夏欣怡

在加拿大的諸多房地產(chǎn)類型中，自由持有式獨立屋是一種表現(xiàn)優(yōu)異的投資方式。

什么是自由持有式獨立屋

自由持有式獨立屋翻譯自英文Single family（Freehold），其真實含義是：自由持有的可供一戶家庭居住的獨立屋。

與共管式獨立屋的區(qū)別

除自由持有式的獨立屋外，加拿大還有另外一種形式的獨立屋——共管式獨立屋，即Single Family （Strata），它與自由持有式獨立屋有4點區(qū)別：

第一，持有費用不同。前者除了每年需要向政府繳納房地產(chǎn)稅之外，不需要繳納其他費用。而后者除了需要繳納房地產(chǎn)稅，還需要向小區(qū)的物業(yè)管理部門繳納月費。

第二，地權(quán)不同。前者屋內(nèi)的建筑用地和屋外院子用地均歸業(yè)主所有。后者屋內(nèi)的建筑用地歸業(yè)主所有，屋外的院子用地和小區(qū)公共用地通常歸整個小區(qū)的業(yè)主集體所有。

第三，服務(wù)不同。前者需要自己打理院子、繳納上下水的費用、垃圾費和更換屋頂，而后者則由物業(yè)管理屋外的一切。但是，如果物業(yè)管理不善，當(dāng)共管式獨立屋小區(qū)需要統(tǒng)一進(jìn)行大規(guī)模整修（比如更換屋頂），那么物業(yè)管理部門可能會向所有的產(chǎn)權(quán)持有者額外收取一筆一次性維護(hù)費。

第四，權(quán)利不同。只要符合法律規(guī)定，自由持有式獨立屋的所有者可以任意處置自己的房屋，比如養(yǎng)寵物、停房車、出租、出售等。而共管式獨立屋則不同，往往有嚴(yán)格的管理規(guī)定，并且會定期召開全體業(yè)主參加的會議，按照多數(shù)表決的原則決定是否通過某一項需要由所有人共同遵守的決定。例如，有些小區(qū)規(guī)定，該小區(qū)內(nèi)可供自由出租的共管式獨立屋數(shù)量只能占總數(shù)的5%；還有些小區(qū)規(guī)定本小區(qū)只給55歲以上的老人居住，未來出售的時候也只能賣給55歲以上的老人。

綜合以上的情況，可以看出與共管式獨立屋相比，自由持有式獨立屋擁有更大的靈活性，而且無須繳納管理費用。因此，在資產(chǎn)增值上，自由持有式獨立屋往往也會更加迅速一些。

與國內(nèi)別墅的區(qū)別

此外，中國投資者往往容易將自由持有式獨立屋和國內(nèi)的別墅混為一談。實際上兩者也有較大區(qū)別，主要有5點：

第一，稅收不同。前者要繳納房地產(chǎn)稅，后者不需要。

第二，物業(yè)費不同。前者不需要繳納物業(yè)費，后者需要繳納物業(yè)費。

第三，地權(quán)不同。前者的土地永久所有，后者的土地有70年的使用期限。

第四，樓層數(shù)量不同。前者除了2層樓的樣式之外，也會出現(xiàn)一些只有一層樓的平層結(jié)構(gòu)，這些平層的獨立屋往往會受到一些腿腳不便的老年人的喜愛。而國內(nèi)的別墅通常以2層樓較為常見。

第五，庭院的面積不同。前者往往在房子之外有較大的前院和后院，有些莊園式獨立屋的院子里會有樹林、河流、山丘，甚至湖泊。而后者的院子規(guī)模往往相對狹小，甚至沒有自己獨立的庭院。

價格百年增值千倍

自由持有式獨立屋，因為其所擁有的土地是永久所有的，所以具有極大的增值、保值能力。

1912年，大溫高貴林地區(qū)的一塊建設(shè)用地只需要250加元，西溫同樣大小的建地也僅需要550加元。時至今日，這樣的建設(shè)用地需要多少錢呢？目前，高貴林一塊編號為R2096587的普通地塊正在出售，面積為663平方米，可以蓋一個獨立屋，售價為109.99萬加元，是1912年的4399.6倍。西溫一塊編號為R2134160的普通地塊也在出售，面積為655平方米，同樣可以蓋一個獨立屋，售價為297.5萬加元，是1912年的5409倍。

1922年的溫西， Hornby街上一棟有14個房間的獨立屋開價僅4750加元，灰岬區(qū)（Point Grey）一棟平房只要3950加元，桑拿斯（Shaughnessy）一棟全新獨立屋也開價7900加元。溫西的這3處房產(chǎn)平均價格為5533加元。2017年3月，溫西獨立屋的平均售價為346.17萬加元，是1922年的625.65倍。

1932年，正處于全球經(jīng)濟(jì)大蕭條期間，溫市房價下跌，本拿比Capital Hill一棟小房子只需550元，溫東維多利亞街與24街路口一棟五房的獨立屋，也要價1000元。2017年3月，本拿比北獨立屋均價為151.87萬加元，是1932年的2761倍；溫東獨立屋均價145.22萬加元，是1932年的1452.2倍。

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，溫哥華自由持有式獨立屋價格繼續(xù)波段式前進(jìn)，總體趨勢持續(xù)上行至今。雖然2016年的海外買家稅讓溫哥華房價出現(xiàn)下跌趨勢，但2017年3月的數(shù)據(jù)顯示，大溫哥華地區(qū)獨立屋均價仍高達(dá)148.94萬加元，位居加拿大第一。

獨立屋在主要房產(chǎn)類型中漲幅最優(yōu)

加拿大的房屋類型主要有3種：獨立屋、聯(lián)排房（國內(nèi)被稱為聯(lián)排公寓）和公寓（通常為四層以上的樓房）。從單位面積所擁有的土地數(shù)量來看，這3種房型大小排序為獨立屋>聯(lián)排房>公寓。在升值能力上，這3種房型也往往會如此依次排列。

大多倫多和大維多利亞的平均房價，緊隨大溫哥華之后，分列加拿大城市的第2和第3名。表1和表2分別給出了2005年1月—2017年3月，大多倫多和大維多利亞的獨立屋、聯(lián)排房與公寓的價格對比情況。長期來看，獨立屋漲幅明顯優(yōu)于聯(lián)排房，而聯(lián)排房漲幅又優(yōu)于公寓。

在表2中，出現(xiàn)了維多利亞的公寓漲幅高于聯(lián)排房漲幅的情況，這是維多利亞的特殊氣候條件造成的。維多利亞是加拿大氣候最溫暖的地方，有大量的老人去那里養(yǎng)老。雖然需要繳納高昂的管理費，但對于擁有者來說，在管理上卻最為便利，深受老年人的喜愛，因此價格居高不下。

綜上所述，自由持有式獨立屋有3個較為明顯的優(yōu)點：第一，從產(chǎn)權(quán)來看，自由持有，靈活度高；第二，從歷史來看，保值增值能力驚人；第三，與其他房產(chǎn)類型相比，增值速度更快。