成雯

隨著我國經濟的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，越來越多的現(xiàn)實物權問題出現(xiàn)在我們的眼前。大家都知道越來越多的居民擁有自己的住房，也有了自己的汽車，隨著汽車的數(shù)量增多，使得供給和需求之間配比出現(xiàn)了不均衡，私人汽車保有量大幅度增加讓各個小區(qū)停車位出現(xiàn)了嚴重供給不足，隨之而來的就是關于停車位的法律糾紛越來越多。本文就是分析停車位的權利歸屬問題。

停車位物權糾紛

一、小區(qū)停車位的權利歸屬問題

關于小區(qū)停車位的糾紛中，最主要的矛盾在產權歸屬方面。停車位產權歸屬不明晰，是的有關停車位的買賣、租賃、使用等一系列環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。房地產開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理公司為了相關問題一直有所爭論，且各執(zhí)一詞。在《物權法》頒布前后，各地區(qū)都有相應的立法，但是各地區(qū)的法規(guī)不是很統(tǒng)一，且多有沖突。關于小區(qū)停車位的訴訟更是絡繹不絕，法院至今也沒有給出相關的標準，有時出現(xiàn)案情很類似但是判決卻出現(xiàn)迥異的現(xiàn)象，社會效果不容樂觀。

二、小區(qū)住宅停車位的性質

（一）小區(qū)停車位的權屬問題

首先要確定的就是，小區(qū)停車位是否屬于物權法上的“物”、能否成為所有權的客體？在傳統(tǒng)的民法理論中，物是指客觀存在于人身之外，能夠滿足權利主體的利益需要，并能為權利主體所能支配和利用的物質實體。小區(qū)停車位作為區(qū)分所有建筑物的配套設施是客觀存在的，存在于人體之外的實體物；設置停車位是為了方便業(yè)主停泊使用，能夠根據(jù)一般的常識區(qū)別個物與他物，可以別人支配和使用。因此，停車位已經具備了“物”的一般屬性。

小區(qū)的停車位是小區(qū)的一部分，與地上的建筑物緊密聯(lián)系密不可分，然而小區(qū)停車位和地上建筑物之間是什么樣的關系，是獨立物還是所有建筑物的附著物，有些學者之間有爭議。我認為小區(qū)停車位依附于所有建筑物，根據(jù)主物與從物的相關理論，主物轉移從物也應隨之轉移的原則，作為從物的小區(qū)停車位的法律權利就應該依附于其主物的所有建筑物。

依法處分小區(qū)停車位要考慮到它與所依附的區(qū)分所有建筑物的關系，但并不能因此就推導出二者屬于主從物關系。根據(jù)民法理論，主物和從物都是獨立之物，需要相互結合才能發(fā)揮出“物”的功能，只有作用有主要和次要之分，才被人類劃分為主物和從物。主物是指在于他物結合使用能夠發(fā)揮主要作用的物，從物是指與他物結合發(fā)揮次要、輔助作用的物。根據(jù)這個理論，小區(qū)停車位是為了方便小區(qū)業(yè)主的日常生活而設計出來的輔助物，當其脫離建筑物時不會影響小區(qū)住宅的功能的發(fā)揮，小區(qū)停車位照樣起到停泊車輛的功能。據(jù)此，小區(qū)停車位和地面建筑物并非主物和從物的關系。停車位是相對獨立的物，可以單獨發(fā)揮其功能，因此可以獨立交易。然而，在現(xiàn)實生活中，停車位的設計是作為建筑物的配套設施進行規(guī)劃設計的，是為了建筑物所有權人服務的。所以不能用單純物權法和民法上的相關理論來判別停車位是什么性質的“物”。不能像民法或者物權法上處理“物”那樣的隨意和自由，在對小區(qū)停車位的自由處理上一般也要考慮小區(qū)業(yè)主或者其附著的建筑物之間的關系。

（二）小區(qū)停車位的分類

小區(qū)的停車位，按照其存在形態(tài)和所處的空間地理位置大致可分為以下兩大類：地上停車位和地下停車位。地上停車位顧名思義就是指設置在地表之上的停車位，地下停車位是指設置在地表下的停車位，。

三、法律在停車位方面的立法現(xiàn)狀

在《物權法》上對停車位權屬的相關規(guī)定：

第七十四條建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這一條的規(guī)定實際上是對小區(qū)停車位、車庫的流轉進行了規(guī)定，限制小區(qū)停車位、車庫不是隨意流轉而是先滿足業(yè)主的需要。雖然前面已經敘述過小區(qū)停車位和車庫作為特定的物，不具備從物的相關屬性，可以獨立交易。但是小區(qū)的停車位和車庫畢竟是小區(qū)配置的一部分，是小區(qū)業(yè)主應該享受的服務，與業(yè)主的生活息息相關。但是現(xiàn)實過程中，開發(fā)商在實際對車庫和停車位交易的過程中并不是都有限賣給小區(qū)業(yè)主，而是以高額的價格賣給業(yè)主以外的人想要獲得更高的利潤，這很明顯損害了業(yè)主的利益，《物權法》對相關方面的限制正是保護業(yè)主的利益，對市場調節(jié)進行適當?shù)母深A的手段。

關于建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬問題，第74條第2款確定的基本辦法是通過合同關系進行確定的。這里所指的合同關系包含：買賣合同、贈與合同以及租賃合同關系。

四、關于小區(qū)停車位的權利歸屬的幾種解釋

關于小區(qū)的停車位主要有以下三種形式：

第一種，是指在商品房到路邊、樓與樓間亦或小區(qū)綠化區(qū)旁邊開發(fā)商劃出的專門停車位；第二種，是指將商品房的第一層騰出來，作為綠化或者停車庫使用；第三種，是指在商品房負一層下修建停車場；前兩者屬于地上車位，后一種屬于地下車位。與前兩種地上車位的權屬相比較地下車位的權屬認定更為復雜。大多數(shù)商品房停車位的糾紛都源于對地下停車位的糾紛，就是對地下停車位權利歸屬的明確。所有權確定了，使用權、收益權、處分權都會隨之解決。有學者認為，我國房地產權屬一致性主要是指土地上所附著建筑物權屬一致性，并不涉及地下建筑物和埋葬物，比如地下埋葬物歸國家所有，樓房下的城市地鐵就不歸地上建筑物所有人所有。因此依據(jù)房地權屬一致性而認為地下停車位當然歸業(yè)主共有是片面的。但是我認為地下車位并不是埋葬物或是大眾公用設施，而是少部分人專用車位，物權法的制定也就在于需要保護私有權。

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