崔秀英

摘要：為了順應經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢，國家部門推出了一系列的稅收政治改革方案，其中一項關系民生大計的政策就是“營改增”。全面推行營改增的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸也被卷入其中，作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時跟進新政策新方案的推行狀況，時刻準備好有效的應對措施，才能有效保障房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定繁榮，推動國家經(jīng)濟的長久發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 影響

我國經(jīng)濟的高速發(fā)展將企業(yè)推向了更為多元化的模式，與此同時，稅務制度的改革步伐跟不上經(jīng)濟發(fā)展的水平，這就使得稅制矛盾和缺乏愈發(fā)突出。為了解決這些問題，近年來，國家推出了營改增政策。政策實施以來，越來越多的企業(yè)加入了試點的大軍，多數(shù)試點企業(yè)的稅收額度明顯下降，這為企業(yè)的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展動力和前景。

一、營改增對于房產(chǎn)企業(yè)的重要性

商品在流通的過程中會產(chǎn)生增值額，針對這部分增值額進行征收的稅稱為“增值稅”，由于所有商品在流通的任意環(huán)節(jié)都有增值稅，因此推廣增值稅具有普遍意義。另一方面，設立“增值稅”可以避免對交易中的商品進行多次重復征稅。對于房產(chǎn)企業(yè)而言，繳納最多的是營業(yè)稅，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中存在一些多次征稅的不正?，F(xiàn)象。即使營業(yè)稅占比很小，但是相對其他商品而言，房產(chǎn)的價格要更高，且流通過程中更易產(chǎn)生重復征收營業(yè)稅的問題，改變這一系列弊病的有效措施便是“營改增”。營改增允許房產(chǎn)企業(yè)采用增值稅發(fā)票抵扣傳統(tǒng)營業(yè)稅額，不但減輕了企業(yè)的稅務負擔，而且降低了企業(yè)財務管理的繁瑣性。實施營改增以來，社會各行各業(yè)稅負明顯減小，有利影響隨著營改增的深入而愈發(fā)明顯，這些積極變化對房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了更為有利的基礎。

二、營改增對房產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）案例

按照政策可知，營改增之前，房產(chǎn)企業(yè)的稅負率為百分之五，營改增以后，稅率提高到了11%。由具體案例分析：某公司銷售收入1000萬，投入的成本為400萬，營改增的增值稅率取11%，進行取17%，不計其他的額外變動。那么，營改增前，企業(yè)應交的稅費為：1000*5%=50（萬元）。營改增后，企業(yè)應交的稅費為：1000/（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.9（萬元）。

但是，只有當進項可扣金額大于營業(yè)收入相對比例時，實施營改增才能降低房產(chǎn)企業(yè)的賦稅負擔，然而，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)不能獲得足夠的增值稅發(fā)票，也就無法獲得足夠的進項可扣金額，反而增加了企業(yè)的稅收負擔。

（二）對建設成本的影響

建筑行業(yè)在開發(fā)過程中，需要購置大量的原材料，這些材料花費構成了房產(chǎn)開發(fā)成本的大部分。一些材料能夠在購買的過程中直接取得增值稅發(fā)票，另一些材料則往往需要在個體商戶、私營業(yè)主和五金店鋪處購得，這些材料購買的過程中往往無法開具有效的增值稅發(fā)票，企業(yè)在計算納稅額度時無法考慮這些材料的營業(yè)稅抵扣。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)過程中的安裝工程花費也是開發(fā)成本的重要部分，安裝工作需要由位于房產(chǎn)開發(fā)上游的建筑施工企業(yè)執(zhí)行，營改增的對象也包括建筑行業(yè)，改革后，建筑施工企業(yè)的稅負上升，使得其下游房產(chǎn)企業(yè)的成本上漲。

（三）對企業(yè)稅負的影響

營業(yè)稅額度減去扣除的稅額和上期留底稅額等于本期應當交納的增值稅總數(shù)?！盃I業(yè)稅”和“增值稅”是目前稅面上流通最為廣泛的兩個稅種，他們的意義十分重大，卻在規(guī)劃上存在明顯的差異性。營業(yè)稅屬于價格內(nèi)稅，其計算的主要依據(jù)是商品的業(yè)務流通額，因此只要有產(chǎn)品流通，必然存在營業(yè)稅計算；而增值稅屬于商品價外稅，計算依據(jù)是增值額，稅款扣除后的體制量即為增值稅的額度，增值稅能夠?qū)η捌诩{稅額進行適當扣減，避免商品流轉(zhuǎn)反復征稅?！盃I改增”增加了房產(chǎn)開發(fā)的投入成本，因為增值稅能夠進行抵扣，但實際上，很多情況下房產(chǎn)企業(yè)都很難獲得大量的增值稅發(fā)票，抵扣額嚴重不足，從而造成企業(yè)稅負增加。

（四）對融資及現(xiàn)金流的影響

房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品交易比較特殊，過程也相對復雜，企業(yè)必須具有足夠的融資能力和大量的現(xiàn)金流來支持運轉(zhuǎn)。一方面，由于房產(chǎn)開發(fā)的周期比較長，開發(fā)時投入成本于售賣時才能獲得收入。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了銜接巨大的資金鏈條，采用預售機制運作房產(chǎn)開發(fā)過程，建設成本減少，進項稅額增多，開發(fā)過程中可用于抵扣的銷項不足。如果開發(fā)商在建筑施工全部完成后才開始對房產(chǎn)進行銷售，那么房產(chǎn)成本中產(chǎn)生的進項稅額需要長時間的抵扣才能完成，這將對房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成嚴重影響，增加了房產(chǎn)項目的融資成本，進一步提高了企業(yè)的稅收負擔。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應對營改增的有效措施

（一）提高房產(chǎn)企業(yè)會計核算專業(yè)水平

首先企業(yè)自身應當重視“營改增”的政策力度，對于“營改增”政策的實施狀況應當進行實時跟進和追蹤，另一方面，企業(yè)應當加強對會計工作人員的培訓力度，創(chuàng)造更多學習“營改增”的機會和時間。企業(yè)財會人員處理必須掌握較扎實的專業(yè)基本功以外，需要及時更近“營改增”策略，更新知識庫，和核算方法，有效利用政策服務企業(yè)。

（二）加強與材料供應商的聯(lián)系，獲取有效的增值稅發(fā)票

建筑行業(yè)領域內(nèi)競爭激烈，無法通過工程報價將增值稅負擔轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上。企業(yè)應當從材料進貨渠道規(guī)范化入手，選擇更為正規(guī)的行業(yè)材料供應商，從供應商處獲得正規(guī)的增值稅發(fā)票。另一方面，選擇能夠提供增值稅發(fā)票的施工企業(yè)進行長期合作，提高一切獲得增值稅發(fā)票的可能。同時必須規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理機制，限制材料采購決算渠道。

（三）做好營改增初期的應對方案

“營改增”對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的沖擊是非常巨大的，企業(yè)應當評估好自身應對沖擊的能力，考慮在開發(fā)后期尚未完全銷售可能性，這些項目由于成本發(fā)生較早，無法再獲得增值稅專用發(fā)票，需要進行繳納。房產(chǎn)企業(yè)必須做好準備，全面梳理進度，核算開發(fā)成本和銷售狀況，制定有效的應對策略，對于非急需采購的物資和設備，暫緩采購，以期在政策完善后獲得固定資產(chǎn)進項稅等。

四、結束語

總而言之，“營改增”對房產(chǎn)企業(yè)的影響十分廣泛，企業(yè)必須針對自身行業(yè)的特征和業(yè)務特性做出具體分析和研究，積極做出調(diào)整和轉(zhuǎn)型，更加適應經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。

參考文獻：

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