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商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因與對(duì)策探討

2017-04-29 09:01呂斌
經(jīng)營管理者·下旬刊 2017年7期
關(guān)鍵詞:風(fēng)險(xiǎn)成因防范對(duì)策商業(yè)銀行

呂斌

摘 要:個(gè)人住房按揭貸款屬于我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)中的重要一項(xiàng),伴隨上世紀(jì)末我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起,包括住房制度與社會(huì)金融體制的全面改革推進(jìn),國內(nèi)各大商業(yè)銀行也紛紛介入房地產(chǎn)市場(chǎng),爭(zhēng)相開展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)并獲得豐厚利潤。但隨著該領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大,其中所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)因素也逐漸萌發(fā)。本文將主要闡述當(dāng)前我國商業(yè)銀行在個(gè)人住房按揭貸款方面所存在的風(fēng)險(xiǎn)成因,并基于多角度提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策,以期幫助我國商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù) 商業(yè)銀行 風(fēng)險(xiǎn)成因 防范對(duì)策

就目前在商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)實(shí)施現(xiàn)狀來看,其風(fēng)險(xiǎn)因素表現(xiàn)主要體現(xiàn)于3個(gè)主體之上,他們分別為:借貸人、商業(yè)銀行和政府監(jiān)督部門。從這3點(diǎn)因素來展開風(fēng)險(xiǎn)成因分析更為直接客觀。

一、商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款本身涉及多方借貸關(guān)系,包括個(gè)人信用問題、金融企業(yè)管理問題乃至政府監(jiān)督及政策調(diào)控問題,所以要從多角度分析其所存在的風(fēng)險(xiǎn)成因才更加客觀。具體來講,個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)要從借貸人、商業(yè)銀行、政府監(jiān)督部門三方面來分析。

1.借貸人違約行為。商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款面向社會(huì),且具有一定開放性,所以銀行機(jī)構(gòu)本身所面向的借貸人情況各不相同,我國由于借貸人違約所造成的貸款風(fēng)險(xiǎn)問題也層出不窮。一般來說,借貸人違約風(fēng)險(xiǎn)還要分兩種狀況:被迫違約和主動(dòng)違約。首先需要明確的是,借貸人違約的主要原因還在于自身與商業(yè)銀行之間的“信息不對(duì)稱”。通常雙方都會(huì)認(rèn)為彼此會(huì)擁有比自己更多的信息,這導(dǎo)致信息獲取劣勢(shì)一方在決策過程中面臨不利影響??陀^講,我國在商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款這一方面確實(shí)存在借貸人與銀行的信息不對(duì)稱問題,像貸款申請(qǐng)階段與貸款發(fā)放后階段的信息不對(duì)稱,商業(yè)銀行往往不能第一時(shí)間獲取并掌握借貸人的真實(shí)背景信息,也就失去了對(duì)借貸人的有效控制,當(dāng)時(shí)機(jī)成熟后,借貸人方面可能會(huì)發(fā)生違約行為,影響商業(yè)銀行利益。

2.政府監(jiān)督部門法律規(guī)范問題。我國目前仍處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不成熟更不完善,政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面定位不明,這導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)在近十年來出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,進(jìn)而刺激國家市場(chǎng)通貨膨脹,產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫。就目前來看,我國房地產(chǎn)價(jià)格過高,它已經(jīng)背離了國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo),更大大超出了個(gè)人消費(fèi)能力,因此政府近年來也在頻繁通過調(diào)整和緊縮貨幣政策來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,但如此操作卻可能為商業(yè)銀行帶來政策風(fēng)險(xiǎn)。目前,我國針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及商業(yè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)相繼出臺(tái)了《物權(quán)法》、《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》等一系列法律法規(guī),但客觀講這些法律法規(guī)還存在實(shí)際操作不明確問題,其中某些法律條文也并不詳細(xì)規(guī)范,難以付諸實(shí)踐,比如說銀行在面對(duì)抵押物設(shè)定、評(píng)估、作價(jià)與處置方面就還處于無法可依階段,這些都是按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的直接原因。

3.假按揭風(fēng)險(xiǎn)。由于按揭貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率,且還貸周期長,申請(qǐng)手續(xù)簡(jiǎn)單,審批相對(duì)較為容易,一些房地產(chǎn)開發(fā)商在資金周轉(zhuǎn)不靈的情況下,會(huì)找人冒充購房人員在銀行辦理假按揭,套取銀行的資金,將貸款資金挪用于其他方面,如商品房修建、公司廣告費(fèi)管理費(fèi)支出、甚至公司其他項(xiàng)目,導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)問題。如果不能對(duì)假按揭進(jìn)行有效甄別,進(jìn)行全面的管理與控制,不僅會(huì)影響商業(yè)銀行利益,也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4.抵押物的風(fēng)險(xiǎn)分析。抵押物的風(fēng)險(xiǎn)主要來自抵押物價(jià)值波動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市、債市一樣存在高低起伏,商品房目前在很多人眼里不僅是住房,更是一種投資品,因此存在價(jià)值波動(dòng),沒有只漲不跌的商品,也沒有永遠(yuǎn)保值增值的商品房。若作為抵押物的商品房價(jià)格出現(xiàn)大幅下降時(shí),借貸人將會(huì)考慮是繼續(xù)歸還貸款持有商品房,還是放棄房產(chǎn)持有現(xiàn)金資產(chǎn),如果權(quán)衡的結(jié)果是放棄房產(chǎn)持有現(xiàn)金資產(chǎn)對(duì)自己更有利,商業(yè)銀行將會(huì)出現(xiàn)大量按揭類不良資產(chǎn)。此外,抵押物風(fēng)險(xiǎn)還來自抵押物評(píng)估機(jī)構(gòu)和抵押物處置機(jī)構(gòu)等,如果抵押物評(píng)估機(jī)構(gòu)將價(jià)值評(píng)估虛高,一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),處置抵押物也難以覆蓋貸款本息,抵押物在處置過程中將面臨方方面面問題,影響處置效率,從而影響貸款資金安全。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

針對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的種種風(fēng)險(xiǎn)因素,本文也圍繞借貸人、商業(yè)銀行及政府三大要素來給出若干防范對(duì)策。

1.基于借貸人的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。首先,應(yīng)該加速對(duì)個(gè)人信用體系的建立與健全,像目前歐美發(fā)達(dá)國家金融機(jī)構(gòu)都有健全且完善的個(gè)人信用評(píng)估報(bào)告機(jī)制,圍繞這一機(jī)制所構(gòu)建的評(píng)估體系能夠快速、準(zhǔn)確的為商業(yè)銀行方面提供個(gè)人信用報(bào)告,實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行針對(duì)借貸人的信用信息對(duì)策。其次,要建立針對(duì)個(gè)人的提前貸款償還限制與風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制,進(jìn)一步提高借貸人的違約成本,這樣能在一定程度上避免大量提前還款行為的發(fā)生。例如在面向個(gè)人發(fā)放按揭貸款時(shí),應(yīng)該提前規(guī)定還款的各項(xiàng)限制條件,比如規(guī)定提前償還日期、金額以及次數(shù)等等,同時(shí)發(fā)布償還處罰金等懲罰機(jī)制。嘗試提前償還的借貸人必須通過辦理各項(xiàng)手續(xù),繳納手續(xù)費(fèi)來進(jìn)行提前還款,這就可以有效遏制他們的提前還款想法及行為。另外,我國規(guī)定借貸人在貸款第1年不能提前還款,且一年只能提前還款一次,這些規(guī)制就能減少提前還款行為的發(fā)生。最后,要做到因人而異,研究針對(duì)不同借貸人的不同按揭貸款形式,豐富傳統(tǒng)單一的還款方式。可以考慮根據(jù)借貸人年齡、工作收入水平與工作性質(zhì)狀況來設(shè)計(jì)按揭貸款形式。比如調(diào)整按揭貸款利率,根據(jù)市場(chǎng)利率來相應(yīng)調(diào)整合同利率,降低由利率變動(dòng)所引發(fā)的提前還款風(fēng)險(xiǎn)。像對(duì)于年輕人群體而言,就可以對(duì)他們的收入增加予以良好預(yù)期,選擇為他們?cè)O(shè)計(jì)等額遞增的還款方法,隨著他們的工作能力及收入增加而提高定期還款金額。

2.基于商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。商業(yè)銀行方面一定要針對(duì)個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)做好相應(yīng)管理工作,特別是在審核貸款發(fā)放與回收環(huán)節(jié)一定要做到嚴(yán)格把關(guān)。詳細(xì)講,商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行借貸人所出具證明材料的核查程序,同時(shí)將自身所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分割給各個(gè)機(jī)構(gòu)來共同承擔(dān)。例如商業(yè)銀行要與律師事務(wù)所經(jīng)辦人員達(dá)成共識(shí),對(duì)每一宗貸款資料負(fù)責(zé),這樣如果真正發(fā)生違約或糾紛行為商業(yè)銀行也有理可依。當(dāng)然商業(yè)銀行也應(yīng)該嚴(yán)格審查中介機(jī)構(gòu),避免出現(xiàn)抵押按揭貸款資料造假、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)虛評(píng)價(jià)值等風(fēng)險(xiǎn)因素。

3.基于政府部門的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。政府部門要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際狀況來合理及時(shí)的調(diào)整政策,預(yù)防個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。比如說實(shí)行浮動(dòng)貸款利率,根據(jù)行業(yè)企業(yè)員工所繳存的公積金及職工收入水平、信用等級(jí)、貸款次數(shù)以及購房房產(chǎn)相關(guān)資料來進(jìn)行等級(jí)劃分,基于此來設(shè)置不同貸款利率、金額以及期限。對(duì)于收入較高人群,可以設(shè)置兩次以上購置房產(chǎn)、購買房產(chǎn)面積較大的借貸人相比于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率更高的公積金貸款利率,這樣就能確保公積金能夠保障那些低收入人群,做到高低收入人群相對(duì)平衡。另外在面向低收入人群,則應(yīng)該設(shè)置低貸款利率,相應(yīng)減少貸款申請(qǐng)手續(xù)流程,降低繳存者貸款成本,幫助更多低收入人群實(shí)現(xiàn)購房愿望。如果后期低收入人群還款能力出現(xiàn)問題,則還可以采用住房公共基金利息補(bǔ)貼制度,必要時(shí)執(zhí)行一段特定時(shí)期內(nèi)的免貸款利息優(yōu)惠,最大限度發(fā)揮公積金對(duì)各類群體的保障作用,確保政府針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)及住房公積金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定扶持。

三、結(jié)語

本文基于借貸人、商業(yè)銀行及政府三方面探討了當(dāng)前個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因與防范對(duì)策,實(shí)際上其防范對(duì)策還有很多,例如轉(zhuǎn)移金融機(jī)構(gòu)大量投機(jī)者、創(chuàng)新住房貸款保險(xiǎn)制度、房地產(chǎn)按揭貸款證券化等等。在未來,國家應(yīng)該做的就是大力健全和推行商業(yè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)相關(guān)機(jī)制內(nèi)容,健全抵押借貸市場(chǎng),為各層次人群創(chuàng)建更好按揭貸款環(huán)境。

參考文獻(xiàn):

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