王含慶，尚巧艷

(蘭州理工大學(xué)，甘肅 蘭州 730050)

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不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣的債權(quán)與物權(quán)法律保護(hù)

王含慶，尚巧艷

(蘭州理工大學(xué)，甘肅 蘭州 730050)

“一物數(shù)賣”的糾紛不斷增加，該類糾紛并非單一的民事法律關(guān)系所能調(diào)整的，因其涉及物權(quán)與債權(quán)的交叉，所以對(duì)交易雙方的權(quán)益保護(hù)具有選擇性。不同保護(hù)方式的取舍，權(quán)利義務(wù)于交易雙方的影響也各不相同。不動(dòng)產(chǎn)的“一物數(shù)賣”在現(xiàn)實(shí)中尤為突出，采用何種方式保護(hù)交易各方的利益，是維護(hù)法律的公平正義、交易穩(wěn)定的關(guān)鍵。

債權(quán)與物權(quán)；一物數(shù)賣；合同效力；法律保護(hù)

“一物數(shù)賣是指出賣人就同一標(biāo)的物訂立數(shù)個(gè)買賣合同，分別出售給數(shù)個(gè)買受人的行為?！盵1]一物數(shù)賣現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中極為普遍，一物數(shù)賣的內(nèi)涵是廣義的，其包括動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣和不動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣。對(duì)于因一物數(shù)賣所引發(fā)的法律糾紛一直是司法實(shí)踐和學(xué)界探討的重點(diǎn)問題。本文試圖通過債權(quán)與物權(quán)兩個(gè)方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的法律規(guī)制，探討如何保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣中買受方的權(quán)利。

一、一物數(shù)賣債權(quán)解決方式之檢討

目前在我國(guó)的司法實(shí)踐中，涉及多重買賣的合同效力以及糾紛解決的規(guī)定集中體現(xiàn)于最高人民法院發(fā)布的一系列司法解釋中。這些司法解釋是對(duì)《合同法》等在適用中存在的問題的補(bǔ)充，但司法解釋并非立法，其也欠缺立法的系統(tǒng)性，因此，雖然在解決個(gè)別問題時(shí)可以適用這些司法解釋，但縱觀復(fù)雜的多重買賣，其局限性也暴露出來。對(duì)這些司法解釋的審視則會(huì)發(fā)現(xiàn)存在的具體問題主要體現(xiàn)在：

第一，《商品房買賣合同解釋》第10條規(guī)定“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持?！痹摻忉尩囊?guī)定局限性有三：其一，該解釋適用的對(duì)象針對(duì)的是商品房買賣合同，主體針對(duì)的是開發(fā)商，而對(duì)于個(gè)人之間的二手房交易則不適用該解釋；其二，該解釋針對(duì)的是惡意串通損害第三人利益的行為，該項(xiàng)規(guī)定在《合同法》第五十二條已經(jīng)明確規(guī)定，對(duì)于第三人的善意購(gòu)買行為如何解決并不能得到答案；其三，該解釋對(duì)買受人的權(quán)利保護(hù)僅為請(qǐng)求人民法院確認(rèn)第三人所簽訂的買賣合同無效，對(duì)善良的買受人權(quán)利保護(hù)較為模糊。

第二，《合同法解釋(二)》第15條規(guī)定“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！痹摻忉尵哂幸欢ǖ膹V泛適用性，但其對(duì)一些現(xiàn)實(shí)中存在的問題尚不能解決：其一，其局限于僅能向出賣人追究違約責(zé)任，而如果多個(gè)買受人對(duì)標(biāo)的物同時(shí)主張則無法解決；其二，出賣人的違約責(zé)任的承擔(dān)往往在實(shí)踐中不易確定，即責(zé)任大小，違約賠償數(shù)額的確定，法官對(duì)此具有很大的自由裁量權(quán)，因此也導(dǎo)致買受方在主張出賣人的違約責(zé)任時(shí)，得不到合理的賠償。

第三，《買賣合同司法解釋》第九條規(guī)定“出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

(一)先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

(二)均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

(三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持?！痹摻忉尩淖畲缶窒扌栽谟趦H適用于普通動(dòng)產(chǎn)的買賣以及特殊的不動(dòng)產(chǎn)買賣(如汽車，船舶)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的買賣并不能適用。

以上對(duì)我國(guó)當(dāng)前一物數(shù)賣的現(xiàn)行法分析，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)法律對(duì)多重買賣的法律制度雖然正在建設(shè)，但尚不完善，存在的各種問題也是導(dǎo)致糾紛普遍增多的原因。尤其是對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)多重買賣的糾紛，法律制度嚴(yán)重缺位。同時(shí)，在解決多重買賣糾紛時(shí)，僅以債權(quán)相關(guān)法律規(guī)定來解決糾紛尚不能完全實(shí)現(xiàn)，又因不動(dòng)產(chǎn)本身的特殊性也決定了在解決不動(dòng)產(chǎn)多重買賣中，以物權(quán)為基本，以債權(quán)為手段來解決不動(dòng)產(chǎn)多重買賣糾紛更為妥當(dāng)。

二、一物數(shù)賣物權(quán)解決方式之審視

我國(guó)《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！痹撘?guī)定確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)買賣中實(shí)行的是以登記主義，也即不動(dòng)產(chǎn)買賣合同登記后生效。這種不動(dòng)產(chǎn)買賣中把登記的效力絕對(duì)化的法律規(guī)定，一旦不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生多重買賣，對(duì)買受人權(quán)利保護(hù)非常不利。為此，我國(guó)司法解釋試圖通過賦予不動(dòng)產(chǎn)占有以公示效力矯正登記公示效力絕對(duì)化所導(dǎo)致的弊端。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》)第1 條規(guī)定:“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！币罁?jù)這一規(guī)定，只要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了占有，即使并未辦理登記也可以取得物權(quán)法所規(guī)定的建筑物所有權(quán)，這就使“占有”具有了與登記同等的決定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的效力。然而，這一規(guī)定雖然認(rèn)可了依據(jù)買賣合同從建設(shè)單位處受讓房屋，已經(jīng)占有但未登記的買受人可以成為業(yè)主，但對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)多重買賣中諸多復(fù)雜因素所導(dǎo)致的不公平結(jié)果仍無濟(jì)于事[2]。各買受人的交易情況的復(fù)雜性，又影響著各買賣合同的履行情況。各種復(fù)雜因素的綜合，從而導(dǎo)致通過物權(quán)處理不動(dòng)產(chǎn)多重買賣糾紛需要結(jié)合實(shí)際，而非僅以法條規(guī)定來處理。

不動(dòng)產(chǎn)多重買賣在實(shí)踐中較為常見的是房屋的一房數(shù)賣。一物數(shù)賣的出現(xiàn)是債權(quán)契約成立與所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間差所致，在任何一個(gè)所有權(quán)變動(dòng)的立法模式之下，想排除時(shí)間差，并由此從根本上杜絕一物二賣現(xiàn)象是不可能的[3]。同樣的，一房數(shù)賣中，由于買受人的信息獲得途徑有限，買賣雙方信息不對(duì)稱，買方總處于信息滯后的被動(dòng)情境下。

一房數(shù)賣在實(shí)踐中常見的情況主要集中在：第一，出賣人與先買受人簽訂房屋買賣合同，先買受人并未全部付款，房屋也未辦理變更登記；第二，后買受人付款較先買受人多，房屋也已實(shí)際交付后買受人，但房屋也未辦理變更登記。以這兩種典型情況來分析，當(dāng)這兩個(gè)買受人同時(shí)要求辦理房屋登記時(shí)，哪位買受人可以獲得房屋并辦理房屋登記便值得探討。

三、多重買賣中買受人權(quán)利救濟(jì)

實(shí)踐中，一房數(shù)賣的糾紛有時(shí)又不單純的是一個(gè)民事糾紛。有些買受人在看到房屋被數(shù)賣后，認(rèn)為自己受到欺詐，從而報(bào)案，使得民事糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)樾淌掳讣?，出賣人又極有可能涉嫌合同詐騙罪。一房數(shù)賣的買受方的權(quán)利保護(hù)就變得更為復(fù)雜。

第一，如果以刑事案件處理，則房屋屬于涉案財(cái)產(chǎn)，無論哪個(gè)買受方在主張房屋所有權(quán)時(shí)，都受制于我國(guó)目前的司法政策即“先刑后民”。對(duì)買受人來說，獲得房屋所有權(quán)便極有困難，因?yàn)樵谶M(jìn)入刑事司法程序后，該房屋往往會(huì)被法院拍賣，以拍賣款來對(duì)各買受人進(jìn)行賠償。該種處理方式對(duì)買受人來講尤其是已經(jīng)實(shí)際占有并使用房屋的買受人來說是極為不公平的。因此，針對(duì)純粹的民事交易中的多重買賣，不宜以刑事手段來處理糾紛，更多的而是以民事的規(guī)范來處理較為妥帖。

第二，一房數(shù)賣中以實(shí)際占有并使用房屋來確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。因各個(gè)買受人與出賣人所簽訂的買賣合同均有效，又由于不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，如果僅以合同簽訂順序或者買受人支付的價(jià)款多少來決定房屋歸屬明顯不當(dāng)。對(duì)于實(shí)際占有使用的買受人來說，其與出賣人簽訂的合同有效，也已經(jīng)實(shí)際占有并使用該房屋，在這過程中，其已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行裝修等，形成添附，如果此時(shí)要求該買受人搬離房屋，而把房屋給其他買受人辦理變更登記，對(duì)實(shí)際居住的買受人是極為不利的，也會(huì)使其遭受的損失比其他買受人更加巨大。因此，以實(shí)際交付并使用為依據(jù)來確認(rèn)房屋歸屬應(yīng)較為合理。

第三，其他買受人的權(quán)利救濟(jì)。因各買受人與出賣人所簽訂的買賣合同均有效，在各買受人不能取得房屋所有權(quán)時(shí)，其可依照合同約定或者法律規(guī)定追究出賣人的違約責(zé)任。在這里，需要區(qū)分買受人的先后順序。在我國(guó)目前的司法實(shí)踐中，對(duì)于一物數(shù)賣出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)法官具有較大自由裁量權(quán)，在此基礎(chǔ)上買受人主張違約損害賠償時(shí)，往往得不到妥善的賠償，亦即出賣人承擔(dān)的違約賠償數(shù)額較少，不足以彌補(bǔ)買受人遭受的損失，確定買受人的先后順序，以買賣合同的先后價(jià)款之差價(jià)來賠償同順位的買受人之損失，在處理多重買賣糾紛中能夠更好的保護(hù)買受方利益，同時(shí)也能對(duì)出賣人起到懲罰作用，有利于維護(hù)交易穩(wěn)定性。

此外，在探討不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣的法律糾紛中，單純以房屋一物數(shù)賣進(jìn)行討論較為局限。在我國(guó)目前的環(huán)境下，土地作為不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、使用等管理都比較完善，司法實(shí)踐中土地的權(quán)屬以及土地的多重買賣都較少，而林地、草原等經(jīng)濟(jì)利益以及價(jià)值總量相較土地和房屋較小，而且其由于轉(zhuǎn)讓發(fā)生爭(zhēng)議的糾紛概率也低。但在這種條件下發(fā)生爭(zhēng)議的處理方式上，《意大利的民法典》可為借鑒，我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更采登記對(duì)抗主義，在對(duì)于一物數(shù)賣的爭(zhēng)議中，為了解決不動(dòng)產(chǎn)歸屬問題，意大利民法學(xué)界的“附解除條件的合同”認(rèn)為，將未及時(shí)登記作為前一合同的解除條件[4]。但該理論也存在缺陷，在針對(duì)一物數(shù)賣都未登記的情況下并未給出解決途徑，亦未對(duì)一物數(shù)賣中物權(quán)變動(dòng)登記后損害第三人利益的情況，例如前文所述之案例，在該案例中，如果出賣人把房屋過戶給后受讓人，則前買受人的利益將受到極大的侵害，因此，無論是對(duì)房屋、林地、草原等不動(dòng)產(chǎn)的一物數(shù)賣，物權(quán)變動(dòng)登記固有其優(yōu)勢(shì)，但結(jié)合實(shí)踐中的爭(zhēng)議，兼采交付主義，在處理該類糾紛中，以不動(dòng)產(chǎn)買賣能使其利益最大化為衡量的登記主義是處理該類糾紛的一種方式。

不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣的糾紛中存在各種差異，在解決該類糾紛中的物權(quán)歸屬問題上，如何對(duì)權(quán)利人的利益加以救濟(jì)，以不動(dòng)產(chǎn)買賣合同不僅提供違約損害賠償?shù)木葷?jì)，也提供實(shí)際履行乃至獲益交出的救濟(jì)，違約損害賠償在我國(guó)目前《合同法》第113條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！痹撘?guī)定在司法實(shí)踐中法院常常將賠償額限制在合同價(jià)款的一定比例之內(nèi)，很少根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)給予完全充分的違約賠償[5]。因此，結(jié)合獲益交出救濟(jì)，才能更好的對(duì)權(quán)利人的利益進(jìn)行救濟(jì)，但我國(guó)目前對(duì)獲益交出并無明文規(guī)定，但現(xiàn)行法中存在該制度的運(yùn)用。

不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣的糾紛中，撇開涉及犯罪的情況不談，單純的民事法律關(guān)系的處理主要集中于物權(quán)歸屬與權(quán)利人的損害賠償，這兩者的妥善解決是真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣定紛止?fàn)幍年P(guān)鍵。但要實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣的買受人權(quán)利保護(hù)中，更應(yīng)著眼于實(shí)際，無論通過物權(quán)亦或債權(quán)進(jìn)行保護(hù)，都應(yīng)在對(duì)買受人最小損失的情況下使其權(quán)利得到最大化保障。

[1]王軼.論一物數(shù)賣——以物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇為背景[J].清華大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2002(4):55-61.

[2]馬新彥,鄧冰寧.論不動(dòng)產(chǎn)占有的公示效力[J].山東社會(huì)科學(xué),2014(3):59.

[3]馬新彥.一物二賣的救濟(jì)與防范[J].法學(xué)研究,2005(2):85-95.

[4]烏蘭.意思主義模式下不動(dòng)產(chǎn)一物二賣的理論與實(shí)務(wù)——以意大利民法為觀察樣本[J].西南政法大學(xué)學(xué)報(bào),2014(10):55-56.

[5]許德風(fēng).不動(dòng)產(chǎn)一物二賣問題研究[J].法學(xué)研究,2012(3):88-90.

[責(zé)任編輯：蔡新職]

2017-03-09

王含慶，男，河南平頂山人，碩士研究生。研究方向：社會(huì)法，企業(yè)法務(wù)。

D923

A

1672-1047(2017)02-0050-03

10.3969/j.issn.1672-1047.2017.02.15