計(jì)值超出限額值，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整。在后續(xù)工程推進(jìn)過(guò)程中，可由下而上匯總成本估算，并對(duì)比原先制定的成本計(jì)劃目標(biāo)，評(píng)估計(jì)劃完成情況，如果出現(xiàn)成本支出超出范圍的情況，及時(shí)加以糾正，以避免支出失控。

4.建立完善的預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是成本控制精細(xì)化管理的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好成本預(yù)算工作，應(yīng)依照企業(yè)的考核目標(biāo)、遵循以收定支的原則編制成本預(yù)算，逐層逐級(jí)分解目標(biāo)成本，制訂季度目標(biāo)、月目標(biāo)，并將這些目標(biāo)下發(fā)到各個(gè)部門(mén)，各個(gè)部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)目標(biāo)指向。同時(shí)，應(yīng)注意分別管理預(yù)算內(nèi)成本和預(yù)算外成本。同時(shí)，在保證目標(biāo)收入的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)各項(xiàng)利潤(rùn)扣除后再縮減基礎(chǔ)設(shè)施工程建造費(fèi)用、工程建造費(fèi)用、前期費(fèi)用等各項(xiàng)成本的支出。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)，收集相應(yīng)項(xiàng)目如跨期目標(biāo)成本、項(xiàng)目預(yù)算、付款階段等信息數(shù)據(jù)，根據(jù)之前的工程案例和經(jīng)驗(yàn)形成全成本的科目數(shù)據(jù)，建立項(xiàng)目的定額成本標(biāo)準(zhǔn)，以為成本精細(xì)化管理工作提供有益借鑒。

總之，加強(qiáng)成本控制精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)資金緊縮的有效措施，是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下企業(yè)正確主動(dòng)性降價(jià)的客觀需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變管理理念，通過(guò)各種措施穩(wěn)步推進(jìn)成本控制精細(xì)化管理工作，降低成本費(fèi)用的支出，有效避免資金的浪費(fèi)，使企業(yè)的成本管理逐漸走向規(guī)范化，從而促進(jìn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，并在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者處于有利位置。

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