茍 學(xué) 珍

(蘭州大學(xué) 法學(xué)院，甘肅 蘭州 730000)

公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用

茍 學(xué) 珍

(蘭州大學(xué) 法學(xué)院，甘肅 蘭州 730000)

公證制度在我國(guó)十年間取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，其出具證明、解決糾紛、服務(wù)經(jīng)濟(jì)的能力得到不斷增強(qiáng)。與之相比，公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的發(fā)展卻較為緩慢。其現(xiàn)狀縱然有些令人遺憾，但公證制度在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域依然大有可為。尤其在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度的背景下，公證介入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)比以往任何時(shí)候都具有正當(dāng)性與合理性。交易安全、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)及其統(tǒng)一交易市場(chǎng)的構(gòu)建、市場(chǎng)主體信用建設(shè)、私權(quán)的充分尊重等都需要公證發(fā)揮其應(yīng)有的作用，其“保駕護(hù)航”功能不可漠視。

公證；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)；登記；作用

《中華人民共和國(guó)公證法》(以下簡(jiǎn)稱《公證法》)頒布已有10年之久，10年間公證制度與中國(guó)特色社會(huì)主義法律制度建設(shè)共同發(fā)展。公證工作步入快速健康發(fā)展的軌道，公證隊(duì)伍不斷發(fā)展壯大，業(yè)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)、法律素養(yǎng)穩(wěn)步提升，公證服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的功能得以凸顯。隨著《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)及相關(guān)司法解釋的實(shí)施，近年來(lái)我國(guó)物權(quán)保護(hù)機(jī)制亦不斷完善，物權(quán)流轉(zhuǎn)的安全性逐步提高，權(quán)利人自由交易空前頻繁，特別是在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展迅速。為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、統(tǒng)一管理，《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》)于2015年3月生效。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記是一項(xiàng)浩大工程，其實(shí)施必然離不開(kāi)公證制度的輔助。值得欣喜的是，我國(guó)公證制度在實(shí)踐中已經(jīng)積累了足以涉入不動(dòng)產(chǎn)登記及流轉(zhuǎn)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)，也只有在公證的有力配合下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記才有可能準(zhǔn)確、高效地完成，進(jìn)而保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)，激活市場(chǎng)，在“新常態(tài)”下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。

一、當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)的法律 機(jī)制及運(yùn)作模式

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，當(dāng)前我國(guó)形成了以《物權(quán)法》為核心，《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》以及其他相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋為重要組成部分的完備的法律保障體系。

本文所指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)主要是指基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、抵押、質(zhì)押以及設(shè)立公司的協(xié)議等法律行為。在目前我國(guó)法律框架內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式為：有效的法律行為+完整的處分權(quán)能+登記=物權(quán)變動(dòng)(流轉(zhuǎn))。具體而言，有效的法律行為指雙(多)方當(dāng)事人達(dá)成的“發(fā)生物權(quán)法上效果的契約，如轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約，設(shè)定抵押權(quán)的契約。”[1]209由于我國(guó)尚不承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性，故有效的法律行為是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的唯一原因，法律行為無(wú)效時(shí)即使不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理登記手續(xù)，仍不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)；完整的處分權(quán)能是指讓與人須具有相應(yīng)的處分權(quán)，因無(wú)權(quán)處分而訂立的物權(quán)變動(dòng)合同一般不會(huì)導(dǎo)致物權(quán)流轉(zhuǎn)，除非權(quán)利人追認(rèn)或處分人獲得處分權(quán)；*讓與人欠缺處分權(quán)能時(shí)受讓人可基于善意取得獲得相應(yīng)的物權(quán)，但善意取得不屬于基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，故該情形此處不予考慮。由《物權(quán)法》第九條可知，我國(guó)持不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的流轉(zhuǎn)須經(jīng)依法登記，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)法上的效力。

登記生效主義模式下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)均要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)，登記成為公示手段。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的出臺(tái)，加之面對(duì)基數(shù)龐大和流轉(zhuǎn)不斷加速的物權(quán)變動(dòng)，登記機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)性審查很顯然不具有可能性，而登記機(jī)構(gòu)的形式審查只是停留在權(quán)利的外觀，無(wú)法保證物權(quán)變動(dòng)原因行為的真實(shí)性、正當(dāng)性，同時(shí)如果由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查必然會(huì)延長(zhǎng)登記周期，由此而使交易的不穩(wěn)定性增加，也增加了權(quán)利人的交易負(fù)擔(dān)。而公證制度理論上具有解決登記前置審查的功能，將物權(quán)流轉(zhuǎn)原因行為真實(shí)性的審查交由公證機(jī)構(gòu)，通過(guò)公證程序來(lái)保證原因行為的真實(shí)合法性，將會(huì)增加交易的穩(wěn)定性，減少登記流程，縮短登記周期，進(jìn)而加速物權(quán)的高效流轉(zhuǎn)。由此可見(jiàn)，公證制度介入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)勢(shì)在必行。

二、公證涉入不動(dòng)產(chǎn)登記及流轉(zhuǎn) 的必要性

(一)國(guó)外的成功先例

公證涉入不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)而保障物權(quán)流轉(zhuǎn)，在德、法、意等大陸法系民法典中都有相關(guān)規(guī)定。據(jù)筆者所知，大陸法系國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記前的公證大致可分為“自愿公證”和“法定公證”兩類，而且目前大多數(shù)國(guó)家采納后者?！兜聡?guó)民法典》313條規(guī)定“使一方有義務(wù)轉(zhuǎn)讓或取得土地所有權(quán)的合同，必須做成公證證書(shū)?！盵2]由此觀之，在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)流轉(zhuǎn)中，作為基于法律行為的原因行為須經(jīng)過(guò)公證，未經(jīng)公正的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)拒絕登記?！斗▏?guó)民法典》2127條規(guī)定“約定的抵押權(quán)，僅得在公證人二人面前，或者公證人一人與證人二人面前，依經(jīng)過(guò)公證的證書(shū)設(shè)立。”[3]由此可見(jiàn)，法國(guó)在物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域采公證制度，同時(shí)實(shí)行物權(quán)變動(dòng)的意思主義模式，其登記采取形式審查的方式，故契約制登記不具有公信力。法國(guó)在二百多年間保障交易安全、防止物權(quán)重復(fù)的重要成就應(yīng)歸功于該國(guó)發(fā)達(dá)的公證制度。前述各國(guó)成功的經(jīng)驗(yàn)表明，公證制度可以作為物權(quán)流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，從而有效保證登記的迅速和準(zhǔn)確，促進(jìn)物權(quán)的安全高效流轉(zhuǎn)。

(二)我國(guó)設(shè)置的必要性

盡管我國(guó)《物權(quán)法》并未將公證制度納入其中，但公證在物權(quán)領(lǐng)域依舊發(fā)揮著重要作用，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更和轉(zhuǎn)讓中都可見(jiàn)公證制度的影子。“目前，在物權(quán)的非交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，登記部門(mén)已經(jīng)完全依托公證機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)審查進(jìn)行登記。對(duì)諸如繼承、贈(zèng)與、析產(chǎn)、夫妻財(cái)產(chǎn)約定等事項(xiàng)，全國(guó)各地?zé)o一例外把公證作為登記的前置程序。”[4]這是我國(guó)法律實(shí)踐和社會(huì)各界多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶，在一無(wú)法律強(qiáng)制力作保障，二無(wú)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的情況下能夠做到將公證作為物權(quán)登記之前置程序，彰顯出公證在物權(quán)流轉(zhuǎn)中的應(yīng)有作用。

公證涉入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的必要性主要有：其一，由于我國(guó)對(duì)物權(quán)變動(dòng)原因的審查機(jī)制尚不完善，物權(quán)變動(dòng)原因的正當(dāng)性、有效性依舊無(wú)法保證，而公證制度理論上具有解決登記前置審查的功能；其二，公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域近年來(lái)做了不少有益的嘗試，積累了不少成功經(jīng)驗(yàn)，具備公證介入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)踐基礎(chǔ)；其三，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度的實(shí)施，加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的背景，為減輕登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)，規(guī)范登記流程，各地政府亦通過(guò)相應(yīng)政策，要求登記機(jī)構(gòu)依托公證機(jī)構(gòu)，相互協(xié)作。所有這些情形，均預(yù)示著公證制度已經(jīng)敲開(kāi)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的大門(mén)，并將不斷彰顯其在該領(lǐng)域的重要作用。

三、公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用

(一)兩方面的考量因子

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采區(qū)分原則，此原則下物權(quán)變動(dòng)原因行為和物權(quán)行為是分離的，二者分別由不同的法律規(guī)制，但整個(gè)交易又具有一體性。出于對(duì)交易安全和當(dāng)事人利益保護(hù)的考量，有必要在交易一體性和保障物權(quán)變動(dòng)原因行為效力中引入公證制度。

1、“區(qū)分原則”下交易一體性之考量

“從法律規(guī)定來(lái)看，我國(guó)物權(quán)法實(shí)際上明確采納了區(qū)分理論，建立了物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分原則?！盵5]《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同自成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹摋l表明，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，物權(quán)變動(dòng)效果和債權(quán)變動(dòng)效果應(yīng)作區(qū)分?！盎煜贤Я偷怯浶ЯΓ炔环衔餀?quán)與債權(quán)相區(qū)分的法理，無(wú)法界定物權(quán)法與合同法的適用范圍，也不利于貫徹合同嚴(yán)守原則，保護(hù)善意第三人，維護(hù)交易安全?！盵6]故物權(quán)變動(dòng)的效果發(fā)生與否，依照物權(quán)變動(dòng)規(guī)則確定；因欠缺公示手段導(dǎo)致不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果的，法律行為(債權(quán)關(guān)系)不因此受影響。

基于交易一體性的考量，公證制度確有必要進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，確保物權(quán)變動(dòng)原因行為的正當(dāng)性、適法性，保障整個(gè)交易過(guò)程的高效進(jìn)行。由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易前后是一個(gè)整體性活動(dòng)，而“區(qū)分原則”只是為了將物權(quán)效力與債權(quán)效力進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，進(jìn)而用不同法律予以調(diào)整。按《物權(quán)法》15條的規(guī)定，物權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的原因行為和物權(quán)變動(dòng)是分為兩個(gè)階段且相互獨(dú)立的，但同時(shí)由于我國(guó)不承認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無(wú)因性，所以如果物權(quán)變動(dòng)的原因行為效力存在瑕疵，勢(shì)必導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)行為的發(fā)生不能。故考慮到交易整個(gè)過(guò)程的一體性、連貫性，以及公證制度在保障合同效力(物權(quán)變動(dòng)原因行為)的獨(dú)有功能，確有必要將公證制度引入不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域。

2、原因行為效力保障之考量

物權(quán)關(guān)系是社會(huì)關(guān)系中最為基礎(chǔ)和重要的關(guān)系，因此物權(quán)流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定與可預(yù)測(cè)性是社會(huì)關(guān)系穩(wěn)定的前提。依《物權(quán)法》之規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查方式可大致概括為不完全的實(shí)質(zhì)審查。簡(jiǎn)言之，登記機(jī)構(gòu)既要審查物權(quán)行為，在必要時(shí)亦需審查債權(quán)行為。在物權(quán)變動(dòng)“區(qū)分原則”下，實(shí)質(zhì)審查看似有利于對(duì)原因行為正當(dāng)性、適法性的保障，但此舉之弊端亦顯而易見(jiàn)。首先，實(shí)質(zhì)審查勢(shì)必會(huì)增加登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)，從而降低登記效率，延緩登記流程，礙于物權(quán)及時(shí)流轉(zhuǎn)；其次，該模式下登記機(jī)構(gòu)權(quán)力過(guò)大，從而導(dǎo)致行政權(quán)能對(duì)私權(quán)的過(guò)度干預(yù)；再次，登記人員未必有審查原因行為的專業(yè)知識(shí)；還有，不產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記語(yǔ)境下統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)要面對(duì)來(lái)自土地、房屋、山林、灘涂、荒地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，巨大的登記量必將導(dǎo)致實(shí)質(zhì)性審查落空，最終的結(jié)果使得交易安全無(wú)法保障，登記的公示公信力被降低。

鑒于實(shí)質(zhì)審查弊端較多，國(guó)外多采形式審查模式，而形式審查的前提就是將公證制度引入登記過(guò)程，作為登記前置程序來(lái)保障物權(quán)變動(dòng)原因行為的效力。如此，便將登記行為進(jìn)行一次簡(jiǎn)單的分工，公證制度確保原因(債權(quán))行為的效力，登記機(jī)構(gòu)進(jìn)而審查物權(quán)行為的效力。在公證制度作為保障性前提下，登記機(jī)構(gòu)只進(jìn)行形式審查是保證不動(dòng)產(chǎn)登記及流轉(zhuǎn)安全高效的最優(yōu)選擇。

公證作為登記前置程序確保債權(quán)行為效力的能力主要體現(xiàn)在：其一，從比較法視角出發(fā)，大陸法系大多國(guó)家將公證引入不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)對(duì)原因進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查；其二，我國(guó)公證機(jī)關(guān)作為代表國(guó)家行使證明權(quán)的機(jī)構(gòu)，而非行政機(jī)構(gòu)，這在制度上保障了公證機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的中立性、公正性[4]；其三，公證機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)十年多的發(fā)展，不論規(guī)模還是從業(yè)人員素質(zhì)都得到了巨大的提高，公證員大都通過(guò)國(guó)家司法考試，具有執(zhí)業(yè)資格，尤其是對(duì)合同行為的審查，在實(shí)踐中已經(jīng)積累了足以進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查并確保其效力的能力；其四，基于公證證明文書(shū)的證據(jù)效力，可降低當(dāng)事人的訴訟成本，節(jié)約國(guó)家司法資源；其五，《公證法》規(guī)定了較為完備的程序性法律保障和完善的賠償機(jī)制，程序保障和救濟(jì)機(jī)制較為完善。

(二)公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用

有關(guān)公證制度在不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的作用，不管是學(xué)界還是公證實(shí)務(wù)界都有較多的闡述，筆者在比較各類觀點(diǎn)后，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度實(shí)施的大背景，認(rèn)為當(dāng)下公證在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的作用主要體現(xiàn)在保障制度創(chuàng)新后物權(quán)登記及流轉(zhuǎn)的順利實(shí)施、助益于物權(quán)流轉(zhuǎn)的安全高效和確保私權(quán)的充分行使三個(gè)方面。

1、保障制度創(chuàng)新后物權(quán)登記及流轉(zhuǎn)的順利實(shí)施

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記從制度構(gòu)建到實(shí)踐用了不到兩年時(shí)間，伴隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，全國(guó)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記有了法律和制度層面的保障。隨著2015年3月1日江蘇徐州全國(guó)首本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)的發(fā)放，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度正式落地生根，全國(guó)范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記由此開(kāi)始。作為一項(xiàng)制度創(chuàng)新，其目的源于“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。”具體而言，催生不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記制度的背景有二：一是出于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求；二是為全國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)構(gòu)建形成明細(xì)的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，進(jìn)而促進(jìn)物權(quán)合理有序流轉(zhuǎn)，盤(pán)活巨大的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，激活經(jīng)濟(jì)?；趯?duì)這一大背景的考量，公證制度在不動(dòng)產(chǎn)登記及交易中的重要作用將指日可待。

第一，公證制度有助于提高登記效率。要在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行一輪不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記工作無(wú)疑是一項(xiàng)及其龐大的系統(tǒng)工程，加之我國(guó)登記機(jī)構(gòu)依舊采不完全的實(shí)質(zhì)審查模式，審查周期過(guò)長(zhǎng)，由此造成的登記延誤極有可能導(dǎo)致權(quán)利人喪失交易機(jī)會(huì)，同時(shí)巨大的審查量極有可能引發(fā)登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。公證制度引入的首要功能便是將已經(jīng)存在的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利加以確認(rèn)，從而形成具有證據(jù)效力的證明，此情形下登記機(jī)構(gòu)無(wú)需實(shí)地勘察確認(rèn)，只需按當(dāng)事人的申請(qǐng)加之公證證明文書(shū)即可確權(quán)登記，程序上減少登記流程，縮短時(shí)間，進(jìn)而提高登記效率，實(shí)質(zhì)上減少因登記機(jī)構(gòu)專業(yè)能力欠缺以及工作量巨大而造成的登記錯(cuò)誤。

第二，交易和登記分離模式下造成的交易風(fēng)險(xiǎn)需要公證制度分擔(dān)。統(tǒng)一確權(quán)登記語(yǔ)境下首先要做到登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一，由于“不動(dòng)產(chǎn)登記屬于私法領(lǐng)域中的國(guó)家行政事務(wù)”[7]41，在我國(guó)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一也就是行政權(quán)能內(nèi)部協(xié)調(diào)與妥協(xié)的過(guò)程，相互博弈的最終結(jié)果是國(guó)土部門(mén)作為統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。但同時(shí)交易的管理部門(mén)依舊是原部門(mén)，這樣的權(quán)力分配模式下交易和登記實(shí)質(zhì)上相互脫節(jié)，不動(dòng)產(chǎn)交易中心與登記機(jī)構(gòu)之間關(guān)聯(lián)的缺失勢(shì)必會(huì)造成交易風(fēng)險(xiǎn)的增加。這種制度設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的不完善與不成熟性顯然需要公證制度作為二次救濟(jì)手段來(lái)加以彌補(bǔ)，公證制度在確保交易安全性、穩(wěn)定性與可預(yù)測(cè)性方面的功能如同鎖之于門(mén)戶，將交易主體基于其自由意志支配的真實(shí)意愿以公證證明文書(shū)形式加以固定，進(jìn)而保障不動(dòng)產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的真實(shí)與合法性。

2、助益于物權(quán)流轉(zhuǎn)的安全高效

“行業(yè)是社會(huì)信用體系建設(shè)的最小單元，根據(jù)《社會(huì)信用體系建設(shè)計(jì)劃剛要(2014-2020)》的有關(guān)安排，公證作為中介服務(wù)行業(yè)的一員，在建設(shè)社會(huì)信用體系中扮演著不容忽視的角色。”[8]209社會(huì)信用體系的建設(shè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必須要解決的一個(gè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的重大問(wèn)題，信用信息不流暢、資源共享機(jī)制不健全、交易信息不對(duì)稱而造成市場(chǎng)主體失信現(xiàn)象頻發(fā)，合同欺詐、冒名替領(lǐng)等行為使得正常交易秩序遭到嚴(yán)重破壞。公證作為市場(chǎng)中介服務(wù)的中堅(jiān)力量，在市場(chǎng)主體信用建設(shè)中的作用不可小覷。

公證制度在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中扮演著“信用證明、信用調(diào)查、信用評(píng)價(jià)、信用擔(dān)?！盵9]的重要角色，公證之所以有助于誠(chéng)信建設(shè)主要取決于：第一，從公證文書(shū)的法律效力上看，其具有證據(jù)效力和強(qiáng)制執(zhí)行力，既可以將公證文書(shū)作為維護(hù)其權(quán)利的利器，亦可將之作為增加失信成本的工具，以此監(jiān)督市場(chǎng)主體；第二，從機(jī)構(gòu)設(shè)置看，公證機(jī)構(gòu)作為非盈利機(jī)構(gòu)，在我國(guó)法律體系中處于中立地位，可以保障公證的客觀中立性。如前所述，公證在社會(huì)信用體系建設(shè)中的作用一方面體現(xiàn)在其本身的中立性和社會(huì)普遍接受性，另一方面體現(xiàn)在其增加了失信成本，通過(guò)這兩個(gè)方面督促市場(chǎng)主體謹(jǐn)慎行為，減少失信狀況。

3、作為非訴司法制度來(lái)填補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)行政與司法之間空白*該部分作用主要參考楊榮元關(guān)于《論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度與公證制度》(載于《公證制度》，第60～61頁(yè))一文，文章中作者從公證制度設(shè)立的目的出發(fā)，闡述了傳統(tǒng)的行政管理制度與訴訟司法制度共同承擔(dān)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的保護(hù)會(huì)出現(xiàn)一定的真空地帶，而公證制度的作用就是填補(bǔ)這一空白。

公證作為非訴司法證明制度，其主要目的之一便是有效預(yù)防糾紛，其證明活動(dòng)貫穿于公證過(guò)程始終。相較于訴訟中的證明是由各訴訟主體運(yùn)用證據(jù)以及證據(jù)規(guī)則來(lái)求證案件事實(shí)，公證中的證明則是由公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明相關(guān)法律行為，法律事實(shí)等的真實(shí)合法的非訴行為。

“所有由傳統(tǒng)的行政管理制度與發(fā)生糾紛后加以保護(hù)的訴訟司法制度來(lái)共同承擔(dān)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的保護(hù)顯然出現(xiàn)了一定的真空地帶”[10]，也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域行政與司法之間存在一定的空白。具體而言筆者認(rèn)為這個(gè)空白在于，如果因登記錯(cuò)誤(當(dāng)事人認(rèn)為的錯(cuò)誤，是否確屬錯(cuò)誤此處不予考慮)或其他因素，當(dāng)事人通過(guò)行政手段其權(quán)利仍不能得到救濟(jì)時(shí)勢(shì)必會(huì)通過(guò)司法程序來(lái)尋求救濟(jì)，此時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的物權(quán)變動(dòng)之原因行為的真實(shí)、合法性將成為一個(gè)影響訴訟的障礙。而公證制度在彌補(bǔ)這個(gè)空白方面具有先天優(yōu)勢(shì)，其所具有的證明力或證據(jù)效力可以做到有效填補(bǔ)行政與司法之間的空白，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物權(quán)人權(quán)利保護(hù)最大化。

4、確保私權(quán)的充分行使

不動(dòng)產(chǎn)登記屬于典型私權(quán)領(lǐng)域中的國(guó)家行政事務(wù)，登記機(jī)構(gòu)作為國(guó)家機(jī)關(guān)在法律權(quán)限范圍內(nèi)決定能否登記、如何登記，在采不完全實(shí)質(zhì)審查模式前提下，登記機(jī)構(gòu)在必要時(shí)既要審查物權(quán)變動(dòng)之原因行為，又須審查物權(quán)行為，從而整個(gè)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域都活躍著公權(quán)力的影子，這勢(shì)必會(huì)對(duì)私權(quán)有所干預(yù)或限制。如采公證前置，則行政機(jī)構(gòu)管后不管前，減少行政對(duì)物權(quán)交易中當(dāng)事人自由意志的干預(yù)，一則符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、二則符合政府簡(jiǎn)政放權(quán)的本意。“從根本上看不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，其首要定位就是私法性，即登記的發(fā)生源于交易者的真實(shí)意思表示?！盵11]如此，在該領(lǐng)域減少政府行政干預(yù)具有理論上的正當(dāng)性與實(shí)踐上的可行性。

十年間公證服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的能力越來(lái)越強(qiáng)，其發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境不斷改善，但對(duì)公證而言“最好的時(shí)代也是最壞的時(shí)代”。公證制度要想在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域取得長(zhǎng)足發(fā)展還需不斷努力。首先，行業(yè)職能定位是基礎(chǔ)。公證行業(yè)必須有清晰的自我認(rèn)知、行業(yè)認(rèn)知，必須堅(jiān)持其中立性，正確行使證明權(quán)，履行法律服務(wù)職責(zé)；其次，隊(duì)伍建設(shè)是關(guān)鍵。我國(guó)公證業(yè)從業(yè)人員整體專業(yè)素質(zhì)雖然比較高，隊(duì)伍建設(shè)也取得了較大發(fā)展，但當(dāng)下公證不僅要解決法律問(wèn)題，更要懂得市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制等其它領(lǐng)域的問(wèn)題，尤其在不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域?qū)I(yè)的評(píng)估能力等顯得更為重要。立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，公證不僅需要專業(yè)的法律人才，更需要一支高水平復(fù)合型人才；再次，“尋求認(rèn)同，主動(dòng)與多部門(mén)合作與溝通，加強(qiáng)話語(yǔ)權(quán)是保障”[8]35。公證在不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域發(fā)展較慢有部分原因歸結(jié)于沒(méi)有主動(dòng)堅(jiān)持“走出去”戰(zhàn)略，缺乏與其它部門(mén)諸如高等院校、律師事務(wù)所、登記機(jī)構(gòu)等的溝通。因此，只有在主動(dòng)加強(qiáng)交流溝通的基礎(chǔ)上才能將自己推廣出去，順勢(shì)加強(qiáng)在整個(gè)行業(yè)領(lǐng)域的話語(yǔ)權(quán)。

[1] 王澤鑒. 民法總則[M] . 北京：北京大學(xué)出版社，2009.

[2] 陳衛(wèi)佐.德國(guó)民法典[M] . 法律出版社，2010.

[3] 楊得兵.“公證與不動(dòng)產(chǎn)登記的配合機(jī)制—以審查方式的銜接為中心”[J].河南商業(yè)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2014(1):96.

[4] 周志揚(yáng).公證在物權(quán)流轉(zhuǎn)中的角色與前景[M].《公證論譚》—紀(jì)念《公證法》頒布十周年文集，2016.

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[8] 李勇.公證價(jià)值與實(shí)務(wù)研究[M] . 北京：法律出版社，2016.

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[10] 楊榮元.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度與公證制度[J].公證制度，2007(12)：56-60.

[11] 張薇. 不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證介入問(wèn)題研究[J].社會(huì)觀察，2011(10)：167-174.

(責(zé)任編輯：陳尚真)

On the Function of Notarization in the Field of Real Estate Property Rights Transfer

GOU Xuezhen

(Law school,Lanzhou University,Lanzhou,Gansu 730000,China)

Our country has witnessed significant progress in notary system in the past decade, and its capabilities of issuing a certificate, resolving disputes and serving economy has been constantly strengthened, nevertheless, not in the field of real estate property rights transfer as well. Based on the real estate unified approval registration system, notarization's involvement in real estate property rights transfer becomes more legitimate and reasonable than ever before. The notary system can also play important roles in transaction security, the real estate property rights transfer, the establishment of a unified market, construction of credit in main market players and fall respect of privacy .Thus, its functions of guidance and regulation cannot be ignored.

notarization; real estate property rights transfer; registration; function

2016-11-12

茍學(xué)珍，男，蘭州大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法碩士研究生。

DF419.9

A

1006-4702(2017)02-0062-06