石楠

莫被旅游地產(chǎn)投資“牽著鼻子走”

石楠

世人一提迪拜，“”往往是全球最高的哈利法塔、全球第一家七星級酒店帆船酒店、著名的填海人工島棕櫚島等地標(biāo)性建筑，殊不知迪拜將旅游地產(chǎn)效益發(fā)揮得淋漓盡致的同時，也引發(fā)了投資行業(yè)的“波瀾”，地產(chǎn)業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向“旅游地產(chǎn)”的麾下，成為當(dāng)前一大綠色“朝陽產(chǎn)業(yè)”。

必須肯定的是，旅游地產(chǎn)與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同，整體依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平且附加值高，較單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，成為開發(fā)商和購房者的“新寵”也是應(yīng)該的。萬科、中信等諸多房產(chǎn)大亨推出了多個旅游業(yè)附近樓盤，以低首付高精神享受的名義為國民規(guī)劃好了“心中的家”。主題公園、清涼三亞、特色小鎮(zhèn)里都有地產(chǎn)投資者活躍的身影。

許多古城旁的豪華度假村就推出了多戶型別墅，業(yè)主購買后必須交由開發(fā)商繼續(xù)經(jīng)營，支付部分首付款后以租金抵尾款，每年返還給業(yè)主一定比例委托經(jīng)營收益。業(yè)主享受的福利是每年能免費在景區(qū)別墅體驗居住一段時間，等到大部分房款收回即可自行支配房子，聽起來像是一樁穩(wěn)賺不賠的買賣。

一番“頭腦風(fēng)暴”過后仔細(xì)思考方案的可行性，其實會發(fā)現(xiàn)一些漏洞。按這么個算法該景區(qū)酒店得保持相當(dāng)高的入住率才能讓雙方利潤都可觀，哪來這么多“天上掉餡餅”的穩(wěn)賺不賠的投資呢？

我們身邊經(jīng)常有這樣的場景：在一處旅游勝地感嘆連連，說我明年還要再來。但真正等到明年，“重新制定旅游計劃”的話此時早已被拋之腦后，對中國大多數(shù)旅游地來說，不存在多次重復(fù)旅游度假的可能，“到此一游”似乎已成默契的結(jié)束語。再加上中國玩的地方實在太多了，4A以上景區(qū)就有接近1000個，一年去10個，也要100年才能跑完。扒去了投資的“外衣”，缺乏對某一個度假地長期的持續(xù)休閑需求，在旅游地置業(yè)也算是一種浪費了。

旅游地產(chǎn)究竟是個什么走法？恐怕現(xiàn)在也是難得說清的，地產(chǎn)商的加入帶來了巨額資金的注入，但目前的旅游地產(chǎn)多半是以房地產(chǎn)開發(fā)為主、旅游產(chǎn)業(yè)為輔，有點本末倒置。

作為休閑度假，膠東半島海濱因具備優(yōu)質(zhì)的“3S”（Sea、Sand、Sun）資源，成為大型房地產(chǎn)企業(yè)針對優(yōu)質(zhì)沙灘資源的“主戰(zhàn)場”，異地購房者已將大大小小的地塊瓜分完畢。但問題的關(guān)鍵來了，島上真正能下海游泳的時間最長只有三個月，遠(yuǎn)比不上海南三亞和華南濱海地區(qū)。一般的商業(yè)服務(wù)企業(yè)不會對季節(jié)性極強(qiáng)的市場進(jìn)行投資，這塊“短板”造成了服務(wù)配套設(shè)施缺乏。且這些項目還遠(yuǎn)離城區(qū)，沒辦法依托庇佑，開發(fā)商如果在其基礎(chǔ)上再自建設(shè)施，投資大不說，何時能收回成本盈利也“遙遙無期”。膠東半島的旅游地產(chǎn)只能自食其果了，投資者暗喊“心里苦”。

應(yīng)該承認(rèn)，缺少投資支撐的旅游地產(chǎn)，只能在巨大供應(yīng)量的泥潭里艱難爬行。旅游地產(chǎn)仍然處于競爭白熱化的圈子里，多個地產(chǎn)項目價格不漲反跌，打價格戰(zhàn)無非是想激發(fā)一批度假需求，但并不是所有項目都有吸引力。城市一旦過度透支需求，最終“坑”的是自己。

開發(fā)商“圈地運動”留下的后遺癥造成供需關(guān)系明顯失衡，像海景房，可能就1萬個需求量，結(jié)果卻有3萬個供應(yīng)商等著你看房，用旅游的姿態(tài)為買家構(gòu)造未來生活。高檔住宅小區(qū)、黃金商鋪、這些最開始被冠名為旅游地產(chǎn)的資源因缺乏旅游生活圈概念都會空置。

再看看國外的旅游地產(chǎn)發(fā)展方式，澳大利亞人在工作之外對休閑的重視程度遠(yuǎn)高于我國，游艇、沖浪、帆船是旅游標(biāo)配，在處理旅游地產(chǎn)投資這塊也靈活得多，他們思考著投資一處未免風(fēng)險太大，考慮在投資擁有客房使用權(quán)內(nèi)部客戶中建立一個交換系統(tǒng)，客戶可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)通過這個平臺交換到其他區(qū)域，這樣可以實現(xiàn)共贏。不多花一分錢，讓不動的資產(chǎn)“動”起來。目前國內(nèi)也在嘗試學(xué)習(xí)這一系統(tǒng)，亟待開發(fā)完善，國人休閑旅游的概念來得要“慢”一些，具備自有可供支配假期的人為數(shù)不多。

目前的旅游地產(chǎn)種類紛繁復(fù)雜，高爾夫旅游地產(chǎn)開發(fā)模式、溫泉度假中心、歷史街區(qū)遺址旅游地等還算是比較“靠譜”的地產(chǎn)資源，這些項目自身擁有成熟且運作多年的經(jīng)驗。當(dāng)然也不排除有眾多主力目標(biāo)是為了賣房子、所謂的旅游資源僅僅是為了“充場面”虛晃一槍的群體。在旅游地產(chǎn)項目銷售方式“花樣百出”的時刻，別光惦記著宣傳冊上美輪美奐的環(huán)境，幻想悠游自在的度假生活，而忽略了投資本意。

這些項目紛紛引入國外的分時度假，產(chǎn)權(quán)式酒店等概念，但遺憾的是，開發(fā)的旅游地產(chǎn)項目出現(xiàn)名不副實的情況，打著旅游的名頭做地產(chǎn)，向消費者過度宣傳虛高的投資回報率，給地產(chǎn)業(yè)又添了幾把“虛火”。隨著市面上出現(xiàn)資本套牢、旅游規(guī)劃流產(chǎn)、景區(qū)開園蕭條等景象，這個看似“藍(lán)?！钡氖袌?，怕是也無力承擔(dān)調(diào)控政策“免疫區(qū)”的稱號。

真正的旅游地產(chǎn)并不是單純以地產(chǎn)為核心的環(huán)境開發(fā)策略，其本質(zhì)是在城市郊區(qū)打造一個旅游目的綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群，如果投資商將旅游地產(chǎn)的概念只簡單看成是環(huán)境營造和房地產(chǎn)開發(fā)，其對產(chǎn)品理解的淺薄、投資的草率，決定了未來開發(fā)之路必然不順。理性的投資商和個人都應(yīng)該是先考慮“旅游”，再考慮“地產(chǎn)”，前者的功能都沒塑造好，就更別想一步登天了！