張秀芳

摘要：隨著近幾年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度有所下降，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落現(xiàn)象，這在很大程度上緩解了人們“買(mǎi)房難”的壓力。作為房地產(chǎn)行業(yè)中最為關(guān)鍵的房地產(chǎn)企業(yè)，它的內(nèi)部資金管理和成本控制和房地產(chǎn)建設(shè)成本緊密相關(guān)的，如果資金管理和成本控制出現(xiàn)問(wèn)題，也會(huì)間接的引起房?jī)r(jià)增高。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)資金管理和成本控制的有機(jī)融合，通過(guò)成本控制來(lái)確定資金安排，以資金規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)成本支出具有重要意義，一方面可以提高內(nèi)部資金的利用率，另一方面還可以降低開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。對(duì)于當(dāng)前資金管理和成本控制存在的問(wèn)題，需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際采取有效策略予以解決優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 成本控制

相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的資金規(guī)模較大，整個(gè)建設(shè)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，并且具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，在具體的管理調(diào)控上也相對(duì)較為困難。在它的內(nèi)部管理工作中，所涉及到大量資金的項(xiàng)目比較多，而這些資金的來(lái)源也主要是以銀行貸款和其他金融機(jī)構(gòu)籌資為主，利息率比較高，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一定壓力，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上有嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度，做好開(kāi)發(fā)成本的科學(xué)規(guī)劃，提高資金管理水平，并將它和成本控制相結(jié)合，這樣可以大大降低開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)資金支出的科學(xué)合理，使資金利用率得到保障，從而帶動(dòng)建設(shè)效益的最大化。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和成本控制的現(xiàn)狀

（一）忽視事前控制

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上，大多將重點(diǎn)放在施工建設(shè)階段，而忽視了其他環(huán)節(jié)，例如設(shè)計(jì)階段、后期維護(hù)階段等。眾所周知，設(shè)計(jì)階段的成本控制會(huì)直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的成本預(yù)算，在這一階段會(huì)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用量有一個(gè)大致的規(guī)劃，因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就要在設(shè)計(jì)階段做好成本控制工作，將其作為重點(diǎn)來(lái)抓，可以將成本的管理控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)相結(jié)合，保證設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理，但是，就目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上，沒(méi)有看清事前控制的重要性，使得后期具體管控活動(dòng)并不具有針對(duì)性和計(jì)劃性，造成資金的浪費(fèi)。

（二）成本管理體系不完善

受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的起步比較晚，很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理和控制上還沒(méi)有形成一個(gè)科學(xué)方法。對(duì)于成本管理的信息化程度也很低，缺少一個(gè)相對(duì)較為合理的成本管理和控制系統(tǒng)，這樣就很難實(shí)現(xiàn)既定的成本控制目標(biāo)。與此同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有形成一個(gè)健全的成本管控系統(tǒng)，很難在第一時(shí)間對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤和反饋，甚至于有的房地產(chǎn)企業(yè)盲目借鑒國(guó)外先進(jìn)企業(yè)的成本管控方案，沒(méi)有考慮到自身的實(shí)際情況，導(dǎo)致成本控制難以發(fā)揮應(yīng)有作用，除此之外，具體的懲罰措施方面也沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，缺少對(duì)成本控制實(shí)際情況的考核。

（三）規(guī)?；_(kāi)發(fā)增加資金管理壓力

規(guī)模開(kāi)發(fā)在房地產(chǎn)企業(yè)中具有很大利用價(jià)值的，如果正確合理利用則可以給企業(yè)帶來(lái)效益。如企業(yè)的資金相對(duì)比較充裕，可以實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目在同一時(shí)間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，規(guī)模開(kāi)發(fā)會(huì)有效降低開(kāi)發(fā)成本。例如規(guī)模開(kāi)發(fā)會(huì)提高增加材料和設(shè)備的使用效率，在其他環(huán)節(jié)也會(huì)因?yàn)橐?guī)模開(kāi)發(fā)而減少成本支出，例如規(guī)劃環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及銷(xiāo)售環(huán)節(jié)等等。但房地產(chǎn)在進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)，一旦缺少了對(duì)資金流的科學(xué)化管理，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如所貸的貸款金額占有很大比重，這就很可能會(huì)因?yàn)榻ㄔO(shè)周期的延長(zhǎng)而增加企業(yè)的資金管理壓力，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，致使企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

（四）資金配置和成本控制的不協(xié)調(diào)，容易受到宏觀政策影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期性是其具有特點(diǎn)，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)到最后竣工，中間涵蓋的時(shí)間比較長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中的所花費(fèi)的成本費(fèi)用比較多，也會(huì)受到很多方面因素的影響，例如施工材料價(jià)格、房地產(chǎn)行業(yè)行情以及政策變動(dòng)等等。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，施工材料和施工費(fèi)用有一定漲幅，再加上國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金配置很難保證和成本規(guī)劃相一致，兩者之間會(huì)有一定的差異性。除此之外，如果宏觀調(diào)控政策緊縮，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源造成直接影響，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)在財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展上帶來(lái)很大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理和成本控制的措施

（一）提高項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性，做好成本估算工作

在建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所需要的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)也要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)估，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段將成本控制規(guī)劃融入其中。通常情況下，成本的節(jié)約需要在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行體現(xiàn)，并將其細(xì)化，這樣可以節(jié)約不必要成本投入。企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)也要加強(qiáng)和成本管理人員的交流，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用做出合理估計(jì)，從而使企業(yè)的管理層可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金規(guī)模做到心中有數(shù)，制定正確的資金管理決策。與此同時(shí)，管理人員還要結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際對(duì)項(xiàng)目工期進(jìn)行合理安排，保證項(xiàng)目的各項(xiàng)工作可以穩(wěn)定有序進(jìn)行，從而使總成本得到有效控制，在融資渠道選擇上也要與自身所需相符合，確保資金流的合理。

（二）做好項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度安排和資金支付

在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)要對(duì)資金變化和成本控制情況實(shí)時(shí)了解，從施工進(jìn)度和資金額度兩方面來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的管控。在施工進(jìn)度方面，要制定合理的資金預(yù)算來(lái)確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行，依據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況和整個(gè)企業(yè)的資金狀況，科學(xué)管控日常資金的流動(dòng)；而在資金額度方面，要對(duì)承包商進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)以最少的資金投入提高工程質(zhì)量。對(duì)于財(cái)務(wù)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，要提前做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，對(duì)施工中各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r有及時(shí)掌握，了解資金的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，科學(xué)合理安排各個(gè)項(xiàng)目所需要的資金量。

（三）構(gòu)建完善的成本管理和控制體系

在構(gòu)建成本管理和控制體系時(shí)，要把成本管控理念貫穿到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中，對(duì)于預(yù)算規(guī)劃和實(shí)際建設(shè)之間出現(xiàn)的差異要及時(shí)跟進(jìn)，分析原因并采取措施解決，實(shí)現(xiàn)成本的最小化。同時(shí)還要帶動(dòng)企業(yè)員工參與到預(yù)算管理和成本管控工作中，在工作中形成完整的成本管控機(jī)制和監(jiān)督考核機(jī)制，實(shí)現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一，并將成本管控指標(biāo)納入到員工考核體系中，制定嚴(yán)格的考核制度，這樣可以在整個(gè)企業(yè)中強(qiáng)化成本管控意識(shí)，激發(fā)員工參與到成本控制中的積極性，從而使企業(yè)更為高效的開(kāi)展成本管控工作。

（四）堅(jiān)持全局觀念，實(shí)現(xiàn)資金管理和成本管控的有機(jī)融合

要實(shí)現(xiàn)資金管理和成本控制的有機(jī)融合，不僅需要有全局意識(shí)做指導(dǎo)，而且還需要內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。對(duì)于財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)，一方面要對(duì)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)所需要的資金進(jìn)行科學(xué)管理，另一方面還要對(duì)未來(lái)發(fā)展可能所需的資金量進(jìn)行預(yù)測(cè)，如果是同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)，資金投入量就會(huì)比較多，這就需要企業(yè)加大融資量，還要避免占用過(guò)多資金而引起較多的資金成本支出，造成資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在融資過(guò)程中，需要按照項(xiàng)目周期的具體情況選擇合適的融資渠道，在確保項(xiàng)目正常進(jìn)行的同時(shí)還要盡可能的減少資金成本量，節(jié)約利息支出。此外，企業(yè)在發(fā)生借款行為時(shí)，要盡可能以短期借款為主，在及時(shí)償還之后再開(kāi)始進(jìn)行下一批的短期借款申請(qǐng)，這樣可以保證企業(yè)在金融部門(mén)中具有很好的信譽(yù)度，也可以節(jié)省貸款費(fèi)用。

三、結(jié)束語(yǔ)

在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來(lái)越理性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要在這種新環(huán)境下實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展創(chuàng)新，就要加強(qiáng)內(nèi)部管理，尤其是資金管理和成本控制兩方面內(nèi)容，要將兩方面內(nèi)容有機(jī)融合為一體，并貫穿于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，從而提高資金利用率，降低成本支出，使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

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