【摘要】農(nóng)商銀行開(kāi)發(fā)商品房信貸業(yè)務(wù)既是對(duì)農(nóng)民住房消費(fèi)的有力支持，也是自身經(jīng)濟(jì)利益的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。農(nóng)商銀行要加強(qiáng)貸前、貸中、貸后全過(guò)程管理，完善商品房信貸制度。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)商銀行 商品房信貸 開(kāi)發(fā)

農(nóng)商銀行應(yīng)積極開(kāi)發(fā)農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)具有多重意義。信貸業(yè)務(wù)中應(yīng)注重管理，防范風(fēng)險(xiǎn)。

一、農(nóng)商銀行開(kāi)發(fā)商品房信貸義務(wù)的意義

住房問(wèn)題在任何國(guó)家都是非常重要的民生問(wèn)題。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)民生活條件的提高，農(nóng)民商品房信貸的需求量正呈現(xiàn)出爆發(fā)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。在農(nóng)民消費(fèi)水平逐步提高的背景下，農(nóng)民購(gòu)房消費(fèi)將成為農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍。按揭貸款是當(dāng)前農(nóng)民買房的首選支付方式。農(nóng)商銀行應(yīng)抓住良機(jī)，增加對(duì)農(nóng)民商品房信貸的服務(wù)支持力度。

在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)將是農(nóng)商銀行經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。由于房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，多數(shù)農(nóng)民沒(méi)有能力一次性全額付款，于是預(yù)售商品房抵押貸款成為解決農(nóng)民購(gòu)房資金的主要方式。由于農(nóng)村商品房交易市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展?jié)摿?，農(nóng)商銀行應(yīng)積極開(kāi)拓這一市場(chǎng)。這一市場(chǎng)的開(kāi)拓將會(huì)成為農(nóng)商銀行新的利潤(rùn)來(lái)源，給農(nóng)商銀行帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益。

多元化金融服務(wù)是農(nóng)商銀行控制金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段?？h域經(jīng)濟(jì)具有同質(zhì)化的特點(diǎn)，縣域金融在國(guó)際和國(guó)內(nèi)形勢(shì)大好的時(shí)期里發(fā)展勢(shì)頭往往很好，而在國(guó)際和國(guó)內(nèi)形勢(shì)劇烈波動(dòng)的時(shí)期內(nèi)會(huì)爆發(fā)出嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)商銀行在服務(wù)農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)的同時(shí)，應(yīng)開(kāi)發(fā)農(nóng)民的商業(yè)住房信貸、自建房信貸、旅游信貸、求學(xué)信貸、創(chuàng)業(yè)信貸、信用信貸等信貸服務(wù)。多元經(jīng)營(yíng)，既可以適當(dāng)分散金融風(fēng)險(xiǎn)，又可以擴(kuò)展業(yè)務(wù)覆蓋面。

二、農(nóng)商銀行開(kāi)發(fā)商品房業(yè)務(wù)的建議

嚴(yán)格貸前審查。一些農(nóng)商銀行為了占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，而往往放松對(duì)購(gòu)房人的資格審查標(biāo)準(zhǔn)，忽視了對(duì)購(gòu)房人資信情況的審查，使得部分收入來(lái)源和信用等級(jí)較低的購(gòu)房人獲得了超出其經(jīng)濟(jì)能力的購(gòu)房貸款，從而導(dǎo)致后續(xù)還款違約的可能性增加。貸前審查可以有針對(duì)性地作出客觀判斷，了解真實(shí)情況，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購(gòu)房人的資信審查，不僅要仔細(xì)辨別信貸申請(qǐng)資料的真實(shí)性，而且要通過(guò)調(diào)查、實(shí)地走訪等方式做實(shí)質(zhì)性審查。重點(diǎn)審查購(gòu)房人的家庭、工作、收入、還款能力、負(fù)債、購(gòu)房目的、信用等信息。購(gòu)房人的還款能力審查不僅要看商品房本身的變現(xiàn)能力，而且重點(diǎn)看購(gòu)房人的工作和收入。商品房?jī)r(jià)值的審查要看是否存在標(biāo)價(jià)虛高現(xiàn)象，是否物有所值。當(dāng)購(gòu)房人違約時(shí)，變現(xiàn)房產(chǎn)是否能夠彌補(bǔ)抵押權(quán)損失。

加強(qiáng)貸后管理。一些農(nóng)商銀行對(duì)購(gòu)房人的貸后監(jiān)控幾乎處于空白狀態(tài)，當(dāng)購(gòu)房人違約行為發(fā)生時(shí)，不能采取有效措施來(lái)應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題的發(fā)生。在房子建成前，要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金監(jiān)管，防止因開(kāi)發(fā)商挪用資金而造成爛尾樓現(xiàn)象。在房子交付使用后，要加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人的財(cái)務(wù)狀況和還款能力的監(jiān)控，當(dāng)一些突發(fā)情況發(fā)生時(shí)，可以采取一定的防范措施。

建立抵押物逾期處理機(jī)制。農(nóng)民向農(nóng)商銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款的基礎(chǔ)是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押物。抵押物是農(nóng)民住房貸款業(yè)務(wù)得以順利開(kāi)展的基礎(chǔ)，購(gòu)房人必須將住房?jī)r(jià)值的全額用于貸款抵押。由于購(gòu)房人失業(yè)或生意失敗、家庭開(kāi)支劇增加、生病或死亡等原因，導(dǎo)致購(gòu)房人還款能力下降。當(dāng)購(gòu)房人不能償還貸款本息時(shí)，銀行取得房屋的所有權(quán)，可收房自用或者拍賣房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。銀行可以在兩年的期間行使抵押權(quán)，方式主要有折價(jià)、拍賣和變賣等方式。然而，法律規(guī)定，當(dāng)購(gòu)房人遭遇重大疾病或死亡時(shí)，若其所購(gòu)的房屋是購(gòu)房者及其所扶養(yǎng)的家屬所必需的居住房屋，銀行不能對(duì)該房屋行使抵押權(quán)。如果購(gòu)房人的收入能夠支撐其家庭基本生活需求，購(gòu)房人可以通過(guò)租房解決居住問(wèn)題，那么唯一的商品房也應(yīng)該被銀行行使抵押權(quán)變現(xiàn)。

完善銀行的內(nèi)部控制機(jī)制。農(nóng)商銀行工作人員承擔(dān)著農(nóng)民商品房信貸業(yè)務(wù)的辦理工作。農(nóng)商銀行工作人員應(yīng)有職業(yè)道德，不發(fā)人情信貸，不違規(guī)房貸。農(nóng)商銀行應(yīng)加強(qiáng)信貸人員的管理和監(jiān)督，提高其業(yè)務(wù)技能，規(guī)范其業(yè)務(wù)行為，減少人為因素造成的的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，制定風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)案。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有其自身的規(guī)律，在房?jī)r(jià)下行顯著時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)凸現(xiàn)。當(dāng)房?jī)r(jià)下降幅度過(guò)大時(shí)，購(gòu)房人投資失敗、可能選擇主動(dòng)違約而不還款。銀行利率隨市場(chǎng)波動(dòng)是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而利率大幅度增加時(shí)將會(huì)加大購(gòu)房人的還款壓力，導(dǎo)致購(gòu)房人還款能力下降。國(guó)家房地產(chǎn)政策走勢(shì)也是不可忽視的研究課題，國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)需要往往采取鼓勵(lì)、打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。因此，根據(jù)這些可能出現(xiàn)的情況，農(nóng)商銀行應(yīng)未雨綢繆，及時(shí)制定防范風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略，出臺(tái)金融風(fēng)險(xiǎn)化解預(yù)案。

完善社會(huì)信用體系，建立開(kāi)發(fā)商和個(gè)人信用機(jī)制。企業(yè)和公民的社會(huì)信用系統(tǒng)建設(shè)，是一項(xiàng)浩瀚工程。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升時(shí)期，我們忽視了社會(huì)信用系統(tǒng)建設(shè)的緊迫性。為了限制商品房信貸違約事件的發(fā)生，農(nóng)商銀行有必要建立起企業(yè)和公民信用系統(tǒng)，以此約束企業(yè)和購(gòu)房人的信貸行為。建立開(kāi)發(fā)商的信用系統(tǒng)，記錄開(kāi)發(fā)商在商品買賣中的各種行為，對(duì)開(kāi)發(fā)商的信用進(jìn)行監(jiān)控，目的在于約束開(kāi)發(fā)商“假按揭”、挪用建設(shè)資金等行為。農(nóng)商銀行要調(diào)查開(kāi)發(fā)商的資信情況，并動(dòng)態(tài)調(diào)整其資信等級(jí)，篩查信用良好的開(kāi)發(fā)商。農(nóng)商銀行要在商品房抵押貸款的過(guò)程中逐步建立起客戶的信用系統(tǒng)，并在各個(gè)商業(yè)銀行之間形成信息共享機(jī)制。購(gòu)房者在預(yù)售商品房抵押貸款申請(qǐng)表上所填寫的婚姻、家庭、工作、資產(chǎn)、收入、負(fù)債等個(gè)人基本信息要具有真實(shí)性。農(nóng)商銀行要及時(shí)掌握購(gòu)房人的職業(yè)、收入等經(jīng)濟(jì)信用變動(dòng)情況。當(dāng)購(gòu)房人可能出現(xiàn)信貸違約時(shí)，要及時(shí)聯(lián)系購(gòu)房人，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。當(dāng)購(gòu)房人因重大疾病或失業(yè)情況發(fā)生時(shí)可以主動(dòng)采取降低還款額度、延期還款等方式幫助購(gòu)房人減輕信貸壓力。

創(chuàng)新?lián)７绞剑ぐl(fā)農(nóng)民動(dòng)力。抵押擔(dān)保是一種防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的方式之一，但不能有效化解商品房抵押風(fēng)險(xiǎn)。由于農(nóng)民的收入存在較大的變化可能，農(nóng)民工職業(yè)存在較大的變動(dòng)可能，由于導(dǎo)致的收入變動(dòng)幅度較大。農(nóng)民首次購(gòu)房時(shí)可能因職業(yè)不穩(wěn)定、收入不高等原因不太符合商品房購(gòu)房條件。因此，農(nóng)商銀行可以適當(dāng)變通抵押條件，讓部分農(nóng)民的購(gòu)房愿望成為現(xiàn)實(shí)。在商品房信貸業(yè)務(wù)中，互助擔(dān)保是有效的擔(dān)保方式。多名購(gòu)房人相互之間自愿作為擔(dān)保人，在一名借款人出現(xiàn)違約時(shí)，其他擔(dān)保人愿意按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任。

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作者簡(jiǎn)介：李阿慧（1994-），女，漢族，河南太康人，河南大學(xué)商學(xué)院研究生，研究方向：會(huì)計(jì)和金融原理。