王維新

（610000 四川發(fā)現(xiàn)律師事務所 四川 成都）

淺議房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦證的責任承擔

王維新

（610000 四川發(fā)現(xiàn)律師事務所 四川 成都）

新時期背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展，并取得了可觀的成績，但在商品房方面，買賣糾紛發(fā)生幾率卻明顯提高，呈現(xiàn)出諸多全新的問題，而這同樣也成為社會所關注的重點。其中，逾期辦證的行為是商品房交易中常見的現(xiàn)象，對房地產(chǎn)行業(yè)的進步產(chǎn)生了不利的影響。為此，文章以商品房為研究重點，闡述開發(fā)商與其辦證的責任承擔問題，希望有所幫助。

房地產(chǎn)開發(fā)商；逾期辦證；責任承擔

近年來，伴隨住房商品化的全面改革，國內(nèi)居民住房條件實現(xiàn)了全面改善，而房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的基礎性與支柱性作用也逐漸突顯出來。其中，在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺以來，商品房買賣合同的糾紛案件數(shù)量也隨之增加。其中，占據(jù)最大比重的就是購房者要求開發(fā)商承擔逾期辦證的違約責任案件。究其原因，購房者按期獲取房屋權屬證書十分重要，逾期辦證問題在某樓盤中共性特征明顯，所以案件也存在群發(fā)性特征。基于此，深入探究房地產(chǎn)中商品房開發(fā)商逾期辦證的責任承擔具有一定的現(xiàn)實意義。

一、逾期辦證問題研究

1.初始登記出賣人辦理義務

根據(jù)相關流程要求，應首先完成初始登記，也就是新建的商品房，其開發(fā)商應對原始獲取的房屋所有權進行登記[1]。其中，初始登記義務需要交由出賣人承擔，具體來講就是開發(fā)商應當及時向權屬登記機構提供必要的施工許可證、土地使用權證書、測繪資料以及立項批文等諸多證明文件。若出賣人根據(jù)以上規(guī)定要求上交了資料，同時向權屬登記部門上交，獲取房屋權屬登記部門收件單據(jù)，就可以認定開發(fā)商完成初始登記辦證的義務。然而，出賣人初始登記卻只對出售房屋享有物權進行了確定，并未向購買者轉移房屋的所有權。在這種情況下，出賣人在初始登記以后，應幫助購買者辦理相關的房屋轉移登記，即小產(chǎn)權證。

2.開發(fā)商逾期辦證原因

在房屋權屬證書辦理過程中，需要開發(fā)商首先進行初始登記，若難以按照規(guī)定時間完成初始登記，將無法完成其他的辦證程序[2]。在實踐過程中，開發(fā)商逾期辦證是最常見的現(xiàn)象，所以，開發(fā)商產(chǎn)權初始登記發(fā)揮著不可替代的作用。導致開發(fā)商難以獲取初始登記的主要原因就是其尚未足額繳納土地開發(fā)使用出讓金亦或是房地產(chǎn)開發(fā)并沒有獲取工程項目規(guī)劃驗收的合格證?，F(xiàn)階段，建設部門出臺了有關房屋建筑工程與市政基礎設施竣工驗收的備案管理暫行辦法，在內(nèi)容中明確地指出了竣工驗收要求合理地辦理備案。其中，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取備案表在產(chǎn)權登記手續(xù)辦理方面的作用不容小覷。

綜合考慮不同開發(fā)商狀況，深入研究開發(fā)商逾期辦證的原因，可以細化成以下幾個方面：第一，開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法。具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商選擇農(nóng)村集體土地構建房屋，在這種情況下，土地使用手續(xù)就是不合法的，所以產(chǎn)權證的辦理無法進行。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商沒有支付土地使用權出讓金[3]。通常情況下，出讓金的支付是使用土地受讓人所需承擔的主要義務。如果出讓金支付不足，土地管理部門就會對土地使用權變更手續(xù)的辦理帶來嚴重的制約。第三，房地產(chǎn)開發(fā)商違章建房。若開發(fā)商用地的范圍已經(jīng)超過了土地規(guī)劃部門的審核范圍，或者是隨意更改房屋使用的性質，處于違章范圍的房屋就難以辦證。第四，如果房地產(chǎn)開發(fā)商無法提供所要求的資料，并且未經(jīng)過綜合驗收，難以提供驗收合格證明，同樣不能辦證。第五，其他的原因，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商未上繳代收公共物業(yè)的維修基金等[4]。

二、追究房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦證違約責任的訴訟時效

1.請求辦證訴訟時效

根據(jù)民事案件訴訟時效的司法解釋內(nèi)容規(guī)定，客體就是原權請求權與人格權、知識產(chǎn)權和救濟權的請求權等等。針對商品房的買賣合同而言，購買者申請房屋權屬證書權利與以上權利不同，特殊性明顯，也就是說，這一權利也兼具了約定和法定雙重的屬性。其中，對于約定屬性而言，在商品房買賣合同當中明確約定，出賣人需要幫助購買者完成房屋權屬證書辦理義務，而且要嚴格遵循合同所約定的期限來履行相應的義務。然而，對于法定屬性而言，出賣人所需履行的義務屬于法律規(guī)定，如果購買者超出辦證的期限要求，并且逾期的時間超過兩年，那么出賣人是需要承擔相應義務的[5]。但需要注意的是，法定義務并不會受訴訟時效的問題而隨之免除。由此可見，從性質角度分析，辦證請求權并不隸屬救濟權請求權的范疇，也不適合固定訴訟的實效。

2.請求違約金訴訟時效

違約金包括兩種形式，即固定金額與根據(jù)違約日期累計并計算。然而，所選擇的違約金計算形式不同，那么所產(chǎn)生的法律后果也存在差異。其中，若采用固定數(shù)額形式，債權就是一時性債權，所以訴訟時效應當由約定亦或是法定辦證期限屆滿的情況下計算，如果超出了兩年，可以將違約金全部計算在訴訟時效當中。在這種情況下，當事人就不會具備違約金的賠償勝訴權。若當事人選擇使用了按照違約日期累計計算的方式，那么債權則隸屬繼續(xù)性債權，但因為訴訟的時效將日作為重要單位，所以細化繼續(xù)性債權并形成若干債權個體。在這種情況下，各債權個體在本質層面都可以被當作一時性的債權。通過若干一時性債權可以形成繼續(xù)性債權，而每天所對應的債權都屬于全新起算點，因此適用于訴訟時效。這樣一來，即便購買者辦證的期限屆滿并超過兩年提出訴訟，并不會使所有違約金的請求權超出訴訟的時效[6]。具體來講，起訴之前兩年之內(nèi)債權都由訴訟時效來保護。

三、規(guī)避房地產(chǎn)逾期辦證現(xiàn)象的有效措施

1.房地產(chǎn)市場準入機制的建立與健全

當房地產(chǎn)商開發(fā)企業(yè)進入到市場的時候，必須加大其信用審查的力度，確保房地產(chǎn)企業(yè)信用機制的不斷完善。借助立法的途徑，應在獲取特定資質以后，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠有資格進入到房地產(chǎn)市場中。而且，并不是所有企業(yè)都具備預售的權利，要求要加大限制的力度，對法律責任予以規(guī)定。如果企業(yè)違反具體規(guī)定預售，將受到嚴厲的懲罰。需要注意的是，即便企業(yè)合法進入到市場，同樣需要接受跟蹤監(jiān)督，對房產(chǎn)公司銷售方面的狀況等予以全面審查。針對違法違規(guī)行為，需要向社會及時公開并披露，當達到特定程度的情況下需將其開發(fā)資格取消，對房地產(chǎn)市場秩序予以全面維護。

2.商品房買賣合同示范文本的嚴格規(guī)范

現(xiàn)階段，商品房買賣合同示范文本中的第15條針對產(chǎn)權登記進行了有效地約定。然而，由于條約內(nèi)容不規(guī)范，所以在實際應用過程中很容易引起糾紛。在這種情況下，有必要實現(xiàn)商品房買賣合同示范文本的規(guī)范化改進。

第一，在《示范文本》當中規(guī)定，開發(fā)商在權屬登記辦理方面，要向產(chǎn)權登記機關上報出賣人提供資料的“備案”時間，然而開發(fā)商在承擔此義務的基礎上，同樣需要向購買者告知所更改的情況[7]。在這種情況下，此條規(guī)定內(nèi)容需要詳細地約定開發(fā)商備案以后的幾日以內(nèi)向購買者告知。若房地產(chǎn)開發(fā)商難以按照規(guī)定時間告知購房者的備案狀況，就可以認定其未履行合同所規(guī)定的義務，要求其承擔違約的責任。

第二，雖然在此條內(nèi)容中明確指出因出賣人責任影響，導致購買者無法在特定時間內(nèi)獲取房地產(chǎn)權屬證書。但是在其他條款當中并沒有明確購買者獲取權屬證書具體時間，導致固定形式化嚴重，無法發(fā)揮其自身功效。為此，需要在《示范文本》內(nèi)容中適當?shù)卦黾佑嘘P購買者獲取房產(chǎn)權屬證書的期限約定。

3.政府部門職能的轉變

目前，雖然政府審核期限與購買者房產(chǎn)證辦理期限已經(jīng)有明確規(guī)定，但實踐中卻始終存在諸多問題。在這種情況下，應適當?shù)睾喕慨a(chǎn)證的辦理流程，并且強化各個部門間的溝通，對開發(fā)商上報材料完整性進行確定，并反饋所需補充材料內(nèi)容。與此同時，可以增加網(wǎng)上申報業(yè)務，借助網(wǎng)絡確定申報材料標準要求、具體流程與時間，使購買者辦證效率不斷提高。

四、結束語

綜上所述，在房地產(chǎn)發(fā)展中，商品房逾期辦證的問題頻繁發(fā)生，而因其所引發(fā)的訴訟數(shù)量也明顯增加。房地產(chǎn)開發(fā)商如果敗訴就會面對集體索賠的情況，遭受不可估量的經(jīng)濟損失。所以，必須正確認知房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦證的責任承擔問題。

[1]趙欣.試論商品房買賣糾紛中逾期辦證違約責任的訴訟時效問題[J].法制與社會,2011(17):67-68.

[2]王忠.由于政策原因導致逾期辦證開發(fā)商不承擔違約責任[J].中國房地產(chǎn),2011(10):61-65.

[3]蔣毅.逾期辦證,開發(fā)商應承擔責任嗎?[J].公民導刊,2012(9):38-39.

[4]葉茂.商品房買賣合同糾紛中有關逾期辦證法律責任的認定[J].科技信息,2010(3):388,322.

[5]楊遂全,趙薇.論開發(fā)商押地遲辦土地證的違約賠償[J].西南民族大學學報（人文社科版）,2015,36(10):75-81.

[6]鄒雙衛(wèi).論商品房買賣逾期辦理權屬證書的違約責任[J].云南大學學報（法學版）,2010,23(3):65-68.

[7]宋建紅.對商品房遲延辦證問題的探析[J].法制博覽,2015(24):250-250.