付 曉，周愛華，何 丹

（北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院，北京 100191）

北京市公租房空間可達(dá)性分析與評價(jià)

付 曉，周愛華，何 丹

（北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院，北京 100191）

研究收集2010年至2014年5年間的北京市已建公租房數(shù)據(jù)，利用地理信息技術(shù)，計(jì)算公租房到各類公共服務(wù)設(shè)施的最近距離衡量可達(dá)性水平，并依據(jù)綜合加權(quán)求和法進(jìn)行公租房空間可達(dá)性的綜合評價(jià)。結(jié)果表明：1）公租房到各類公共服務(wù)設(shè)施的可達(dá)性平均水平存在較大差異，地面公交的可達(dá)性最好，文體、教育、醫(yī)療設(shè)施的可達(dá)性相差不大，軌道交通的可達(dá)性較差，公共綠地的可達(dá)性最差；2）文體、教育等公共服務(wù)設(shè)施的空間配置比較均衡，各處公租房到達(dá)上述設(shè)施的最近距離相差不大，公租房到達(dá)地鐵站點(diǎn)的最近距離差異最大；3）公租房的綜合可達(dá)性水平總體上良好，但也存在明顯差異，同時(shí)可達(dá)性并沒有隨著建成時(shí)間變化有明顯提升。通過對已建公租房的可達(dá)性進(jìn)行分析與評價(jià)，以期為公租房后期的配套建設(shè)提供決策支持，并為公租房規(guī)劃選址提供參考意見。

北京；公租房；可達(dá)性；公共設(shè)施

隨著商品房價(jià)格的持續(xù)飆升，很多中低收入家庭不堪購房重負(fù)，為解決這部分群體的住房問題，政府先后推出經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房等保障性住房形式，但實(shí)踐證明，這些類型的住房形式并不能很好地解決市場供需矛盾。2010年，北京市推出公租房這種新型的保障性住房形式，力圖在解決廣大“夾心層”群體住房需求的同時(shí)，通過“以租代購”的形式防止國有資產(chǎn)流失，實(shí)現(xiàn)住房保障的動(dòng)態(tài)性和可持續(xù)性。公租房在部分城市具體規(guī)劃建設(shè)以后，學(xué)術(shù)界進(jìn)行了較多的相關(guān)研究，大部分集中在公租房的政策探討、用地供應(yīng)、融資途徑、租金高低、準(zhǔn)入退出等方面［1-5］，這些大多關(guān)乎至上而下的頂層設(shè)計(jì)，而針對居民居住需求方面的研究相對較少?？臻g可達(dá)性作為居住需求的一個(gè)重要指標(biāo)，滿足居民工作出行及日常生活的需要，關(guān)系到社會(huì)公平性和公共資源優(yōu)化配置。本研究選取可達(dá)性作為切入點(diǎn)，分析公租房在公共交通、醫(yī)療、教育、文體、公共綠地等方面的到達(dá)便捷程度，并進(jìn)行綜合評價(jià)，以期為公租房規(guī)劃與建設(shè)提供決策支持。

1 數(shù)據(jù)來源與研究方法

北京市公租房采取現(xiàn)房供應(yīng)的形式，公租房信息主要來自于北京市住建委及各區(qū)縣房管局等政府網(wǎng)站［6］，包括房源位置、套數(shù)、戶型、租金標(biāo)準(zhǔn)等。公共設(shè)施信息主要包括交通、醫(yī)療、教育、文體、綠地等，來自于高德地圖開源數(shù)據(jù)。研究方法包括可達(dá)性分析及綜合加權(quán)求和評價(jià)法。通過整理公租房信息，將文字描述的房源位置轉(zhuǎn)化為空間數(shù)據(jù)，建立空間數(shù)據(jù)庫。結(jié)合公共設(shè)施數(shù)據(jù)進(jìn)行可達(dá)性分析，可達(dá)性的測度方法有多種，主要包括比例法、最近距離法、基于機(jī)會(huì)累積的方法和基于空間相互作用的方法［7-11］（見表1），針對不同類型設(shè)施的空間布局，根據(jù)研究單元的尺度大小采用合適方法展開探討。

表1 可達(dá)性度量方法Table 1 measurement method of accessibility

根據(jù)研究尺度和研究目的，本研究主要采用最近距離法（NERA-DIST）計(jì)算公租房與其周邊公共服務(wù)設(shè)施的可達(dá)性，通過空間分析方法計(jì)算公租房位置與周邊公共設(shè)施的直線最近距離，數(shù)值越小則可達(dá)性越高。

居民空間行為的目的不盡相同，使用時(shí)間和頻次也不同，對各類公共設(shè)施的可達(dá)性重要程度不同，采用綜合加權(quán)求和評價(jià)法對不同的可達(dá)性權(quán)重賦值并分等定級，從而實(shí)現(xiàn)對所有公租房項(xiàng)目的可達(dá)性進(jìn)行統(tǒng)一評價(jià)。

2 北京市公租房空間布局總體分析

通過數(shù)據(jù)整理與統(tǒng)計(jì)，北京市現(xiàn)有公租房67處（截至2014年底），2010年至2014年的公租房數(shù)量分別為6、8、21、18、14處，從建成年份來看，近5年來公租房建設(shè)數(shù)量有明顯的提升，其中2012年、2013年為公租房建設(shè)高峰期。公租房的空間分布如圖1所示，公租房主要分布在城區(qū)邊緣，中心城區(qū)即東城區(qū)、西城區(qū)沒有公租房項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊區(qū)的公租房也比較少，懷柔區(qū)、平谷區(qū)僅各有1處，密云區(qū)、延慶區(qū)的數(shù)目為0。公租房大體上沿著環(huán)線分布，四環(huán)內(nèi)僅有4處，四環(huán)至五環(huán)之間有7處，五環(huán)與六環(huán)之間最多，共有40處，六環(huán)外有16處，且大多數(shù)緊靠六環(huán)。此外，公租房的空間分布在南北、東西方向上沒有明顯的差異。從公租房空間分布可以看出公租房遠(yuǎn)離城市中心，居民日?；顒?dòng)對周邊設(shè)施有很強(qiáng)的依賴性，公租房對公共設(shè)施的可達(dá)性顯得十分重要。

3 北京市公租房可達(dá)性分析

選擇公租房到公共交通、教育、醫(yī)療、文體、公共綠地等公共設(shè)施的最近距離作為可達(dá)性的表征因子，通過GIS平臺(tái)進(jìn)行空間計(jì)算，統(tǒng)計(jì)出北京市公租房到各類公共設(shè)施的最近距離（均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最大值和最小值），如表2、圖2所示。居民的空間行為主要分為工作出行和生活出行兩部分。對于這兩種行為，因其目的與使用頻次的不同，采用不同的標(biāo)準(zhǔn)分析其可達(dá)性。

表2 北京市公租房到公共設(shè)施的最近距離Table 2 Closest distance from rental housing to facilitiesm

3.1 交通可達(dá)性分析

公租房主要面向中低收入群體，公共交通是該群體日常出行的主要方式。一般來說，居民對交通可達(dá)性的要求較高，徐循初（2003）、楊忠振等（2004）的研究表明，城市居民可以承受的到達(dá)公共交通的最大步行距離為1 000 m［12-13］。因此，以500 m、1 000 m、1 500 m、2 000 m作為交通可達(dá)性優(yōu)、良、中、差、極差等5個(gè)評價(jià)等級的臨界值。

分別計(jì)算各公租房與周邊地鐵站點(diǎn)和公交站點(diǎn)的最近距離，67處公租房中，到達(dá)地跌站點(diǎn)的平均距離為3 805 m，最大距離為36 562 m，最小距離為126 m。其中，僅有常營等5個(gè)項(xiàng)目距離地鐵站點(diǎn)小于500 m，昌平園等13個(gè)項(xiàng)目距離地鐵站點(diǎn)在500～1 000 m之間，高米店等7個(gè)項(xiàng)目在1 000～1 500 m之間，其他42處公租房項(xiàng)目與周邊地鐵站點(diǎn)的距離均超過1 500 m，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的可承受范圍，今后需加大地鐵站點(diǎn)周邊公租房的布設(shè)。公租房到達(dá)最近公交站點(diǎn)的平均距離為312 m，最大距離為1 141 m，最小距離為51 m，只有蘇家坨和馬駒橋等2處公租房到達(dá)最近公交站點(diǎn)的距離超過1 000 m，可見公租房到地面公交的可達(dá)性高，在居民可承受的范圍之內(nèi)。

3.2 生活設(shè)施可達(dá)性分析

居民生活主要以居住區(qū)為中心，滿足醫(yī)療、文化、教育、休閑等日?；顒?dòng)的需要。北京在全國率先制定出全市基層現(xiàn)代公共服務(wù)體系的實(shí)施意見，將以步行15分鐘為服務(wù)半徑，統(tǒng)籌設(shè)置基層公共設(shè)施，建立“15分鐘便民服務(wù)圈”［14］，居民的生活需求可以在步行15分鐘的范圍內(nèi)得到滿足。按照成人平均步行速度6 km/h［15］計(jì)算，居民能夠接受的到達(dá)生活設(shè)施的最大步行距離為1 500 m。因此，以750 m、1 500 m、2 000 m、2 500 m作為交通可達(dá)性優(yōu)、良、中、差、極差等5個(gè)評價(jià)等級的臨界值。

可以看出：公租房對各類生活設(shè)施的可達(dá)性基本滿足居民需求，公租房到達(dá)教育、文體等公共設(shè)施的最近距離平均值均小于750 m，可達(dá)性整體為優(yōu)。公租房到達(dá)附近中小學(xué)的距離平均值為719 m，最小值為249 m，最大值為2 403 m。除亦莊等2處公租房，其他公租房與學(xué)校距離都滿足居民需求。這在一定程度上減輕了保障對象家庭的生活負(fù)擔(dān)，為中低收入家庭子女接受基礎(chǔ)教育提供了保障因素。公租房距離普通醫(yī)院最短距離的平均值為828 m，其中最大值為3 665 m，最小值為111 m，公租房距離三甲醫(yī)院的最短距離的平均值為7 277 m，其中最大值為429 397 m，最小值為1 867 m。目前，中國衛(wèi)生服務(wù)提倡新體系新格局：“大病進(jìn)醫(yī)院，小病在社區(qū)”，公租房社區(qū)附近社區(qū)醫(yī)院分布較均勻，居民生活中的一般疾病情況均可以在社區(qū)醫(yī)院解決，凡社區(qū)醫(yī)生看不了的疑難重癥，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和大醫(yī)院及時(shí)為病人提供轉(zhuǎn)診，迅即轉(zhuǎn)到對口的大醫(yī)院治療。上述衛(wèi)生服務(wù)新體系新格局政策在一定程度上減輕了醫(yī)療資源匹配不足給公租房家庭所增加的生活負(fù)擔(dān)。北京市公租房距離公共綠地最短距離的平均值為4 156 m，其中最大值為304 403 m，最小值為213 m；今后需要加大公共綠地的配置建設(shè)。

4 北京市公租房可達(dá)性綜合評價(jià)

基于上述可達(dá)性分析指標(biāo)，建立可達(dá)性綜合評價(jià)體系，通過加權(quán)求和法對公租房可達(dá)性水平進(jìn)行統(tǒng)一評價(jià)。根據(jù)專家打分法，確定評價(jià)指標(biāo)權(quán)重和各等級量化值，其中交通設(shè)施、教育設(shè)施、普通醫(yī)院、公共綠地、文化設(shè)施、體育設(shè)施等各指標(biāo)所占權(quán)重分別為：0.45（軌道、地面公交可替換原則）、0.2、0.1、0.05、0.1、0.1。每一指標(biāo)分優(yōu)、良、中、差、極差5個(gè)等級，各等級量化值分別為：90、80、60、40、20分，根據(jù)以上要求分別計(jì)算各個(gè)公租房可達(dá)性的加權(quán)和，分析各公租房可達(dá)性綜合水平，結(jié)果如圖3所示。

總體上，各公租房項(xiàng)目的可達(dá)性良好，平均分為80.25分。其中，郭公莊公租房的可達(dá)性最好，該項(xiàng)目位于西南四、五環(huán)之間，從區(qū)位上來說并不是最佳的，但因其距離周邊公交站點(diǎn)在500 m以內(nèi)，交通可達(dá)性高，并且教育、文體、綠地等設(shè)施都在750 m以內(nèi)，各項(xiàng)指標(biāo)均為優(yōu)；地鐵距離管莊等41個(gè)項(xiàng)目可達(dá)性為良，長陽等15個(gè)項(xiàng)目可達(dá)性為中，在單項(xiàng)指標(biāo)上存在短板；楊鎮(zhèn)等9個(gè)項(xiàng)目可達(dá)性比較差，在多項(xiàng)指標(biāo)上存在嚴(yán)重不足。馬駒橋項(xiàng)目可達(dá)性最差，所有指標(biāo)都屬于最低值，該項(xiàng)目位于東南五、六環(huán)之間，距離地面公交站點(diǎn)1 141 m，地鐵站點(diǎn)2 536 m，均超過居民可接受的最大步行距離，且距離周邊公共服務(wù)設(shè)施均超過2 500 m。從建成年份來看，公租房的可達(dá)性存在一定差異，2011年份的可達(dá)性最好，平均分為84.4分，2013年的可達(dá)性最差，平均分為78.5。這說明隨著城市的發(fā)展，公租房的數(shù)量明顯增多，現(xiàn)有的公共設(shè)施配套建設(shè)已經(jīng)不能滿足公租房建設(shè)的需要。

5 結(jié)論與建議

北京市公租房的可達(dá)性從一個(gè)側(cè)面反映了公共設(shè)施服務(wù)于居民居住需求的便捷程度，從總體上看，北京市公租房的周邊公共設(shè)施基本可以滿足居住需求，體現(xiàn)了社會(huì)公平性和公共資源優(yōu)化配置的水平。

各項(xiàng)可達(dá)性指標(biāo)存在一定的差異，公租房大多建設(shè)在四環(huán)以外，公交可達(dá)性優(yōu)于地鐵可達(dá)性，基本可以滿足居民出行。公租房周邊醫(yī)療、文體、教育設(shè)施可達(dá)性水平較好，基本滿足15分鐘便民服務(wù)圈的需要。各公租房的可達(dá)性水平也存在明顯差異，超過1/3的公租房在單項(xiàng)指標(biāo)上存在短板，在今后配套建設(shè)中可以有針對性地進(jìn)行合理配置。公租房可達(dá)性并沒有隨著時(shí)間變化有明顯提升，今后在公租房選址時(shí)要優(yōu)先考慮可達(dá)性。

公共交通設(shè)施雖然可以滿足居民出行需求，但由于市民進(jìn)入市區(qū)所耗費(fèi)時(shí)間過長，建議公租房附近設(shè)置通勤班車或者設(shè)置地鐵站點(diǎn)接駁車，減少多次換乘消耗的時(shí)間。公共綠地距離較遠(yuǎn)可達(dá)性差，今后需加大周邊公園綠地建設(shè)，同時(shí)公租房建設(shè)時(shí)盡量提高小區(qū)內(nèi)部綠化，提高居民居住質(zhì)量。

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［12］徐循初.關(guān)于確定城市交通方式結(jié)構(gòu)的研究［J］.城市規(guī)劃匯刊，2003（1）：74-81.

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［14］人民網(wǎng).北京市率先建立“十五分鐘便民圈”［EB/OL］.［2016-01-27］.http：//bj.people.com.cn/n2/2016/0127/ c82837-27634909.html.

［15］Sen A.Inequality reexamined［M］.Oxford：Oxford University Press，1992：21-26.

（責(zé)任編輯 李亞青）

Analysis on the Accessibility of Public Rental Housing of Beijing

FU Xiao，ZHOU Ai-hua，HE Dan
（College of Applied Arts and Science，Beijing Union University，Beijing 100191，China）

Based on the analysis of the accessibility of public rental housing with transport facilities，medical facilities，education facilities and so on，evaluation on the total accessibility of each pubic rental housing in Beijing city is made.Some results have been given：the average of each accessibility index were differentiated and education facilities，culture facilities has been developed equally，the composed accessibility of public rental housing have been very differently，and without enhancement in temporal change.finally giving some advice to pubic rental housing planning in the future.

Beijing；Public rental housing；Public facilities；Accessibility

F 299.271

A

1005-0310（2016）03-0038-05

10.16255/j.cnki.ldxbz.2016.03.007

2016-04-20

北京市社科規(guī)劃項(xiàng)目（13ZHC017），北京聯(lián)合大學(xué)新起點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目（Zk10201302）。

付曉（1977-），女，四川金堂人，北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院副教授、博士，主要研究方向?yàn)槌鞘械乩砼c城鄉(xiāng)生態(tài)。E-mail：fuxiao@buu.edu.cn