李進(jìn)濤　涂姍

摘要：全面掌握國(guó)內(nèi)外公共住房退出的研究成果，對(duì)開展我國(guó)公共租賃住房退出研究具有重要的借鑒意義。運(yùn)用文獻(xiàn)法和歸納法，介紹了國(guó)外公共住房退出的租戶個(gè)體、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及文化等影響因素，租戶退出決策機(jī)理及應(yīng)對(duì)公共住房退出阻滯的治理路徑；結(jié)合國(guó)內(nèi)該領(lǐng)域研究的現(xiàn)狀，提出了從視角、內(nèi)容、方法等方面開展我國(guó)公共租賃住房退出研究的建議。

關(guān)鍵詞：公共住房退出，影響因素，決策，阻滯治理，文獻(xiàn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）11-0060-68 收稿日期：2016-09-05

2010年以來，我國(guó)公共租賃住房建設(shè)進(jìn)入高峰期，與廉租房并軌運(yùn)行后，公共租賃住房規(guī)模將更加龐大。推進(jìn)不再符合資格條件的租戶有序地退出公共租賃住房，是影響公共租賃住房可持續(xù)性發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。然而，2011年以來，在北京、上海、吉林、湖北等省市陸續(xù)開展的大規(guī)模保障性住房核查、清退行動(dòng)中，保障性住房“退出難”（主要是廉租房）逐步顯露出來，相關(guān)報(bào)道大量見諸報(bào)端，嚴(yán)重影響著公平、效率分配公共租賃住房的秩序。如何有效地應(yīng)對(duì)公共租賃住房退出問題，開展退出誘因、行為機(jī)理及治理顯得迫切而重要。

扮演“安全網(wǎng)”角色的公共住房通常被視為關(guān)鍵公共服務(wù)之一，是許多發(fā)達(dá)國(guó)家社會(huì)福利政策的重要組成部分，也是社會(huì)政策研究的重點(diǎn)。本文試圖梳理國(guó)內(nèi)外關(guān)于公共住房退出研究的主題及特征，總結(jié)研究進(jìn)展，并展望進(jìn)一步研究的可能方向，為深入開展公共租賃住房退出研究提供參考借鑒，為實(shí)現(xiàn)公共租賃住房有序退出提供理論和實(shí)踐依據(jù)。

1 術(shù)語

與公共住房（Public Housing）類似的術(shù)語還有社會(huì)住房（Social Housing）、可支付住房（Affordable Housing）、社區(qū)住房（Community housing）等，因其權(quán)屬由國(guó)家（聯(lián)邦）、地方或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)擁有而存在不同的稱呼。一般地，公共住房專指由國(guó)家（聯(lián)邦）、 省或市政府擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋單位。社會(huì)住房則指受公共資金資助或由資本、營(yíng)運(yùn)基金支持的非營(yíng)利和合作性住房。在有的國(guó)家或地區(qū)，社會(huì)住房與可支付住房常常交替使用，而在有的地區(qū)，上述4個(gè)術(shù)語有不同的含義、分配目標(biāo)及準(zhǔn)則。即使同一術(shù)語在不同的國(guó)家其定義也非完全一致。雖然以上各類住房存在名稱和含義上的差異，但都具有政策導(dǎo)向性、非營(yíng)利性、租金（價(jià)格）低廉等基本特征。在本文中，對(duì)公共住房、社會(huì)住房、可支付住房等的含義不作區(qū)分。

2 公共住房退出的影響因素

2.1 居民社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征

研究顯示，人口、年齡、性別、家庭結(jié)構(gòu)、種族、收入水平、人力資本等家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征對(duì)退出公共住房產(chǎn)生了顯著的影響。年輕人、男性往往能更迅速地退出住房救助，而老年人家庭離開公共住房的幾率顯著地低于年輕人家庭，戶主為殘障人士的家庭也不易從公共住房中搬出。從性別上看，女性較男性難以從公共住房中退出，這一結(jié)論也得到其他學(xué)者的支持。從家庭成員構(gòu)成看，單親家庭、單身人士往往在公共住房中居留的時(shí)間比夫婦兩口的家庭要長(zhǎng)久一些，并隨著戶主年齡增長(zhǎng)離開公共住房的概率呈下降態(tài)勢(shì)。同樣地，帶小孩的黑人單身母親居留的時(shí)間也比較長(zhǎng)。雖然基本經(jīng)濟(jì)狀況是家庭決策繼續(xù)居住或遷出公共住房的顯著性因素，但收入水平對(duì)公共住房退出的影響并不一致。一般地，收入較高以及還有投資收益的家庭更容易退出住房救助。但有學(xué)者發(fā)現(xiàn)收入對(duì)退出公共住房救助項(xiàng)目的影響不顯著。收入相對(duì)較高的家庭很少有可能退出社會(huì)住房，收入水平與社會(huì)住房退出之間的關(guān)系比預(yù)想的要復(fù)雜得多。人力資本也是影響公共住房退出的積極因素，教育程度高、高技能群體容易進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)而退出社會(huì)救助項(xiàng)目，與退出住房救助有正相關(guān)關(guān)系，符合受教育程度與福利退出呈正相關(guān)的觀點(diǎn)。此外，家庭生命周期、工作經(jīng)驗(yàn)在住房救助退出決策中扮演著重要角色。

2.2 居住持續(xù)時(shí)間

國(guó)外學(xué)者在選取時(shí)間段、國(guó)家、樣本區(qū)域等方面存在差異，受助家庭在公共住房中持續(xù)居住的時(shí)間也不盡相同。例如，以美國(guó)住房與城市發(fā)展署（HUD）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，發(fā)現(xiàn)多數(shù)住房救助在5年內(nèi)就可結(jié)束，大部分在10年內(nèi)也可結(jié)束。紐約公共住房退出率在10年左右達(dá)到峰值。其他學(xué)者同樣用HUD的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)典型的公共住房租期要持續(xù)4.7年，平均時(shí)長(zhǎng)在3.2-8.44之間（其中，有小孩的非老年人、非殘疾人家庭最短，老年人家庭最長(zhǎng)），約35%-40%的家庭的租期要超過7年。對(duì)澳大利亞的研究顯示，典型的承租期分別是約3年（單身或單親家庭）和2.3年（夫婦），有相當(dāng)數(shù)量的家庭（約30%-35%）的承租期超過5年。

人口特征、教育背景以及勞動(dòng)力市場(chǎng)狀況對(duì)居住時(shí)長(zhǎng)扮演著重要的作用，但也有研究顯示人口、教育、就業(yè)、健康、精神狀況等因素對(duì)居住時(shí)長(zhǎng)的影響并不顯著。那些優(yōu)先得到住房配置和獲得住房救助越多的家庭居住公共住房的時(shí)間越長(zhǎng)，而收入較高的就業(yè)租戶則短得多。公共住房租金的正向變化會(huì)對(duì)租期產(chǎn)生負(fù)面影響，租金高的區(qū)域租賃期更短。

居住時(shí)長(zhǎng)對(duì)公共住房退出的影響有兩種代表性的觀點(diǎn)。一種是居住時(shí)長(zhǎng)對(duì)退出有負(fù)面影響。隨著居住時(shí)間增加，遷出公共住房的可能性顯著下降，到達(dá)一定年限（6-7年）后，幾乎沒有退出的可能性，其重要原因是這些住戶對(duì)公共住房產(chǎn)生了較強(qiáng)的“福利鎖”（Warfare Lock）效應(yīng)。更進(jìn)一步地，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，退出低收入鄰里的概率呈現(xiàn)出快速下降的特點(diǎn)。另一種觀點(diǎn)是，住房受救助時(shí)間與退出無關(guān)。例如，在美國(guó)，部分公共住房項(xiàng)目退出率與受救助時(shí)間無關(guān)。針對(duì)挪威的住房救助研究顯示，退出的概率與接受補(bǔ)貼的時(shí)間長(zhǎng)短沒有關(guān)系。在瑞典，隨著受救助時(shí)間的增長(zhǎng)，受助人退出住房補(bǔ)貼的比率并未下降。

2.3 就業(yè)

公共住房的福利性質(zhì)對(duì)退出產(chǎn)生利弊兼占的影響，主要體現(xiàn)在就業(yè)方面，進(jìn)而對(duì)退出發(fā)生作用。

理論上，研究認(rèn)為住房救助會(huì)給受助人的工作帶來積極的影響。第一，受助人的住房更加穩(wěn)定、安全，能使他們更加有效地尋找就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)就業(yè)狀況會(huì)產(chǎn)生積極的影響。第二，住房救助可以幫助失業(yè)人群離就業(yè)機(jī)會(huì)更近一些。第三，住房救助可以彌補(bǔ)受助人用于照顧家庭成員及通勤等與工作相關(guān)的開支，使工作得以保持。

然而，在實(shí)踐中，實(shí)證結(jié)果與理論的吻合度較差，僅少數(shù)研究支持公共住房對(duì)就業(yè)的積極影響，仍缺乏確鑿證據(jù)佐證該觀點(diǎn)。更多的實(shí)證研究顯示公共住房對(duì)租戶就業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。對(duì)英國(guó)社會(huì)住房深入調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從理論上看低于市場(chǎng)的社會(huì)住房租金應(yīng)該能提升工作積極性，但居住在社會(huì)住房中的租戶無業(yè)的比率比較高，遠(yuǎn)高于那些同樣處于不利境地但未居住社會(huì)住房的居民。

針對(duì)澳大利亞公共住房承租人的研究發(fā)現(xiàn)，承租人有工作的比例遠(yuǎn)低于私房承租人的比例。公共住房因其收入資格要求也抑制人們工作的努力程度。類似地，美國(guó)芝加哥的住房券降低了身強(qiáng)力壯的成年人參與就業(yè)的程度，沒有證據(jù)支持特定住房機(jī)制能提升工作的假設(shè)。從實(shí)踐看，公共住房惡化了承租人的就業(yè)前景，進(jìn)入公共住房影響就業(yè)參與，從而降低租戶退出公共住房的可能性。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，缺乏有效證據(jù)支持搬進(jìn)救助性住房后將降低受助人的就業(yè)率和收入，住房救助也很少獨(dú)立地影響到參與者的就業(yè)。

2.4 公共住房退出的障礙

研究顯示，有相當(dāng)部分的租戶是有很大潛力退出公共住房并遷入非救助性住房的，但現(xiàn)實(shí)中客觀存在的個(gè)人、家庭及外部障礙制約了租戶從公共住房中退出。

2.4.1 個(gè)人或家庭障礙

個(gè)人、家庭客觀存在的障礙與實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立有著密切的內(nèi)在聯(lián)系。公共住房租戶不得不面臨的個(gè)人、家庭障礙制約了他們從事有償工作，從而減少對(duì)公共住房的依賴。這些障礙包括糟糕的健康狀況、需要照顧的家人、不穩(wěn)定的家庭及缺乏工作技能。一般情況下，住房受助人較其他人更易罹患心理健康疾病，背負(fù)精神問題標(biāo)簽，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)他們不理解，難以獲得穩(wěn)定的工作。在女性人群中，有小孩的婦女因?yàn)檎疹櫺『⒒蚱渌彝コ蓡T，無暇顧及連續(xù)的工作，使她們難以在經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立。

例如，2007年澳大利亞一項(xiàng)家庭、收入和勞動(dòng)力調(diào)查顯示，在工作適齡婦女中，57%的人要照看小孩，29%的人因?yàn)樽约夯蚣彝コ蓡T的原因在工作時(shí)間上沒有保障。經(jīng)歷過家庭暴力或虐待，家庭成員吸毒或酗酒的人容易導(dǎo)致壓力、焦慮和抑郁，在其一生中的機(jī)會(huì)也可能面臨著不利的影響，在搬進(jìn)公共住房后，也難以獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的工作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)自立。受缺乏學(xué)校教育影響，公共住房承租人中缺乏工作技能的也較為常見，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)獲利能力也不足。

2.4.2 私人住房市場(chǎng)

租戶從社會(huì)住房退出反映其經(jīng)濟(jì)狀況已得到改善，但并不一定意味著就能夠維系市場(chǎng)住房租約，獲得可替代住房對(duì)住房救助退出起決定性作用，并且租戶從公共住房轉(zhuǎn)向私人租賃市場(chǎng)也能獲得更大范圍的個(gè)人選擇。然而，私人市場(chǎng)上較高的租金、弱化的權(quán)屬保障、苛刻的信用記錄要求等使退出者面臨極大的挑戰(zhàn)，還不如住在社會(huì)住房里。例如，有研究顯示，當(dāng)市場(chǎng)租金上漲時(shí)，從公共住房中遷出的家庭會(huì)顯著降低。

2.4.3 地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況

一個(gè)地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)狀況也對(duì)居住公共住房持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短起著重要的決定性作用。在經(jīng)濟(jì)繁榮的地區(qū)，工作機(jī)會(huì)多，窮人將很容易找到工作或獲得高收入，有助于擺脫貧困。因此，強(qiáng)勁的地區(qū)經(jīng)濟(jì)有助于縮短居住公共住房時(shí)間。

2.4.4 其他障礙

研究還發(fā)現(xiàn)，低收入者工作地點(diǎn)與住址較遠(yuǎn)（交通不便），容易受到就業(yè)歧視，工作不穩(wěn)定也是其退出住房福利的障礙。另外，可替代住房區(qū)域犯罪率高、住房狹小也阻礙了租戶搬出公共住房。

2.5 福利依賴與貧困文化

住房研究者很早就認(rèn)識(shí)到福利和住房之間存在著密不可分的關(guān)系。社會(huì)住房作為一種福利制度安排，容易滋生依賴文化，受助者因此而失去動(dòng)力，依賴已成為住房救助獲得者中的一種普遍現(xiàn)象，已經(jīng)引起一些國(guó)家政府部門和學(xué)者的關(guān)注。

公共住房的資格準(zhǔn)則及配給都容易導(dǎo)致福利固化，福利依賴現(xiàn)象在輪候、入住階段表現(xiàn)都很突出。在輪候階段，準(zhǔn)租戶為了將收入保持在住房資格線水平以下，許多申請(qǐng)人被“鎖定”在未就業(yè)狀態(tài)，其目的就是為了確保不失去住房資格身份。對(duì)澳大利亞符合公共住房資格的家庭進(jìn)行跟蹤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)工作家庭比例下降，顯現(xiàn)出明顯的“福利鎖”效應(yīng)。在入住階段，社會(huì)住房供給強(qiáng)化福利依賴，限制了社會(huì)流動(dòng)。美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家的住房實(shí)踐顯示，社會(huì)住房促進(jìn)了租戶的福利依賴。承租居民因要求按收入的固定比例支付住房租金而不愿意謀求增加收入，因?yàn)槿绻麄兣υ黾邮杖?，則意味著他們要遷出公共住房，到私人住房市場(chǎng)去尋找居所。隨著受救助時(shí)間延長(zhǎng)，退出救助的可能性顯著地降低。

貧困文化為闡釋住房福利依賴現(xiàn)象提供了新的視角。在某種情況下，政府提供社會(huì)住房直接或間接地將受助者置于社會(huì)排斥和不利的地位。被社會(huì)排斥的受助者會(huì)逐步失去自信，阻止了他們向前發(fā)展，面對(duì)社會(huì)或經(jīng)濟(jì)變化的黯淡前景，及時(shí)行樂、犯罪、依賴救助的思想進(jìn)一步滋生、發(fā)展，人力資本受福利依賴增強(qiáng)而弱化，從而使其不得不面對(duì)長(zhǎng)期貧困。在公共住房領(lǐng)域，受助者越是努力工作，意味著要支付更高的租金，因此，公共住房項(xiàng)目實(shí)際上是在獎(jiǎng)勵(lì)不工作的人，助長(zhǎng)了依賴階層的發(fā)展。由于無法擺脫貧困狀態(tài)，受助者居住公共住房的時(shí)間特別長(zhǎng)，遷出將變得更加困難。

2.6 住房欺詐

欺詐是指取得利益優(yōu)勢(shì)并造成隱性或顯性損失的行為，是社會(huì)現(xiàn)象中的突出問題。早在1994年的一份福利欺詐報(bào)告指出，英國(guó)住房福利欺詐者占到申請(qǐng)者的6.3%。最新的報(bào)告顯示，在2013-2014財(cái)年度，英國(guó)住房補(bǔ)貼中的欺詐帶來的損失高達(dá)14億英鎊，占全部住房補(bǔ)貼的5.86%，有逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)。從表現(xiàn)形式上看，住房福利欺詐呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)，例如，提供虛假申請(qǐng)信息、遺棄或空置不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)租他人、不當(dāng)繼承、非法轉(zhuǎn)讓等。

住房福利欺詐實(shí)質(zhì)上是不具備資格的居民非法地享有有限的公共住房資源而不退出，與具有資格者爭(zhēng)奪日益短缺的住房資源，造成顯著的社會(huì)成本，給無家可歸者及居住在臨時(shí)居所的居民帶來了很大的困難，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定也存在不利影響。因此，1997年，英國(guó)就建立起福利欺詐稽查員制度，其中就包括對(duì)住房津貼、房屋稅補(bǔ)貼等住房福利進(jìn)行稽查。為應(yīng)對(duì)日益增加的租賃欺詐行為，2009年英國(guó)社區(qū)和地方政府部出臺(tái)了專門指南，提出了一些有效的方法來預(yù)防、識(shí)別和處理租賃欺詐行為。

3 公共住房退出決策模型

3.1 理性選擇模型

理性選擇模型假定個(gè)人是根據(jù)偏好來采取行動(dòng)的，其選擇能帶來自己最大滿足感。享有福利的持續(xù)時(shí)間受到福利項(xiàng)目特點(diǎn)、外部機(jī)會(huì)、勞動(dòng)力市場(chǎng)狀況以及個(gè)人異質(zhì)性的影響。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，公共住房是一種實(shí)物福利，其需求取決于私人住房市場(chǎng)上可支付住房的供給。如果低收入者不需住房補(bǔ)貼就能買得起合宜的住房，其居住公共住房的時(shí)間就比較短。如果非補(bǔ)貼住房?jī)r(jià)格非常昂貴，則遷出公共住房的可能性就很小，而自身獲利能力較差及（或）缺少可支付住房，無法負(fù)擔(dān)私人市場(chǎng)住房的租戶將長(zhǎng)期依賴于公共住房。因此，理性選擇模型根據(jù)效用最大化原理來決策是否退出公共住房，與該模型相關(guān)的因素是住房救助變化的重要決定因素。

3.2 預(yù)期模型

預(yù)期模型強(qiáng)調(diào)人們對(duì)在給定情況下獲得滿意結(jié)果的控制，側(cè)重于個(gè)人經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)人經(jīng)歷成功而獲得信心，當(dāng)遭遇失敗時(shí)則會(huì)失去信心。公共住房受助人進(jìn)行退出決策時(shí)，更多地受到未來收入變動(dòng)的影響，而不是當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況。如果認(rèn)為搬出公共住房后風(fēng)險(xiǎn)很大，大多數(shù)租戶希望永久性住在公共住房里，特別是經(jīng)歷了失敗的人更有可能出現(xiàn)依賴。

3.3 文化模型

相比之下，文化模型主張，當(dāng)一個(gè)人在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)僅獲得最低收入容易表現(xiàn)出反社會(huì)行為，其價(jià)值觀、態(tài)度和期望均在社會(huì)主流之外，屬于社會(huì)邊緣人群。當(dāng)周圍情況發(fā)生變化后，仍在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不采取行動(dòng)，踟躕不前，因而低收入背景的受助者居住公共住房的時(shí)間特別長(zhǎng)，隨著時(shí)間漸長(zhǎng)，遷出將變得更加困難。

上述三種模型從不同的視角解釋了公共住房退出決策行為，其中理性選擇模型強(qiáng)調(diào)選擇與刺激，預(yù)期模型突出信任與控制，而文化模型則要求價(jià)值與文化并重。相對(duì)而言，前兩個(gè)模型能更好地解釋福利動(dòng)態(tài)的變化。

4 公共住房退出阻滯治理

退出阻滯為公共住房創(chuàng)造了不公平的運(yùn)行環(huán)境，有住房困難的群體的需要得不到滿足，出現(xiàn)住房“錯(cuò)配”，使公共住房陷入不可持續(xù)的境地，阻礙了政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須予以治理。

4.1 改變租賃策略

租賃政策必須更具靈活性，確保稀缺的公共資源能針對(duì)那些最需要的群體。在租金方面，針對(duì)過低的租金會(huì)增加住戶對(duì)公共住房的依賴，可以制定科學(xué)合理的租金政策以減少住戶對(duì)公共住房的長(zhǎng)期依賴。實(shí)踐中，英國(guó)采用了住房津貼支持下的成本租金，澳大利亞建立起與租戶收入關(guān)聯(lián)的折扣市場(chǎng)租金體系。在租期方面，自2005年，英國(guó)、澳大利亞和新西蘭的管理部門對(duì)新租戶開始推行固定期社會(huì)住房租約，設(shè)法限制住戶居住社會(huì)住房的時(shí)間。但也有學(xué)者認(rèn)為，社會(huì)住房部門引入固定期租約雖然能提高住房周轉(zhuǎn)率，但同時(shí)也將對(duì)租戶的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)福利產(chǎn)生很大的風(fēng)險(xiǎn)，影響到鄰里福祉，削弱社會(huì)凝聚力。此外，對(duì)承租私人住房的前社會(huì)住房租戶給予財(cái)務(wù)和租賃上的支持，鼓勵(lì)他們退出社會(huì)住房，例如西澳大利亞的租賃路徑計(jì)劃（Rental Pathways Scheme，RPS）。

4.2 提高居民收入

在某種程度上，公共住房會(huì)增加住戶的依賴，同時(shí)也限制了居民的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，應(yīng)該促進(jìn)居民提高收入，使他們能夠搬離公共住房，促進(jìn)公共住房準(zhǔn)入退出形成良性循環(huán)。對(duì)于公共住房承租人缺乏學(xué)校后續(xù)教育中較為常見的狀況，較高水平的教育和培訓(xùn)是公共住房承租人提高自身能力、獲得工作的重要途徑。例如，早在1990年，美國(guó)住房與城市發(fā)展署（HUD）要求地方住房部門開發(fā)并實(shí)施家庭自足計(jì)劃（Family Self-Sufficiency Program），通過提供教育、社會(huì)服務(wù)、培訓(xùn)等來增加家庭收入，使受救助家庭不再需要公共住房或其他公共救助。同時(shí)，還要改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)施“福利到工作”（Welfare to Work）推進(jìn)就業(yè)。

4.3 推進(jìn)住房自有政策

租戶對(duì)自有住房有著強(qiáng)烈的偏好，可以采取支持低收入者住房自有的政策。例如，采取共享產(chǎn)權(quán)、社區(qū)主導(dǎo)的住房模式、社區(qū)土地信托等措施提高住房自有率，減少對(duì)公共住房的需要。

4.4 增加可替代性住房

增加可替代性住房供應(yīng)，提高私人租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定保障性，使之成為激勵(lì)租戶退出社會(huì)住房政策的一個(gè)中心組成部分。改善居住環(huán)境并調(diào)整租金，讓私人租賃住房成為租戶長(zhǎng)期、穩(wěn)定的選擇。

4.5 警惕住房福利依賴和欺詐

住房政策應(yīng)瞄準(zhǔn)那些容易產(chǎn)生長(zhǎng)期依賴的居民，及時(shí)識(shí)別潛在非法租賃行為。例如，來自一線的住房管理和維修人員在巡訪租戶時(shí)很容易發(fā)現(xiàn)是否存在非法租賃行為，鄰居也是重要的信息來源；實(shí)施動(dòng)態(tài)審計(jì)，進(jìn)行主動(dòng)預(yù)防性甄別；核對(duì)政府部門間登記信息是否匹配；要求租戶提供個(gè)人信用記錄等。

5 國(guó)內(nèi)保障性住房退出研究

租賃性公共住房在我國(guó)實(shí)踐時(shí)間不長(zhǎng)，“退出難”問題僅在近幾年開始凸顯，研究成果并不豐富，國(guó)內(nèi)學(xué)者較多地關(guān)注保障性住房退出不暢的原因剖析及對(duì)策措施方面。例如，保障性住房退出機(jī)制存在信息不對(duì)稱、監(jiān)管主體模糊、獎(jiǎng)懲機(jī)制缺乏等問題，宜從個(gè)人信用體系、動(dòng)態(tài)監(jiān)控、獎(jiǎng)懲激勵(lì)、立法等方面予以完善。還有學(xué)者構(gòu)建進(jìn)化博弈模型分析了保障性住房退出機(jī)理，認(rèn)為科學(xué)合理的激勵(lì)退出機(jī)制可以有效地解決保障住房退出難問題。有少數(shù)學(xué)者從租戶個(gè)體特征及政策認(rèn)知方面定量地研究了公共租賃住房退出意愿的影響因素，發(fā)現(xiàn)租金政策和激勵(lì)政策是影響承租人退出意愿的關(guān)鍵因素。

6 研究評(píng)價(jià)與展望

國(guó)外公共住房實(shí)踐歷史長(zhǎng)，公共住房退出問題已在發(fā)達(dá)國(guó)家中普遍發(fā)生，國(guó)外學(xué)者已對(duì)此開展了較為深入的研究。而我國(guó)保障性住房退出問題近幾年才引起國(guó)內(nèi)學(xué)者的關(guān)注。

（1）國(guó)外公共住房退出領(lǐng)域的研究呈現(xiàn)多學(xué)科性特點(diǎn)。國(guó)外學(xué)者從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、行為科學(xué)、政治學(xué)等多個(gè)學(xué)科多角度地審視了公共住房退出問題，研究了影響公共住房退出的個(gè)體、家庭及外部客觀障礙等因素，租戶退出決策機(jī)制，以及治理公共住房退出阻滯的路徑。

（2）國(guó)外公共住房退出研究結(jié)果呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)，缺乏一致性結(jié)論。國(guó)外學(xué)者在研究時(shí)間、國(guó)家或地區(qū)、樣本獲取途徑等方面存在差異，其研究結(jié)論分歧很大。例如，在租戶個(gè)體社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征對(duì)公共住房退出的影響方面，有些因素例如收入水平、居住持續(xù)時(shí)間、就業(yè)等的影響出現(xiàn)了截然相反的結(jié)論，因此國(guó)外學(xué)者、政府部門提出的治理手段也不盡相同。

（3）國(guó)外公共住房退出研究方法的多元性和綜合性。國(guó)外學(xué)者采用微觀經(jīng)濟(jì)分析、計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型、訪談、問卷調(diào)查等多種研究方法探索公共住房退出問題。

（4）在國(guó)內(nèi)，租賃性公共住房退出問題的研究不多，成果也不夠豐富。廉租房、公共租賃住房是我國(guó)住房分配制度重大改革背景下產(chǎn)生的住房保障形式，其退出問題僅在近幾年開始凸顯，盡管新聞媒體對(duì)“退出難”作了大量報(bào)道，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)此問題的專門研究比較有限，缺乏從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)視角定量地探索影響公共住房退出的因素，缺乏從心理學(xué)、行為科學(xué)等角度來解釋租戶退出公共住房的決策機(jī)理及行為邏輯。不難看出，國(guó)內(nèi)研究局限的存在使得廉租房、公租房“退出難”的發(fā)生機(jī)理與影響規(guī)律尚不明確，出臺(tái)的治理措施缺乏微觀基礎(chǔ)，“退出難”治理效果不佳。

公共住房退出問題是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問題。由于國(guó)與國(guó)之間體制、國(guó)情存在很大差異，住房制度及政策也不相同，國(guó)外公共住房退出研究成果并不一定適用于我國(guó)，公共租賃住房退出問題必須在我國(guó)特定的背景下通過實(shí)證調(diào)查予以解決。但國(guó)外公共住房退出研究的視角、內(nèi)容、方法等可以為我國(guó)公共租賃住房退出研究提供借鑒。

第一，公共租賃住房退出意愿及行動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征因子。國(guó)外公共住房退出研究是基于西方的公共住房消費(fèi)習(xí)慣，而在中國(guó)住房制度轉(zhuǎn)型過程中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、公共租賃住房消費(fèi)等與國(guó)外有很大的差異。很顯然，不同年齡、家庭結(jié)構(gòu)、教育程度、就業(yè)狀況等背景下租戶退出公共租賃住房有著不同的意愿和訴求。研究公共租賃住房退出意愿及行動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征因子對(duì)制定針對(duì)性、差異化的退出政策有著重要意義。

第二，公共租賃住房退出決策機(jī)理。目前，在主客觀條件相互作用下租戶退出公共租賃住房的決策機(jī)理仍缺乏比較清晰的認(rèn)識(shí)。可以運(yùn)用多學(xué)科理論，如微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、行為科學(xué)、社會(huì)心理學(xué)、社會(huì)地理學(xué)、公共政策學(xué)等，從多方面揭示租戶退出公共租賃住房的租戶決策機(jī)理及行動(dòng)邏輯，為切實(shí)可行地治理“退出難”提供思路借鑒。

第三，研究方法。公共租賃住房退出研究主要解決租戶在什么情況下退出的問題，國(guó)外研究大量地用到了反映租戶家庭收入、教育背景、就業(yè)狀況等情況的官方縱貫數(shù)據(jù)庫，如美國(guó)的PSID、SIPP數(shù)據(jù)庫，澳大利亞的LDS數(shù)據(jù)庫。由于中國(guó)缺少類似數(shù)據(jù)，以家庭訪談、問卷調(diào)查等方式獲取第一手資料、數(shù)據(jù)，構(gòu)建公共租賃住房租戶近似縱貫數(shù)據(jù)庫很有必要。借助定量模型及計(jì)量工具開展實(shí)證研究，從中找出公共租賃住房退出的影響因素及“退出難”的障礙因素。

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作者簡(jiǎn)介：

李進(jìn)濤，湖北工業(yè)大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院副教授，管理學(xué)博士，研究方向?yàn)樽》空?、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

涂姍，武漢市住房保障管理中心助理研究員，管理學(xué)博士，研究方向?yàn)樽》勘Ｕ瞎芾怼?/p>

基金項(xiàng)目：

本文系國(guó)家社科基金項(xiàng)目“保障性住房‘退出難的誘因、生成及治理研究”（13BGL148）和教育部人文社科研究項(xiàng)目“公共租賃住房準(zhǔn)入退出動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)模型及協(xié)調(diào)機(jī)制研究”（12YJC630092）的階段性研究成果。