龐小利

摘要：近年來，我國政府越來越重視對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)趨于穩(wěn)定，消費(fèi)者的購買行為也越來越理性，市場(chǎng)熱度有所下降，房價(jià)有所回落，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來越大。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)若想保持優(yōu)勢(shì)，提高利潤水平就必須加強(qiáng)對(duì)成本的管理，積極尋找各種措施以降低成本。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理實(shí)踐中遇到的問題進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；成本管理；措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）024-000-01

前言

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項(xiàng)目的開發(fā)成本是由多種因素構(gòu)成的，而項(xiàng)目管理的核心是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的成本進(jìn)行控制，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本實(shí)施全方位、動(dòng)態(tài)化的管理?？墒菍?shí)際上，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅僅重視成本的事后分析，對(duì)企業(yè)成本開發(fā)前期和開發(fā)中期的成本控制往往忽視，而加強(qiáng)成本前期和中期的控制管理將有利于從整體上進(jìn)行成本控制。項(xiàng)目的開發(fā)成本包括：前期投入的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用、建設(shè)公共配套的費(fèi)用以及資本化的利息費(fèi)用等。強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制，可以為企業(yè)節(jié)約資金，將有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

（一）依賴資金

房地產(chǎn)是一個(gè)需要大量資金的行業(yè)，沒有資金支撐的房地產(chǎn)企業(yè)是無法正常運(yùn)營發(fā)展的。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期相對(duì)較長，涉及金額巨大，投資從幾百萬到上億元不等。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足項(xiàng)目從立項(xiàng)、完工、銷售的整個(gè)過程，因此房地產(chǎn)企業(yè)在不分散企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)的基礎(chǔ)上獲得資金關(guān)乎企業(yè)的日常運(yùn)營。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)高，受國家政策影響大

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目周期長，投資金額大，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)高。通常，企業(yè)常見的風(fēng)險(xiǎn)有拆遷風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、施工風(fēng)險(xiǎn)等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)收益高，風(fēng)險(xiǎn)高是其一大特點(diǎn)。再者，我國實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，房地產(chǎn)行業(yè)屬于關(guān)系民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，所以受國家政策影響較大。一般情況下，影響房地產(chǎn)行業(yè)的政策有：財(cái)政政策、投資政策、產(chǎn)業(yè)政策、金融政策等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理實(shí)踐中存在的問題

（一）核算業(yè)務(wù)強(qiáng)，管理能力差

通常，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理并入財(cái)務(wù)部門，這使得企業(yè)的成本核算業(yè)務(wù)熟練，一般不出現(xiàn)問題，但是成本管理能力就相對(duì)較差了。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)成本管理的一般都是技術(shù)人員，雖然有豐富的施工專業(yè)知識(shí)和能力，但是財(cái)務(wù)知識(shí)相對(duì)較弱，工程管理知識(shí)體系不健全，致使成本管理的質(zhì)量上不去，其作用和優(yōu)勢(shì)就不能充分顯現(xiàn)出來。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要杜絕“重核算，輕管理”的現(xiàn)象。

（二）成本管理的意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)十分薄弱，即使決策者和管理層認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，企業(yè)員工整體也沒有重視起來。大部分房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的責(zé)任全部推給財(cái)務(wù)部門，而一個(gè)項(xiàng)目涉及方方面面，成本管理要從全局考慮，沒有企業(yè)各個(gè)部門的支持，成本管理很難發(fā)揮效果。

（三）成本管理制度不完善

許多房地產(chǎn)企業(yè)為追逐現(xiàn)代企業(yè)管理模式和管理理念，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置了成本管理部門，而實(shí)際上這一部門并沒有進(jìn)行與成本管理有關(guān)的相關(guān)工作，這并沒有從實(shí)質(zhì)上幫助企業(yè)取得實(shí)際效果。同時(shí)，一部分企業(yè)對(duì)成本管理的事后分析十分看重，卻忽視了事前預(yù)測(cè)和事中控制，就連事后的監(jiān)督管理工作都沒有做到位，致使企業(yè)節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本、提高自身效益的成本管理意識(shí)薄弱。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的方法

（一）把成本管理和成本核算結(jié)合起來

房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)地進(jìn)行成本核算，及時(shí)核算不僅有利于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，同時(shí)也是國家法律的強(qiáng)制規(guī)定。但是企業(yè)不能因?yàn)槭菄抑贫榷M(jìn)行核算，這樣從觀念上就沒有樹立正確的成本核算理念，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)為算而算，脫離實(shí)際。同時(shí)企業(yè)的成本核算不能過于繁瑣，容易導(dǎo)致失誤出現(xiàn)，致使最終數(shù)據(jù)失真，不利于企業(yè)的效益提高。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)員工參與成本管理的積極性

成本管理實(shí)施的先決條件是，企業(yè)的決策者、管理者和普通員工上下一致的樹立成本管理意識(shí)，只有將成本管理重視起來，才能夠?yàn)槌杀竟芾戆l(fā)揮作用提供基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到，成本管理不只是財(cái)會(huì)部門的職責(zé)，它需要企業(yè)

上下各個(gè)部門的配合，所以，企業(yè)每個(gè)員工都要參與成本管理，全員上下節(jié)省支出，積極探索降低企業(yè)運(yùn)營成本的方法和途徑，為企業(yè)盡一份力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立健全獎(jiǎng)懲制度，充分調(diào)動(dòng)員工實(shí)施成本管理的積極性，以幫助企業(yè)更好的推進(jìn)成本管理工作。

（三）注重工程預(yù)算和資金管理

1.工程預(yù)算的編制、錄入。工程預(yù)算編制工作應(yīng)該綜合考慮材料工程師、預(yù)算工程師和成本核算師等有關(guān)技術(shù)人員的意見，以在事前對(duì)成本加以控制；工程預(yù)算編制完成之后，公司的預(yù)算部門將工程預(yù)算提交給成本會(huì)計(jì)處錄入，這有利于公司隨后的財(cái)務(wù)核算工作的順利、高效開展。所謂的工程預(yù)算錄入指的就是：成本核算要使用財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報(bào)表中。會(huì)計(jì)科目中的成本類明細(xì)科目的設(shè)置要最大程度上與工程預(yù)算主體的內(nèi)容一致，便于日后財(cái)務(wù)分析軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額的時(shí)候，可以有效統(tǒng)一自己和工程成本預(yù)算數(shù)的口徑，從而便于對(duì)數(shù)據(jù)加以分析和對(duì)比，有效加強(qiáng)對(duì)事中成本的管控，可以為以后的工作提供經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，為新開發(fā)項(xiàng)目的控制與成本管理提供可供借鑒的標(biāo)準(zhǔn)和參考。

2.工程款支付。各用款部門在填寫用款單時(shí)，應(yīng)該按照“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”的模板寫清楚，成本核算人員要根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)目進(jìn)行核對(duì)，要能夠及時(shí)作出預(yù)判是否可以支付此款項(xiàng)，與此同時(shí)要把這一信息及時(shí)上報(bào)給主管領(lǐng)導(dǎo)。如果已經(jīng)付款，那么成本會(huì)計(jì)也有辦法準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。在工程款的支付過程中，要留意：必須要有正規(guī)的付款流程，這一流程應(yīng)該符合“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理，需要企業(yè)上下全體職員的重視和參與，完善企業(yè)員工的績效考核制度，從項(xiàng)目的最初設(shè)計(jì)階段到最后的落地實(shí)施階段，都要重視企業(yè)的成本管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做到對(duì)成本實(shí)行動(dòng)態(tài)化、多方位、全過程地管控，才能為企業(yè)節(jié)省資金，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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