蘇虹蕾

吉林省社會(huì)科學(xué)院

新時(shí)期城市發(fā)展與房?jī)r(jià)穩(wěn)定的相關(guān)性研究

蘇虹蕾

吉林省社會(huì)科學(xué)院

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，給城市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，使城市居民的住房條件得到長(zhǎng)足進(jìn)步。然而，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也一路攀升，不可避免引發(fā)一系列嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，如削弱城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力、阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程、破壞創(chuàng)新型城市建設(shè)，甚至?xí)觿〗鹑陲L(fēng)險(xiǎn)、引發(fā)城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期衰退。本文提出強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，合理配置土地資源；改變激勵(lì)機(jī)制促進(jìn)城市全方位發(fā)展；強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，遏制投機(jī)炒房行為；完善住房保障制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等多條穩(wěn)定房?jī)r(jià)的對(duì)策建議，以求讓房?jī)r(jià)回歸合理范圍，并長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。

房?jī)r(jià)；穩(wěn)定；城市發(fā)展

一、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，讓城市住房回歸居住的基本屬性

房屋具有居住和消費(fèi)的雙重屬性，居住是其基本屬性，消費(fèi)(買賣和投資)是其衍生屬性，在合理的范圍內(nèi)房屋買賣和投資可以促進(jìn)資本的良性循環(huán)。1998年我國(guó)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，給城市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，使城市居民的住房條件得到長(zhǎng)足進(jìn)步。然而，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也一路攀升，房屋的消費(fèi)屬性被無(wú)限擴(kuò)大，無(wú)論是個(gè)體亦或是法人，都將房屋當(dāng)做賺錢牟利的工具，逐漸忽視其基本的居住屬性。

城市中，日益上漲的房?jī)r(jià)不可避免引發(fā)一系列嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，如加重城市購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力、抑制城市普通勞動(dòng)者住房的剛性需求和改善性需求、削弱城市居民對(duì)其它消費(fèi)品的購(gòu)買力、壓縮其它產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間、阻礙城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的協(xié)調(diào)發(fā)展、抬高生活成本和工業(yè)成本、削弱城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力、阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程、破壞創(chuàng)新型城市建設(shè)、擴(kuò)大城市貧富分化、形成房地產(chǎn)泡沫，甚至?xí)觿〗鹑陲L(fēng)險(xiǎn)、引發(fā)城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期衰退。例如，二十世紀(jì)90年代以前，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，成為日本經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。但是?991年，伴隨日本房地產(chǎn)泡沫的破滅，當(dāng)年房?jī)r(jià)即下跌70%，日本經(jīng)濟(jì)從此陷入長(zhǎng)期衰退。1997年，亞洲金融爆發(fā)后的5年內(nèi)，我國(guó)香港的房地產(chǎn)價(jià)格整體下跌75%，香港經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)。二十一世紀(jì)初，美國(guó)房貸款利率持續(xù)下降，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，次級(jí)房貸市場(chǎng)泡沫膨脹；2007年，泡沫破裂引發(fā)次級(jí)房貸危機(jī)；2008年，由美國(guó)次級(jí)房屋貸款危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，從購(gòu)房者到次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)，再到銀行業(yè)，最終給世界經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重影響，失業(yè)率激增，一些國(guó)家開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。因此，必須讓房?jī)r(jià)回歸合理范圍，并長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。

二、房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城市發(fā)展的影響

(一)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的快速發(fā)展，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。但同時(shí)，各種投機(jī)性資金及熱錢入場(chǎng)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅推升了土地價(jià)格，使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本升高，壓縮生產(chǎn)性投資，還會(huì)抑制居民消費(fèi)，拉大貧富差距，激發(fā)社會(huì)矛盾，而高房?jī)r(jià)帶來(lái)的更主要的風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)。而且，房?jī)r(jià)暴跌將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商整個(gè)資金鏈斷裂，沒(méi)有強(qiáng)大資金作支撐的房企，為降低損失，大部分房企都申請(qǐng)破產(chǎn)。截至2016年底，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的26%，如果房?jī)r(jià)大幅下降將引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，如果房?jī)r(jià)下降30%，銀行將增加1萬(wàn)億元的壞帳，銀行將會(huì)經(jīng)受巨創(chuàng)。房?jī)r(jià)的急劇下跌，除了打擊開(kāi)發(fā)商本身外，將嚴(yán)重打擊投資者對(duì)地產(chǎn)投資的信心，消費(fèi)者的信心也會(huì)受到挫傷。鑒于房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中所占的比重，經(jīng)濟(jì)會(huì)從嚴(yán)重通貨膨脹急劇轉(zhuǎn)為通貨緊縮，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的硬著陸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入蕭條期。因此，房地產(chǎn)的繁榮，只能給城市帶來(lái)一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)的繁榮，不能帶來(lái)可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)繁榮。必須堅(jiān)守“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一基本屬性，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，才能促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)全方位、可持續(xù)發(fā)展。

(二)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城市民生改善的影響

房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將使居民生活質(zhì)量提高緩慢、負(fù)擔(dān)加重。衣、食、住、行自古以來(lái)是人最根本的生活需求，隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的房?jī)r(jià)一路飆升，居民的收入狀況和生活水平也大幅度提高。從表面上看，城市居民收入高于房?jī)r(jià)的上漲，但實(shí)際上房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)高于收入。房?jī)r(jià)的走勢(shì)已超出普通家庭的承受范圍，給許多家庭帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)，居民把大量的積蓄用于購(gòu)買個(gè)人住房，絕大部分收入也固化到房子上，其他消費(fèi)支出相應(yīng)減少，他們不敢旅游，不敢隨便更換現(xiàn)有的固定工作，從而降低了家庭的生活質(zhì)量，整體上抑制了城市居民消費(fèi)水平的提高。

(三)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城市科技創(chuàng)新的影響

房?jī)r(jià)上漲、房地產(chǎn)的非理性發(fā)展對(duì)科技創(chuàng)新起到抑制作用。主要表現(xiàn)在，政府的財(cái)政過(guò)度依賴土地，從而影響了政府關(guān)注科技創(chuàng)新的動(dòng)力。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)高回報(bào)階段，就會(huì)有更多的企業(yè)家來(lái)投入，降低了企業(yè)家對(duì)科技創(chuàng)新投入的積極性。政府為了GDP的增長(zhǎng)，更多的也是關(guān)注土地的升值，住房土地的過(guò)度使用，占用了生態(tài)用地，占用了產(chǎn)業(yè)用地，導(dǎo)致新興產(chǎn)業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)的成本升高。有些城市已經(jīng)呈現(xiàn)大量房子空置，所占用的土地?zé)o法回到原生態(tài)，造成土地的不合理使用。另一方面，創(chuàng)業(yè)動(dòng)機(jī)被高額的成本壓抑，創(chuàng)業(yè)過(guò)程承擔(dān)了高房租的壓力，降低了成功的概率。

(四)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)城市公共評(píng)價(jià)的影響

房?jī)r(jià)上漲加大城市居民貧富差距。房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致的“馬太效應(yīng)”，使得貧富差距越來(lái)越明顯，城市中從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的少部分群體可以通過(guò)高漲的房?jī)r(jià)獲得收益，社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人手里集中。中、低收入階層則需要透支未來(lái)十幾年甚至幾十年的收入背負(fù)沉重的房貸負(fù)債，長(zhǎng)此以往會(huì)造成社會(huì)財(cái)富分配不公平，進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距，危害社會(huì)的穩(wěn)定。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲還將增加城市失業(yè)率。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和城鎮(zhèn)人口失業(yè)率之間存在均衡關(guān)系。有關(guān)研究表明，失業(yè)率對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)的長(zhǎng)期彈性系數(shù)為0.306，即房?jī)r(jià)指數(shù)每上漲10%，失業(yè)率會(huì)上升3.06%。房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致失業(yè)的增加，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲意味著房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率要超過(guò)其他行業(yè)，人們會(huì)將財(cái)富持有形式從貨幣和其他金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)，從而引起房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投資。由于房地產(chǎn)行業(yè)的直接就業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)并不高，資源大量向房地產(chǎn)行業(yè)集聚不利于增加就業(yè)。在高房?jī)r(jià)的壓力下，部分企業(yè)為留住有才能的員工，只好提高工資，致使企業(yè)利潤(rùn)減少，阻礙企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)為求平衡進(jìn)行裁員，從而提高了城市的失業(yè)率。

三、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的對(duì)策建議

綜上分析，可以看出只有房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定才保證城市持續(xù)健康的發(fā)展。

(一)強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，合理配置土地資源

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，它直接決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供應(yīng)量。因此，對(duì)于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)必須經(jīng)過(guò)科學(xué)的論證，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況開(kāi)放土地市場(chǎng)，既要防止過(guò)度從緊，又要防止過(guò)量供應(yīng)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)量，規(guī)范建筑用地管理制度，促進(jìn)土地的合理使用，并且要進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備制度，有效控制土地的一級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于一些過(guò)量供應(yīng)或閑置建筑用地過(guò)多的地區(qū)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格限制新的土地供應(yīng)，而對(duì)于一些住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的地區(qū)，可以適當(dāng)增加土地的供應(yīng)量。建立土地信息平臺(tái)，定期進(jìn)行土地調(diào)查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)測(cè)，并且及時(shí)公布待出讓的土地、土地規(guī)劃、價(jià)格評(píng)估等信息，防止信息的不對(duì)稱。只有采取有效措施穩(wěn)定地價(jià)，降低土地成本，才能有效地調(diào)控房?jī)r(jià)。

(二)改變激勵(lì)機(jī)制促進(jìn)城市全方位發(fā)展

地價(jià)、房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升根源在于政府對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收的過(guò)度依賴。政府需要意識(shí)到土地財(cái)政雖然可以帶來(lái)一時(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，卻會(huì)激發(fā)更多的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾，不利于城市的持續(xù)健康發(fā)展，決不能為了一時(shí)的政績(jī)而舍本求末、迷失方向。

城市想發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。要大力發(fā)展旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、大健康等近年來(lái)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)；提高對(duì)壟斷企業(yè)的稅收標(biāo)準(zhǔn)，避免壟斷企業(yè)財(cái)富過(guò)于集中，加劇貧富差距；降低中小企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的稅收標(biāo)準(zhǔn)，積極鼓勵(lì)和扶持有潛力的中小企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，壯大其規(guī)模，增加其利潤(rùn)，激活這些企業(yè)的同時(shí)，引導(dǎo)資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投放；大力培養(yǎng)和吸納人才，不斷鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)造，不斷提高技術(shù)水平，不斷加大對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的投入，鼓勵(lì)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與壯大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，要結(jié)合各地區(qū)自身的特色和發(fā)展的實(shí)際情況，選擇具有前景和持續(xù)性的特色項(xiàng)目，通過(guò)多種渠道激發(fā)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展活力。

(三)強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，遏制投機(jī)炒房行為

房屋的基本屬性是居住，房地產(chǎn)管理部門必須首先滿足房屋這一基本屬性，遏制房屋價(jià)格的快速增長(zhǎng)。而投機(jī)炒房無(wú)疑在房?jī)r(jià)的暴漲過(guò)程中起到了重要的推波助瀾的作用，要保持房屋價(jià)格的穩(wěn)定必須遏制投機(jī)炒房的行為。投機(jī)者之所以選擇炒房，是因?yàn)槠渚薮蟮幕貓?bào)率，因此，要采取措施把對(duì)房產(chǎn)投資的回報(bào)率降低到一個(gè)合理范圍。一，增加投機(jī)者房產(chǎn)持有期限。投機(jī)者對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值較為敏感，時(shí)間越長(zhǎng)，房產(chǎn)持有的成本就會(huì)越大。通過(guò)增加投資者房產(chǎn)的持有期限，可以達(dá)到抑制投機(jī)的目地。二，差別化提高房貸利率。要在保護(hù)基本居住需求的前提下，對(duì)擁有多套房產(chǎn)的家庭提高房貸利率和首付比率例，甚至?xí)和ＹJ款發(fā)放，達(dá)到降低回報(bào)率抑制投機(jī)作用。三，增加在房屋買賣中的交易稅、購(gòu)置稅和使用過(guò)程中的物業(yè)稅，使房屋交易成本上升，從而抑制投資需求。

[1]黃奇帆《建立房地產(chǎn)調(diào)控五大長(zhǎng)效機(jī)制》，第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2017年5月31日