吳軼

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)中會計部門所參照的標準一直是《房地產(chǎn)行業(yè)會計制度》，此制度是在《企業(yè)快計制度》的基礎(chǔ)上針對房地產(chǎn)設(shè)立的專業(yè)性規(guī)則，《企業(yè)快計制度》是國家針對企業(yè)常規(guī)擬定出的原則性標準。因此，這套標準具有一定的方針性，缺乏力較細化的規(guī)則與分類。而房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的會計核算內(nèi)容又比較復(fù)雜與特殊，僅憑《房地產(chǎn)行業(yè)會計制度》已不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)的會計核算。近年來，隨著經(jīng)濟的高速的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)也在迅速崛起，國家財政部分與相關(guān)學(xué)術(shù)部門一直在積極制定新的會計核算標準及系統(tǒng)，將一些新生的會計門類加入其中，比如金融工具會計、物價浮動會計、質(zhì)量成本會計、社會人力資源會計等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)會計；規(guī)范體系；成本預(yù)算；風(fēng)險評估

一、明確房地產(chǎn)開發(fā)商的收入核定標準

1、目前，核定房地產(chǎn)的實際收入的標準存在爭議，一部分人認為當房屋銷售合同簽定以后，就可以確認為房地產(chǎn)收入。另一部分人認為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，因為后期所涉及的問題依然存在不確定性，比如完工驗收或其他問題等。后期出現(xiàn)問題時所涉及的資金，也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本。所以簽訂過銷售合同不能成為房地產(chǎn)實際收入的核定標準。

2、當售房合同簽訂并且購房人實際支付過購房款后，能算是房地產(chǎn)收入的確認條件嗎？這個觀點目前得到一部人的肯定，但也有人持反對意見。當房地產(chǎn)商與客戶簽訂協(xié)議以后，該房屋的相關(guān)權(quán)利并非全部轉(zhuǎn)移給購房者，房地產(chǎn)公司還保留對房屋的質(zhì)量管理權(quán)以及相關(guān)風(fēng)險承擔(dān)的權(quán)利。比如，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題需要維修等。而且，一旦房主對房屋實際面積進行測量，若測量結(jié)果與合同上標明的面積差異大于3%，客戶就可以依法退房，這也是一項重要的風(fēng)險。所以，即使客戶支付過費用，依然不能算為房地產(chǎn)公司的實際收入。

3、產(chǎn)權(quán)過戶之后，也不能成為確認房地產(chǎn)實際收入的最佳標準。這是因為相關(guān)規(guī)定中的“移交”與現(xiàn)實中的“移交”存在時間跨度。目前，我國的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》有明確規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的區(qū)域或房屋產(chǎn)權(quán)移交以后，有明確結(jié)算帳單的情況下，可以視為房地產(chǎn)收入的確認標準。但是，目前我國相關(guān)法律中認定房屋過戶后才算正式移交，而過戶又必須經(jīng)過很繁復(fù)的程序，需要開發(fā)商與購房者多方面協(xié)調(diào)才能拿到移交手續(xù)，而這個過程又是不可控且比較漫長的。而且，一旦出現(xiàn)退房糾紛，必須有產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)做為退房憑據(jù)，所以，產(chǎn)權(quán)過戶以后也不能夠成為認定房地產(chǎn)商實際收入的標準。若是以此為確認條件，還會造成實際收入的確認時間延后。

二、建立和完善配套工程的會計核算準則指引

配套設(shè)施成本計算作為房地產(chǎn)會計核算中必不可少的部分，其準確性直接關(guān)系到企業(yè)整體成本核算的效果及對比性。相關(guān)的會計制度在配套設(shè)施核算時的預(yù)先提交及過程處理方面都有比較詳細的規(guī)定，但是國家現(xiàn)行制度中對相關(guān)核算的指引不夠到位。這就導(dǎo)致配套設(shè)施的相關(guān)核算方式都很多種，到底是依照行業(yè)性核算規(guī)則還是國家級核算規(guī)則就成了房地產(chǎn)商隨意選擇的方式。比如，配套設(shè)施的成本核算可以把實際產(chǎn)生的成本算入總成本，然后在工程結(jié)束以后將這筆費用均攤到可售物業(yè)的費用中。也可以提前將配套設(shè)施的成本預(yù)算加入到開發(fā)總成本中。兩種核算方式的依據(jù)都不相同，后者上顯然遵從中行業(yè)性的相關(guān)核算制度，但也對成本的準確性造成影響。

所以，筆者認為房地產(chǎn)配套設(shè)施的會計核算準則必須要盡快落實，這就需要國家及相關(guān)部門加大措施與力度，使相關(guān)的會計核算報告能真正體現(xiàn)出它的價值。公共配套設(shè)施的費用一般不能轉(zhuǎn)讓，這部分的核算與預(yù)提都是由房地產(chǎn)開發(fā)商負擔(dān)，我們只是以此為例。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司的消息披露量應(yīng)該增大

1、將預(yù)提公共配套設(shè)施費用這一項目，加入到當前使用的會計制度制成的計算公司收益的表格中。

這個項目主要體現(xiàn)公司兩方面的原則，一個是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，一個是收入費用配比原則，一般房地產(chǎn)公司在結(jié)算開發(fā)成本時，應(yīng)將對相應(yīng)的配套設(shè)施費用進行預(yù)提，此部分費用的產(chǎn)生與分配應(yīng)該列入公司收益表格。

2、公司可以對相關(guān)的預(yù)售方案及情況進行披露。在工程沒有完工以前，預(yù)售費用雖然不能用于現(xiàn)金的結(jié)算流轉(zhuǎn)，但可以體現(xiàn)出公司的運營情況。當然各個房地產(chǎn)公司之間所執(zhí)行的預(yù)售方案不同，所以不同的預(yù)售方案也會對公司的財務(wù)狀況造成不同的影響，而且財務(wù)數(shù)據(jù)也會隨著公司預(yù)售方案的變化而變化，就會造成投資者通過財務(wù)報告對預(yù)售情況難以掌握的結(jié)果。

3、設(shè)立質(zhì)量保證金并展示風(fēng)險預(yù)估。房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險性比高的行業(yè)，其風(fēng)險性應(yīng)該在會計信息中得到呈現(xiàn)與反饋。首先，公司應(yīng)該根據(jù)實際情況設(shè)立一定的商品質(zhì)量保證金，并制定較規(guī)范的制度，這有利于保障工程質(zhì)量。普通企業(yè)大多數(shù)也有質(zhì)量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產(chǎn)的保證金要小得多。這部分質(zhì)量保證金作為抵御風(fēng)險的成本計入工程總成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該對預(yù)估風(fēng)險的內(nèi)容進行適當公布，使大家對風(fēng)險的因素及內(nèi)容有更多的了解。

4、可以將增加項目的資金流轉(zhuǎn)情況體現(xiàn)在財務(wù)報告中。財務(wù)報表完全可以財務(wù)信息進行全程體現(xiàn)，我們把公司的各個開發(fā)項目視為基本單位，將公司在開發(fā)過程中產(chǎn)生的資金流動信息進行體現(xiàn)，比如房地產(chǎn)的預(yù)售資金、施工材料費用、以及工資發(fā)放金額等等，提高資金的流轉(zhuǎn)信息的直觀性、有效性，從而可在報表中得到最多的信息反饋。

5、可以增加成本構(gòu)成及土地儲備量等其他信息。土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)的根本，因為土地與地面建筑構(gòu)成房地產(chǎn)公司的實際資產(chǎn)。而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，土地成本也為房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成成分。房地產(chǎn)公司的土地儲備量以及相關(guān)的儲備成本，對公司的發(fā)展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時間越長增值效益越大，對公司來說是非常強的競爭優(yōu)勢，還可以通過土地拍賣的方式公開向社會招標，使公司保持較好的收益增長。在相關(guān)信息中只顯示土地所有權(quán)的總額，顯然無法成為土地儲備信息的判斷標準。所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司要注重在財務(wù)報表中對實際的地土所量進行標注，可以在備注中寫明，這對于公司精確評估成本情況是非常有利的。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)的會計核算工作中存在會計使用準則不規(guī)范的情況，造成這局面產(chǎn)生的原因如下：一是由于房地產(chǎn)會計工作存在特殊性，二是由于我們國家在相關(guān)的準則與要求上并不明確。相關(guān)規(guī)范的缺失導(dǎo)致房地產(chǎn)會計工作者找不到較嚴謹?shù)墓ぷ饕?guī)范，從而造成工作難度增大。也導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的成本預(yù)算容易偏差，帳目容易混淆、數(shù)據(jù)不夠準確等情況，若想使這種局面得到改善，應(yīng)該以目前使用的會計準則為參照，不斷地對房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度進行完善，對執(zhí)行中產(chǎn)生的問題要及時收集整理，以便不斷地提高房地產(chǎn)會計制度的嚴謹性與規(guī)范性，使房地產(chǎn)會計制度真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

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