金洪

近期中國(guó)房?jī)r(jià)再次上漲的態(tài)勢(shì)，牽動(dòng)了遠(yuǎn)在大洋彼岸美國(guó)媒體的神經(jīng)，對(duì)此給予持續(xù)關(guān)注。美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》、彭博新聞社等相繼發(fā)文，探究此輪中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因以及中國(guó)能否采取有效措施控制房?jī)r(jià)。

中國(guó)樓市存在泡沫

所有對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)高企表示警惕的美國(guó)學(xué)者都認(rèn)為，應(yīng)將市場(chǎng)的“繁榮（Boom）”和“泡沫（Bubble）”區(qū)分開。前者指的是一個(gè)行業(yè)產(chǎn)出、價(jià)格和利潤(rùn)的溫和增長(zhǎng)，它是一個(gè)漸進(jìn)、穩(wěn)定的過程，反映的是一個(gè)行業(yè)的自然周期。后者則不一樣，它是一個(gè)行業(yè)產(chǎn)出價(jià)格改變以往走勢(shì)的突然陡漲，重點(diǎn)在突然改變和短時(shí)間內(nèi)價(jià)格連續(xù)暴漲。

房?jī)r(jià)上漲未必都屬于泡沫，有的時(shí)候是因?yàn)榉慨a(chǎn)基本價(jià)值快速上升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)更快上漲，有的時(shí)候是房產(chǎn)基本價(jià)值沒變，而房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離房產(chǎn)基本價(jià)值。目前，中國(guó)的情況屬于后者，集中表現(xiàn)為價(jià)格快速上漲、不切實(shí)際地預(yù)期價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲、價(jià)格嚴(yán)重偏離基本價(jià)值。

對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)快速上漲的成因，相當(dāng)一部分美國(guó)學(xué)者認(rèn)為這是一種供給端現(xiàn)象，表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房產(chǎn)供不應(yīng)求。在中國(guó)，房子不僅有居住的功能，更承載了子女上學(xué)、醫(yī)療、落戶等附加功能。大量有住房需求的人群短期內(nèi)爭(zhēng)搶有附加功能的住房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。二是住房金融的低價(jià)過度供給，供大于求。過低的按揭貸款利率導(dǎo)致按揭貸款發(fā)放規(guī)模過大，這種過度供給會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

美國(guó)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告稱，截至2015年末，中國(guó)信貸達(dá)到GDP的243%，比2008年翻番，該比例今年預(yù)計(jì)將飆升到253%，明年將飚升到261%。外界擔(dān)心，中國(guó)國(guó)內(nèi)住房金融市場(chǎng)會(huì)引發(fā)類似2008年之前美國(guó)次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，根源在于：住房金融市場(chǎng)的供給方式從傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款（FRM）向個(gè)人可調(diào)整利率抵押貸款（ARM）等金融工具轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)增加。次貸危機(jī)引發(fā)的美國(guó)金融危機(jī)，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的沖擊。

有沒有泡沫指標(biāo)說話

目前中美監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)泡沫的思路基本相同，大體可以分為兩類。一類是回歸分析。此類方法主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)、需求側(cè)或者資產(chǎn)定價(jià)角度出發(fā)，采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)等方法，判斷房?jī)r(jià)泡沫情況。

但更常用的是比值法。該方法用到的指標(biāo)主要包括房?jī)r(jià)房租比、房?jī)r(jià)收入比兩種。房?jī)r(jià)房租比，簡(jiǎn)而言之，就是同一地區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)與房屋年租金的比值。房?jī)r(jià)收入比一般是指同一地區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)與居民人均實(shí)際年收入的比值。二者數(shù)值只要超過基期比值20%即被認(rèn)為存在泡沫。美國(guó)學(xué)者通過研究發(fā)現(xiàn)，用房?jī)r(jià)房租比判斷房?jī)r(jià)是否存在泡沫的準(zhǔn)確率高達(dá)85%。因此，該指標(biāo)是衡量房?jī)r(jià)泡沫的有效指標(biāo)。除了高準(zhǔn)確率外，該指標(biāo)還具有提前預(yù)警功能，一般可以在房?jī)r(jià)偏離基本價(jià)值20%之前3到6個(gè)月預(yù)警房?jī)r(jià)泡沫的形成。

這里筆者也對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)房租比進(jìn)行了計(jì)算。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，中國(guó)1999-2015年70個(gè)大中城市中大部分存在一定程度泡沫，房?jī)r(jià)泡沫也存在時(shí)間和城際差異。從時(shí)間上來看，2006年是一個(gè)分水嶺。2006年之后，房?jī)r(jià)泡沫相對(duì)指數(shù)整體上呈單邊上升態(tài)勢(shì)。從城際變化來看，1999年以來，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)泡沫相對(duì)指數(shù)走勢(shì)分化現(xiàn)象顯著。東中部區(qū)域房?jī)r(jià)泡沫普遍高于西部地區(qū)。北上廣等一線城市與南京、杭州、寧波等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)數(shù)值開始急劇增加，有些城市的數(shù)值增加緩慢，二者之間呈現(xiàn)類似“剪刀差”形態(tài)。中東部地區(qū)房?jī)r(jià)高，但是市場(chǎng)需求大;西部地區(qū)房?jī)r(jià)較低，但人口凈流出。兩相權(quán)衡，中國(guó)存在一定程度的房?jī)r(jià)泡沫，不過尚未失控。

看看美國(guó)經(jīng)驗(yàn)

次貸危機(jī)后，美國(guó)在治理房?jī)r(jià)泡沫方面還是有些成功經(jīng)驗(yàn)值得中國(guó)思考的。美國(guó)治理房?jī)r(jià)泡沫的手段包括法律、行政、經(jīng)濟(jì)等多種手段，這些措施整體上有利于維護(hù)市場(chǎng)公平，擴(kuò)大住房供給，縮小供求缺口。

法律方面，美國(guó)有《住房法》、《公平交易法》等數(shù)十部法律，打擊虛假信息、哄抬房?jī)r(jià)等干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展的行為。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)上述不法行為實(shí)施者設(shè)立黑名單制度。此外，媒體曝光也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)泡沫制造者產(chǎn)生約束。

行政方面，美國(guó)住房和城市發(fā)展部每年有數(shù)百億美元的預(yù)算，大部分用于建造廉價(jià)房和向低收入家庭提供住房補(bǔ)貼。上述廉價(jià)房面向低收入家庭提供。同時(shí)，美國(guó)政府要求開發(fā)商在建造房產(chǎn)時(shí)要建造一定比例的廉價(jià)房;作為補(bǔ)償，開發(fā)商在購(gòu)買土地時(shí)可以因此享受一定的稅收折扣優(yōu)惠。

未來去庫(kù)存壓力巨大，房?jī)r(jià)存在下跌空問。

稅收方面，美國(guó)涉及房產(chǎn)的稅收主要是房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)增值稅兩項(xiàng)。后者只有在房屋購(gòu)買和出售出現(xiàn)差價(jià)時(shí)才會(huì)征收。而且，自住兩年以上的房屋出售時(shí)可以享受稅收減免優(yōu)惠，有些州的減免額高達(dá)50萬(wàn)美元。

為了打擊外來炒房客，鼓勵(lì)公共部門人員購(gòu)房，美國(guó)有些州政府規(guī)定，開發(fā)商必須拿出至少10%的開發(fā)房產(chǎn)以一定的折扣優(yōu)惠定向出售給教師、消防隊(duì)員、社區(qū)服務(wù)人員等。出售給投資客的房產(chǎn)在同一樓盤中的比例有上限規(guī)定，不同州政府的規(guī)定有所不同，大體在5%-10%區(qū)間。有的州還規(guī)定，一個(gè)人在同一小區(qū)只能購(gòu)買一套住房。

中國(guó)雖然不能照單全收，也可以結(jié)合本國(guó)實(shí)際情況借鑒一二。

還有些思考

中國(guó)此輪房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲中，真正值得注意的是那些缺少附加功能、缺少人口、實(shí)體經(jīng)濟(jì)等因素支撐的地域。未來去庫(kù)存壓力巨大，房?jī)r(jià)存在下跌空間。房?jī)r(jià)下跌預(yù)期一旦變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)必然造成不利沖擊。

在治理房?jī)r(jià)泡沫上，應(yīng)該防止“簡(jiǎn)單粗暴”的做法，不能單純地刺破泡沫，快速壓低房?jī)r(jià)，而應(yīng)該推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從“泡沫”區(qū)間回到“繁榮”區(qū)間。目前房?jī)r(jià)泡沫一定程度上已經(jīng)醞釀了金融風(fēng)險(xiǎn)。在治理房?jī)r(jià)泡沫時(shí)，應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注金融風(fēng)險(xiǎn)變化，避免重走美國(guó)老路。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)大背景下，要用全局性眼光治理房?jī)r(jià)泡沫，將治理房?jī)r(jià)泡沫發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與深化改革的有機(jī)組成部分。僅僅將眼光局限于房?jī)r(jià)泡沫，就泡沫談泡沫，并不能有效解決房?jī)r(jià)泡沫帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。

《華爾街日?qǐng)?bào)》的一篇報(bào)道角度非常獨(dú)特，稱火熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“大火”燒掉了人民對(duì)婚姻的誓言，成千上萬(wàn)對(duì)中國(guó)夫妻辦離婚，不是因?yàn)樗麄兿敕质郑菫榱送顿Y買房。婚姻在利益面前變得不值一提。為了追求利益，人們已經(jīng)撕下最后一層溫情面紗。這也反映出金錢已經(jīng)成為人們的唯一追求以及現(xiàn)存投資渠道的極度匱乏。

因此，需要進(jìn)一步開發(fā)新的投資工具滿足人們?nèi)找娓邼q的投資需求。同時(shí)，要重視人文教育，優(yōu)化人們的價(jià)值觀。