侯 偉

蘭州交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 甘肅蘭州 730070

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題探究

侯 偉

蘭州交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院 甘肅蘭州 730070

企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險這一概念有很強的綜合性，反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營時出現(xiàn)的各種風(fēng)險，它以貨幣為基礎(chǔ)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)了比較特殊的財務(wù)風(fēng)險，如果不及時加以重視，會對企業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威脅。本文依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)目前的形勢和發(fā)展情況，找出了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的原因，并對此給出了相應(yīng)的解決方案。

房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本內(nèi)涵

財務(wù)風(fēng)險是指存在于企業(yè)財務(wù)所有活動中的各類風(fēng)險，是由于企業(yè)財務(wù)工作中的各種不確定性而產(chǎn)生的。財務(wù)風(fēng)險有狹義和廣義之分。狹義上的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險又被稱作籌資風(fēng)險，是因為企業(yè)的債務(wù)所導(dǎo)致的。具體而言，是指企業(yè)由于過多舉債致使企業(yè)長期和短期的償債能力不斷減弱，或者使企業(yè)的利潤縮水的可能性。而房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財務(wù)風(fēng)險的含義與廣義上的財務(wù)風(fēng)險更接近，廣義上的財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)的實際收益與預(yù)期的收益相偏離而使經(jīng)濟利益遭受損失。這種偏離是企業(yè)活動中的不可抗力因素所造成的。所以房地產(chǎn)企業(yè)中所提到的財務(wù)風(fēng)險指的是企業(yè)的各項活動中，經(jīng)營管理不合格或者財務(wù)狀況不良使預(yù)期收益不能收回的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險包括融資、投資以及經(jīng)營管理風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險具有很強的影響力，如果不能及時采取合理的措施，就會惡化為財務(wù)危機。在房地產(chǎn)行業(yè)中，較大的資金需求量，較高的資金流動性，以及較長的產(chǎn)品開發(fā)周期等這些行業(yè)特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)發(fā)展中的作用尤其突出，成為了企業(yè)財務(wù)工作的重中之重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理

所謂資本結(jié)構(gòu)含義就是企業(yè)的的目前自有資本與借入資本之間的比例。資本結(jié)構(gòu)如果設(shè)置的不合理，則企業(yè)的收益也會因此受到影響，不合理的資本結(jié)構(gòu)，財務(wù)風(fēng)險也會不斷加劇。企業(yè)依靠負債來維持經(jīng)營狀況的時候會出現(xiàn)財務(wù)杠桿。房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比具有很高的收投資回報率，但是相應(yīng)給投資者帶來的風(fēng)險也是不可估量的。資產(chǎn)負債率一般高于其他行業(yè)，所以財務(wù)風(fēng)險也較大。房地產(chǎn)企業(yè)在全面進入施工階段后，需要大量的資金來維持運作。如果企業(yè)能夠及時的準(zhǔn)備好項目進展過程中所需的所有資金，那么工程才有望順繼續(xù)，對企業(yè)的未來的發(fā)展也會起到積極作用。否則，房地產(chǎn)開發(fā)進程受阻也會連累企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)通常利用自有資金來取得土地的使用權(quán)，并將其用作銀行貸款的抵押。如果介入較大比重的款項，資產(chǎn)負債率就會因此而提高，加劇財務(wù)風(fēng)險的擴大。

（二）財務(wù)人員自身素質(zhì)和管理意識的欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理的過程中更注重控制,疏于管理,企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)大多時候控制于關(guān)鍵人員之手。很多的賬務(wù)記錄都不夠完整，不夠準(zhǔn)確，只是為了應(yīng)付有關(guān)部門的檢查管理。部分財務(wù)人員自身的專業(yè)水平較低，不能勝任自己的工作，影響了整體的工作質(zhì)量，使得財務(wù)報告不能完全反應(yīng)企業(yè)的整體能力。所以，管理者以此做決策時會出現(xiàn)差錯，使財務(wù)風(fēng)險有了可乘之機。有些開發(fā)商缺乏經(jīng)營和管理理念，沒有詳細的財務(wù)預(yù)算，對各種生產(chǎn)因素不能做到全面分析，致使資金管理和成本控制出現(xiàn)問題，影響經(jīng)濟效益。

（三）業(yè)務(wù)拓展過快造成盲目投資

近年來的房地產(chǎn)業(yè)繁榮使部分企業(yè)管理人員覺得我國房地產(chǎn)這一行業(yè)只賺不虧，使企業(yè)內(nèi)部的一些人員輕視了財務(wù)風(fēng)險的危害。眾所周知，在企業(yè)的生產(chǎn)活動和經(jīng)營活動的所有過程中，財務(wù)風(fēng)險是不可避免的 。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)中的管理層和治理層對風(fēng)險的認識比較淡薄，沒有及時預(yù)警和防范。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有進行市場調(diào)研和實地考察，對市場需求、項目規(guī)模、投資回報率、國家法律政策等分析不透徹，就急于對于投資項目進行決策，這種盲目的行為加大了財務(wù)風(fēng)險。

（四）國家經(jīng)濟調(diào)控政策的約束

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中居于重要位置，為了保證國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展，國家經(jīng)常會出臺相關(guān)宏觀政策對其進行調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性，也較大程度上也被政策的變化所影響。在近年來，土地閑置現(xiàn)象逐漸增加，我國政府根據(jù)實際要求出臺相應(yīng)的土地政策。房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的土地，土地的成本需要較多資金，新頒布的土地政策可能會增加企業(yè)的成本，使資金周轉(zhuǎn)陷入困境。而此時就需要大量融資，銀行貸款就是其中之一，我國政府對銀行貸款的法律約束使其對企業(yè)的融資產(chǎn)生巨大的影響。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的稅收來源，涉及到的稅的種類較多，再加上較大的融資額，使稅收籌劃可以取得較大的利益，但同時也帶來了財務(wù)風(fēng)險。所以對房地產(chǎn)行業(yè)的法律，和政策的關(guān)注顯得尤為重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對措施

（一）合理確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)

由于資本結(jié)構(gòu)存在差異性，所以財務(wù)風(fēng)險也不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的方式來降低籌資風(fēng)險是較好的辦法。一方面，企業(yè)可以通過負債帶來的財務(wù)杠桿作用，提升股東效益。但是負債比例必須有個范圍，當(dāng)貸款額度達到這個界限后，企業(yè)利息支出帶來的債務(wù)風(fēng)險會上升。企業(yè)要做到嚴格控制債務(wù)比重，合理安排負債結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合，實現(xiàn)負債組合搭配，努力降低籌資風(fēng)險。如尋找風(fēng)險投資者、債券市場吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金等，把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍之內(nèi)，從而有效的降低財務(wù)風(fēng)險水平。可以有效控制企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）設(shè)置合理的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)要想設(shè)置合理的內(nèi)部控制制度就必須結(jié)合行業(yè)本身的優(yōu)劣勢。完善治理和監(jiān)督機制，及時梳理業(yè)務(wù)流程，實行人員目標(biāo)責(zé)任制。以綜合素質(zhì)為基礎(chǔ)培養(yǎng)人才，在培養(yǎng)工作中投入較多的資金、人力和時間。加強在職培訓(xùn)，經(jīng)常更新員工的專業(yè)知識，以及計算機的操作能，提高員工的風(fēng)險識別和防御能力。還要強化管理層的風(fēng)險管理意識，積極引進專業(yè)水平和操作技能，有豐富財務(wù)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的人員。將財務(wù)風(fēng)險的管理工作納入企業(yè)文化，促使每個員工都能參與到這個管理工作中。管理層也可以優(yōu)化并完善企業(yè)激勵機制，將財務(wù)風(fēng)險管理效果納入員工績效考核。

（三）加強投資項目管理

在使用現(xiàn)有資金前進行全面的統(tǒng)籌計劃，作好預(yù)算工作，使其產(chǎn)生最大效用。房地產(chǎn)行業(yè)由于投資規(guī)模大，周期長、占款時間長等特點使其很容易受到社會環(huán)境等因素的影響。因此，投資之前應(yīng)該充分搜集與市場有關(guān)的信息，加強前期預(yù)測，結(jié)合自身的實力，做出發(fā)展規(guī)劃。并且對將要投資的項目進行可行性研究分析，通過定量定性等各種綜合評估，不斷地衡量投資回報率和其中的風(fēng)險，并備好各種應(yīng)對措施，減少企業(yè)的投資風(fēng)險。

（四）關(guān)注政策變動

我國房地產(chǎn)行業(yè)相比其他國家起步較晚，市場規(guī)管機制不完善，更容易受政策的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要密切留意國家的相關(guān)政策方針。政策環(huán)境的變化具有兩面性，既會帶給房地產(chǎn)企業(yè)較好的發(fā)展機會，也會帶來沖擊。因此要及時解讀熟知政策的要求，通過對各項政策的關(guān)注和研究，不斷調(diào)整項目投資方向和投資策略，防范投資風(fēng)險。應(yīng)對市場與政策的變化中，要用正雙向思維進行決策，將政策與市場的變化，同合理的財務(wù)決策結(jié)合起來，找到最佳的組合，控制風(fēng)險。

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本文受甘肅省社科規(guī)劃項目“促進甘肅房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策研究”和甘肅省軟科學(xué)專項“甘肅現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群培育與發(fā)展實證研究”（1504ZKCA017-2）的資助，在此謹表謝意。

侯偉（1968-），男，山東萊州人，本科，講師，研究方向：公共政策分析、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)。