（石河子房屋產(chǎn)權(quán)交易中心，石河子市，832000） 董旭燕

自2015年年初以來(lái)，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力，國(guó)家和地方各級(jí)政府相繼出臺(tái)了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)需求、去庫(kù)存、控風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的房地產(chǎn)新政策。2015年11月10日，習(xí)總書記在主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了明確的指導(dǎo)意見(jiàn)，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存確定為2016年我國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也明確提出，“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。至此，因地施策，分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展成為地方各級(jí)政府的一項(xiàng)新任務(wù)。

2016年底，新疆兵團(tuán)第八師石河子市（簡(jiǎn)稱師市）有存量商品住房約10 890套（住宅5 629套，商服5 261套），面積140萬(wàn)m2（住宅63萬(wàn)m2，商服房77萬(wàn)m2）。其中：北泉鎮(zhèn)存量商品房4 193套（住宅1 633套，商服2 560套，），面積49.91萬(wàn)m2（住宅15.28萬(wàn)m2，商服34.63萬(wàn)m2）；其它團(tuán)場(chǎng)商服房446套，面積7.5萬(wàn)m2。商品住宅基本處于存量的合理的區(qū)間，商業(yè)用房存量較大。

1 目前師市房地產(chǎn)庫(kù)存存在的主要問(wèn)題

1.1 剛性需求明顯減少

我市人口數(shù)量增速不快，人口增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于商品住宅的增長(zhǎng)速度。近幾年來(lái)，隨著兵團(tuán)城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速推進(jìn)，團(tuán)場(chǎng)職工94%以上家庭都住上了樓房，市區(qū)失去了這一大部分購(gòu)房群體。

1.2 改善性需求減少

2010年以來(lái)，市區(qū)累計(jì)新建保障性住房（含統(tǒng)建房）3.5萬(wàn)套，機(jī)關(guān)事業(yè)單位（含自治區(qū)、兵團(tuán)駐石單位）全部進(jìn)行了統(tǒng)建房建設(shè)，南山新區(qū)、石河子鎮(zhèn)努爾巴克村等正在新建農(nóng)民安置房，滿足了上述消費(fèi)群體對(duì)改善性住房的需求，使得再次購(gòu)買商品房愿望減小。

1.3 投機(jī)性需求減少

過(guò)去多年的量、價(jià)快速增長(zhǎng)使需求釋放有所透支。隨著商品房?jī)r(jià)格的走高，以及受國(guó)家房地產(chǎn)投資政策（征收房產(chǎn)稅）、不動(dòng)產(chǎn)登記等方面的影響，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的人員減少。

1.4 建筑企業(yè)面臨巨大的資金壓力

據(jù)統(tǒng)計(jì)，師市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建項(xiàng)目貸款數(shù)量急劇上升，表明因受市場(chǎng)銷售量下降的影響，開發(fā)企業(yè)資金狀況不是太好，企業(yè)面臨巨大的資金壓力，致使貸款數(shù)量不斷增加，進(jìn)一步加大了開發(fā)企業(yè)的融資成本。目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度,為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)已逐步收緊對(duì)開發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和個(gè)人按揭貸款，甚至個(gè)別銀行全面暫停房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款?！板X荒”因素不得到緩解,樓市前景不容樂(lè)觀。

1.5 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與師市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)需求不相適應(yīng)

近幾年來(lái)，越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)或者城市綜合體，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資和開發(fā)面積快速發(fā)展，不僅隱藏著一定的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)走出了市場(chǎng)需求。比如：近幾年建設(shè)的溫州地下商業(yè)街、溫州國(guó)際商城、九州物流港、北泉的中溢家居廣場(chǎng)、華泰商業(yè)步行街、中影文化廣場(chǎng)、中盈義烏小商品城、中盈的寫字樓以及南山新區(qū)的福寧新城商業(yè)項(xiàng)目等，都存在銷售情況不理想的問(wèn)題。

2 對(duì)師市房地產(chǎn)去庫(kù)存的建議和對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫(kù)存化，對(duì)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。根據(jù)師市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況、目前面臨的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及發(fā)展新機(jī)遇，建議當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要抓好以下幾方面工作。

2.1 繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長(zhǎng)才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷都會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。師市上下要進(jìn)一步認(rèn)清形勢(shì)，轉(zhuǎn)變觀念，審時(shí)度勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性、艱巨性和重要性。要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)新政，切實(shí)履行政府部門管理職責(zé)，綜合運(yùn)用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執(zhí)行效果，強(qiáng)化監(jiān)管職能，提高信息披露透明度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.2 注重提高住房品質(zhì)

重點(diǎn)發(fā)展與市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房，適當(dāng)發(fā)展中高檔商品房，滿足改善性住房需求。注重打造高品質(zhì)房源，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料、建設(shè)質(zhì)量、配套設(shè)施、綠化美化等方面提高品質(zhì)，提升小區(qū)建設(shè)品味。不僅讓購(gòu)房戶真正感到物有所值，而且達(dá)到提升城市面貌的目的。

2.3 創(chuàng)新商品房消化渠道

重點(diǎn)就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個(gè)通道上下功夫。一是政府購(gòu)買商品住房作為保障性住房由試點(diǎn)向符合條件的商品住房項(xiàng)目延伸。要整合各類保障房補(bǔ)貼和建設(shè)資金,集中分批購(gòu)買部分庫(kù)存商品房房源用于保障性住房。二是貨幣化安置范圍由棚改項(xiàng)目向所有房屋征收項(xiàng)目延伸。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項(xiàng)目，原則上實(shí)行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府建設(shè)、購(gòu)買房源和組織團(tuán)購(gòu)安置向被征收人自主安置延伸。重點(diǎn)引導(dǎo)、支持被征收人用貨幣補(bǔ)償款自主購(gòu)買商品住房，最大限度滿足被征收人個(gè)性化多元化住房需求。 四是鼓勵(lì)團(tuán)場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)政策，用已建成的存量商品房補(bǔ)償被征收人。

2.4 確保市場(chǎng)有序供應(yīng)

合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地。對(duì)已經(jīng)出讓還沒(méi)有動(dòng)工的房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行全面清理，并根據(jù)市場(chǎng)供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)，管控好土地供應(yīng)閘門，從源頭上減少新的庫(kù)存。對(duì)已供未開發(fā)用地，超過(guò)約定開工期限，但未達(dá)到閑置土地認(rèn)定條件的項(xiàng)目用地，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，可辦理開、竣工延期，合理調(diào)整開發(fā)時(shí)序，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應(yīng)。優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對(duì)已編制完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批但尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例。對(duì)已供未開發(fā)用地,根據(jù)市場(chǎng)狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

2.5 優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

落實(shí)金融支持政策。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭(zhēng)取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的有市場(chǎng)前景項(xiàng)目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)商品住房的開發(fā)建設(shè)。進(jìn)一步縮短放貸審批周期，配足個(gè)人住房貸款額度，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人民銀行對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名，相關(guān)部門根據(jù)排名情況，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金、住宅專項(xiàng)維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持。積極發(fā)展租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)自然人、各類機(jī)構(gòu)投資者等組建以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買庫(kù)存商品房，開展規(guī)?；I(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房庫(kù)存中長(zhǎng)期持有部分房源，直接向市場(chǎng)開展住房租賃規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)庫(kù)存壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，調(diào)整營(yíng)銷策略，通過(guò)先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運(yùn)營(yíng)商品房。優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場(chǎng)秩序。簡(jiǎn)化審批流程，減少住房開發(fā)審批的中間環(huán)節(jié)，同時(shí)適當(dāng)降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，并控制好土地出讓價(jià)格。進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行為，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。加快問(wèn)題樓盤的處置進(jìn)度，建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，盡快妥善解決存在的問(wèn)題。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。