郭一娜

【摘要】近年來，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民收入水平不斷提高，對(duì)高質(zhì)量住房的需求也逐年增大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)成為社會(huì)討論熱點(diǎn)。研究房?jī)r(jià)影響因素，對(duì)于提高居民生活水平、緩解社會(huì)矛盾、保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 因子分析 方差貢獻(xiàn)率 因子得分

本文以中國(guó)十五個(gè)大中城市為研究對(duì)象，選取影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSSl8.0對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，篩選出四個(gè)代表性指標(biāo)：F1經(jīng)濟(jì)因子，F(xiàn)2房地產(chǎn)因子，F(xiàn)3交通環(huán)境因子，F(xiàn)4預(yù)期因子，并通過計(jì)算因子得分，分析影響中國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，并提出相關(guān)建議和措施。

一、我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

（一）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近年的發(fā)展

1999年至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過改革進(jìn)入商品化住房階段。從1999年開始，城市的住房發(fā)生了巨大的變化，老百姓的購(gòu)房積極性迅速提高，由于房屋的新建速度難以滿足人們迅速增長(zhǎng)的巨大需求，再加上人為的炒作，住房幾個(gè)迅速攀升，尤其是2009年后房?jī)r(jià)的飛躍式增長(zhǎng)，高價(jià)房越來越給老百姓帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至造成了一家傾其三代人也只能夠滿足首付，還要背負(fù)幾十年的銀行貸款才能賣一套住房的局面，以致于出現(xiàn)了“地王”“房奴”這些新名詞，以上種種現(xiàn)象嚴(yán)重影響居民的正常生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模呈現(xiàn)加大趨勢(shì)

土地市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)的有效供給共同進(jìn)步，關(guān)鍵來源于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的搭建和掛鉤，沒有房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商的待開發(fā)，自然也就談不上銷售市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。據(jù)部分可靠數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)納入固定資產(chǎn)投資的非常關(guān)鍵的組成模塊，而且占據(jù)的空間及地位逐漸擴(kuò)大，時(shí)刻影響和推動(dòng)著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展脈絡(luò)。從2000年至今，若將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額統(tǒng)計(jì)起來與固定投資總額進(jìn)行對(duì)比的話，驚奇地發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資提升速度明顯高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，且占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也在不斷加大，這一點(diǎn)顯得越來越明顯。

（三）房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密

我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)有十幾年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)過營(yíng)銷時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代，如今正向資本經(jīng)營(yíng)時(shí)代跨越，尤其是中國(guó)房地產(chǎn)已有十多年的發(fā)展歷程，表現(xiàn)出資本經(jīng)營(yíng)模式最為突出。房地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，資本化的演變趨勢(shì)和程度已經(jīng)作為衡量房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。以往十多年，因?yàn)槲覈?guó)對(duì)于房地產(chǎn)金融的管理及規(guī)劃政策尚未完善和成熟，加之房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的特殊性，造成大部分房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)處于資金周轉(zhuǎn)困難的情況。從另一角度分析，許多金融行業(yè)很難融入到房地產(chǎn)行列之中，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)路線與資本行業(yè)相脫節(jié)，然而銀行作為房地產(chǎn)融資渠道的組成部分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前這種資本市場(chǎng)與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密接觸，將會(huì)把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入資本經(jīng)營(yíng)的時(shí)代。

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)價(jià)格主要是由房屋建造情況，銷售情況和當(dāng)?shù)厝司a(chǎn)總值以及居民收入支出的相關(guān)情況所決定的。本文遵循著體系綜合性、指標(biāo)可得性原則，選取11個(gè)指標(biāo)，見表1：

三、中國(guó)15個(gè)城市的房?jī)r(jià)狀況的分析

文章采用因子分析方法研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素，在東部、中部、西部各選取五個(gè)代表性城市作為樣本進(jìn)行分析。東部：北京、上海、南京、杭州、廣州；中部：合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙；西部：重慶、成都、昆明、西安、蘭州。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素的因子分析

（1）數(shù)據(jù)選取。

資料來源：由《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2014》、各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)整理得到。

（2）KMO和Bartlett檢驗(yàn)。利用SPSS將數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果KMO取值為0.551，大于0.5的標(biāo)準(zhǔn)，Barelett檢驗(yàn)中顯著概率為0。說明各變量間相關(guān)程度無太大差異，相關(guān)矩陣間有公共因子存在，適合做因子分析。

（3）計(jì)算因子載荷矩陣與特征值以及方差貢獻(xiàn)率。采用SPSS計(jì)算公共因子的特征值和方差貢獻(xiàn)率，由大到小排序，輸出結(jié)果有4個(gè)公共因子特征值大于l，貢獻(xiàn)率分別為35.207%，30.215%，16.016%，11.056%。累計(jì)達(dá)到92.495%。

（4）建立旋轉(zhuǎn)成分矩陣。采用方差最大法，對(duì)因子載荷矩陣實(shí)行正交旋轉(zhuǎn)，得到較理想的因子載荷矩陣。

（三）對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)影響因素的解析

（1）因子命名。由表4可知，變量X5、X7、X8、X11對(duì)第一主因子影響很大。其中，人均地區(qū)生產(chǎn)總值反映了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，城鎮(zhèn)居民人均家庭收入決定了居民購(gòu)房能力，第三產(chǎn)業(yè)占比反映了服務(wù)業(yè)的發(fā)展程度，對(duì)于拉升地區(qū)經(jīng)濟(jì)有重要作用。

變量X1、X2、X3對(duì)第二主因子的影響較大，說明第二主因子主要由房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、施工房屋建筑面積、房屋銷售面積構(gòu)成。這三個(gè)因子反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、銷售等情況，因此定義為房地產(chǎn)市場(chǎng)因子。

第三因子在人均道路面積、人均綠地面積上有較高載荷，反映了交通和環(huán)境方面的因素，定義為交通環(huán)境因子。

第四主因子由房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率單獨(dú)構(gòu)成，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率可以作為人們對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，因此定義為預(yù)期因子。

通過提取這4個(gè)因子可以基本反映全部指標(biāo)的信息，所以決定用4個(gè)新變量來代替原來的11個(gè)變量。

（2）計(jì)算因子得分。

根據(jù)表2及方差貢獻(xiàn)率值可計(jì)算各公共因子的得分，得分可以反映受此因子影響的程度。計(jì)算各地區(qū)的綜合得分：F=（35.207×F1+30.215×F2+16.016×F3+11.056×F4）/92.495

四、結(jié)論

（一）城市化加速造成住房需求的旺盛

地區(qū)的城市化進(jìn)程、城市人口數(shù)量，在客觀上決定了對(duì)房屋需要的規(guī)模。從表6可以看出，東部地區(qū)城市的經(jīng)濟(jì)因子得分相對(duì)較高，說明在東部經(jīng)濟(jì)基本面的因素是抬高房?jī)r(jià)的重要原因。中國(guó)東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，城市化進(jìn)程高，家庭小型化和分散化的速度快，使得對(duì)房屋需要的增加也較快。上海、廣州等地區(qū)吸引大量外來打工人口，不管是購(gòu)房還是租房，都會(huì)在一定程度上形成對(duì)住房供給的壓力；北京、南京作為中國(guó)重點(diǎn)教育基地，每年大量高校畢業(yè)生在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，也成為住房的急切需求者。另外，很多具有隱性收入的人將在北京、上海、廣州這樣一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市購(gòu)房，作為一種身份的象征，從而哄抬了房?jī)r(jià)。

（二）政策執(zhí)行不力以及投資渠道缺乏阻礙宏觀調(diào)控實(shí)施

中國(guó)許多地區(qū)房地產(chǎn)投資在總投資中占相當(dāng)大比重，如上海就保持在40%左右，浙江、廣東等也超過30%。由于房地產(chǎn)稅收收入和土地出讓收入是地方財(cái)力的重要支撐，地方政府為追求政績(jī)，當(dāng)然不希望房?jī)r(jià)下降。因此助長(zhǎng)了官員抵制和化解調(diào)控政策的心態(tài)，為部分開發(fā)商違規(guī)行為開綠燈，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。另外，中國(guó)股市發(fā)展不成熟，銀行利率偏低。商品房投資作為風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、不用太多專業(yè)技術(shù)的投資渠道受到投資者的青睞。在2003年以前，深圳、上海、北京是中閨房產(chǎn)行業(yè)最興盛的城市。而自2003年以來，由于以上城市的可居住資源減少和相關(guān)政策出臺(tái)，使房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)地有所轉(zhuǎn)變，重慶就成為中國(guó)幾個(gè)新星的房地產(chǎn)地之一。

（三）居民消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增加

近幾年居民的消費(fèi)觀念正由原來的“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，原來的一次性購(gòu)房、一步到位的思想也逐步改變，這在一定程度上也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。人民生活水平提高后，對(duì)于二次置業(yè)的人來說，都想購(gòu)買大一些。居住環(huán)境舒適一些的房屋。比起中國(guó)一線城市可居住資源減少（如表3所示），南京、杭州、合肥、成都在第三主因子上的得分較高，這些文化特色鮮明、人居環(huán)境優(yōu)越的二線城市正吸引著越來越多的投資者。