李 蔚

(鄭州大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450001)

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【民商法研討】

不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保的法律適用
——以《民間借貸司法解釋》第二十四條為視角

李 蔚

(鄭州大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450001)

以簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同擔(dān)保民間借貸合同履行的案件在實(shí)踐中蓬勃發(fā)展，且此種情形下的糾紛也愈演愈烈。最高人民法院頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條給出了審理此類糾紛的解決思路，但是司法解釋過(guò)于簡(jiǎn)單粗糙，未明確不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的性質(zhì)、效力問(wèn)題，也未明確債權(quán)人對(duì)標(biāo)的物是否有優(yōu)先受償權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保實(shí)為債權(quán)擔(dān)保，不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同實(shí)為代物清償預(yù)約，是諾成性合同，其不發(fā)生物權(quán)擔(dān)保效果，債權(quán)人無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。

民間借貸合同;不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保;代物清償預(yù)約

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，作為融資和投資渠道的民間借貸日趨活躍。民間借貸規(guī)模不斷擴(kuò)大且借貸方式日益多樣化，直接導(dǎo)致大量糾紛成訟，人民法院受理案件數(shù)量快速增長(zhǎng)，高居民事審判案件類型第二位。在過(guò)去的司法實(shí)踐中，各地法院對(duì)于民間借貸合同與買賣合同混合情形的司法裁判的意見(jiàn)和做法不一，甚至在此問(wèn)題的裁判上最高法院先后公布的案例出現(xiàn)了“打架”的現(xiàn)象，產(chǎn)生了不良的社會(huì)影響。2015年9月1日起開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱為《民間借貸司法解釋》)第二十四條被理論界和實(shí)務(wù)界認(rèn)為是對(duì)民間借貸活動(dòng)中出現(xiàn)的民間借貸合同與買賣合同混合的司法規(guī)范，以期解決司法裁判出現(xiàn)的“同案不同判”，統(tǒng)一司法。

一、評(píng)析《民間借貸司法解釋》第二十四條

(一)內(nèi)容

最高人民法院將其頒布的《民間借貸司法解釋》第二十四條調(diào)整的內(nèi)容稱為讓與擔(dān)保，并采用兩款，對(duì)讓與擔(dān)保情形進(jìn)行簡(jiǎn)單地規(guī)范。

1.程序性規(guī)范。首先，界定了讓與擔(dān)保存在主從合同的關(guān)系，特指的是當(dāng)事人簽訂買賣合同的真實(shí)意思是為借貸合同提供擔(dān)保，借貸合同是主合同，買賣合同是從合同；其次，從法院審理案件案由的角度，將請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)讓與擔(dān)保中買賣合同約定的案件劃分到民間借貸法律關(guān)系，而非買賣合同法律關(guān)系，從而規(guī)范當(dāng)事人訴訟法律關(guān)系的選擇以及規(guī)范法院審理時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，有利于統(tǒng)一裁判行為；再次，法院承擔(dān)闡明適用正確訴訟請(qǐng)求的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向起訴錯(cuò)誤的當(dāng)事人進(jìn)行說(shuō)明；最后，規(guī)范法院的裁判行為，當(dāng)事人拒絕變更有誤的訴訟請(qǐng)求時(shí)，法院作出駁回起訴的裁定書，以拒絕對(duì)案件進(jìn)行實(shí)體審理。

2.實(shí)體性規(guī)范。明確規(guī)定出借人取得勝訴判決后享有的權(quán)利，若借款人不履行判決義務(wù)，可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以實(shí)際債權(quán)為清償范圍，遵循“多退少補(bǔ)”的規(guī)則。

(二)評(píng)價(jià)

1.優(yōu)點(diǎn)。一是明確了此種糾紛中借貸合同和買賣合同的關(guān)系，前者是主合同，后者是從合同，簽訂買賣合同是為借貸合同的履行進(jìn)行擔(dān)保。從而指明法院審理此類型案件的思路，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民間借貸法律關(guān)系處理糾紛，并履行釋明義務(wù)。二是規(guī)定了債權(quán)人的申請(qǐng)執(zhí)行權(quán)，買賣合同擔(dān)保賦予債權(quán)人在債務(wù)人不履行生效的金錢給付判決時(shí)，申請(qǐng)法院拍賣買賣合同標(biāo)的物來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。三是規(guī)定了強(qiáng)制清算義務(wù)，即對(duì)標(biāo)的物拍賣的價(jià)金“多退少補(bǔ)”,拍賣所得高于借款本息的部分要退還債務(wù)人，拍賣所得不足償還借款本息的部分由債務(wù)人補(bǔ)足債權(quán)人。強(qiáng)制清算義務(wù)的規(guī)定，使買賣式擔(dān)保產(chǎn)生公平的法律效力，從而避免了“流質(zhì)條款無(wú)效”的強(qiáng)制性不利后果。

2.缺陷。一是沒(méi)有說(shuō)明讓與擔(dān)保成立的要件，最高人民法院審判委員會(huì)專職委員杜萬(wàn)華在最高人民法院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)上對(duì)《民間借貸司法解釋》進(jìn)行情況說(shuō)明時(shí)，將讓與擔(dān)保陳述為“民間借貸合同與買賣合同混合情形”，只是做了形式上的表述，如何判斷是否構(gòu)成讓與擔(dān)保的實(shí)質(zhì)要件并未作出解釋。二是該司法解釋對(duì)買賣式擔(dān)保的擔(dān)保物種類未做細(xì)致規(guī)定，沒(méi)有區(qū)分買賣式擔(dān)保合同的標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保、不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保還是權(quán)利擔(dān)保，三者的物權(quán)變動(dòng)效力要件有所不同，是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示？在沒(méi)有特殊規(guī)定時(shí)是否應(yīng)當(dāng)適用民事實(shí)體法的有關(guān)規(guī)定，將擔(dān)保物的種類界定為動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利。三是沒(méi)有規(guī)定審查買賣式擔(dān)保合同的效力問(wèn)題，直接規(guī)定可以拍賣擔(dān)保標(biāo)的物的后果。這種不區(qū)分擔(dān)保合同是否有效，全面肯定的做法并不妥當(dāng)。四是沒(méi)有說(shuō)明買賣式擔(dān)保的性質(zhì)，是物權(quán)擔(dān)保還是債權(quán)擔(dān)保，以及債權(quán)人對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物有沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。

二、不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保法律性質(zhì)既有觀點(diǎn)評(píng)析

筆者認(rèn)為，《民間借貸司法解釋》第二十四條所規(guī)定的買賣式擔(dān)保包括不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保，且這種擔(dān)保是實(shí)踐中常見(jiàn)的類型，爭(zhēng)議頗多，所以以不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保作為研究的主要內(nèi)容?！睹耖g借貸司法解釋》第二十四條，只是從審理程序上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保的案件進(jìn)行規(guī)定，并沒(méi)有對(duì)買賣合同的實(shí)體性質(zhì)予以說(shuō)明，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同性質(zhì)的爭(zhēng)論并沒(méi)有隨著該條司法解釋的實(shí)施塵埃落定。筆者寄望在查閱、研究、評(píng)析既有觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，形成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，對(duì)第二十四條的理解和適用進(jìn)行說(shuō)明。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同性質(zhì)的認(rèn)識(shí)主要有物權(quán)擔(dān)保和債權(quán)擔(dān)保之分，對(duì)二者細(xì)化之后，在同一種性質(zhì)內(nèi)又有著不同的觀點(diǎn)。

(一)物權(quán)擔(dān)保

1.后讓與擔(dān)保說(shuō)。該觀點(diǎn)是楊立新教授提出的，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保是一種特殊情形的讓與擔(dān)保，可以稱之為后讓與擔(dān)保。[1]主要針對(duì)民間借貸中簽訂商品房買賣合同來(lái)?yè)?dān)保債權(quán)的情況。該觀點(diǎn)將后讓與擔(dān)保界定為一種正在形成的習(xí)慣法上的非典型擔(dān)保物權(quán)，既不同于抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)這些法定物權(quán)，也不同于所有權(quán)保留、讓與擔(dān)保這些非典型擔(dān)保物權(quán)。但其與讓與擔(dān)保又最接近，二者的區(qū)別僅在于擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)利的轉(zhuǎn)移時(shí)間：讓與擔(dān)保是先轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)利，借貸合同債務(wù)履行完后再返還擔(dān)保人；相對(duì)而言后讓與擔(dān)保是把擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)擬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，先履行債務(wù)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，才能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)清償債務(wù)。正是因?yàn)橐粋€(gè)先轉(zhuǎn)讓，一個(gè)后轉(zhuǎn)讓，所以將不動(dòng)產(chǎn)買賣合同擔(dān)保的性質(zhì)歸于后讓與擔(dān)保。該觀點(diǎn)認(rèn)為后讓與擔(dān)保合同依照合同法一般規(guī)則成立后，雖然擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，卻會(huì)產(chǎn)生后讓與擔(dān)保物權(quán)的后果，債權(quán)人依此取得擔(dān)保物權(quán)，并發(fā)生對(duì)抗第三人的效果(善意第三人除外)和對(duì)擔(dān)保人的其他債權(quán)人對(duì)該擔(dān)保標(biāo)的物具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。楊立新教授指出可以依據(jù)“緩和的物權(quán)法定”，將后讓與擔(dān)保制度化。[2]該說(shuō)是在《民間借貸司法解釋》出臺(tái)前提出來(lái)的，雖然沒(méi)有被司法解釋采納，但在實(shí)務(wù)界和理論界均產(chǎn)生了影響，有的案例是采納了該說(shuō)的觀點(diǎn)做出的判決，引起了其他學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保的關(guān)注和研究，對(duì)該說(shuō)的評(píng)價(jià)值得借鑒。該說(shuō)存在兩個(gè)問(wèn)題，一是后讓與擔(dān)保能否產(chǎn)生物權(quán)效力，二是定性為后讓與制度能否權(quán)衡當(dāng)事人間的利益。眾所周知，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的是登記主義，未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)，不具有優(yōu)先受償權(quán)。如果后讓與擔(dān)保是擔(dān)保物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)符合立法對(duì)擔(dān)保物權(quán)成立的規(guī)定，即不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保成為擔(dān)保物權(quán)的必要條件就是在簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行變更登記。而實(shí)踐中變更登記顯然會(huì)徒增高額的不動(dòng)產(chǎn)交易稅，當(dāng)事人出于利益考慮并沒(méi)有變更登記，只是簽訂了不動(dòng)產(chǎn)買賣式合同，所以并沒(méi)有成立擔(dān)保物權(quán)。假若支持了楊教授所說(shuō)，即后讓與擔(dān)保是未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的買賣式擔(dān)保合同，屬于非典型的物權(quán)擔(dān)保，就會(huì)與物權(quán)變動(dòng)法定原則相違背，故其不是物權(quán)擔(dān)保。

2.泛抵押權(quán)說(shuō)。該觀點(diǎn)同意不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保是物權(quán)擔(dān)保，是抵押權(quán)的內(nèi)容。這是董學(xué)立教授針對(duì)楊立新教授的后讓與擔(dān)保做出的學(xué)術(shù)回應(yīng)，提出在我國(guó)現(xiàn)階段已是“泛抵押權(quán)”的背景下，后讓與擔(dān)保和讓與擔(dān)保一樣，其內(nèi)容已涵蓋在抵押權(quán)之中，沒(méi)有單獨(dú)創(chuàng)設(shè)的必要性。該觀點(diǎn)指出楊教授所界定的后讓與擔(dān)保，依然是讓與擔(dān)保的應(yīng)有之意，讓與擔(dān)保在《物權(quán)法》立法中被舍棄的命運(yùn)說(shuō)明了這一概念的外延已經(jīng)被抵押權(quán)所覆蓋，這是我國(guó)今日抵押權(quán)的概念和內(nèi)涵已經(jīng)泛化的結(jié)果(“法律、行政法規(guī)不禁止的財(cái)產(chǎn)”都可以抵押)。后讓與擔(dān)保實(shí)質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，該觀點(diǎn)從物權(quán)法定原則的角度否定了讓與擔(dān)保的立法。認(rèn)為后讓與擔(dān)保同讓與擔(dān)保一樣所涵蓋的擔(dān)保物權(quán)法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)是抵押權(quán)的內(nèi)容，正是因?yàn)樽屌c擔(dān)保不存在和抵押權(quán)實(shí)質(zhì)有別的擔(dān)保物權(quán)法律關(guān)系，無(wú)法被認(rèn)可為一種新型擔(dān)保物權(quán)類型，繼而不能作為物權(quán)法定原則施以緩和的對(duì)象。[3]該說(shuō)也認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同是物權(quán)合同，但弊端同后讓與擔(dān)保一樣，并不能設(shè)立物權(quán)法上的擔(dān)保物權(quán)。

3.讓與擔(dān)保說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保的本質(zhì)是讓與擔(dān)保。該說(shuō)將讓與擔(dān)保分為買賣式和讓與式兩種，把通過(guò)簽訂買賣合同的方式將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)附條件地讓與，當(dāng)債務(wù)履行期滿后，債務(wù)不能履行，擔(dān)保權(quán)人能夠就該擔(dān)保標(biāo)的物受償債權(quán)的擔(dān)保定義為不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保。這種定義，將擔(dān)保權(quán)人的受償權(quán)限定在清算型的讓與代替了直接轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物所有權(quán)抵償借款的歸屬型讓與，可以合理解決商品房買賣合同的擔(dān)保造成的擔(dān)保物的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于借款的不公問(wèn)題。該觀點(diǎn)認(rèn)同擔(dān)保有效說(shuō)，讓與擔(dān)保的物權(quán)性質(zhì)是以習(xí)慣法的形式存在，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有的物權(quán)體系造成沖擊，并不違反物權(quán)法定原則。

該說(shuō)同樣沒(méi)能從理論上解決后讓與擔(dān)保和泛抵押權(quán)不能滿足物權(quán)變動(dòng)法定模式的難題，但是該說(shuō)最大的價(jià)值是從不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的清算效力進(jìn)行闡述，能夠平衡當(dāng)事人之間的利益，與第二十四條的強(qiáng)制清算規(guī)定一致。

(二)債權(quán)擔(dān)保

1.代物清償說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保是債權(quán)擔(dān)保，并不發(fā)生物權(quán)效力。擔(dān)保型買賣合同并非真正的買賣合同，實(shí)質(zhì)上是以物抵債協(xié)議，其效力情況按照合同法一般規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，并不發(fā)生物權(quán)擔(dān)保的優(yōu)先受償權(quán)效果。[4]該說(shuō)認(rèn)為我國(guó)在代物清償?shù)牧⒎ㄖ袘?yīng)當(dāng)舍棄它的要物性，從而使實(shí)務(wù)中未履行的代物清償可以成立，受債法保護(hù)。同時(shí)認(rèn)為代物清償協(xié)議不適用流質(zhì)條款無(wú)效的約定，故不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同也不受流質(zhì)禁止的約束。理論界對(duì)這兩點(diǎn)存在較大爭(zhēng)議。

2.代物清償預(yù)約說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保是債權(quán)擔(dān)保，并以擔(dān)保性房屋買賣合同的法律性質(zhì)為主題進(jìn)行研究的，認(rèn)為擔(dān)保性房屋買賣合同既不是讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)?；虿粍?dòng)產(chǎn)抵押，也不是附條件的買賣合同或代物清償合意，而是一種附條件的代物清償預(yù)約。[5]該觀點(diǎn)提出清償期屆滿前后是代物清償預(yù)約與代物清償?shù)姆炙畮X。清償期屆滿前，擔(dān)保性房屋買賣合同實(shí)為代物清償預(yù)約，其擔(dān)保機(jī)能在于預(yù)先為債權(quán)提供擔(dān)保，有利于保護(hù)債權(quán)人，不需要轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)；同時(shí)把清償期屆滿后擔(dān)保性房屋買賣合同解釋為代物清償合意，目的在于厘清雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。該觀點(diǎn)主張從代物清償預(yù)約的角度對(duì)《民間借貸司法解釋》第二十四條進(jìn)行理解和適用是準(zhǔn)確的立足點(diǎn)：代物清償預(yù)約本質(zhì)上與流質(zhì)條款具有一致性，也應(yīng)當(dāng)受到流質(zhì)禁令的約束，不發(fā)生以物抵債的物權(quán)變動(dòng)，認(rèn)為擔(dān)保性房屋買賣合同中的買賣行為無(wú)效，應(yīng)當(dāng)按照民間借貸合同審理。但對(duì)標(biāo)的物有清算功能，此時(shí)標(biāo)的物作為代物清償預(yù)約的標(biāo)的物被強(qiáng)制執(zhí)行，若沒(méi)有預(yù)先登記則不產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)。第二十四條第一款和第二款在“一破一立”間反映了對(duì)債權(quán)人和債務(wù)人利益的動(dòng)態(tài)平衡，體現(xiàn)的是一種折中的解釋路徑。

該說(shuō)從債權(quán)合同的立場(chǎng)分析不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同，可以擺脫讓與擔(dān)保、后讓與擔(dān)保和抵押權(quán)無(wú)法合理解釋不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記卻發(fā)生物權(quán)效力的難題。定性為代物清償預(yù)約，并不否定不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同本身依法成立的有效性，在債權(quán)合同范圍內(nèi)進(jìn)行救濟(jì)，比較合理。但該說(shuō)的缺陷在于未具體區(qū)分擔(dān)保性房屋買賣合同的內(nèi)容及履行情況，一律否定擔(dān)保性房屋買賣合同的效力，值得思索。

(三)司法解釋所采觀點(diǎn)

雖然杜萬(wàn)華主編的《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》一書將第二十四條的內(nèi)容命名為“讓與擔(dān)?！?，但該條款避談不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保的性質(zhì)，直接規(guī)定審理裁判程序和處理結(jié)果，也沒(méi)有賦予不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的權(quán)利人對(duì)擔(dān)保標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，而是規(guī)定了債權(quán)人依據(jù)勝訴判決申請(qǐng)執(zhí)行買賣合同標(biāo)的物的權(quán)利，而不是表述成申請(qǐng)執(zhí)行債務(wù)人普通財(cái)產(chǎn)。通過(guò)第(二)款這一規(guī)定來(lái)否定物權(quán)擔(dān)保說(shuō)的觀點(diǎn)，從這一解釋可以推斷出最高人民法院并沒(méi)有將不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保界定成物權(quán)擔(dān)保，更傾向于債權(quán)擔(dān)保。

三、不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保的法律適用

(一)性質(zhì)：債權(quán)擔(dān)保

物權(quán)擔(dān)保說(shuō)并不符合我國(guó)物權(quán)成立的法定要件，所以筆者也更加認(rèn)可債權(quán)擔(dān)保的觀點(diǎn)。對(duì)比代物清償說(shuō)和代物清償預(yù)約說(shuō)，筆者贊同代物清償預(yù)約說(shuō)。值得肯定地是該說(shuō)明確了代物清償預(yù)約發(fā)生的時(shí)間在債務(wù)清償期屆滿前，但代物清償預(yù)約說(shuō)也存在問(wèn)題，在未予區(qū)分代物清償協(xié)議的具體內(nèi)容及履行情況的前提下，簡(jiǎn)單認(rèn)定代物清償預(yù)約無(wú)效，有以偏概全之嫌。

(二)不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同效力

《民間借貸司法解釋》出臺(tái)之前，人民法院在審理不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保的糾紛中，對(duì)買賣合同的效力認(rèn)定存在著三種處理模式：一是流質(zhì)無(wú)效，認(rèn)為房屋買賣合同實(shí)質(zhì)上是債權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，變相約定擔(dān)保標(biāo)的物歸其所有，符合流質(zhì)擔(dān)保的構(gòu)成要件，故其后果同“流質(zhì)擔(dān)保無(wú)效”。二是借貸當(dāng)事人通謀虛偽意思表示無(wú)效，認(rèn)為借貸當(dāng)事人簽訂名為買賣合同實(shí)為流質(zhì)擔(dān)保，依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，法定無(wú)效。三是擔(dān)保有效，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保案件中，在不形成抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的情況下，不宜按照“流質(zhì)擔(dān)保無(wú)效”進(jìn)行認(rèn)定，當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的效力僅依據(jù)合同法法定的生效條件進(jìn)行判斷，不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保在當(dāng)事人達(dá)成合意且意思表示真實(shí)即雙方形成買賣法律關(guān)系，而買賣合同是附條件生效的擔(dān)保。而《民間借貸司法解釋》回避了買賣合同的效力問(wèn)題，卻給予債權(quán)人申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物的權(quán)利，所以筆者認(rèn)為，買賣合同是有效的，發(fā)生債權(quán)上的效力。該合同的效力只依據(jù)《合同法》的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定，具體情況如下：

1．當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)以抵債物來(lái)清償債權(quán)，但未明確抵債物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有，該代物清償協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力，但對(duì)抵債物應(yīng)進(jìn)行折價(jià)或拍賣、變賣，并從拍賣、變賣價(jià)款中清償債務(wù)。對(duì)于當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成以物抵債的協(xié)議，只要約定的內(nèi)容不涉及抵押、質(zhì)押的外在形式，就應(yīng)依據(jù)“法無(wú)明文禁止即可為”的原則，肯定其效力。債權(quán)人有權(quán)依據(jù)代物清償協(xié)議請(qǐng)求債務(wù)人履行替代給付義務(wù)，但應(yīng)履行清算程序，對(duì)抵債物進(jìn)行折價(jià)或者拍賣、變賣，并對(duì)價(jià)款“多退少補(bǔ)”。此外，雖然當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的代物清償協(xié)議具有法律效力，但是該約定不具有對(duì)抗其他債權(quán)人的效力。

2.在代物清償預(yù)約中明確約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)標(biāo)的物歸債權(quán)人所有，該約定因違反了流質(zhì)禁止的強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓約定無(wú)效。應(yīng)當(dāng)適用合同法中關(guān)于債務(wù)不履行責(zé)任的補(bǔ)救措施解決問(wèn)題，即增加清算義務(wù)。法律設(shè)定禁止流抵、流質(zhì)的主要目的是平衡雙方當(dāng)事人利益，防止居于優(yōu)勢(shì)地位的債權(quán)人牟取不當(dāng)暴利，損害債務(wù)人特別是其他債權(quán)人的利益，維護(hù)民法的平等、公平原則。當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成代物清償協(xié)議，約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵債物(包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))歸債權(quán)人所有的代物清償協(xié)議，該協(xié)議實(shí)際上具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，財(cái)產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有，與禁止流抵(質(zhì))條款的約定內(nèi)容是一致的。在此情形下，如果債權(quán)人以債務(wù)人違反代物清償協(xié)議的約定為由，要求債務(wù)人繼續(xù)履行協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應(yīng)不予支持。由于代物清償協(xié)議無(wú)效，原債務(wù)未實(shí)際獲得清償，債權(quán)人可依原債務(wù)主張權(quán)利。[6]

3.當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前約定以房屋或土地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵債，并明確在債務(wù)清償后可以回贖，債務(wù)人或第三人根據(jù)約定已辦理了物權(quán)變更登記，該行為符合讓與擔(dān)保的特征，產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，債權(quán)人對(duì)該抵債物經(jīng)折價(jià)或?qū)ε馁u后的價(jià)款具有優(yōu)先受償權(quán)。由于不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保在辦理過(guò)戶登記過(guò)程中要征收高額稅費(fèi)，故在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的事例并不多見(jiàn)。[7]對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣式擔(dān)保合同的性質(zhì)應(yīng)定性為債權(quán)擔(dān)保，對(duì)其效力應(yīng)從代物清償預(yù)約角度進(jìn)行理解和運(yùn)用，對(duì)其結(jié)果應(yīng)遵從代物清償預(yù)約受流質(zhì)禁止的約束。需要注意的是代物清償預(yù)約無(wú)需因流質(zhì)禁止使協(xié)議整體無(wú)效，只需要增加清算環(huán)節(jié)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物做出處理，用獲得的價(jià)款來(lái)解決債務(wù)清償問(wèn)題，這樣的處置最大化體現(xiàn)了司法效率，平衡了當(dāng)事人的權(quán)益。

[1]楊立新.民間借貸關(guān)系法律調(diào)整新時(shí)期的法律適用尺度——《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》解讀[J].法律適用,2015(11).

[2]楊立新.后讓與擔(dān)保:一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)[J].中國(guó)法學(xué),2013(3).

[3]董學(xué)立.也論“后讓與擔(dān)?！薄c楊立新教授商榷[J].中國(guó)法學(xué),2014(3).

[4]陳 然.擔(dān)保型買賣合同的法律效力研判——兼評(píng)《民間借貸司法解釋》第24條[J].法制與社會(huì),2016(5).

[5]張海鵬.擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——兼析《民間借貸司法解釋》第24條[J].東方法學(xué),2016(2).

[6]周 炎.最高法院法官解讀：代物清償協(xié)議的三種類型及裁判標(biāo)準(zhǔn)[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_9ed56f6d0102vmsn.htm，2016-05-03.

[7]高 治.擔(dān)保型買賣合同糾紛的法理辨析與裁判對(duì)策[J].人民司法,2014(23).

(責(zé)任編輯：宋 潔)

2017-03-20

2016年度河南省社科聯(lián)、河南省經(jīng)團(tuán)聯(lián)研究課題(項(xiàng)目編號(hào)：SKL-2016-457)。

李 蔚(1993-)，女，河南商丘人，鄭州大學(xué)法學(xué)院2015級(jí)碩士研究生，研究方向：訴訟法。

DF525

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1672-1500(2017)02-0058-04