張立棟

北京“317”房地產(chǎn)新規(guī)出臺后，一大批城市紛紛接棒，祭出限購限貸政策。一時間，“史上最嚴(yán)厲”

調(diào)控政策之說再次來臨。

“最嚴(yán)厲”有多嚴(yán)厲？還能不能更嚴(yán)厲？

我以為已基本接近極限。以北京為例，房貸首付普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至——市場上交易份額最大的往往都是“非普通住房”；此外，30 年貸款期限降至25 年，非戶籍人口連續(xù)納稅延長至5 年。緊接著，“商住房”個人投資被全面叫停，多年存在的“漏洞”被徹底堵死。方法上看，行政與經(jīng)濟金融混用，房、貸、戶籍、稅收無所不及。

問題來了，如此大力度的調(diào)控政策能不能起到預(yù)期效果？很難說。

交易短期內(nèi)斷崖式下跌會讓幾近瘋狂的市場迅速降溫，但暫時壓抑的需求仍未熄滅，無怪乎有人提出“先忍耐幾個月，開閘后立刻買房”的觀點得到普遍認同。

歷次調(diào)控用事實告訴我們，無論怎樣力度的調(diào)控，市場都會在3 個月到半年的周期內(nèi)明顯降溫，在盤整一年最長兩年后再次報復(fù)性反彈。

原因何在？首先是因為由于土地供應(yīng)跟不上，一線以及熱點城市房價上漲預(yù)期仍在。此外，投資渠道有限而貨幣卻很充足，不漲才不正常。

在任何類型的市場，強烈上漲的預(yù)期必然引來大量流動性，這些流動性雖因短期人為措施阻擋在外，一旦政策松動，市場仍會回到舊有軌道——這是規(guī)律，無法逃脫。

唯一有效的方法是平復(fù)預(yù)期，通過真正治本的方法，讓市場回歸正常。

這就不得不提到房地產(chǎn)調(diào)控“長效機制”。盡管說了很久，但“金融、土地、財稅、投資、立法”這五大長效機制仍看不到實質(zhì)邁進。比如，保證充足供應(yīng)的“城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場”，財政層面“房地產(chǎn)稅”

的出臺，都是雷聲大雨點小。每邁一步都似有百種牽絆。

不唯房地產(chǎn)，一旦涉及核心利益，改革就變得踟躕不前，形成普遍共識的長遠利益往往屈從于短期目標(biāo)。這樣的做法必然會落入循環(huán)往復(fù)的怪圈。

誠然，現(xiàn)在的主基調(diào)是“穩(wěn)”字當(dāng)先。但如何求“穩(wěn)”卻有著不同的做法?？谀睢巴稀弊衷E，懶政怠政能換來一時之穩(wěn)；積極改革，用局部波動換取整體利益的正面推進也能換來“穩(wěn)”——抗打擊的動態(tài)之穩(wěn)。要哪一種，取決于我們的定力和決心。不為短期目標(biāo)所綁架，才能換來真正的長期之“穩(wěn)”。

當(dāng)今世界，我們自身乃至周遭世界的不確定性風(fēng)險比比皆是。與其被外部環(huán)境脅迫而改變，不如奮然自省而求進，事情再難，總要咬牙去辦，不能再把老問題留給未來。