韓瑛

摘 要：本文以陜西省寶雞市農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點縣——千陽縣土地承包經(jīng)營權(quán)及林權(quán)抵押融資實踐的案例，深入分析了農(nóng)村財產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的共性特征及制約因素。實例反映出：新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體有強烈而又緊迫的信貸需求；地方法人金融機構(gòu)在農(nóng)村信貸創(chuàng)新方面具有更強的主動性和積極性；金融創(chuàng)新是解決農(nóng)村信貸需求矛盾的有效路徑；農(nóng)村財產(chǎn)抵押的實現(xiàn)需要多方協(xié)作支持。本文對農(nóng)村財產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)提出以下建議：加快農(nóng)村財產(chǎn)確權(quán)進程；健全農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)體系；探索財產(chǎn)抵押風險分擔的有效途徑；推動農(nóng)村財產(chǎn)抵押融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村金融；兩權(quán)抵押；案例分析

資金短缺一直是制約我國“三農(nóng)”經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，特別是當前農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營趨勢加快，農(nóng)企業(yè)、專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營資金短缺問題更加突出。為此，中央推出了農(nóng)村“兩權(quán)”抵押的相關(guān)政策辦法，以促進農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料及財產(chǎn)——土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，讓靜態(tài)的資產(chǎn)“動”起來，沉睡的資源“活”起來，以拓寬農(nóng)村資金供給渠道，破解資金短缺難題。“兩權(quán)”抵押融資是以金融手段解決農(nóng)村資金需求問題的有效途徑，陜西省寶雞市千陽縣在“兩權(quán)”抵押融資產(chǎn)品創(chuàng)新方面開展了積極的探索與實踐，建立了多樣化的抵押擔保貸款模式試點，實現(xiàn)了土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)抵押等新型貸款模式的應(yīng)用和推廣，為解決農(nóng)戶及新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體資金問題、推動農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)利實現(xiàn)提供了有益的啟示。

一、案例介紹

千陽縣地處陜西省西部山區(qū)，是國家級貧困縣，縣域工業(yè)落后，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟占主導地位，是典型的農(nóng)業(yè)縣。2015年，千陽縣被寶雞市確定為農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點縣。本文所述“兩權(quán)”是指土地經(jīng)營權(quán)和林權(quán)，非普遍意義所指的土地經(jīng)營權(quán)和住宅財產(chǎn)權(quán)。開展試點后，千陽縣積極引導金融機構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新，通過探索實踐，取得了突破性進展。

（一）案例1

2008年，徐××承包了柿溝鎮(zhèn)3000畝林地，2011年瞄準千陽核桃雜果這一特色產(chǎn)業(yè)，成立了“扁豆?！备呻s果專業(yè)合作社，注冊資金150萬元。隨著事業(yè)的逐步發(fā)展壯大，農(nóng)村信用社傳統(tǒng)貸款模式已經(jīng)無法滿足徐××的融資需求，直到2013年，手握林權(quán)證整整五年的徐××在人行千陽縣支行的幫助下，依據(jù)2005年開始推行的集體林權(quán)制度改革試點政策，獲得了融資可能。

2013年9月，人行千陽縣支行在詳細了解徐××融資需求情況后，指導千陽縣農(nóng)村信用社對其產(chǎn)業(yè)進行全面考察。柿溝信用社信貸人員多次實地考察其經(jīng)營實體，核實徐××的其他資產(chǎn)。同時，聘請資產(chǎn)評估公司，對徐永倉承包的林場林地進行了專業(yè)評估。評估報告顯示，徐永倉承包的林場林地估價為491萬元，可足值擔保130萬元。隨即，林場與信用社聯(lián)合向千陽縣林業(yè)局提出辦理林權(quán)抵押貸款的抵押登記申請。在風險可控、政策允許的情況下，經(jīng)鎮(zhèn)政府及鎮(zhèn)林場書面承諾同意抵押，雙方在縣林改辦辦理了抵押登記手續(xù)。資料準備就緒后，及時上報縣信用聯(lián)社，經(jīng)縣聯(lián)社審貸會的批準，徐××順利獲得130萬元貸款，成為千陽聯(lián)社林權(quán)抵押貸款的第一個受益者，該筆貸款也是千陽縣辦理的第一筆林權(quán)抵押貸款。

一年來，徐××用所貸資金發(fā)展新品種核桃6850畝，建成占地3400平方的核桃加工廠房、冷庫各一座，擁有核桃脫皮機、清洗機及傳送設(shè)備6臺，建有烘干爐20間，年加工銷售核桃220噸。核桃成品遠銷四川、河南等地，同時在成都、鄭州、太原等地設(shè)立了代理商。同時，在淘寶網(wǎng)注冊了商鋪，通過直銷、代銷等方式擴大核桃銷售量。

此外，合作社還建成苗木繁育基地110畝，每年可出圃新品種核桃、油松等苗木80萬株。合作社的產(chǎn)、供、銷逐步走向了規(guī)范化，產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟，并逐步帶動了轄內(nèi)農(nóng)戶以干雜果種植、苗木繁育、花卉種植等一大批亮點產(chǎn)業(yè)，輻射周邊15個村，帶動農(nóng)戶5200人致富。

（二）案例2

千陽縣××蔬菜專業(yè)合作社是寶雞市周邊地區(qū)大規(guī)模的蔬菜種植基地，該合作社引進國內(nèi)外優(yōu)良新品種和種植新技術(shù)，打造品質(zhì)優(yōu)良的蔬菜專業(yè)品牌。合作社注冊資金325萬元，入社社員135人。新建半地下式日光溫室42座，占地540畝，其中櫻桃園300畝，大棚蔬菜240畝。

2011年初，該合作社負責人楊××在千陽縣張家塬鎮(zhèn)王家莊通過土地流轉(zhuǎn)獲得了200余畝土地，投資 800萬元建起了31個日光溫室，專門用于生產(chǎn)有機蔬菜，2013年末已供不應(yīng)求。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長，前期投資尚無回報，急需資金用于生產(chǎn)周轉(zhuǎn)。

對此，千陽縣農(nóng)村信用聯(lián)社及時伸出援助之手，立即組織實地調(diào)查。該合作社資產(chǎn)主要為蔬菜大棚設(shè)施和230畝土地，估值約1000萬元，但不能作為有效抵押，更無法辦理抵押登記。為幫助客戶解決資金難題，縣聯(lián)社開拓思路，大膽創(chuàng)新，為客戶量身定做了“土地承包經(jīng)營權(quán)抵押+大棚設(shè)施+自然人保證”信貸產(chǎn)品?？h聯(lián)社首先對其承包經(jīng)營的土地權(quán)利進行評估，再對大棚設(shè)施及果園進行估值，最后對提供的自然人擔保能力進行考察及綜合分析，認定該土地承包經(jīng)營權(quán)、地上附著物經(jīng)營收益以及擔保人的擔保能力能夠足額償還縣聯(lián)社貸款，最后為楊××辦理了200萬元的周轉(zhuǎn)資金貸款。

2014年9 月，楊××又向縣聯(lián)社申請貸款300萬元，用于新建日光溫室大棚11座?；陔p方良好的信用和前期合作基礎(chǔ)，信用社參照先前信貸模式，辦理了280萬元的生產(chǎn)資金貸款。這筆錢到賬后，11個新溫室很快投入生產(chǎn)，經(jīng)營規(guī)模日益壯大。

2014年，合作社實現(xiàn)產(chǎn)值360萬，較上年增加160萬元；利潤90萬，較上年增加40萬元，安置就業(yè)人數(shù)130多人，帶動800多戶農(nóng)戶致富，產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。合作社先后被評為寶雞市創(chuàng)業(yè)就業(yè)示范企業(yè)和寶雞市重點龍頭企業(yè)。

二、案例分析

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模化發(fā)展，衍生出大額化得信貸需求，因此開展農(nóng)村土地、林地、房屋等資產(chǎn)抵押融資能夠有效解決農(nóng)村經(jīng)濟主體融資抵押物不足的難題。千陽縣的兩個融資案例，以農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社為主體，以林權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)為抵押物，在目前農(nóng)村財產(chǎn)抵押政策、法律和金融信貸機制不健全的情況下進行了探索，研究其運作機制對于解決農(nóng)戶，特別是農(nóng)村新型經(jīng)營主體抵押融資問題具有較強的現(xiàn)實意義。

（一）案例共性

1、新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體有強烈而又緊迫的信貸需求。近年來，新型農(nóng)村經(jīng)營主體迅速壯大，寶雞市目前已有各類新型經(jīng)營主體4.42萬家，其中農(nóng)民專業(yè)合作社2120家、種養(yǎng)殖大戶3.96萬家、家庭農(nóng)場1968家。隨著生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的擴大，新型經(jīng)營主體面臨著緊迫的資金需求。據(jù)對新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體樣本的融資需求調(diào)查，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體普遍自有資金少，對外源性融資需求高，融資需求能夠完全滿足的僅占22%，部分滿足的占59%，不能滿足的占17%，而制約其融資需求的關(guān)鍵因素是有效擔保不足。兩個案例中的專業(yè)合作社均有強烈的資金需求，通過林權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款方式部分緩解了融資困難，但仍然存在資金缺口。

2、地方法人金融機構(gòu)在農(nóng)村信貸創(chuàng)新方面具有更強的主動性和積極性。在農(nóng)村地區(qū)，由于市場定位的差異，國有商業(yè)銀行對于經(jīng)營規(guī)模小的農(nóng)戶及新型經(jīng)營主體信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新缺少動力。該縣農(nóng)行表示，其業(yè)務(wù)審批嚴格，基層機構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新須由上級批準，待該項業(yè)務(wù)條件完全成熟后，才能開發(fā)相應(yīng)的信貸產(chǎn)品，且必需報批，這導致農(nóng)村地區(qū)國有商業(yè)銀行機構(gòu)業(yè)務(wù)創(chuàng)新動力不足。而地方法人金融機構(gòu)，如農(nóng)村信用社由于是縣級法人，機構(gòu)層級少，業(yè)務(wù)自主性和靈活性強，其農(nóng)村市場的定位及較高的業(yè)務(wù)自主權(quán)，使農(nóng)村信用社在涉農(nóng)信貸創(chuàng)新方面帶來較大的優(yōu)勢。千陽縣的兩個案例的信貸創(chuàng)新者均為農(nóng)村信用社就說明了這一點。

3、以金融創(chuàng)新實現(xiàn)農(nóng)村信貸需求矛盾的有效突圍。目前，農(nóng)村金融市場上以農(nóng)戶為主要目標的信貸產(chǎn)品設(shè)計已越來越難以適應(yīng)規(guī)?；?、專業(yè)化的“三農(nóng)”發(fā)展形勢。傳統(tǒng)的農(nóng)戶財產(chǎn)抵押貸款、農(nóng)戶擔保貸款、農(nóng)戶小額信用貸款、農(nóng)戶聯(lián)保貸款等信貸業(yè)務(wù)日益不能滿足農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化趨勢下對大額信貸資金的需求。對新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新的嚴重滯后，制約了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在當前國家加快農(nóng)業(yè)經(jīng)營體制改革，推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的背景下，農(nóng)村金融機構(gòu)在相關(guān)配套政策落實與金融支持方面也顯得脫節(jié)，特別是在支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、扶貧開發(fā)、農(nóng)業(yè)科技等方面需要進行創(chuàng)新突破。千陽縣“兩權(quán)”抵押貸款的兩個案例中，以林權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)抵押方式的探索，解決了新型經(jīng)營主體大額貸款資金的需求。

4、農(nóng)村財產(chǎn)抵押的多方協(xié)作支持。農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)抵押涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、土地、評估、擔保、金融等多個部門及行業(yè)，需建立多方協(xié)作機制，共同推進。在“兩權(quán)”抵押試點中，人行千陽縣支行主動聯(lián)系地方當?shù)卣?、監(jiān)管部門和金融機構(gòu)，建立健全推動“兩權(quán)”抵押貸款試點金融服務(wù)工作的組織協(xié)調(diào)機制、信息共享機制、激勵約束機制和考核評估機制。同時，及時向上級行匯報，對試點農(nóng)信社從增加支農(nóng)再貸款限額、優(yōu)先辦理再貼現(xiàn)等方面予以傾斜和支持。對遇到的困難和問題，積極與農(nóng)業(yè)、林業(yè)、財政、監(jiān)管等部門以及金融機構(gòu)進行溝通，努力協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題，確保試點工作順利推進。千陽縣農(nóng)村信用社也主動作為，與評估機構(gòu)建立合作條款，開發(fā)設(shè)計契合客戶需求的信貸產(chǎn)品，促使抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為信貸資金。

（二）案例典型性

1、確權(quán)是實現(xiàn)農(nóng)村財產(chǎn)抵押權(quán)的前提。土地、林地等農(nóng)村財產(chǎn)的集體所有制性導致其確權(quán)還存在制度層面的障礙，進展不一。就寶雞市看，林權(quán)確權(quán)起步較早，已全面鋪開，土地確權(quán)則處于測繪、公示等起步階段，還未頌發(fā)權(quán)證。因此，千陽縣林權(quán)抵押貸款相對于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押較為成熟：一是明確縣林改辦為辦理林權(quán)確權(quán)登記的部門；二是流程清晰，首先金融機構(gòu)聘請專業(yè)評估公司對林權(quán)進行專業(yè)評估，其次向林改辦提交評估報告，最后由林改辦辦理抵押證明；三是千陽縣信用聯(lián)社制定了林權(quán)抵押貸款管理辦法（試行），做到了有據(jù)可依。而土地承包經(jīng)營權(quán)尚未確權(quán)，無法辦理抵押權(quán)登記，只能由土地管理部門以公證形式出具抵押，其法律保障不足。所以，抵押財產(chǎn)權(quán)進行確權(quán)登記頒證，是開展農(nóng)村財產(chǎn)抵押和實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利的基本前提。

2、抵押財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)存在機制障礙。一是林權(quán)抵押限制多。按照國家政策，林權(quán)分為經(jīng)濟林、公益林和生態(tài)林三大類，其中公益林和生態(tài)林不能作為抵押，僅經(jīng)濟林可抵押融資；林權(quán)抵押物點多面廣，多處于交通不便之地，管理人員少，遭受毀損和滅失的風險較大；林權(quán)資產(chǎn)的實現(xiàn)有嚴格規(guī)定，財產(chǎn)處置需要政府相關(guān)部門審批。二是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)市場不健全，尚未明確土地登記機構(gòu)，未建立科學的土地價值評估標準和相對獨立的土地價值評估機構(gòu)，土地承包經(jīng)營權(quán)的商品性不能通過市場完全表現(xiàn)出來，土地經(jīng)營權(quán)換押變現(xiàn)難，一旦貸款逾期，金融機構(gòu)處置抵押物相當困難。

3、農(nóng)村財產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)風險性較高。為確保信貸資金的安全，兩個案例中的擔保機制與其他貸款方式相比較，更具有復雜性。案例一，“扁豆福”干雜果專業(yè)合作社是經(jīng)鎮(zhèn)政府及鎮(zhèn)林場書面承諾同意抵押，辦理了抵押登記手續(xù)后，千陽縣農(nóng)村信用社向其放貸，操作較為順暢。案例二的擔保模式為“土地承包經(jīng)營權(quán)抵押+大棚設(shè)施+自然人保證”，嘗試將地上附著物經(jīng)營收益作為抵押品，加之兩個自然人的擔保，分擔風險。之所以這樣做，信用社負責人坦陳，抵押的土地經(jīng)營權(quán)沒有權(quán)證，由縣土地局公證抵押，信用社要承擔一定的法律風險和市場風險，必須通過其他方式“增信”以覆蓋風險，因此增加了地上附著物經(jīng)營收益抵押和自然人擔保。由點及面，在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)、農(nóng)房、農(nóng)作物等資產(chǎn)抵押方面，由于農(nóng)村財產(chǎn)價值變化差異大，相關(guān)機制的不完善，使抵押權(quán)實現(xiàn)面臨較大風險，也增加了農(nóng)村金融交易的難度和復雜性。

4、新型經(jīng)營主體的抵押主體資格的認可度低。新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體信貸中除農(nóng)業(yè)企業(yè)外，種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場和專業(yè)合作社在金融機構(gòu)中的客戶主體資格尚未得到完全認可，金融機構(gòu)在開發(fā)相適應(yīng)的金融產(chǎn)品方面進展緩慢，仍然以農(nóng)戶貸款業(yè)務(wù)進行操作，存在著信貸結(jié)構(gòu)性供需錯位矛盾。以“三農(nóng)”貸款占比較大的農(nóng)村信用社為例，三類新型經(jīng)營主體中，只開發(fā)了農(nóng)民專業(yè)合作社貸款，但實際辦理卻極少。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)原因主要有兩個：一是必須是向農(nóng)業(yè)、工商等部門注冊的合作社才有資格，而實際上由于經(jīng)營意識淡漠，注冊率很低，寶雞市專業(yè)合作社注冊率僅為35%左右，一些合作社因未注冊而被拒貸。二是部分專業(yè)合作社經(jīng)營管理不規(guī)范，合作社與入社農(nóng)戶間的關(guān)系松散，相關(guān)財務(wù)、管理制度不健全，經(jīng)營穩(wěn)定性差，存活期短，這些不足打擊了金融機構(gòu)以其作為客戶主體的信心。兩則案例中，雖則名義上以合作社林權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)作抵押，但實際抵押權(quán)人及貸款人為合作社負責人。

三、案例啟示及相關(guān)建議

（一）加快農(nóng)村財產(chǎn)確權(quán)進程

確權(quán)是激活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場的前提。農(nóng)村主要的財產(chǎn)權(quán)有：土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)戶房屋所有權(quán)、林權(quán)等。目前，由于農(nóng)村土地的集體所有性質(zhì)，涉及的權(quán)屬關(guān)系不同，使確權(quán)頒證面臨一些體制上的障礙，工作進展較慢。因此，相關(guān)部門要盡快制訂政策辦法破除這些障礙。在集體所有的基礎(chǔ)上，實施農(nóng)村財產(chǎn)農(nóng)民股份占有，并對其收益進行確權(quán)。同時加快地藉調(diào)查、測繪劃界、權(quán)屬審核及公示等工作進程，及時頒發(fā)林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)證。

（二）健全農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)體系

培育農(nóng)村財產(chǎn)評估市場，制定統(tǒng)一的評估標準，促使評估結(jié)果合理、公正，并進行推廣使用。農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)交易市場具有一定公益性質(zhì)，且前景不明，完全依靠市場化運作還不太現(xiàn)實，因此，可考慮由政府部門主導發(fā)起，動員社會資本參與，逐步培育發(fā)展。在市場機制的建立上，應(yīng)對交易的財產(chǎn)權(quán)、交易主體資格、市場運行規(guī)則、交易費率及懲戒措施等予以明確。同時，完善市場服務(wù)體系，圍繞交易市場將必要的市場信息公示，評估、擔保、法律、融資等服務(wù)納入其中，確保農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)交易市場規(guī)范運轉(zhuǎn)。

（三）探索財產(chǎn)抵押風險分擔的有效途徑

因機制的不健全，農(nóng)村財產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的風險程度較高，必須通過多種有效途徑進行分擔，減輕財產(chǎn)抵押受與方（主要是金融機構(gòu)）的風險壓力。一是通過其他擔保方式進行增信。例如案例2中的多種擔保方式捆綁，減少了土地經(jīng)營權(quán)抵押單一擔保方式風險，促使融資交易的達成。二是對農(nóng)村財產(chǎn)抵押融資進再擔保。成立農(nóng)資擔保公司，或由政府部門指定擔保公司，簽訂合作意向，對農(nóng)村財產(chǎn)抵押融資行為由其進行擔保，對形成的風險損失由財政支農(nóng)資金按一定比例給予補償。三是創(chuàng)新設(shè)計農(nóng)村財產(chǎn)抵押融資保險業(yè)務(wù)，對因抵押資產(chǎn)減值、交易、轉(zhuǎn)讓等所形成的損失進行賠付。

（四）推動農(nóng)村財產(chǎn)抵押融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新

根據(jù)農(nóng)村財產(chǎn)抵押主要向種養(yǎng)業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)村專業(yè)合作社等新型主體發(fā)展的趨勢，引導金融機構(gòu)完善客戶管理，將農(nóng)村新型經(jīng)營主體納入客戶管理，使其成為完全意義上的財產(chǎn)抵押融資主體，根據(jù)其需求打造信貸產(chǎn)品，且有別于農(nóng)戶、企業(yè)的信貸管理制度及流程。針對地方法人金融機構(gòu)在農(nóng)村信貸業(yè)務(wù)有更大主動性和創(chuàng)造性特點，應(yīng)大力發(fā)展村鎮(zhèn)銀行、小額貸款公司、農(nóng)村資金互助社等地方小微型金融組織，以增加農(nóng)村信貸市場供給，激活市場競爭，增強創(chuàng)新動力，使農(nóng)村資產(chǎn)抵押融資有更多選擇。

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The Path Analysis on the Realization of the Rural Property Mortgage

——The Case of “Two Rights”Mortgage in Qianyang County

HAN Ying

（Baoji Municipal Sub-branch PBC， Baoji Shannxi 721000）

Abstract：Taking Qianyang county in Baoji city of Shaanxi province as the case which carries out pilot in mortgage of land contract operation and forestry right called “two rights”， the paper deeply analyzes the universal characteristics and restraint factors of the realization of the rural property mortgage right. The case shows that the new agricultural business entities have strong and urgent demand for credits， the local corporate financial institutions have more initiative and enthusiasm in rural credit innovation， the financial innovation is the effective path to solve the contradiction between credit supply and demand， and the realization of the rural property mortgage requires multilateral collaboration and support. Therefore， the paper puts forward following suggestions such as accelerating the process of the rural property ownership， improving the circulation system of the rural property right transaction， exploring effective ways of sharing the risk of property mortgage， and promoting the innovation of the rural property mortgage financing.

Keywords： rural finance； “two rights”mortgage； case analysis

責任編輯、校對：續(xù)靜