◎文/彭　湑　聶　成

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天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資分析

◎文/彭湑聶成

摘要：天津自貿(mào)區(qū)具有突出行政管理體制改革、租賃業(yè)發(fā)展、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展、?？崭勐?lián)動(dòng)發(fā)展特色等鮮明特點(diǎn)，在辦公物業(yè)、零售物業(yè)、倉儲(chǔ)物業(yè)和住宅等房地產(chǎn)投資上有較大需求，建議房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)抓住傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營變化、拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新等機(jī)遇，從調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營轉(zhuǎn)型、掌握資金、建立企業(yè)管理新機(jī)制等方面把握自貿(mào)區(qū)紅利。

關(guān)鍵詞：自貿(mào)區(qū)；房地產(chǎn)；投資

聶成（1982—），天津市信息中心。郵編：300201

中國（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（以下簡稱天津自貿(mào)區(qū)），作為北方首個(gè)自貿(mào)區(qū)，是繼上海自貿(mào)區(qū)之后第二批獲得批復(fù)的自貿(mào)區(qū)。隨著2015年4月21日天津自貿(mào)區(qū)正式掛牌成立，一系列創(chuàng)新措施將會(huì)實(shí)施，改革紅利、開放紅利將會(huì)逐步釋放，這為房地產(chǎn)投資也形成了重大利好?；诖?，本文試對天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，以供參考。

一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求

（一）辦公物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐，從而推動(dòng)辦公物業(yè)的租賃需求，濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過量的壓力將有望得到緩解，同時(shí)，由于自貿(mào)區(qū)對天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。

（二）零售物業(yè)需求

一方面，自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升，將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求，另一方面，自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢將提升對進(jìn)口商品的消費(fèi)需求，促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時(shí)吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入，從而推動(dòng)零售市場的消費(fèi)升級和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。

（三）倉儲(chǔ)物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求，推動(dòng)倉儲(chǔ)物業(yè)的需求及設(shè)施完善。

（四）住宅需求

自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)天津城市人口的增長，同時(shí)推動(dòng)對自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。

二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資利好顯現(xiàn)

據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：天津自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批當(dāng)周，濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環(huán)比增加6.76%，占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環(huán)比增加54.55%，占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套，環(huán)比增加104.00%，占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套，環(huán)比增加89.83%，占濱海新區(qū)的27.93%。

根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，2015年1至9月，濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米，同比增長17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬平米，同比增長36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額147.76億元，同比增長26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動(dòng)下，濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn)，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況逐月向好，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場加速回暖。

雖然沒有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場情況，但天津自貿(mào)區(qū)整體位于濱海新區(qū)，我們通過濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此，可以推斷，天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。

三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)

受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響，自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價(jià)格不僅會(huì)持續(xù)上漲，而且業(yè)主們對樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會(huì)越來越高，主要表現(xiàn)為兩方面：一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動(dòng)性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化，盡可能做到相對完善和穩(wěn)定。

（二）拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會(huì)

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí)，會(huì)形成大容量的信息交流需求，從而構(gòu)成一個(gè)以房地產(chǎn)為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺(tái)。

（三）房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新機(jī)會(huì)

自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新，推進(jìn)利率市場化，改善房企再融資環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過這些試點(diǎn)工作，將使房地產(chǎn)市場融資環(huán)境更加市場化，也意味著未來房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議

建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個(gè)方面把握自貿(mào)區(qū)紅利：

（一）調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略

已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢，認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響，從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者來說，自貿(mào)區(qū)將帶來的是一種全新的經(jīng)營理念?？傮w上要求做到：企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營要與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致，牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營效益與社會(huì)效益相一致。

（二）加快轉(zhuǎn)型升級

掌握房地產(chǎn)經(jīng)營資源，實(shí)現(xiàn)從開發(fā)變持有，由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來的其他機(jī)會(huì)。土地存量方面，包括征用后未開發(fā)利用的土地，因城市規(guī)劃所需動(dòng)拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面，包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務(wù)中心。

（三）掌握企業(yè)經(jīng)營所需資金

在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營過程中，對龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產(chǎn)經(jīng)營同樣如此。開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動(dòng)、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，取得了資金上的優(yōu)勢，也就具備了市場中的經(jīng)營主動(dòng)權(quán)。

（四）建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)管理新機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)積累高檔物業(yè)經(jīng)營管理方面的經(jīng)驗(yàn)，大力培養(yǎng)承接房地產(chǎn)多種經(jīng)營活動(dòng)的人才等，采取積極的態(tài)度，盡快適應(yīng)自貿(mào)區(qū)所帶來的這些新變化，跟上時(shí)代發(fā)展的節(jié)奏。

責(zé)任編輯：張麗恒

作者簡介：彭湑（1977—），湖北省鶴峰縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。郵編：445800

中圖分類號：F299

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1006－1255－（2016）03－0027-02