黑幕1、制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷假象

調(diào)查：在銷售現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商總是在銷售興旺的氣氛，經(jīng)常會(huì)在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業(yè)績(jī)示意圖上標(biāo)識(shí)出大面積的已售單元，讓購(gòu)房者覺(jué)得已經(jīng)沒(méi)有多少套房屋。銷售人員也會(huì)采取很多方法來(lái)制造熱銷氣氛，讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊張感，在沒(méi)考慮清楚的情況下，一沖動(dòng)，就簽了合同，交了錢。

提醒 ：樓盤房源的信息可以在國(guó)土部門的網(wǎng)站上查詢。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)提供的銷售消息應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確。

如提供虛假信息導(dǎo)致購(gòu)房者做出與其真實(shí)意愿相背的行為。購(gòu)房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來(lái)申請(qǐng)撤消該行為，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

黑幕2、大定小定多少都收

調(diào)查：購(gòu)房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向，銷售人員就會(huì)告訴你說(shuō)這個(gè)戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說(shuō)沒(méi)有帶夠定金，銷售人員就會(huì)要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。如果購(gòu)房者在約定的時(shí)間內(nèi)未能前來(lái)，所付定金就不予退還。

提醒：根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金；接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。

因此 ，購(gòu)房者無(wú)論繳納小定還是大定時(shí)都應(yīng)謹(jǐn)慎，不要輕易交錢而陷于被動(dòng)。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。購(gòu)房者表面上看得了便宜，實(shí)際卻有可能買到更高價(jià)格的房屋。同時(shí)自身權(quán)益也得不到任何保障。

黑幕3、隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積

案例：受贈(zèng)送面積吸引，李先生購(gòu)買了某樓盤的一套房子，但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。李先生說(shuō)，開(kāi)盤時(shí)開(kāi)發(fā)商宣稱 “贈(zèng)送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個(gè)小復(fù)式。但是，在簽合同的時(shí)候，業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份“委托書(shū)”，讓購(gòu)房者委托一家叫“裕達(dá)”的公司免費(fèi)填平贈(zèng)送的天井面積。去年樓盤入住時(shí)，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾贈(zèng)送的面積并沒(méi)填平，而是一個(gè)從1樓通到19樓的天井。而且，天井實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商為減少支出土地出讓金，隱瞞政府有關(guān)部門“偷來(lái)”的面積。

提醒：發(fā)展商本來(lái)就是在追逐利潤(rùn)，沒(méi)有理由平白無(wú)故贈(zèng)送面積給業(yè)主。購(gòu)房者在購(gòu)買新房時(shí)，在開(kāi)發(fā)商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時(shí)，一定要細(xì)看合同條款，涉及到贈(zèng)送面積，要弄清楚該贈(zèng)送的面積是否合法，是否與規(guī)劃相符。

發(fā)展商要購(gòu)房者簽訂委托書(shū)，購(gòu)房者一定要仔細(xì)審閱委托書(shū)的內(nèi)容是否合法，否則，贈(zèng)送的面積可能是“違章搭建”。

黑幕4、無(wú)中生有引人入彀

案例：日前，某樓盤5位業(yè)主將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。因?yàn)闃I(yè)主們發(fā)現(xiàn)當(dāng)初賣房時(shí)建的漂亮花園到了入住時(shí)竟然消失，地上停車場(chǎng)又被開(kāi)發(fā)商擅自更改為綠地。

在開(kāi)發(fā)商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區(qū)域，被開(kāi)發(fā)商描述成樓盤的花園：亭臺(tái)樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場(chǎng)……不少業(yè)主購(gòu)房時(shí)主要是看中了該樓盤的花園環(huán)境幽美，交通便利等優(yōu)勢(shì)，但到了入住的時(shí)候，該花園卻消失了。

業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn)，售樓書(shū)上所顯示的綠化帶原來(lái)是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設(shè)范圍內(nèi)。

律師提醒：“為了防止開(kāi)發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時(shí)貨不對(duì)板，業(yè)主在收樓時(shí)要仔細(xì)查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計(jì)圖紙是否相符?！比绻环瑯I(yè)主暫不要收樓，可咨詢法律專業(yè)人士，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，對(duì)開(kāi)發(fā)商起訴要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀，或向規(guī)劃主管部門投訴追究其行政責(zé)任。

黑幕5、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或VIP優(yōu)惠

調(diào)查：出售VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、日進(jìn)斗金……商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開(kāi)發(fā)商銷售房屋利益最大化作準(zhǔn)備。

而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)由于有優(yōu)惠條件，有一定的吸引力，這時(shí)就有可能掉進(jìn)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)購(gòu)陷阱。

提醒：開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，無(wú)論采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或變相內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（VIP、優(yōu)惠申請(qǐng)）等都屬違規(guī)行為。

黑幕6、樣板房被悄悄放大

調(diào)查：一些開(kāi)發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺(jué)舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開(kāi)放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對(duì)于實(shí)際居住來(lái)說(shuō)都是不實(shí)用的。

一些開(kāi)發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會(huì)將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些。

提醒：現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種，一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū)，而另一種則設(shè)置在樓盤的現(xiàn)場(chǎng)。設(shè)在樓盤現(xiàn)場(chǎng)的樣板房失真的可能性較小一些，而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。

同時(shí)，應(yīng)該對(duì)自己看中的“意向房”進(jìn)行實(shí)地考察，仔細(xì)查看一下自己有心購(gòu)買的意向房。由于沒(méi)有經(jīng)過(guò)粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個(gè)時(shí)候都很容易被發(fā)現(xiàn)，此外購(gòu)房者還可以觀察門窗的質(zhì)量問(wèn)題。

另外，對(duì)于買頂層住宅和最低層住宅的購(gòu)房者還應(yīng)該重點(diǎn)看有無(wú)滲水，最好是下雨天去考察，可以及早發(fā)現(xiàn)滲水和排水不暢的問(wèn)題。

黑幕7、包裝虛幻核心賣點(diǎn)

案例：陳先生被某樓盤一則短信廣告打動(dòng)，廣告稱，該樓盤為成熟社區(qū)，擁有皇家園林、豪華會(huì)所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等，小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

盡管該樓盤價(jià)格比周邊樓盤高出不少，但陳先生羨于其完美的居家環(huán)境，還是與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同。今年收樓時(shí)，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了幼兒園、商店、郵局之外，其他配套設(shè)施都沒(méi)有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化……

提醒：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請(qǐng)，沒(méi)有法律約束力，只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確地說(shuō)明和允諾并且對(duì)合同的訂立以及價(jià)格的確定有重大影響的，才視為要約。

因此，不要為這些廣告所描述的“未來(lái)生活”所迷惑，多關(guān)注地點(diǎn)、交通、房屋質(zhì)量等。

購(gòu)房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點(diǎn)寫進(jìn)合同。購(gòu)房人要進(jìn)行實(shí)地考察，并盡可能了解樓盤所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細(xì)查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。對(duì)于平面圖內(nèi)含糊不清的部分，應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認(rèn)。

黑幕8、不要以城市功能區(qū)判斷配套成熟與否

現(xiàn)在城市發(fā)達(dá)，功能區(qū)不斷更新，商務(wù)區(qū)是否一定適合置業(yè)，這是一個(gè)重大的誤區(qū)。

商務(wù)區(qū)包括金融商務(wù)區(qū)也好，都只是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的設(shè)置而已，與買房關(guān)系不大，相反開(kāi)發(fā)商卻把這些當(dāng)作利好因素計(jì)入了房?jī)r(jià)，所以買房遠(yuǎn)離一些噱頭式功能區(qū)更好一點(diǎn)。

黑幕9、最好不要參與卡式銷售項(xiàng)目

如果每個(gè)買房人都能夠理性認(rèn)真地對(duì)待買房選房，不急于表達(dá)自己的消費(fèi)意向，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的隨意性將會(huì)下降許多。

最為常見(jiàn)的做法就是排隊(duì)選房，通過(guò)需求集中來(lái)刺激價(jià)格上漲與調(diào)控房源。如果按照前述，對(duì)地段、配套、銷售中的一些做法、對(duì)開(kāi)發(fā)商釋放的便宜房，有深刻認(rèn)識(shí)，你也就不用追漲了，有合適的就買，沒(méi)有合適的，就再等等吧。

黑幕10、開(kāi)盤沒(méi)有好房子

開(kāi)盤絕對(duì)沒(méi)有好房子，好的房子全部被保留，然后每個(gè)月推出幾套，但單價(jià)升得很快。除非你有關(guān)系，他們才會(huì)給你好的房子。

黑幕11、別信廣告

廣告沒(méi)有一個(gè)是真的，千萬(wàn)別相信其中的外立面顏色，很多造出來(lái)比畫的難看多了。

黑幕12、別對(duì)景觀抱太大希望

別對(duì)景觀抱太大希望，樹(shù)和草是在交房前一個(gè)月從外地買來(lái)直接插土進(jìn)去的，所以能活多少多長(zhǎng)時(shí)間，沒(méi)人知道。

黑幕13、外面墻面磚易漏水

別以為面磚的外墻是好的，其實(shí)面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國(guó)外都是用的高級(jí)涂料。沒(méi)人用面磚當(dāng)外墻。

黑幕14、樁有多深

漏水和外立面的材料根本沒(méi)關(guān)系，你們要關(guān)心的是樁有多深，因?yàn)樾路柯┧蠖嗍且驗(yàn)榉课莩两颠^(guò)大，造成外墻裂縫才漏水的。

黑幕15、代理公司花樣多

注意，有代理公司來(lái)代理的樓盤通?；幼疃啵热缗抨?duì)買號(hào)等。但是開(kāi)發(fā)商直接銷售就不會(huì)搞很多花頭，那是因?yàn)榇砩滔胭嶉_(kāi)發(fā)商更多的代理費(fèi)。

黑幕16、不要買廣告上的房型

如果報(bào)紙廣告上的哪個(gè)樓盤單獨(dú)印了一個(gè)房型，那你千萬(wàn)不要去買這個(gè)房型。這個(gè)房型不是賣不掉的就是位置有問(wèn)題，我們叫最后沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

黑幕17、綠化率

綠化率，容積率大多都是與實(shí)際不相符的，千萬(wàn)別相信。