閆 斐
山西財(cái)經(jīng)大學(xué),山西 太原 030006
淺析新城鎮(zhèn)化背景下的保障性住房
閆 斐
山西財(cái)經(jīng)大學(xué),山西 太原 030006
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,城鎮(zhèn)人口不斷增加,城鎮(zhèn)住房的剛性需求以及住房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng),使得城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房問(wèn)題日益嚴(yán)峻,解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房保障問(wèn)題已經(jīng)成為加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程亟需解決的問(wèn)題。本文分析保障性住房的現(xiàn)狀及問(wèn)題,并提出幾點(diǎn)建議。
城鎮(zhèn)化;保障性住房
(一)完全福利住房階段(1949-1978)
(二)福利住房改革階段(1979-1991)
(三)住房雙軌制起步階段(1992-2007)
(四)保障性住房發(fā)展凸顯階段(2008年至今)
(一)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快使得保障性住房的問(wèn)題更加突出。城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)土地的剛性需求,以及城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,推高房?jī)r(jià),使得中低收入購(gòu)房難度加大,此時(shí)保障性住房的作用就顯得更加重要。
(二)保障性住房有利于遷移人口融入城鎮(zhèn),提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。人口遷移到城鎮(zhèn),提高了城鎮(zhèn)化率。這些人口融入城鎮(zhèn)的前提條件是解決住房問(wèn)題。
(三)城鎮(zhèn)化水平與質(zhì)量的提高為保障性住房發(fā)展提供支持。良好的城鎮(zhèn)化進(jìn)程有利于政府向保障性住房提供更多的資金,有利于保障性住房的發(fā)展,改善城鎮(zhèn)居民的居住條件。
(四)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快對(duì)保障性住房發(fā)展提出更高要求。城鎮(zhèn)化質(zhì)量的不斷提升,就需要城鎮(zhèn)的保障性住房發(fā)展的更好,促進(jìn)保障性住房發(fā)展。
保障性住房主要包括限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等類(lèi)型,近年來(lái),保障性住房得到較快發(fā)展。根據(jù)2016年國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)公布資料,到2016年末,全國(guó)大陸總?cè)丝?38271萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)常住人口79298萬(wàn)人,占總?cè)丝诒戎?常住人口城鎮(zhèn)化率)為57.35%,比上年末提高1.25個(gè)百分點(diǎn)。2016年末,全國(guó)就業(yè)人員77603萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員41428萬(wàn)人,占比達(dá)53.38%,相比常住人口城鎮(zhèn)化率低個(gè)3.97百分點(diǎn)。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1314萬(wàn)人。2016年末全國(guó)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格月同比上漲的城市個(gè)數(shù)為65個(gè),比年初增加44個(gè)。
2015年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元,比上年增長(zhǎng)1%。全年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成772萬(wàn)套,其中各類(lèi)棚改601萬(wàn)套。2016年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元,比上年增長(zhǎng)6.9%。全年全國(guó)城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)住房改造開(kāi)工606萬(wàn)套,棚戶(hù)區(qū)改造和公租房基本建成658萬(wàn)套。
我國(guó)人口眾多,中低收入人群的占比較大,目前保障性住房的受惠對(duì)象沒(méi)有完全覆蓋到所有的中低收入家庭,僅僅是城鎮(zhèn)住房最困難、收入最低人群。同時(shí),考慮到土地成本、資金籌集等因素,地方政府將保障性住房建在郊區(qū)。如果再考慮到棚戶(hù)區(qū)改造,保障性住房的建設(shè)發(fā)展壓力依舊很大。因此繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)依然是最重要的工作。
(一)保障能力不足,覆蓋面小。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)有近3000余萬(wàn)戶(hù)家庭需要保障性住房,而這以數(shù)據(jù)隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高仍在不斷增長(zhǎng)。同時(shí),在全國(guó)大多數(shù)地方,住房保障的對(duì)象僅限于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭,農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房困難家庭還沒(méi)有納入現(xiàn)行的住房保障體系中。
(二)保障群體不明確。國(guó)家政策要求經(jīng)保障對(duì)象是中低收入家庭,可是中低收入家庭是一個(gè)十分寬泛的概念,對(duì)中低收入家庭收入界定缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),主要是地方政府自行確定。
(三)資金缺乏。保障性住房的資金來(lái)源較為單一。由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同,財(cái)政收入狀況較好的地方,保障性住房的保障能力較強(qiáng);反之,則較差。
(四)退出機(jī)制不完善。大部分享受保障性住房的家庭,一旦入住保障性住房,一般都不愿意再退出,即使是家庭收入大幅提升,超出保障范圍,也不愿意退出保障性住房。
(五)輪候時(shí)間長(zhǎng)。保障性住房的供應(yīng)量不足,開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),導(dǎo)致其輪候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。
(六)選址不合理。大部分保障性住房建在城市外圍或者基礎(chǔ)設(shè)施不完備的地方,距離商業(yè)中心較遠(yuǎn),交通通達(dá)情況較落后,反而使保障性弱化。
(七)法律不完善、監(jiān)管不力。我國(guó)保障性住房起步晚,需要覆蓋的人群多,相關(guān)的法律建設(shè)存在缺失。
(八)缺乏社會(huì)力量參與。保障性住房的利潤(rùn)較低,一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于經(jīng)濟(jì)效益的考慮,或者由于缺乏來(lái)自政府的相關(guān)激勵(lì)措施和優(yōu)惠政策的支持,不愿意去建設(shè)。
(一)拓寬融資渠道。積極采用新的金融產(chǎn)品和融資工具。積極開(kāi)展與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)組織的合作,充分利用市場(chǎng)途徑解決保障性住房的資金問(wèn)題。
(二)建立完善的退出機(jī)制。規(guī)范保障性住房退出機(jī)制中的獎(jiǎng)懲措施。
(三)優(yōu)化選址規(guī)劃。政府在對(duì)保障性住房選址時(shí),要充分考慮到保障群體的實(shí)際需求,要充分考慮交通和生活便利。
(四)建立個(gè)人信息管理系統(tǒng)。發(fā)達(dá)的信用體系和信用評(píng)估系統(tǒng)是確保公平合理分配的基礎(chǔ)。
(五)完善立法層次。我國(guó)在不斷加快保障性住房建設(shè)的同時(shí),還應(yīng)該關(guān)注保障性住房領(lǐng)域的立法不完善,保障性住房的管理制度與實(shí)際實(shí)施過(guò)程中,缺乏統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制。
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