2016年是供給側結構性改革元年，中國的房地產(chǎn)調控改變了過去長期側重于需求側管理的狀況，“去庫存”“去杠桿”等一系列與房地產(chǎn)密切相關的結構性政策實施，讓市場出現(xiàn)了不同以往的新變化，房地產(chǎn)市場正處在一個非常重要的歷史拐點上，分化與協(xié)同成為非常重要的特征，科學把握房地產(chǎn)市場中的這些新形勢、新規(guī)律，對下一步完善房地產(chǎn)市場政策，建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)基礎性制度和長效機制至關重要。今年的房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)出以下特點及趨勢。

一、市場形勢與政策趨勢

1.傳統(tǒng)一二三四線的表述發(fā)生變化，未來以城市群為基礎的區(qū)域性表述將在政策語境中占主導

從2016年的市場運行情況看，目前按一二三四線城市劃分進行有關統(tǒng)計和分析表述，越來越難以反映實際狀況，一些非一二線城市如惠州、嘉興、廊坊等，城市規(guī)模和經(jīng)濟總量都不大，但由于其靠近特大城市的優(yōu)越地理區(qū)位，過去一年房價大幅上漲，也都分別出臺了限購政策。從全國來看，隨著房地產(chǎn)市場走勢在不同城市的持續(xù)分化，市場已經(jīng)從原來基于城市規(guī)模、經(jīng)濟水平的一二三四線城市劃分，轉向以中心城市為核心、以城市群為基礎的區(qū)域型表述。在我國城鎮(zhèn)化進程中，隨著人口向城市群地區(qū)的持續(xù)集聚，特別是在沿海的長三角、珠三角、京津冀等城市群，一些節(jié)點城市、縣城甚至小鎮(zhèn)受城市群發(fā)育的影響，得到較快發(fā)展。盡管一二三四線城市劃分仍有一定的差異性價值，比如一線城市防泡沫，二線城市要穩(wěn)，三四線城市要活、去庫存等，但在未來因城施策的政策體系中，以城市群為代表的區(qū)域性將是其表述的重要語境，這也有助于促進我國房地產(chǎn)政策、區(qū)域政策、城鎮(zhèn)化政策的有機整合，更好地塑造國家空間結構和配置空間要素。

2.關于峰值和拐點的討論將進一步深化，中長期的規(guī)律性現(xiàn)象將成為影響市場發(fā)展的主導因素

過去一段時期，房地產(chǎn)市場運行及調控政策更多體現(xiàn)了中短期因素，針對短期市場形勢的刺激或抑制政策都在出臺后取得了預期效果，而支撐中國房地產(chǎn)基本面的中長期變量一直沒有發(fā)生變化。而根據(jù)國際經(jīng)驗，一個經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場在中長期上與其城鎮(zhèn)化進程密切相關，并且在城鎮(zhèn)化進程后期，人口從農(nóng)村向城市轉移速度下降，促使市場出現(xiàn)重要拐點，并成為主導型因素。當2016年我國城鎮(zhèn)化率達到57.35%，城鎮(zhèn)化速度即將進入放緩區(qū)間，農(nóng)業(yè)轉移人口規(guī)模已經(jīng)連續(xù)兩年減少，住房需求和房地產(chǎn)投資峰值已過，投資總量從持平開始逐步回落，房地產(chǎn)投資增速也從過去的20%-30%下降到去年的2%。房企拿地態(tài)度也變得更為謹慎，特別是一線城市，2016年住宅土地成交1464萬平方米，同比下降50.9%，三四線城市也同比下降13.3%。這一方面是由于過去一段時間地價非理性上漲的持續(xù)積累為后期開發(fā)帶來較大壓力，另一方面也是開發(fā)商對未來市場走向的不確定性在增加。

另外，市場也存在持續(xù)繁榮的另一種可能，盡管以常住人口為統(tǒng)計口徑的城鎮(zhèn)化率達到了57.35%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為41.2%，未來一段時期，中國仍有數(shù)以億計的已進城農(nóng)業(yè)轉移人口需要在城市進一步扎根，這部分群體的住房需求能否有效釋放，是未來房地產(chǎn)市場走勢的重要決定因素。

3.房地產(chǎn)企業(yè)轉型步伐加速，呈現(xiàn)出輕資產(chǎn)化、多元化、互聯(lián)網(wǎng)化、國際化等多元路徑

過去幾年，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)一直處于艱難轉型過程中，萬達最早實施了轉型戰(zhàn)略，經(jīng)過近十年努力，2016年已經(jīng)從從單一房地產(chǎn)轉向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游綜合性企業(yè)，服務業(yè)收入已占總收入的比重超過了60%。其他房企轉型步伐也明顯加快，恒大在年底宣布歷時8年的多元化轉型正式完成，形成以民生地產(chǎn)為基礎，金融、健康為兩翼，文化旅游為龍頭的發(fā)展格局。房地產(chǎn)企業(yè)在轉型方向選擇上，呈現(xiàn)出輕資產(chǎn)化、多元化融合、多業(yè)態(tài)互聯(lián)等新的增長模式，更加注重通過多產(chǎn)業(yè)鏈挖掘提升自身價值，充分利用國家利好政策，在聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間、轉租公寓等方面進行嘗試探索，如優(yōu)客工場改變了過去寫字樓企業(yè)只提供辦公場所和物業(yè)單一服務，轉而提供一攬子創(chuàng)業(yè)生態(tài)服務，實現(xiàn)了商業(yè)模式的創(chuàng)新。向金融業(yè)轉變也是地產(chǎn)公司的普遍策略，如恒大等紛紛選擇向保險行業(yè)滲透。從“建房子”向“自持物業(yè)”轉變也是房企轉型的另一個重要路徑，伴隨國家對租房市場的支持，鏈家自如、螞蟻短租等不同商業(yè)模式的房屋租賃企業(yè)得到較好成長。此外，由于美元升值預期和匯率下調，一些企業(yè)加快推進國際化戰(zhàn)略，在東南亞、澳大利亞的項目取得良好效益。

二、房地產(chǎn)調控政策建議

在目前經(jīng)濟基本面放緩、政策總體收緊、人民幣貶值預期較強的大背景下，2017年房地產(chǎn)市場將總體穩(wěn)中趨冷，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增速放緩，開發(fā)量和銷售量大幅下降，除了少數(shù)一些有概念、生態(tài)好的熱點城市外，全國房地產(chǎn)價格總體平穩(wěn)?；诖耍?017年的房地產(chǎn)調控政策的總體取向是在穩(wěn)定、放緩中的調整，為市場自我調整營造更好環(huán)境，為新一輪發(fā)展積蓄動能。

1.賦予地方政府在一定范圍內的自主調控權限，因城施策提高調控政策的差異性和精準性

過去一年在賦予地方政府調控權限方面邁出了一大步，不僅傳統(tǒng)一線城市、特大城市自主執(zhí)行限購、限貸等政策，一些縣城也結合本地實際制定了促進和限制政策，如在庫存量較大的縣市，出臺了購房補貼、貸款利率優(yōu)惠等政策；在房價上漲比較快的縣市，出臺了限購、限貸政策。從這些實踐來看，地方政府和中央政府在房地產(chǎn)調控方面的共識不斷擴大，今后應進一步賦予地方政府在一定范圍內自主調控權限，形成因地制宜、因城施策的差異化、精準化政策體系。中央層面要做好包括稅收、土地、金融等在內的房地產(chǎn)制度頂層設計，健全對地方政府調控主體責任的督查和獎罰機制；地方政府要加強當?shù)胤康禺a(chǎn)市場監(jiān)測分析，在部門的指導下，積極落實去庫存各項舉措，同時防范各類苗頭性、傾向性風險，因地制宜確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.住房租賃市場無論是規(guī)模還是質量、商業(yè)模式等都將得到長足發(fā)展，要完善相關政策儲備

繁榮的住房租賃市場對于緩解當前我國特大城市居民住房壓力意義重大，目前正面臨重大政策利好。2016年國辦出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵個人出租房，允許商業(yè)房改租賃住房；國務院常務會議也推出了支持住房租賃市場的四項舉措，包括：房源、公租房貨幣化補貼、稅收優(yōu)惠、市場規(guī)范方面。2016年中國住房租賃市場約在1.1萬億元，根據(jù)有關機構預測，到2020年還將保持年均20%以上的增速。年底的中央經(jīng)濟工作會上也提出，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃房源的提供者。預計2017年及未來一段時期，住房租賃市場將會呈現(xiàn)出機構化、規(guī)?；厔荩S著市場規(guī)模擴張和商業(yè)模式創(chuàng)新層出不窮，住房租賃市場監(jiān)管和整頓的有關政策儲備將會提上日程。應在學習美國、歐洲、日本住房租賃市場立法和制度建設經(jīng)驗的基礎上，制定完善包括如何規(guī)范中介、房東行為，保障承租人權益，對住房基本居住條件、物業(yè)維修服務、租金上漲速度、租金交付方式、違約糾紛處理等詳細、科學的政策體系。

3.開展房地產(chǎn)稅征收將是大勢所趨，應積極主動做好對開征房地產(chǎn)稅的有關政策應對

自2011年在上海和重慶開展房地產(chǎn)稅試點以來，在征收對象、計稅依據(jù)、稅基、稅率、稅收減免等方面已取得大量經(jīng)驗，目前從各方面的情況看，在更大范圍開展房地產(chǎn)稅征收將是大勢所趨，對開征的有關政策準備也相對成熟。十八屆三中全會提出了加快房地產(chǎn)稅的立法步伐，房地產(chǎn)稅在2016年兩會時已歸入全國人大的一類立法項目。因此，2017年應抓緊儲備開征房地產(chǎn)稅可能出現(xiàn)的關聯(lián)效應的管理政策，如加強社會輿論引導、有效應對可能出現(xiàn)的市場波動等，加強基礎數(shù)據(jù)平臺建設，理順房地產(chǎn)稅與有關稅種的關系，探索對小產(chǎn)權房的征稅途徑，完善退稅制度，降低征稅對種地收入群體的沖擊等。

4.協(xié)同推進城鎮(zhèn)化進程和住房政策供給，完善新的住房形勢和住房政策

伴隨著我國城鎮(zhèn)化進程，城市發(fā)展也出現(xiàn)新的變化，一些城市進入和后工業(yè)階段，老齡化、少子化趨勢明顯，居民消費特征和需求偏好呈現(xiàn)出新特點。一是養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新興細分領域呈現(xiàn)出一定的市場需求，這對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理政策提出了新要求。二是在城鎮(zhèn)化中后期階段，城市發(fā)展從外延擴張向內涵增長轉變，基于存量土地功能置換的再開發(fā)日益成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要模式，管理政策重心也應適應此種變化。三是老齡化、少子化對住房結構、戶型的新需求，應在房地產(chǎn)開發(fā)的供給側得到體現(xiàn)和適應。四是居民對空氣和生態(tài)環(huán)境質量的新需求，將出現(xiàn)人口在全國版圖內的新一輪跨區(qū)域遷移和調整，應進一步完善促進城鎮(zhèn)化和人口自由遷徙的房地產(chǎn)政策。

參考文獻：

1.合富房地產(chǎn)研究院.政策：調控固本 優(yōu)化結構 應對：調整節(jié)奏 以新為進——2016年中國房地產(chǎn)市場總結及2017年展望.房地產(chǎn)導刊.2016.01

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4.倪鵬飛.中國住房發(fā)展報告（2015-2016）.社會科學文獻出版社.2015

李求軍/責任編輯