趙曉慧

〔中國石化遼寧石油分公司 遼寧沈陽 110032〕

油品銷售企業(yè)收購加油站的風(fēng)險(xiǎn)防控

趙曉慧

〔中國石化遼寧石油分公司 遼寧沈陽 110032〕

在敘述了收購加油站的概念、性質(zhì)、法律風(fēng)險(xiǎn)及特征的基礎(chǔ)上，提出了收購加油站法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施：一是根據(jù)不同情形選擇簽約主體；二是加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系；三是核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單；四是制定全面的收購價(jià)格條款；五是要控制好付款節(jié)奏；六是要重視資產(chǎn)交接，及時(shí)做好產(chǎn)權(quán)過戶；七是合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)；八是設(shè)置水電責(zé)任，確保收購后正常經(jīng)營；九是做好聲明承諾；十是辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)；十一是提供相應(yīng)擔(dān)保，應(yīng)對(duì)出讓瑕疵；十二是追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益。提出了收購加油站的建議。

油品銷售企業(yè) 收購 加油站 法律 風(fēng)險(xiǎn) 防范 措施

作為成品油零售終端的加油站一直是油品銷售企業(yè)爭相搶購的重點(diǎn)，在收購加油站過程中防范資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)首先要考慮的一項(xiàng)工作。本文闡述了加油站收購的概念、性質(zhì)、法律風(fēng)險(xiǎn)特征及防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施并為做好收購加油站工作提出建議，供參考。

1 資產(chǎn)收購的概念和性質(zhì)

資產(chǎn)收購以《合同法》、《物權(quán)法》、《民法通則》為依據(jù)，根據(jù)企業(yè)零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的整體布局和規(guī)劃，通過收購自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織所有的加油站部分或全部的資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)占有、使用、收益和處分。加油站資產(chǎn)收購的性質(zhì)屬于買賣行為，屬于合同法意義上的買賣合同：即一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。必須采取書面形式，而且房屋的過戶必須到產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行登記變更，不登記變更不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效力。同時(shí)，作為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利共有人或承租人，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

2 法律風(fēng)險(xiǎn)和特征

2.1 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的概念

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)是指因法律環(huán)境變更、意外事件、第三方行為、企業(yè)或其員工的行為(其性質(zhì)包括合法的與非法的行為，其形式包括作為或不作為)所導(dǎo)致的、與企業(yè)意愿相違背的、使企業(yè)遭受不利法律后果的可能性、廣泛性、嚴(yán)重性、強(qiáng)制性、可防控性。

2.2 企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的特征

(1)只是一種可能性，肯定發(fā)生的或不可能發(fā)生的都不是風(fēng)險(xiǎn)；

(2)可能給企業(yè)帶來不利的法律后果；

(3)這種不利的法律后果違背了企業(yè)的主觀意愿；

(4)法律風(fēng)險(xiǎn)的成因復(fù)雜。包括法律環(huán)境變更、意外事件、第三方行為等外部因素；也包括企業(yè)及其員工合法和非法的行為，主動(dòng)與被動(dòng)的行為等內(nèi)部原因。

(5)未進(jìn)行詳盡法律盡職調(diào)查的法律風(fēng)險(xiǎn)。

3 法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施

為了更好地完成加油站收購工作，買方應(yīng)在熟悉商業(yè)模式的情況下，根據(jù)實(shí)際選擇優(yōu)質(zhì)加油站，收購前認(rèn)真履行盡職調(diào)查，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，收購程序遵守內(nèi)控制度要求，執(zhí)行合同審批手續(xù)，選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文本進(jìn)行合同簽訂，保護(hù)買方利益不受損害。

3.1 根據(jù)不同情形，選擇簽約主體

(1)出讓人是自然人且對(duì)出讓資產(chǎn)單獨(dú)所有，這種情形下，出讓人是簽約主體；出讓人是自然人但與他人共同對(duì)出讓資產(chǎn)所有，這種情形下，出讓人的單方出讓行為，并不產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力，除非第三人不明知該資產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)，且辦理了相應(yīng)的過戶手續(xù)(即善意取得)。

(2)出讓人是依法設(shè)立的獨(dú)立法人，出讓人是簽約主體；但如果是分公司(分支機(jī)構(gòu))，必須取得法人的授權(quán)后，方可以將其作為簽約主體。

(3)當(dāng)收購加油站產(chǎn)權(quán)證上記載的所有權(quán)人與實(shí)際轉(zhuǎn)讓人不一致時(shí)，應(yīng)以所有權(quán)證上記載的當(dāng)事人為所有權(quán)人，登記是經(jīng)非法手段取得的除外。如果加油站沒有土地房產(chǎn)等權(quán)屬證照，那么以確定的實(shí)際所有權(quán)人作為簽約主體。

(4)當(dāng)自然人對(duì)加油站享有所有權(quán)，并注冊(cè)了有限公司，應(yīng)依據(jù)加油站產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人為簽約主體。

(5)當(dāng)國有企業(yè)出售主要資產(chǎn)時(shí)，需取得上級(jí)主管單位或國有資產(chǎn)管理部門的同意的，取得批復(fù)文件后，以其為簽約主體。

(6)不屬于前述情況，但獲得了前述有權(quán)處置人全權(quán)授權(quán)，有權(quán)以自己名義處置他人土地、房產(chǎn)的自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織也可作為簽約主體。

在合同簽訂前一定要對(duì)主體資格和證照的一致性進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)要求對(duì)方補(bǔ)充授權(quán)文件。

3.2 加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系

(1)非法用地等情況需要從土地局調(diào)查土地權(quán)屬狀況；

(2)抵押、擔(dān)保等情況需要從房管局調(diào)查房屋權(quán)屬狀況；

(3)與他人共有等情況需要從工商局調(diào)查工商登記詳細(xì)情況；

(4)應(yīng)調(diào)查其經(jīng)營資質(zhì)(必備經(jīng)營證照和相關(guān)立項(xiàng)審批手續(xù)是否齊全，通過改造能夠取得缺失證照，證照是否經(jīng)過正常年檢)；

(5)通過出具紅線圖調(diào)查規(guī)劃情況，杜絕收購后所在地重新規(guī)劃遭拆遷；

(6)調(diào)查設(shè)備、實(shí)施情況(核實(shí)加油站設(shè)備、設(shè)施真實(shí)情況，設(shè)備、設(shè)施是否符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否符合物理使用標(biāo)準(zhǔn))。

3.3 核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單

收購資產(chǎn)既包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，也包括加油站設(shè)備、設(shè)施等，均屬于加油站資產(chǎn)范疇。

(1)將加油站各種圖紙及資產(chǎn)清單與實(shí)物資產(chǎn)逐一核對(duì)，明確資產(chǎn)數(shù)量。

(2)加油站所屬的各種證照雖不能成為資產(chǎn)收購的標(biāo)的物，但也必須核對(duì)清晰后制作清單。

(3)加油站實(shí)物資產(chǎn)和權(quán)證數(shù)量與實(shí)物核對(duì)完畢后，制作財(cái)產(chǎn)清單，并將其作為合同附件。交接要簽訂交接紀(jì)要，對(duì)于收購前標(biāo)的物已經(jīng)設(shè)置了法律關(guān)系的在合同簽訂前要約定處理方案。

3.4 價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛

主要體現(xiàn)在買賣合同中對(duì)以下相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行明確約定。

(1)擬收購加油站地面及地面以下所有設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)；

(2)買賣過程中產(chǎn)生的一切稅、費(fèi)(包括但不限于營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等)；

(3)擬收購加油站土地變更為買方合法使用所產(chǎn)生的一切費(fèi)用和稅收(包括但不限于登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等)；

(4)擬收購加油站消防器材、辦公用品、形象標(biāo)識(shí)等的費(fèi)用；

(5)擬收購加油站的土地征用、出讓和土地補(bǔ)償金；辦理土地、房屋及其他手續(xù)中發(fā)生的一切費(fèi)用；

(6)按照買賣合同性質(zhì)應(yīng)當(dāng)支付的其他費(fèi)用。

3.5 控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款

收購加油站資產(chǎn)過程中，因資產(chǎn)收購合同履行的時(shí)限較長，應(yīng)盡量避免一次性支付全部價(jià)款，把握付款時(shí)段，控制付款節(jié)奏，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

(1)資產(chǎn)交接前，建議付款比例不超過30 %；

(2)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證過戶前，建議付款比例不超過60 %；

(3)經(jīng)營證照變更過戶前，建議付款比例不超過90 %；

(4)為保證加油站正常運(yùn)營，建議加油站正常運(yùn)營滿1年后返還其保證金。

控制好四次付款時(shí)段及比例，重點(diǎn)運(yùn)用關(guān)鍵點(diǎn)來控制付款節(jié)奏，這對(duì)于確保買方權(quán)益，約束出讓方權(quán)利有著極為重要的作用。

3.6 重視資產(chǎn)交接，產(chǎn)權(quán)及時(shí)過戶，交付分為財(cái)產(chǎn)交接和權(quán)證交接

(1)現(xiàn)場實(shí)物核對(duì)，提出整改意見，提交備忘錄；

(2)交接相關(guān)權(quán)證，提出完善期限；

(3)簽署《財(cái)產(chǎn)交接清單》和《交接紀(jì)要》并作為合同附件；

(4)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及時(shí)辦理過戶登記和經(jīng)營證照的變更。

3.7 合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)

(1)由于在資產(chǎn)收購中，土地可能不是商業(yè)出讓地，所以在價(jià)款中應(yīng)明確“收購款包括使土地合法化”等相關(guān)內(nèi)容。

(2)收購站土地為出讓地的，應(yīng)在第三次付款前，及時(shí)辦理土地過戶手續(xù)。

(3)收購站土地為集體土地的，能夠辦理土地征用手續(xù)的，及時(shí)辦理征用手續(xù)，使用地合法化；如辦理集體土地征用手續(xù)確有困難時(shí)，應(yīng)由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，向集體組織租賃使用。

3.8 設(shè)置水電責(zé)任，確保經(jīng)營正常

(1)水、電屬于加油站正常經(jīng)營的必備條件。在實(shí)際操作中，要針對(duì)該條款設(shè)置違約責(zé)任，督促出讓方履行通水、通電義務(wù)，確保經(jīng)營正常開展。

(2)收購加油站位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，水電等設(shè)施未與國家管網(wǎng)相連。這種情況下，水電條款責(zé)任的約定就顯的尤為重要。出賣方有對(duì)加油站水電的正常使用承擔(dān)通暢義務(wù)。

3.9 做出聲明承諾，預(yù)先設(shè)置防范

聲明與承諾條款是對(duì)可能出現(xiàn)的情況預(yù)先設(shè)置的防范性對(duì)策，是由出讓方單方作出的主體資格的承諾、權(quán)利瑕疵的承諾、品質(zhì)瑕疵的承諾、優(yōu)先權(quán)的承諾、交付后對(duì)拆遷事項(xiàng)的承諾。

3.10 辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)

加油站資產(chǎn)自辦理過戶或交付起，資產(chǎn)滅失的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給買方。因此，為減少標(biāo)的物滅失的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以待完成資產(chǎn)交付后，由雙方辦理保險(xiǎn)受益人變更手續(xù)，由買方作為被保險(xiǎn)資產(chǎn)的受益人。

3.11 提供相應(yīng)擔(dān)保，應(yīng)對(duì)出讓瑕疵

出讓方對(duì)標(biāo)的物的權(quán)利擔(dān)保和品質(zhì)擔(dān)保，若有瑕疵可能在短期內(nèi)無法發(fā)現(xiàn)，需經(jīng)長期的實(shí)際使用，才可能被發(fā)現(xiàn)。在收購資產(chǎn)合同中，雙方雖然約定10 %的保證金可以在交付加油站一年后支付，但是畢竟金額較少，無法彌補(bǔ)因收購資產(chǎn)的權(quán)利和品質(zhì)瑕疵造成的實(shí)際損失。因此有必要要求出賣方提供保證人擔(dān)?；蚬蓶|責(zé)任擔(dān)保，且承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

3.12 追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益

(1)買方按照合同約定內(nèi)容進(jìn)行付款。監(jiān)督對(duì)方按照時(shí)間進(jìn)度協(xié)助履行相關(guān)義務(wù)：資產(chǎn)交接、權(quán)證過戶等。

(2)違約責(zé)任方式：不履行、履行遲延、不完全履行、預(yù)期違約。合同中不要籠統(tǒng)約定“違約方賠償守約方損失”，盡量明確違約責(zé)任內(nèi)容。承擔(dān)違約責(zé)任的三種形式：一是繼續(xù)履行合同；二是根據(jù)違約內(nèi)容，采取有效措施進(jìn)行補(bǔ)救；三是賠償守約方損失。

(3)支付違約金不能代替履行合同。

4 對(duì)收購加油站工作的幾點(diǎn)建議

為了更好地為企業(yè)服務(wù)，確保國有資產(chǎn)不損失，現(xiàn)就加油站收購工作提出以下幾點(diǎn)建議：

(1)熟悉行政許可，善于協(xié)調(diào)關(guān)系。加油站收購涉及到的法律法規(guī)有30多部, 僅就行政許可制度而言，就有建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、成品油零售經(jīng)營許可、危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營許可、消防驗(yàn)收許可等，涉及到的政府部門有十多個(gè)，在熟悉有關(guān)法律規(guī)定的前提下積極進(jìn)行協(xié)調(diào)可能會(huì)收到更好的效果。

(2)主體資格必須適格。收購資產(chǎn)模式下應(yīng)當(dāng)與具有處分權(quán)的資產(chǎn)所有人簽訂合同，要注意是否存在共有、加油站本身是否具有法人資格、加油站和企業(yè)法人的法律關(guān)系，以及股東對(duì)合同繼續(xù)履行的擔(dān)保責(zé)任等問題。

(3)進(jìn)行必要的法律盡職調(diào)查。在簽訂合同前要對(duì)對(duì)方主體情況、締約資格、合同標(biāo)的、履約能力、誠信狀況進(jìn)行必要的法律盡職調(diào)查。要求對(duì)方提供對(duì)土地、房屋、動(dòng)產(chǎn)等的權(quán)屬證明。并主動(dòng)到房產(chǎn)局、土地局等相關(guān)部門進(jìn)行查詢核實(shí)。要對(duì)合同對(duì)方當(dāng)事人的資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行必要的工商登記查詢和規(guī)劃查閱。

(4)標(biāo)的物的正確認(rèn)識(shí)。收購資產(chǎn)商業(yè)模式下，合同標(biāo)的物是加油站本身，各種權(quán)屬證照不是合同標(biāo)的物，但是對(duì)方對(duì)權(quán)屬證照和經(jīng)營證照的完善和變更是合同約定的義務(wù)。

(5)交付要把關(guān)，物權(quán)要登記。在交付時(shí)缺少相關(guān)權(quán)屬證照和經(jīng)營證照的，應(yīng)當(dāng)在接收加油站的同時(shí)及時(shí)提交備忘錄，督促對(duì)方履行相關(guān)義務(wù)。收購資產(chǎn)的，應(yīng)把土地證、房產(chǎn)證及時(shí)過戶。無法辦理過戶的，要按照物權(quán)法的規(guī)定辦理預(yù)告登記。

(6)善于運(yùn)用分期付款。善于運(yùn)用分期付款的條款，真正促進(jìn)對(duì)方完善相關(guān)權(quán)屬證照、經(jīng)營證照。善于運(yùn)用后履行抗辯權(quán)促使對(duì)方完成土地合法化。善于運(yùn)用備忘錄，提示對(duì)方履行合同義務(wù)。

(7)善于運(yùn)用權(quán)利擴(kuò)大條款。善于運(yùn)用優(yōu)先權(quán)條款，對(duì)于買方已經(jīng)實(shí)際控制的加油站，要運(yùn)用優(yōu)先購買權(quán)、承租權(quán)、合資合作權(quán)、承包權(quán)等發(fā)展加油站。買方需要的特殊權(quán)利要進(jìn)行約定并及時(shí)行使。在合同中要約定相鄰權(quán)、地役權(quán)等買方可能需要的權(quán)利，例如道路開口、通行權(quán)、施工臨時(shí)占地權(quán)、排水權(quán)等權(quán)利。

(8)注意對(duì)方的擔(dān)保義務(wù)。股東對(duì)繼續(xù)履行合同的擔(dān)保義務(wù)、對(duì)方提供保證人對(duì)合同提供保證的預(yù)制條款、對(duì)方對(duì)權(quán)利瑕疵的擔(dān)保義務(wù)、對(duì)方對(duì)品質(zhì)瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。

5 結(jié)語

加油站收購工作是成品油銷售企業(yè)發(fā)展必不可少的一項(xiàng)工作，做好這項(xiàng)工作對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)作用，企業(yè)一定要高度重視此項(xiàng)工作的開展，確保資產(chǎn)不受損失。

[1] 法律法規(guī)中心編.2016中華人民共和國合同法律法規(guī)全書[M].北京：法律出版社.2016.

[2] 滕曉春,李志強(qiáng).《中華人民共和國物權(quán)法》釋義[M].上海：立信會(huì)計(jì)出版社,2007.

[3] 胡康生.中華人民共和國合同法釋義[M].北京：法律出版社.2016年.

2017-04-19。

趙曉慧(1978-)，女，2009年1月畢業(yè)于大連理工大學(xué)，研究生，工商管理碩士，中國石化銷售有限公司遼寧石油分公司副主管，投資項(xiàng)目合同管理崗。