萬 磊

（廣東農工商職業(yè)技術學院管理系，廣東廣州510507）

公積金轉商業(yè)貼息貸款的效用評價及政策建議
——以廣州市為例

萬 磊

（廣東農工商職業(yè)技術學院管理系，廣東廣州510507）

當前，房地產市場的季節(jié)性繁榮時常導致當地公積金中心貸款額度緊張，引發(fā)公積金貸款“輪候”現象，“公轉商”貼息貸款能夠很好地緩解“輪候”現象的產生。廣州市于2015年10月份開始實施“公轉商”貼息貸款政策，通過對廣州市實施該政策的現狀及效果進行分析和評價，探索該政策背后隱藏的問題及其原因，最后，提出相關措施建議。

“公轉商”貼息貸款；效果評價；政策建議

一、政策背景

2015年上半年，隨著國家在金融及稅收層面陸續(xù)出臺了一系列利好政策，房地產行業(yè)迎來了較為寬松的大環(huán)境，房地產銷量逐步回升,已經達到了去年同期水平，并表現出明顯上升的勢頭。特別是一、二線城市，受“330新政”的影響較為顯著，以廣州市為例，2015年4月，廣州市新房成交量約7300套，同比上漲35%，價格則同比上漲11%，整體呈現出“量價齊升”的大好局面。樓市的火熱也進一步帶動了個人住房按揭貸款的需求，特別是個人住房公積金貸款方面，增速明顯。據有關數據顯示，2015年6月份，廣州市公積金中心已經發(fā)放120多億的額度，相比去年同期增長116%，而全年計劃發(fā)放貸款額度僅為170億元，廣州市公積金管理中心僅半年時間就用掉占全年7成的額度，導致下半年的公積金貸款額度已經非常吃緊。與此同時，多個城市的公積金存貸已經出現了“倒掛”，即同期公積金歸集總量已經低于公積金貸款發(fā)放額度，“收不抵支”的現象已經非常普遍。公積金貸款緊張的直接原因是樓市短期過熱，商品房成交量劇增，公積金使用率也隨之不斷上升，直到入不敷出。

針對上述情況，大部分城市為了保證總量控制，推出公積金貸款“輪候制”來控制公積金貸款的發(fā)放進度。即公積金中心會根據全年總量計劃好每個月的公積金固定可貸額度，一旦月度指標用完，申請人就要排隊等候下個月的指標。由于并不是每個公積金繳存人都能及時平等地享受到自己的公積金貸款權益，所以“輪候制”規(guī)則的實施存在不小的爭議，況且公積金貸款審批時間長，現實中，很多樓盤由于急于回籠資金，不太愿意接受公積金貸款，逼迫購房者最終只能選擇商業(yè)貸款購房。在這種背景下，公積金轉商業(yè)貼息貸款（簡稱“公轉商”貼息貸款）政策應運而生。[1]

二、廣州市“公轉商”貼息貸款政策運行現狀

為緩解公積金貸款資金緊張的壓力，廣州市于2015年10月份出臺了《廣州市住房公積金貼息貸款實施辦法》（以下簡稱《辦法》），《辦法》明確規(guī)定，公積金中心負責控制公積金貼息貸款規(guī)模，當公積金存貸比高于80%時可啟動公積金貼息貸款，存貸比低于75%時應停止公積金貼息貸款，存貸比低于70%時應啟動公積金貼息貸款置換。[2]

在2012年以前，廣州市公積金的存貸比一直不高，2008年才43.41%，后面逐年緩慢增長，但從未突破60%，公積金貸款沒有面臨任何壓力，直到2013年，公積金貸款額度出現井噴，當年共發(fā)放了314.57億元的貸款，而當年歸集到的公積金和貸款回收分別是461.03億元和67.55億元，扣除公積金的提取額度353.85億元之后，年度公積金存貸差額為-139.8億元，這是自2006年來公積金存貸首次出現“倒掛”的情況，當年的公積金存貸比為77.83%，也歷史性地突破了75%（見表1），2014年和2015年，存貸比一直處于高位，分別是78.66%和76.69%，甚至在年中的很多月份，廣州市的月公積金存貸比多次突破80%，達到了廣州市住房公積金管理委員會設定的警戒線，符合啟動公積金貼息貸款的條件。因此，2015年10月，廣州市公積金管理中心正式實施“公轉商”貼息貸款政策，一次性推出了50億元的公積金貼息貸款額度，委托廣州市內的幾家銀行開始全面受理住房公積金貼息貸款業(yè)務。通過公積金貼息貸款的推出，有效地緩解了公積金貸款的壓力，廣州市公積金管理中心順利地完成當年公積金的年度發(fā)放計劃。

表1 ：2008—2015年廣州市公積金存貸比

事實上，政策剛推出時，很多購房者不太愿意去申請公積金貼息貸款，因為《辦法》明確規(guī)定，借款人在借款期間連續(xù)3個月或累計6個月逾期還款會終止貼息。所以購房者出于逾期還款風險的考慮，更多地選擇辦理一般公積金貸款。但后來發(fā)現公積金貼息貸款審批時間短，放貸快，能夠滿足急購房的需求，很多購房者開始接受并認可這一貸款形式，越來越多的購房者反倒把公積金貼息貸款作為自己房貸的首選。

三、廣州市“公轉商”貼息貸款政策的效果評價

（一）購房者申請“公轉商”貼息貸款時不用輪候

公積金中心的資金歸集在一年時間內大體是均勻的，購房者買房的時間點不像公積金的歸集那么有規(guī)律，因為房地產市場的成交量在一年內主要集中在春季和秋季，且受房地產政策影響非常明顯，如果上半年樓市火爆，成交量大，申請公積金的數量多肯定會影響到公積金中心的放貸，公積金中心上半年歸集到的金額已提取或放貸完畢，下半年用于放貸的資金還未到位，因此就出現了輪候。通過“公轉商”貼息貸款能夠在不影響當年公積金計劃放貸額度的情況下，讓符合公積金貸款條件的購房者都能享受到公積金貸款的優(yōu)惠，這樣，公積金中心只需要支付為數不多的利息差，就滿足了購房者的即時需求，同時也為下一步的資金歸集換取了充足的時間。

（二）“公轉商”貼息貸款審批時間短

正常來說，“公轉商”貼息貸款的辦理周期跟商業(yè)銀行貸款差不多，時間大約是一個半月左右，比一般公積金貸款快1-1.5個月，在樓市繁榮的情況下，開發(fā)商出于回款時間考慮，不愿意接受公積金貸款。同時，購房者覺得公積金審批周期長，影響其后續(xù)的收樓入住，“公轉商”貼息貸款的推出正好能夠滿足開發(fā)商和購房者的利益需求。像廣州市一些購房者原本可以申請到一般公積金貸款，但為了趕時間，特意改道向商業(yè)銀行申請“公轉商”貼息貸款。廣州市住房公積金中心為此出臺《加強公積金貼息貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》），仍然制止不住購房者對“公轉商”貼息貸款的青睞。以廣州市一買家張某貸款100萬買房為例，他本來可以申請60萬元公積金和40萬元商業(yè)銀行的組合貸款，但由于一般公積金貸款會拖延整個貸款周期，張某決定向銀行申請“公轉商”貼息貸款。但是，剛出臺的《通知》規(guī)定，新申請的公積金貼息貸款，公積金貸款部分占貸款總金額的比例必須低于50%。[3]為了節(jié)省審批時間，張某最終選擇申請公積金49萬元和商貸51萬元的“公轉商”貼息貸款。這樣，張某寧愿多支付一筆額外的商貸利息來換取貸款審批時間上的節(jié)省。

（三）“公轉商”貼息貸款可能促使銀行收緊優(yōu)惠

“公轉商”貼息貸款是公積金管理中心在資金短缺的情況下，利用銀行資金進行過渡的一種權宜之計，但如果在資金整體短缺的大環(huán)境下，銀行的資金本身就比較緊張，勉強采用“公轉商”貼息貸款解決了公積金中心的燃眉之急。但是，從整個金融市場來看，該政策可能導致銀行商貸余額收緊。銀行會通過收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮貸款利率等措施，來緩解自身資金的不足。

（四）“公轉商”貼息貸款會增加公積金中心的運行成本

“公轉商”貼息貸款，其本質上是減少公積金貸款的輪候時間，最大限度地滿足購房者公積金貸款的即時需求。[4]但因為每年年初公積金中心會通過上一年的公積金繳存及存貸比情況確定當年的發(fā)放額度，如果當年的公積金繳存額度及貸款回收始終低于公積金的提取和貸款總量，那么“公轉商”貼息貸款是從根本上無法解決公積金的資金缺口的，其在實踐中發(fā)揮的作用也大打折扣。反而，公積金管理中心要按期向借款者補貼公積金和商業(yè)貸款的利息差額，雖然，該項支出可以通過公積金賬戶的增值收益來進行彌補，但也事實上增加了公積金中心的運行成本。

四、當前“公轉商”貼息貸款政策存在的問題

（一）政策出臺后不易輕易取消

“公轉商”貼息貸款政策的出臺主要適用于房地產市場火爆、商品房供不應求的特殊環(huán)境，其目的是為了有效緩解公積金貸款額度緊張。然而，樓市不可能永遠繁榮下去，也會出現低迷的時候。這時，房地產成交量縮減，而公積金仍然進行正常的歸集，其用于放貸的資金會慢慢變得充裕，當公積金存貸比低于75%時，住房公積金中心可直接向滿足條件的借款申請人發(fā)放公積金貸款，同時應按《辦法》規(guī)定停止和商業(yè)銀行合作的公積金貼息貸款業(yè)務，但因為之前與合作銀行簽訂了協(xié)議，已經給銀行分配好了公積金貼息貸款額度，該額度尚未用完，為保證雙方的合作及經濟利益，住房公積金中心不宜單方面叫?！肮D商”貼息貸款業(yè)務。

（二）“公轉商”借款人的利益得不到有效保護

根據《辦法》規(guī)定，公積金存貸比低于70%時，“公轉商”借款人可分別向公積金管理中心和貸款受托銀行申請將公積金貼息貸款進行“商轉公”置換，雖然《辦法》規(guī)定了“商轉公”置換貸款的操作辦法，但是，現實中，由于信息不對稱，借款人無法知道公積金中心當前的存貸比水平，更不知道何時能辦理“商轉公”置換，在這種情況下，公積金中心充分掌握辦理“商轉公”置換的主動權。此外，在辦理“商轉公”置換的過程中，也可能會遇到銀行因自身利益故意延緩或推托“商轉公”置換貸款的辦理。[5]這樣，“公轉商”借款人在借款期內始終處于被動的地位，承受著較大的風險，其應得的權利得不到保障。

（三）“公轉商”貼息貸款可能會增加購房者的負擔

公積金貸款和商業(yè)貸款之間由于利率的差異，是存在利息差的，關于利息差的處理，《辦法》規(guī)定由公積金中心逐月給借款人補貼。但補貼能否真正抵消利息差，還存有眾多疑點。關于貼息，無論是公積金中心、商業(yè)銀行，還是開發(fā)商，其實都是不太愿意負擔這筆費用的，這三方是否會聯合起來，設置一個局，通過間接渠道把利息差轉嫁給購房者。其結果有可能是，購房者仍然是從商業(yè)銀行辦理貼息貸款，但由開發(fā)商貼息，然后開發(fā)商通過抬高房價抵消貼息的支出。[6]這樣，購房者最終以更高的價格購買到房屋。

（四）政策可能引發(fā)多角糾紛

“公轉商”貼息貸款涉及的主體比較多，除了公積金中心、商業(yè)銀行，還有開發(fā)商和購房者，每個主體都有不同的利益目的。如果房地產價格一路上漲，大家的目的都能達到，這無疑是最美好的結局。但如果遇到房地產政策調整，房價大幅下跌的情況，特別是房屋抵押擔保的債權高過于房屋的抵押價值，購房者違約的幾率會很高，一旦購房人逾期還款或斷供，其用于債權擔保的房屋被司法機關查封，貼息貸款中涉及到的所有主體都會首先保障自身權益，力求自己的損失最小化，相互之間沖突再所難免，如果涉及的是期房“公轉商”按揭貸款，那開發(fā)商作為購房者的抵押擔保人也會牽扯進去，從而使事件演變成為更為復雜的多角糾紛。

五、完善“公轉商”貼息貸款政策的措施建議

（一）加大“公轉商”辦理過程的透明度，實現陽光操作

《辦法》規(guī)定，公積金管理中心會根據不同的存貸比對借款人采取相應的措施，為了保障“公轉商”借款人的利益，確保公積金中心的處理公開透明，公積金中心應該定期公布公積金存貸信息，當存貸比低于70%，公積金中心應通過相關媒體向社會發(fā)布信息，并通過短信等方式向借款人提醒其貸款符合“商轉公”的條件。銀行、公積金中心及借款人在簽訂多方協(xié)議時，應全面估量未來可出現的風險及問題，明確各自的權責，避免日后出現不必要的糾紛。[7]

（二）加強公積金繳存人的利益保障

公積金中心對“公轉商”借款人的貼息資金主要來源于其公積金賬戶的增值收益，而事實上，公積金賬戶的資金是所有企、事業(yè)單位職工共同繳存的，用共有收益去補貼特定的借款人，存在“多數人繳納、少數人享受”的“負福利”嫌疑。為了保障大多數公積金繳存人的利益，建議該部分利息差應采取其他方式補齊，比如由借款人承擔10%，剩下的由公積金、銀行以及財政各補貼30%，這樣做對廣大公積金繳存人顯得更為公平。針對利差調整后出現的“公轉商”利率略高于一般公積金貸款利率的情況，可根據購房者不同層次的貸款需求，進一步明確購買首套房的剛需族才能申請一般公積金貸款，享受公積金貸款最低利率優(yōu)惠，而購買二套等改善型人群只能享受調整之后的“公轉商”貼息貸款，通過上述操作，公積金的幫扶作用更會顯著。

（三）建立良好的公積金存貸機制

當前，商業(yè)銀行貸款的優(yōu)惠幅度有限，更多購房者首選公積金貸款，公積金的使用率越來越高，但是公積金在存貸機制方面表現出的效率明顯偏低。導致公積金時常過度結余，時常緊張告急。為避免此類現象頻繁發(fā)生，公積金管理中心應建立良好的公積金存貸機制，嚴格按照公積金存量確定放貸額度，控制好存貸比例。同時，為了應對瞬息萬變的房地產市場，公積金管理中心需要積極創(chuàng)新管理方式，探索更多靈活多變的渠道和投資運營模式來促進公積金賬戶的保值增值，既要滿足市場對資金的需求，又不能讓資金浪費閑置。

（四）完善公積金管理制度

當前，應對現行的住房公積金制度進行重新調整?！蹲》抗e金管理條例》是1999年4月頒布的，2002年3月進行局部修訂過，但之后沒有任何相關的配套法規(guī)出臺。[8]現在距上次修改時間已有14個年頭，在此期間，我國的住房保障制度以及整個房地產市場都發(fā)生了巨大的變化，不難發(fā)現，原條例里面的許多內容，如繳存比例、增值保值的渠道和分配比例、以及大家比較關注的公積金提取規(guī)定等，已經不適合當前經濟發(fā)展以及人們的住房需要，迫切需要補充和修改。此外，現實中還有很多情形的處理在條例里面無章可循，嚴重制約了住房公積金幫扶功能的發(fā)揮。所以，當務之急是對《住房公積金管理條例》進行重新修訂，并制定相應的細則和解釋，進一步完善公積金管理制度。

[1]李平.住房公積金貸款轉商業(yè)貸款的若干問題[J].中國房地產，2013，（23）：56.

[2]廣州市住房公積金管理委員會.關于印發(fā)《廣州市住房公積金貼息貸款實施辦法》的通知[EB/0L].http://www.gzgjj.gov.cn/web/static/ articles/2015-10-23.

[3]廣州市住房公積金管理委員會.關于加強住房公積金貼息貸款管理的通知[EB/0L].http://www.gzgjj.gov.cn/web/static/articles/catalog_ 5dfb2f5c33ca94b00136c4d394300067/2016-03-23.

[4]吳學安.“公轉商”能否成房市強心針[J].城市開發(fā),2013（8）:77.

[5]姚軒杰.公積金轉商業(yè)貼息貸款“源頭”揭秘[N].中國證券報,2013-8-17，（2）.

[6]姜欣.住房公積金貸款問題研究[J].中國電子商務，2015，（10）：196.

[7]王政.公轉商”貼息貸款能否解困[N].中國信息報，2013-7-26（2）.

[8]馬英華.廣西住房公積金管理存在的問題及對策[J].廣西財經學院學報，2014，（2）：24.

廣東省財政廳科研課題：公積金轉商業(yè)貼息貸款的效用評價及政策建議（2015A56）

萬磊（1982-），男，湖北松滋人，廣東農工商職業(yè)技術學院講師，碩士研究生，主要從事房地產金融研究。