邱秀華+王雪晴+馬亞麗

摘 要：“營改增”是我國稅制的一項重大變革，對我國的各個行業(yè)都有著巨大影響。2016年3月5日兩會政府報告提出：從5月1日起，我國將全面推開“營改增”試點。我國商業(yè)地產行業(yè)“營改增”的全面推開，必將對商業(yè)地產企業(yè)的稅負、財務指標等各個方面產生極大影響。為了減輕商業(yè)地產企業(yè)的稅負水平，進一步提高商業(yè)地產企業(yè)的經濟效益，本文主要分析了“營改增”政策對商業(yè)地產企業(yè)稅負水平及財務指標的影響并據(jù)此提出相應的應對措施。

關鍵詞：營改增；商業(yè)地產企業(yè)；財務影響

一、“營改增”對商業(yè)地產企業(yè)稅負水平的影響

在實行“營改增”政策前，商業(yè)地產企業(yè)銷售不動產需繳納5%的營業(yè)稅，“營改增”之后銷售不動產的適用稅率由營業(yè)稅的5%改為增值稅的11%，盡管表面看上去增值稅稅率11%比營業(yè)稅稅率5%多了6%，然而增值稅的進項稅額能夠抵扣，并且營業(yè)稅屬于價內稅，而增值稅屬于價外稅，不具有可比性，無法進行直接比較。所以“營改增”后商業(yè)地產企業(yè)的稅負到底是增加還是降低的問題還需要作進一步對比分析。本文主要分析一般納稅人的情況。為了確保分析結果的有效性，我們假設“營改增”前后商業(yè)地產企業(yè)的含稅營業(yè)收入和含稅成本不變。

假設商業(yè)地產企業(yè)“營改增”前和“營改增”后含稅營業(yè)收入均為A，可抵扣成本占應稅收入的比率為L?！盃I改增”前應繳納的營業(yè)稅為5%×A；“營改增”后應繳納的增值稅等于銷項稅額減去進項稅額，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L。假如增值稅與稅改前的營業(yè)稅相等，即：A/（1+11%）×11%-A/（1+11%）×11%×L=5%×A；得：L=49.5%，即增值稅與營業(yè)稅相同的臨界點是L=49.5%。當可抵扣成本占應稅收入的比率為49.5%時增值稅稅負與稅改前營業(yè)稅的稅負相同。當可抵扣成本占應稅收入的比率不同時可得到如下結果：

從上面的表可以看出，隨著可抵扣成本占比的增加，稅負率在逐漸下降，當L=49.5%時，增值稅與營業(yè)稅的稅負率相等，均是5%；當L<49.5%時，增值稅的稅負率大于營業(yè)稅的稅負率；L>49.5%時，增值稅的稅負率小于營業(yè)稅的稅負率。

基于上述分析，“營改增”政策實施后商業(yè)地產企業(yè)的稅負水平能否降低還依據(jù)于實際的可抵扣成本與應稅收入的比率，即L的值。

二、“營改增”對商業(yè)地產企業(yè)財務指標的影響

1.銷售收入

如今商業(yè)地產行業(yè)增值稅的稅率為11%。“營改增”前銷售收入為含稅收入，“營改增”后銷售收入為不含稅收入，假設“營改增”政策實施前后商業(yè)地產企業(yè)的銷售收入不變，不考慮其他變動因素，則在“營改增”前商業(yè)地產企業(yè)的銷售收入=A，“營改增”后商業(yè)地產企業(yè)的銷售收入=A/（1+11%）=0.90×A，即商業(yè)地產企業(yè)的銷售收入比稅改前下降了9.91%。

2.成本費用

商業(yè)地產企業(yè)在市場經濟中并不是獨立存在的，施行“營改增”政策對商業(yè)地產企業(yè)的上游企業(yè)建筑企業(yè)影響巨大。假如建筑企業(yè)的稅負水平上升，那么其增加的部分一定會轉嫁到其下游的企業(yè)，商業(yè)地產企業(yè)，使得商業(yè)地產企業(yè)的成本增加。具體來說，“營改增”導致的建筑業(yè)對商業(yè)地產企業(yè)成本的影響主要包括以下三個方面。

（1）材料成本

“營改增”后建筑企業(yè)的適用稅率由營業(yè)稅的3%變?yōu)樵鲋刀惖?1%。建筑企業(yè)購進的建筑材料種類較多，供應商較“散”，并且材料供應商一般為小規(guī)模納稅人或個體戶，這就使得企業(yè)購進原材料取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票或者所購進的材料沒有發(fā)票，這勢必會導致建筑業(yè)增值稅進項稅額的抵扣難度增加，從而增加建筑企業(yè)的稅負水平。建筑業(yè)稅負的增加促使其將稅負向下游的企業(yè)商業(yè)地產企業(yè)轉移，致使商業(yè)地產企業(yè)的材料成本增加。

（2）費用成本

目前一般大型的施工企業(yè)固定資產較少，而商業(yè)地產開發(fā)的項目較多，商業(yè)地產項目建設過程中所用的機械設備，一般采用租賃的模式，一般的租賃公司提供的租賃發(fā)票，不能進行進項稅額抵扣，稅改后有形資產租賃增值稅的稅率與營業(yè)稅的稅率相比有所上升，由于其進項稅額抵扣難度大，稅改后有形資產租賃的實際稅率上升。有形資產租賃稅率的上升會造成建筑業(yè)費用的上升，從而轉嫁到商業(yè)地產企業(yè)。

（3）人工成本

人工成本是建筑成本的重要組成部分，近些年商業(yè)地產行業(yè)蓬勃發(fā)展，勞動力出現(xiàn)短缺問題，這使得人工費逐年增加，居高不下。而對建筑業(yè)企業(yè)來說，勞動人員主要為零散的農民工或者來自勞務公司，增值稅專用發(fā)票無法被開具，人工成本的進項稅額無法抵扣?！盃I改增”政策的實施必定導致建筑企業(yè)人工費用的稅負增加。建筑業(yè)增加的人工成本，會轉嫁到商業(yè)地產企業(yè)，造成商業(yè)地產企業(yè)成本的上升。

“營改增”給建筑行業(yè)帶來的影響是巨大的，商業(yè)地產行業(yè)作為建筑行業(yè)的下游企業(yè)也同樣會受到相應影響，為了降低“營改增”政策對商業(yè)地產企業(yè)成本的影響，商業(yè)地產企業(yè)應采取相應的應對措施。

3.凈利潤

假設“營改增”前后營業(yè)收入為均為A，成本費用均為S，“營改增”后S包含的進項抵扣額為T。營業(yè)稅稅率為5%，企業(yè)所得稅稅率為25%，地方教育費附加稅率為2%，教育費附加稅率為3%，城市維護建設稅稅率假設為7%，則可得到如下結果：

凈利潤是最關鍵的財務指標，也是“營改增”影響最直接的財務指標。通過以上分析可知“營改增”前后的凈利潤變化為0.84T-0.0412A，當凈利潤變化大于0時，T與A的比應大于49.05%。當T與A的比應大于49.05%，“營改增”后凈利潤會上升。當T與A的比應小于49.05%，“營改增”后凈利潤會下降。

4.現(xiàn)金流

絕大部分的商業(yè)地產企業(yè)采用預售許可制度，“營改增”政策實施前，商業(yè)地產企業(yè)在預售時便需要繳納營業(yè)稅，占用了資金流，營業(yè)稅使企業(yè)的現(xiàn)金流出。而“營改增”政策實施后，一般的商業(yè)地產企業(yè)會提前購買企業(yè)所需要的設備及其原材料，這使得大部分建造期間內其銷項稅額小于進項稅額，因此在商業(yè)地產建設開發(fā)初期商業(yè)地產企業(yè)不需要再繳納稅費。大大降低了稅費對于企業(yè)現(xiàn)金流的占用，因此商業(yè)地產企業(yè)可以合理充分利用現(xiàn)有流動資金，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產企業(yè)應對“營改增”的對策

1.加強企業(yè)的納稅籌劃

進一步加強商業(yè)地產企業(yè)的稅務籌劃。優(yōu)化并完善商業(yè)地產企業(yè)的稅收籌劃是保證商業(yè)地產企業(yè)順利應對稅改政策給其帶來的壓力以及避免財務風險的關鍵和基礎?！盃I改增”的實施對商業(yè)地產企業(yè)的各個方面都產生了巨大影響，包括企業(yè)的稅負，成本費用、銷售收入、現(xiàn)金流、凈利潤等財務指標，這必定給其帶來一定的財務風險，商業(yè)地產企業(yè)為了更好地應對“營改增”給企業(yè)財務方面帶來的風險，應加強企業(yè)的稅務籌劃。在商業(yè)往來方面，商業(yè)地產企業(yè)在選擇材料供應商時，應綜合考慮一般納稅人和小規(guī)模納稅人的報價。

2.加強增值稅發(fā)票管理

增值稅專用發(fā)票是稅務機關、審計機關執(zhí)法檢查的重要依據(jù)，商業(yè)地產企業(yè)在“營改增”前，銷售不動產只需開具《銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票》，所以發(fā)票管理相對簡單，這使得企業(yè)的發(fā)票管理水平偏低?！盃I改增”政策實施后，商業(yè)地產企業(yè)將改開增值稅專用發(fā)票。增值稅有“憑票抵稅”的特征，所以專用發(fā)票的領購、保管、開具、認證等方面都比其他發(fā)票嚴格。商業(yè)地產企業(yè)的稅負水平很大程度上取決于進項稅額的可抵扣程度，而進項稅額的抵扣基礎是獲取的增值稅專用發(fā)票，因此企業(yè)應做好發(fā)票管理工作。

3.重視對財務人員的培訓，提高財務管理水平

財務人員是企業(yè)財務管理的基礎，“營改增”給企業(yè)財務方面帶來了許多壓力和風險，所以提高財務人員的綜合素質以增強企業(yè)的財務管理水平顯得很有必要。這就要求商業(yè)地產企業(yè)加強財務人員的培訓工作，為財務人員提供必要的學習條件和機會，有計劃地進行各種培訓，不斷創(chuàng)新培訓方式和方法，提高財務管理的效率。鼓勵財務人員注重自身素質的提高，使其不斷提高自身的專業(yè)知識和技能。加強對財務人員的考核，增強其風險意識，從而提高企業(yè)財務的隊伍建設。

參考文獻：

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[5]鄧單月.“營改增”對我國房地產行業(yè)的影響分析[J].商，2015.

作者簡介：邱秀華（1993.01- ），女，漢族，研究生，河北師范大學，研究方向：財務管理與稅收實務；王雪晴（1993.12- ），女，漢族，研究生，河北師范大學，研究方向：財務管理與稅收實務；馬亞麗（1990.10- ），女，漢族，研究生，河北師范大學，研究方向：審計與管理咨詢