段燕山

（523000 廣東凱略律師事務(wù)所 廣東 東莞）

淺析未登記不動產(chǎn)抵押合同的責(zé)任承擔(dān)

段燕山

（523000 廣東凱略律師事務(wù)所 廣東 東莞）

不動產(chǎn)抵押未辦理抵押權(quán)登記，抵押不成立，并不意味著抵押合同就對債權(quán)的實現(xiàn)毫無作用。區(qū)別于擔(dān)保法之規(guī)定，根據(jù)物權(quán)法，抵押合同發(fā)生效力與抵押權(quán)生效是兩個不同的法律事實，亦存在不同的法律要件，合同只要依法成立即生效，因此，即使未產(chǎn)生法律效力的抵押權(quán)不具備優(yōu)先受償?shù)姆尚Ч?，亦不影響依法成立的抵押合同受到法律保護(hù)。本文中筆者通過梳理不動產(chǎn)抵押合同的法律規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)行司法實踐操作，簡要闡述未登記不動產(chǎn)抵押合同的責(zé)任承擔(dān)問題。

未登記不動產(chǎn)抵押合同；抵押登記請求權(quán)；連帶清償責(zé)任

在現(xiàn)實中，由于當(dāng)事人缺乏法律專業(yè)知識或誠信意識淡薄，時常出現(xiàn)只訂立了抵押合同但未到相關(guān)部門作相應(yīng)登記，而此時擔(dān)保人是否需要承擔(dān)責(zé)任或如何承擔(dān)責(zé)任則成為爭議關(guān)鍵與糾紛所在。根據(jù)我國立法體系的推進(jìn)與完善，我國對物權(quán)變模式從登記合同生效主義模式轉(zhuǎn)變至債權(quán)形式主義模式，因而對未登記不動產(chǎn)抵押合同效力的認(rèn)定亦產(chǎn)生了變化，從而影響著未登記不動產(chǎn)抵押合同的責(zé)任承擔(dān)問題。

一、未辦理物權(quán)登記不影響抵押合同之效力

關(guān)于擔(dān)保物權(quán)，我國主要由《民法通則》《擔(dān)保法》《物權(quán)法》進(jìn)行規(guī)定與約束，它們存在一致性的聯(lián)系，也存在法律適用中的沖突。

（一）擔(dān)保法規(guī)定未登記合同無效

我國1995年頒布實施《擔(dān)保法》，其中《擔(dān)保法》第42條規(guī)定需要辦理抵押登記的財產(chǎn)的范圍包括：（1）無地上定著物的土地使用權(quán)；（2）城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物；（3）林木；（4）航空器、船舶、車輛；（5）企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)。此外，《擔(dān)保法》第41條明確規(guī)定，如果上述應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記的，該抵押合同自登記之日起生效。

由此可知，依照上述規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同生效要件之一為辦理抵押登記，如未辦理抵押登記，不僅抵押權(quán)無法設(shè)立，而且建立在當(dāng)事人合意基礎(chǔ)上的抵押合同亦未生效。因此，在司法實踐中，法院將《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定作為裁判的重要依據(jù)，針對未辦理抵押登記的不動產(chǎn)抵押合同，法院均認(rèn)定為無效合同，且債權(quán)人和擔(dān)保人之間不存在抵押法律關(guān)系。然而這種做法，對于債權(quán)人的利益顯然缺乏保障，也引發(fā)一系列的爭議，部分學(xué)者認(rèn)為“未登記合同無效”違背合同“契約自由”的原則，公權(quán)力不應(yīng)過分介入契約而應(yīng)保持克制從而達(dá)到鼓勵交易的目的；同時，若抵押合同需登記后方可生效，則意味著進(jìn)行登記時的依據(jù)其實是一個未生效的合同，那么行政機(jī)關(guān)以未生效合同為依據(jù)作出登記的行政行為合法性也有可能爭生糾紛，因此可能會存在邏輯上的混亂。

（二）物權(quán)法規(guī)定未登記不影響合同效力

基于我國立法對物權(quán)變動模式的探討與研究的不斷深入，2007年頒布實施了《物權(quán)法》則作出與擔(dān)保法相反之規(guī)定?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，不動產(chǎn)物權(quán)合同自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。同時，《物權(quán)法》第187條規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、部分方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)、正在建造的建筑物進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。根據(jù)上述規(guī)定可知，抵押自登記時設(shè)立，但是否辦理物權(quán)登記并不影響抵押合同的效力。

有關(guān)《擔(dān)保法》與《物權(quán)法》之間的法律適用沖突，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，對于抵押合同之效力認(rèn)定，應(yīng)適用《物權(quán)法》。因此，《物權(quán)法》明確了我國實行“物權(quán)、債權(quán)區(qū)分”的原則，即抵押合同的生效與抵押權(quán)的生效存在不同的法律要件，物權(quán)是否生效與作為債權(quán)的合同的生效并不掛鉤。因此，即使未生效的不動產(chǎn)抵押權(quán)不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Ч?，亦不影響依法成立的不動產(chǎn)抵押合同受到法律保護(hù)。而在司法實踐中，這一觀點(diǎn)也逐漸為法院所接受，作為判決類似案件的依據(jù)。

二、未登記不動產(chǎn)抵押合同的責(zé)任承擔(dān)

（一）抵押登記請求權(quán)的行使

《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第56條規(guī)定，如果是法律規(guī)定的必須辦理抵押登記后才生效的合同，該類合同簽訂后，抵押人拒不辦理抵押登記的，并因此造成債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。筆者認(rèn)為，一旦雙方達(dá)成一致協(xié)議訂立了抵押合同，那么雙方就具有義務(wù)共同辦理相關(guān)手續(xù)以保障抵押權(quán)的實施，其中關(guān)鍵就是登記義務(wù)，這種義務(wù)是具有約束力的，因此如果抵押權(quán)人怠于辦理登記，債權(quán)人有權(quán)向法院起訴要求抵押權(quán)人配合辦理相應(yīng)的抵押登記，司法實踐中存在相應(yīng)的債權(quán)人行使該抵押登記請求權(quán)之案例，法院基本亦予以支持；但如果抵押人已明確拒絕或拒不配合辦理，那么則可視為抵押權(quán)人違反合同義務(wù)，若因他違反了該部分合同義務(wù)的行為造成守約方（債權(quán)人）損失的，其理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第19條規(guī)定，拒不辦理抵押登記的抵押人承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)相當(dāng)于其違約行為給守約方造成的損失，該損失且包括合同履行后可以獲得的利益，但要遵守可預(yù)見原則。

（二）抵押人承擔(dān)基于合同的連帶清償責(zé)任

《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第7條規(guī)定，在主合同有效而擔(dān)保合同無效的情況下，如債權(quán)人不存在過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人應(yīng)對債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；如債權(quán)人與擔(dān)保人均存在過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)的責(zé)任不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2。簡而言之，擔(dān)保人承擔(dān)的過錯責(zé)任是不以抵押物價值為限的連帶清償責(zé)任。

同樣的，根據(jù)最高人民法院審理的“侯向陽與商都縣眾邦億興能源材料有限責(zé)任公司、韓福全等民間借貸糾紛案”（案號：（2015）民申字第3299號）等經(jīng)典案例，裁判觀點(diǎn)已明確因未登記不影響抵押合同之效力，因此在合同仍然有效之情況下，債權(quán)人可基于抵押合同向抵押人主張在抵押物的價值的范圍內(nèi)對債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。

因該連帶清償責(zé)任的基礎(chǔ)仍為合同違約責(zé)任，而抵押權(quán)因未登記而發(fā)生法律效力，亦不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Ч６鴮τ趥鶛?quán)人來說，與抵押權(quán)的優(yōu)先受償性相比，基于合同而需承擔(dān)違約責(zé)任來實現(xiàn)債權(quán)而言相較保障力度較弱。筆者認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第516條的規(guī)定，如果沒有進(jìn)入破產(chǎn)程序，普通債權(quán)則是按照財產(chǎn)保全順序、申請執(zhí)行的查封、扣押和凍結(jié)財產(chǎn)的先后順序清償。所以債權(quán)人在可以請求保全債務(wù)人相關(guān)財產(chǎn)的同時申請保全抵押物，若抵押物已被抵押人轉(zhuǎn)讓，則可申請在抵押物價值范圍內(nèi)保全抵押人的其它財產(chǎn)，以確保將來申請執(zhí)行時的優(yōu)先順需，從而可能達(dá)到類似于抵押權(quán)的優(yōu)先受償性的法律效果。

三、小結(jié)

綜上分析，基于我國現(xiàn)行法律適用的“物權(quán)、債權(quán)區(qū)分”的原則，是否辦理物權(quán)登記與抵押合同是否發(fā)生效力并不掛鉤。因此，未辦理抵押登記并不能當(dāng)然免除抵押人承擔(dān)責(zé)任的義務(wù)與可能性，因此抵押人不要以為只要拒不辦理抵押登記就可免于承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。而未辦理登記的不動產(chǎn)抵押合同也并非毫無作用，只要不動產(chǎn)抵押合同成立，那么抵押權(quán)人仍然可以通過不動產(chǎn)抵押合同向抵押人主張相應(yīng)權(quán)利。

[1]王建.試論物權(quán)變動模式的立法選擇.法學(xué)研究,2015(02).

[2]范小華.未辦抵押登記的不動產(chǎn)抵押合同中抵押人責(zé)任研究.法律適用,2015(04).

[3]潘志江,沈君.不動產(chǎn)抵押合同但未辦理抵押登記的責(zé)任承擔(dān).人民司法,2013(06).

[4]張淑君.以登記為生效要件而未登記的抵押合同.求索,2011(05).

段燕山（1980～），男，湖北竹山縣人，現(xiàn)居住地廣東省東莞市，民族：漢，學(xué)歷：研究生。研究方向：民商事法律、行政法學(xué)。