賈金剛 楊 波

(1.原沈陽(yáng)軍區(qū)建筑設(shè)計(jì)院,遼寧 沈陽(yáng) 110000； 2.北部戰(zhàn)區(qū)空軍工程代建第四項(xiàng)目部,遼寧 大連 116000)

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以在建房屋抵頂工程款性質(zhì)及糾紛處理探討

賈金剛1楊 波2

(1.原沈陽(yáng)軍區(qū)建筑設(shè)計(jì)院,遼寧 沈陽(yáng) 110000； 2.北部戰(zhàn)區(qū)空軍工程代建第四項(xiàng)目部,遼寧 大連 116000)

探討了以在建房屋抵頂工程款的性質(zhì)，從在建房屋抵頂合同的有效性與建設(shè)單位延遲交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任兩方面，分析了在建房屋抵頂工程款的常見糾紛及處理依據(jù)，最后提出了一些對(duì)在建房屋抵頂工程款的思考。

在建房屋，工程款，合同，房地產(chǎn)

0 引言

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于建設(shè)方資金緊張而以在建房屋抵頂工程款現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。被抵頂?shù)脑诮ǚ课荼皇┕挝坏盅夯I集資金亦不鮮見，這就造成在建房屋抵頂所涉及的法律關(guān)系非常復(fù)雜，在實(shí)踐中必須十分謹(jǐn)慎，以維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，避免金融風(fēng)險(xiǎn)。

1 以在建房屋抵頂工程款的性質(zhì)

《新華詞典》對(duì)“抵頂”一詞作如下解釋：“把物品的所有權(quán)和使用權(quán)全部用來?yè)?dān)保換取所需權(quán)利”，可見抵頂為擔(dān)保物權(quán)的一種。但抵頂和抵押又有所不同，具體到在建房屋主要為：抵頂為建設(shè)單位將在建房屋歸屬權(quán)和處分權(quán)轉(zhuǎn)給施工單位，待工程竣工驗(yàn)收合格后過戶給施工單位由其處置，簡(jiǎn)單地說即以房頂賬；抵押為建設(shè)單位將在建房屋作擔(dān)保，在沒有給付工程款能力時(shí)將房屋作價(jià)拍賣，用以償還工程款。

從以上抵頂?shù)亩x及與抵押的比較來看，房屋抵頂可以看作在建房屋的預(yù)售(給施工單位)。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條明確規(guī)定：“本規(guī)定所稱房屋轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：……(四)以房地產(chǎn)抵債的……”從中我們可以得出結(jié)論：以在建房屋抵頂?shù)膶?shí)質(zhì)是房屋買賣，即建設(shè)單位以在建房屋作價(jià)為施工款，施工單位以建設(shè)單位欠其工程款作為房屋的對(duì)價(jià)。

2 以在建房屋抵頂工程款的糾紛處理

司法實(shí)踐中，以在建房屋抵頂工程款常見糾紛主要有兩種：一是在建房屋抵頂合同是否有效；二是建設(shè)單位延遲交付抵頂房屋所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

2.1 以在建房屋抵頂工程款合同是否有效

在建房屋作為不動(dòng)產(chǎn)其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以變更登記作為生效要件，也就是說，未變更登記，房屋所有權(quán)人仍為建設(shè)單位。但這并不影響抵頂合同的效力[1]。

1999年最高法出臺(tái)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。但合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。2007年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第15條更是明確規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記只是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不影響合同效力。相反，登記以有效的合同為前提，即登記依賴于有效的合同，但登記本身不影響合同的效力。

2.2 建設(shè)單位延遲交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任

由于種種原因，即使在建房屋達(dá)到變更登記交付的條件，建設(shè)單位延遲交付的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。如若在建房屋抵頂協(xié)議書有違約責(zé)任的約定，從其約定即可；而恰恰很多施工單位對(duì)延遲交付考慮不周，簽訂抵頂協(xié)議時(shí)并未約定違約責(zé)任，此種情況發(fā)生，不同的判例會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。

一種意見認(rèn)為在建房屋抵頂工程款實(shí)質(zhì)為房屋買賣，則延遲交付的違約責(zé)任適用于最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律規(guī)定的解釋》第17條：商品房買賣逾期交付使用的，按逾期交付期間由主管部門或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同類地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額[2]。

以上看法有一定的正確性，但過于片面。房屋抵頂合同確為買賣合同，但在建房屋抵頂?shù)哪康臑槭┕挝槐M快收回工程款。因建設(shè)單位原因延遲交付房屋實(shí)際是延誤了施工單位將房屋變現(xiàn)為工程款，建設(shè)單位理應(yīng)承擔(dān)延遲交付工程款的違約責(zé)任。況且房屋抵頂合同作為《建設(shè)施工合同》的變更條款本屬于施工合同的一部分，建設(shè)單位按照《建設(shè)施工合同》通用條款(承包人按同期銀行貸款利率支付拖欠工程款)或者專用條款(雙方明確約定違約責(zé)任)的約定承擔(dān)違約責(zé)任更為合理，對(duì)施工單位亦更公平。

3 關(guān)于在建房屋抵頂工程款的思考

3.1 抵頂這一擔(dān)保物權(quán)應(yīng)該寫入物權(quán)法

抵頂嚴(yán)格來說為一種絕對(duì)的擔(dān)保物權(quán)，但2007年10月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》所規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)僅為抵押、質(zhì)押和留置三種，尚未對(duì)抵頂作出法律規(guī)定。將抵頂作為擔(dān)保物權(quán)寫入新修訂的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》很有必要。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)慎用抵頂籌集工程款方式

抵頂所涉及的法律關(guān)系非常復(fù)雜，考慮不周很容易出現(xiàn)糾紛并造成資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)牽涉面廣，如以抵頂這一方式籌集工程款，出現(xiàn)糾紛很難及時(shí)化解，不僅會(huì)給各方帶來巨額經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)破壞企業(yè)形象甚至造成惡劣政治影響，因此應(yīng)慎用抵頂這一籌集工程款的形式。

[1] 張淑君.以房抵頂工程款合同轉(zhuǎn)讓的有效性探討[J].中外企業(yè)家,2011,27(6):92-95.

[2] 韓世遠(yuǎn).建筑物責(zé)任的解釋論[J].清華法學(xué),2011,20(5):32-34.

Discussion on the character and solution to dispute of building house compensating for project payment

Jia Jingang1Yang Bo2

(1.ArchitectureDesignInstituteofFormerShenyangMilitaryRegion,Shenyang111000;2.The4thConstructionManagerProjectDepartmentofAirForceoftheNorthernTheaterCommand,Dalian116000,China)

This paper discussed the nature of with building houses for engineering funds, from the effectiveness of building houses for top contract and should bear legal responsibility of construction unit to delay the houses delivery two aspects, analyzed the common disputes and treatment basis with building houses for engineering funds, finally put forward the thinking of houses for engineering funds.

building houses, engineering funds, contract, real estate

1009-6825(2017)11-0235-02

2017-02-08

賈金剛(1978- ),男，博士，助理工程師； 楊 波(1979- ),男，碩士，工程師

TU712.1

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