張遙辰

（集美大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）

【摘要】京津冀區(qū)域發(fā)展一體化深入推進(jìn)，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)形式單一、功能局限等問題日加明顯，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)公然成為影響產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。本文基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展大背景下，對我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，指出業(yè)態(tài)融合發(fā)展將是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的方向，并提出與之促動的路徑建議。

【關(guān)鍵詞】區(qū)域發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn) 轉(zhuǎn)型路徑

一、引言

隨著我國京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)一體化發(fā)展，京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)調(diào)整布局，是實(shí)現(xiàn)三地區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展的主要方式。表現(xiàn)最為突出的即是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速的提高。如下圖1所示，2007年——2016年，我國住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)三個(gè)業(yè)態(tài)開發(fā)投資累計(jì)同比增速趨勢圖顯示，商業(yè)地產(chǎn)類地產(chǎn)業(yè)態(tài)的開發(fā)投資增速明顯高于住宅地產(chǎn)業(yè)態(tài)的開發(fā)投資增速。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域間的合理布局調(diào)整已成為我國推進(jìn)京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力手段。而區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展是重新布局后商業(yè)地產(chǎn)需要予以重視的問題。因?yàn)橹挥袇^(qū)域間完成合理布局，區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，才能保證商業(yè)地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中符合特定區(qū)域經(jīng)濟(jì)趨勢。

二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展視角下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及未來轉(zhuǎn)型方向

（一）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展視角下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

縱觀當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)，可以看出，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展背景下，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出以下兩個(gè)特征：

1.業(yè)態(tài)形式相對單一。零售業(yè)態(tài)至今都是我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)態(tài)形式，根據(jù)零售業(yè)態(tài)功能的不同，有連鎖商超、購物中心、家居中心等。這種以零售業(yè)態(tài)為主的商業(yè)地產(chǎn)，隨著地產(chǎn)上市的逐漸成熟，逐漸在周邊圈內(nèi)開發(fā)出小型輔助性基礎(chǔ)設(shè)施，如醫(yī)藥店和其他商店，但零售依然是商業(yè)地產(chǎn)的主線。

2.業(yè)態(tài)功能相對局限。大型商超購物是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的主要業(yè)態(tài)形式，而在業(yè)態(tài)功能上，大宗百貨購物占主流，醫(yī)藥、健身、體驗(yàn)中心等功能相對欠缺，雖然目前這些功能實(shí)體經(jīng)濟(jì)已陸續(xù)進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)，但相對于商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模而言尚存在缺口，從整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)上看，功能相對局限。

（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展視角下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)未來轉(zhuǎn)型方向

區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展背景下，互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)成為趨勢下促動三駕馬車作用的經(jīng)濟(jì)新動力，像虛擬電商交易、在線交易等虛擬經(jīng)濟(jì)成為消費(fèi)大趨勢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸淡出消費(fèi)主線。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩影響傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)正向需求。意味著在未來，餐飲、零售、住宿等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)單一業(yè)態(tài)形式已很難滿足當(dāng)今“快”時(shí)代的消費(fèi)理念，網(wǎng)絡(luò)交易逐漸侵蝕實(shí)體經(jīng)濟(jì)下促動傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)只有向“輕靈”、“綜合”開發(fā)方向轉(zhuǎn)型，打破以往純粹地產(chǎn)開發(fā)思維定式，依托于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上，將具有養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)休閑、體育健身、旅游觀光等產(chǎn)業(yè)功能通入傳統(tǒng)地產(chǎn)，將傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)形成產(chǎn)業(yè)復(fù)合型業(yè)態(tài)，換言之，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)上延伸出除商業(yè)住宅、消費(fèi)購物用途之外的其他醫(yī)療、休閑等輔助性、保障性多產(chǎn)業(yè)功能“混搭”式業(yè)態(tài)或許是未來傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展視角下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型路徑

未來“混搭”式發(fā)展業(yè)態(tài)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，作為行業(yè)趨勢，發(fā)展業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型需要從頂層設(shè)計(jì)、市場運(yùn)作和人才保障三方面綜合入手。

（一）頂層設(shè)計(jì)，科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初期，進(jìn)行縝密的調(diào)查研究是必要，但在地產(chǎn)業(yè)態(tài)上也需要進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，使單個(gè)業(yè)態(tài)形成業(yè)態(tài)組合，升級傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)單一業(yè)態(tài)形式，產(chǎn)生小集群效應(yīng)。如在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初期，確定地產(chǎn)主線為百貨購物型，圍繞主線規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域人群特點(diǎn)和消費(fèi)特征，診斷在主線業(yè)態(tài)之外的該區(qū)域欠缺或需求較為旺盛的其他產(chǎn)業(yè)或功能業(yè)態(tài)，并確定其為第二業(yè)態(tài)和第三業(yè)態(tài)。以此類推，形成基于主線業(yè)態(tài)之上的適用于該地塊的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合，值得注意的是，在確定其他非主線業(yè)態(tài)時(shí)，需要將各業(yè)態(tài)之間的相互輔助和競爭考慮其中，不能重復(fù)發(fā)展從屬業(yè)態(tài)，以免負(fù)面影響主線業(yè)態(tài)發(fā)展。

（二）市場運(yùn)作，促動商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)間融合發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)在上市后，合理配置資源，是有力促進(jìn)業(yè)態(tài)間的融合發(fā)展的重要手段。而市場化運(yùn)作是使資源得以合理配置的天然促動劑。因此，在商業(yè)地產(chǎn)投入上市后的一定時(shí)段內(nèi)，吸引不同業(yè)態(tài)進(jìn)駐，完善地產(chǎn)功能要充分借助市場這只“無形的手”的力量，主動淘汰不適宜融合發(fā)展的業(yè)態(tài)形式或需求不大的功能產(chǎn)業(yè)，加大力度引進(jìn)那些適應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢、契合消費(fèi)趨向的業(yè)態(tài)，尋求業(yè)態(tài)間經(jīng)濟(jì)平衡點(diǎn)，促進(jìn)業(yè)態(tài)間的融合發(fā)展，并最終使商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成為融合多經(jīng)濟(jì)點(diǎn)的綜合型地產(chǎn)。

（三）人才建設(shè)，支撐商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑上，保持專業(yè)人才供給和智慧貢獻(xiàn)是支撐商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展能否持續(xù)的關(guān)鍵。因此，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型過程中，要著重加強(qiáng)專業(yè)人才的引入與培育，細(xì)化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展人才隊(duì)伍分支，能夠系統(tǒng)、全面、多面、辯證的分析地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展問題和不確定性因素，支撐商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型良性發(fā)展。

四、結(jié)語

區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)促動下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)“混搭式”發(fā)展趨勢明顯。要保障傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的有序轉(zhuǎn)型，頂層設(shè)計(jì)上科學(xué)規(guī)劃地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合，并需要依靠市場化運(yùn)作手段促動業(yè)態(tài)間的良性融合。同時(shí)，持續(xù)的專業(yè)化人才供應(yīng)也不容忽視。

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