姚芳沁+張瑩

“為什么大屏幕的分割線那么粗，畫面看起來都分裂了！”綠地（英國）投資有限公司董事總經(jīng)理錢文顥質(zhì)問著他的員工。

前一天，也就是9月13日，錢文顥還出現(xiàn)在上海的綠地倫敦之巔全球發(fā)布儀式上，此刻他已經(jīng)回到倫敦，為售樓處的展示廳做著最后的準(zhǔn)備—距離開盤只剩下不到一個(gè)月的時(shí)間。

預(yù)計(jì)投資8億英鎊（約合69.5億元人民幣）的綠地倫敦之巔（Spire London），是一幢67層的高端綜合住宅樓，按照設(shè)計(jì)稿，大樓241米的高度將刷新歐洲住宅的紀(jì)錄。這個(gè)消息對(duì)外公布之后兩天，倫敦之巔的Google搜索量一度躍居倫敦房產(chǎn)的首位。

倫敦之巔的所在地，位于倫敦東部的西印度碼頭，比鄰著名的金絲雀碼頭（Canary Wharf），彼此間只有一座步行橋的距離，而后者正是能與倫敦老金融城（City of London）平起平坐的倫敦新金融中心。

數(shù)年前，綠地集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱綠地）便相中了這塊地，那時(shí)它屬于英國本土開發(fā)商—商用地產(chǎn)集團(tuán)（Commercial Estate Group），當(dāng)初的規(guī)劃是在這里建成一座集辦公寫字樓、酒店、零售于一體的多功能型摩天樓。由于資金問題，該項(xiàng)目從未開工，商用地產(chǎn)集團(tuán)2011年考慮出售這一地塊的時(shí)候，綠地就積極打算接手，但談判過程頗有些曲折。商用地產(chǎn)集團(tuán)一度毀約，選擇另一買家，后來新買家退出，最終它重新與綠地談判。

“為了拿下倫敦之巔的地塊，我們等了太長(zhǎng)的時(shí)間，但考慮到這里所處的地段以及未來發(fā)展的潛力，等待還是值得的。”錢文顥對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》表示，倫敦之巔是綠地在歐洲最重要的項(xiàng)目，而摩天樓的開發(fā)也是綠地最擅長(zhǎng)做的事情，“全球最高的10棟摩天樓的開發(fā)，有4棟都屬于綠地?！?/p>

2014年9月，綠地集團(tuán)最終以1億英鎊（約合8.69億元人民幣）的價(jià)格買下這一地塊，并對(duì)摩天樓項(xiàng)目重新做了規(guī)劃。倫敦之巔將會(huì)成為一座高端住宅摩天樓，為此，綠地在建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)上分別聘請(qǐng)了全球頂級(jí)的團(tuán)隊(duì)HOK和Argent，Argent的創(chuàng)始人Nicola Fontanella曾為眾多國際巨星設(shè)計(jì)過豪宅。目前倫敦之巔的施工已經(jīng)開始，預(yù)計(jì)到2020年完工。

根據(jù)《太陽報(bào)》的報(bào)道，倫敦之巔面積最小的一室一廳公寓，售價(jià)大約會(huì)在60萬英鎊（約合521萬元人民幣），擁有3個(gè)臥室的復(fù)式格局公寓的售價(jià)最高將達(dá)到300萬英鎊（約合2606萬元人民幣）?！叭藗儗?duì)位于好地段、高質(zhì)量、有獨(dú)特設(shè)計(jì)感的住宅產(chǎn)品總是有需求的。我認(rèn)為倫敦之巔滿足了所有的標(biāo)準(zhǔn)。”錢文顥表示，盡管投資巨大，但綠地對(duì)英國的地產(chǎn)市場(chǎng)很有信心。

事實(shí)上，綠地的信心，很大程度上是源于倫敦之巔背靠金絲雀碼頭。作為全球金融中心，倫敦歷來吸引大量海外金融機(jī)構(gòu)在此開設(shè)辦公室。而今天再提起倫敦金融城，已經(jīng)不再僅指位于英國老金融城內(nèi)那1平方英里（約合2.59平方公里）的區(qū)域。

一些新來的大銀行發(fā)現(xiàn)，老金融城90%的房子已經(jīng)不符合現(xiàn)代辦公的需求。老房子里沒有空調(diào)，它們大多是歷史保護(hù)建筑，能改造的空間非常有限。金絲雀碼頭位于老金融城以東大約3英里（約合4.83公里）、橫穿倫敦的泰晤士河一個(gè)U字形大轉(zhuǎn)彎圍起的道格斯島（Isle of Dogs）上。

金絲雀碼頭的開發(fā)商是加拿大公司Olympia & York，其代表作之一，是紐約的世界金融中心（World Financial Centre）。該公司為開發(fā)金絲雀碼頭項(xiàng)目，在英國成立了金絲雀碼頭集團(tuán)。

1986年《金融時(shí)報(bào)》刊登的一則關(guān)于金絲雀碼頭地區(qū)的廣告寫道：“像在威尼斯一樣生活，像在紐約一樣工作”（Feel like Venice and Work like New York）。那一年，也是金絲雀碼頭的開局之年。銀行家們可以在同一座大樓里辦公，不需要像在金融城那樣分散在四處，而租金要比金融城便宜1/3。匯豐銀行、花旗銀行、摩根大通紛紛把它們的歐洲總部設(shè)在這里。金絲雀碼頭的就業(yè)人口規(guī)模，已經(jīng)等同于劍橋市。

早在2014年，中國人壽就以地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的身份來到金絲雀碼頭。當(dāng)時(shí)它聯(lián)合卡塔爾國家主權(quán)基金以7.95億英鎊（約合69.09億元人民幣）購得金絲雀碼頭的10 Upper Bank Street大樓，并持有70%的股權(quán)。該大樓目前的主要租戶是法律公司Clifford Chance，年租金為4435萬英鎊（約合3.85億元人民幣）。這是中國人壽在歐洲的第一個(gè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目。這座大樓也是全英國最大的寫字樓之一，擁有超過9.3萬平方米的空間，這樣規(guī)模的寫字樓在全英國只有5座，并且全都位于金絲雀碼頭。

這也是金絲雀碼頭集團(tuán)10年以來第一次出售大型資產(chǎn)，在那之后，類似的出售變得越來越多。除了中國人壽，海航國際投資集團(tuán)有限公司也是主力買家。

2015年8月，海航收購了位于金絲雀碼頭的英國路透社總部大樓（30 South Colonnade）。今年4月，海航再次出手，以1.31億英鎊（約合11.38億元人民幣）收購大型商用物業(yè)17 Columbus Courtyard的100%業(yè)權(quán)，該大樓目前的主要租戶是瑞士信貸。

“新一代的職場(chǎng)人士，不像老一代英國人那樣習(xí)慣于住在郊區(qū)，每天坐火車通勤，他們更喜愛城市生活，辦公地與住宅的距離越近越好，而在最初的規(guī)劃中，金絲雀碼頭的建筑幾乎全部都是寫字樓。”金絲雀碼頭的執(zhí)行董事John Garwood對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，目前正在開發(fā)的大約112萬平方英尺（約合10.4萬平方米）的新項(xiàng)目中，有2/3將作為住宅，戶型設(shè)計(jì)上考慮到當(dāng)下年輕人分享和互動(dòng)的需要，客廳設(shè)計(jì)得相對(duì)較小，大樓內(nèi)則設(shè)置了大量的公共空間。已經(jīng)正式開盤的一棟住宅大廈10 Park Drive，目前已經(jīng)售出了270套公寓，在開盤的前一晚，甚至出現(xiàn)有150人連夜排隊(duì)的熱鬧景象。

倫敦市市政廳預(yù)計(jì)，倫敦需要每年新建5萬套住宅才能滿足市場(chǎng)需求，但目前每年實(shí)際新增市場(chǎng)供給，只能達(dá)到這個(gè)數(shù)字的一半。2005年到2015年間，倫敦住宅房租價(jià)格上漲了88%。

由此看來，綠地的住宅項(xiàng)目的確是個(gè)不錯(cuò)的選擇。綠地在針對(duì)倫敦之巔的廣告中這樣寫道：“建成后的倫敦之巔，將成為金絲雀碼頭核心區(qū)內(nèi)唯一的住宅產(chǎn)品?！辈贿^這句話，讓正在這里頭同時(shí)開發(fā)多個(gè)住宅項(xiàng)目的金絲雀碼頭集團(tuán)有些不太高興。

綠地在金絲雀碼頭開發(fā)住宅樓，并非僅僅是吸引中國的購房者，在品牌印象上它其實(shí)在刻意弱化自己的中國身份，好讓倫敦之巔成為倫敦新興人士的居住選擇。這一想法在其一些室內(nèi)設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)上便有所體現(xiàn)，比如只在有限的戶型中安排了浴缸，因?yàn)槎鄶?shù)英國本地人更喜歡淋浴。

寫字樓市場(chǎng)同樣處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，倫敦市中心的商業(yè)地產(chǎn)從2013年到2015年連續(xù)3年市場(chǎng)成交量超過180億英鎊（約合1564億元人民幣），該數(shù)字大約是2008年金融危機(jī)時(shí)的3倍。

目前倫敦市中心的寫字樓供應(yīng)量，位于近15年來的最低點(diǎn)，與之對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)吸納量卻位于近15年來的最高點(diǎn)，寫字樓整體空置率低于3%，其中金融城新建寫字樓的空置率低于0.6%，也就是說，實(shí)際處于滿租的狀態(tài)。

來自中國的投資者中，從投資規(guī)模和項(xiàng)目數(shù)量看，國資金融機(jī)構(gòu)都占據(jù)了顯著位置。

“對(duì)以中國和亞太區(qū)保險(xiǎn)資金為代表的新錢（new money）而言，目前仍僅有約1%的資產(chǎn)配置是地產(chǎn)項(xiàng)目，美國、歐洲同行則保持在5%到15%的水平?！敝倭柯?lián)行駐英國中國業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人龐樹東對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》分析指出，未來中資金融機(jī)構(gòu)對(duì)包括倫敦在內(nèi)的全球金融中心的地產(chǎn)投資，將持續(xù)增長(zhǎng)。

2009年，中國銀行以8600萬英鎊（約合7.47億元人民幣）的價(jià)格買下與英國央行一街之隔的10層大樓。一年后，中國工商銀行出價(jià)1650萬英鎊（約合1.43億元人民幣）買下俄羅斯外貿(mào)銀行倫敦總部的6層大樓。

中國平安也是早期進(jìn)入倫敦金融城地產(chǎn)市場(chǎng)的中國投資者之一。2013年，中國平安以2.6億英鎊買下倫敦金融城地標(biāo)勞合社大樓。這棟擁有“內(nèi)里外翻”獨(dú)特設(shè)計(jì)的大樓一直以來都是金融城內(nèi)的地標(biāo)建筑。

而老金融城的另一個(gè)地標(biāo)建筑—104米高的99 Bishopsgate，也在2015年獲得中國人壽的投資。該寫字樓資產(chǎn)總價(jià)值約3.4億英鎊（約合29.53億元人民幣），是老金融城為數(shù)不多的高型建筑，距離金融城中心的英格蘭銀行（英國央行）只需要兩分鐘的步行時(shí)間。1970年代，這里曾是匯豐銀行的總部，直到它后來搬去了金絲雀碼頭。

“英國的精品寫字樓為中國人壽提供了一個(gè)極好的投資機(jī)會(huì)，以及持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào)，同時(shí)也提升了中國人壽在海外的品牌形象?！敝袊藟墼谝环萋暶髦姓f。

自今年6月英國脫歐公投的結(jié)果公布以來，人們開始懷疑倫敦金融城的地位是否會(huì)受到動(dòng)搖。9月，畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所（KPMG）針對(duì)100名英國企業(yè)CEO的調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)CEO都對(duì)英國未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)抱有信心，但有76%的受訪者表示他們考慮將公司總部或者業(yè)務(wù)移出英國。自退歐公投以來，英鎊兌美元匯率已下跌13%。英鎊貶值有可能觸發(fā)本國通脹危機(jī)，企業(yè)的燃料和原材料成本8月同比上漲7.6%，創(chuàng)下2011年12月以來的最快漲幅。不過，金融城市長(zhǎng)茅杰飛（Jeffrey Mountevans）在公開場(chǎng)合一直否認(rèn)這樣的質(zhì)疑?！皼]有哪個(gè)城市能因擁有倫敦這樣的基礎(chǔ)設(shè)施、人才和服務(wù)而稱得上是全球金融中心，倫敦金融城是全球金融中心中全球化程度最高的，金融城本身對(duì)于外部環(huán)境變化具有很強(qiáng)的適應(yīng)性?！泵┙茱w對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

脫歐的結(jié)果似乎并沒有嚇退中國投資者對(duì)英國地產(chǎn)投資的熱情。9月2日，中國民生投資股份有限公司旗下的上置集團(tuán)以8450萬英鎊（約合7.34億元人民幣）的價(jià)格收購了法興銀行位于老金融城的倫敦總部大樓。這也是英國脫歐之后，中國資本在英國的第一筆寫字樓收購。兩周以后，上置集團(tuán)再次以3250萬英鎊（約合2.8億元人民幣）收購金融城Cazenove總部大 樓。

龐樹東認(rèn)為，在脫歐條件下，倫敦金融市場(chǎng)在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。但從長(zhǎng)期來看，支持倫敦商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本動(dòng)力仍然存在—包括成熟的法律體系、社會(huì)創(chuàng)新活力、對(duì)海外投資的開放程度、金融服務(wù)行業(yè)的綜合水平、職業(yè)經(jīng)理人的素質(zhì)等等環(huán)節(jié)。

中國人壽在今年4月聯(lián)合加拿大國際大型資產(chǎn)管理公司Brookfield，以3.46億英鎊（約合30億元人民幣）收購了倫敦金融城內(nèi)的大型辦公樓Aldgate Tower。這座2015年完工、17層高的大樓，被視為金融城轉(zhuǎn)型的一個(gè)案例—它成了眾多新技術(shù)公司的聚集地，其中包括Uber英國總部、聯(lián)合辦公空間WeWork等等。

新金融中心金絲雀碼頭同樣在朝著多元化的方向發(fā)展。

大約10年前，銀行業(yè)態(tài)占到金絲雀碼頭集團(tuán)辦公租賃收入的80%，現(xiàn)在這個(gè)比例已經(jīng)降至55%，且還在繼續(xù)下跌。造成這個(gè)現(xiàn)象的主要原因，是銀行自身的規(guī)模縮減，目前花旗銀行和瑞士信貸已將多余的辦公空間二次轉(zhuǎn)租，巴克萊也在推進(jìn)類似的談判。

明年摩根士丹利不再續(xù)租其擁有的一座大樓的一半空間，而美林美銀到2017年將完全搬出金絲雀碼頭。匯豐銀行為了降低成本將把1000個(gè)工作崗位搬到英國第二大城市伯明翰。

早在2012年，金絲雀碼頭曾推出歐洲最大的金融技術(shù)加速器Level39，目前已吸納200家創(chuàng)業(yè)公司，其開放式辦公空間和活潑的室內(nèi)設(shè)計(jì)，營(yíng)造的工作環(huán)境和氛圍，與環(huán)繞在其周圍的大公司截然不同，進(jìn)駐這里的公司已經(jīng)從金融技術(shù)拓展到了互聯(lián)網(wǎng)安全、智能城市等新領(lǐng)域。銀行業(yè)衰落之后，這些新領(lǐng)域正在成為金絲雀碼頭發(fā)展的新方向。

金絲雀碼頭始建之初完全是為了服務(wù)于大銀行，而大銀行往往不喜歡有零售店面出現(xiàn)在它們的辦公樓下，這讓它們顯得不夠莊重。但金絲雀碼頭的執(zhí)行董事John Garwood表示，金絲雀碼頭未來的新租戶更多的會(huì)是小型的技術(shù)和創(chuàng)意公司，因此在新項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)上，會(huì)滿足它們的需求。

比如，未來新建的零售空間都位于地上，不過零售業(yè)態(tài)仍很少出現(xiàn)倫敦其他零售街區(qū)集中的品牌大型旗艦店，因?yàn)樾∫?guī)模的零售店面更適合上班族在工作之余逛上一圈，或是在網(wǎng)上購物之后來店內(nèi)自提。

Garwood稱，金絲雀碼頭接下來10年內(nèi)的商鋪都已經(jīng)全部售罄，該區(qū)域正在從服務(wù)金融業(yè)的租戶朝多樣化的方向轉(zhuǎn)移，金融創(chuàng)新、教育、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將會(huì)是其接下來的增長(zhǎng)點(diǎn)。

“所以我們對(duì)英國脫歐的影響并不特別擔(dān)心?，F(xiàn)在的問題是，我們?nèi)绾巫屗志玫乇３治?，真正的威脅不在于公司立馬打包走人，而是它們看不到在這里的發(fā)展機(jī)會(huì)，當(dāng)你停止增長(zhǎng)的時(shí)候，你也就開始衰退了。”Garwood說。

定于2018年完工的跨城高鐵項(xiàng)目伊麗莎白線，也讓一些原本不被看好的地段，有可能成為新的熱門地段。

2016年1月，保利地產(chǎn)完成了對(duì)英國物業(yè)的首次收購—以約1.45億英鎊（約合12.6億元人民幣）的總價(jià)購入倫敦的辦公樓項(xiàng)目5 Fleet Place。這幢位于老金融城外圍的大樓自去年7月宣布出售便迎來多家機(jī)構(gòu)的競(jìng)購，原因是它臨近Farringdon地鐵站，這里將成為2018年倫敦跨城高鐵建成后的一站。保利應(yīng)該也是看中這里地價(jià)的升值空間。

同樣受益于跨城高鐵的，還有位于倫敦更東部的皇家阿爾伯特碼頭（Royal Albert Dock），未來跨城高鐵能使這里到達(dá)倫敦市中心的通勤時(shí)間縮短至15分鐘。這片地方目前看起來還是一片荒地，一家名為“總部基地”的中國房地產(chǎn)開發(fā)商正打算將其改造成倫敦的第三個(gè)金融中心，整個(gè)項(xiàng)目占地44萬平方米，分6期完成，預(yù)計(jì)創(chuàng)造3萬個(gè)就業(yè)崗位。

總部基地這個(gè)名字即使在國內(nèi)也并不為人熟知。公開資料顯示，它目前唯一建成的項(xiàng)目是位于北京豐臺(tái)區(qū)的同名寫字樓樓盤，皇家阿爾伯特碼頭的重建和開發(fā)是其海外拓展的第一個(gè)項(xiàng)目，總部基地對(duì)外宣稱，預(yù)計(jì)投資額會(huì)高達(dá)17億英鎊（約合147.7億元人民幣）。

按照總部基地的設(shè)想，皇家阿爾伯特碼頭能成為倫敦新的商務(wù)中心，并且是亞洲企業(yè)進(jìn)軍歐洲的通道。小戶型辦公樓的設(shè)計(jì)也是為來自中國的中小企業(yè)業(yè)主特別定制的，園區(qū)內(nèi)還有亞洲商業(yè)街的開發(fā)規(guī)劃。此外，倫敦城市機(jī)場(chǎng)就位于該碼頭對(duì)面，這是倫敦距離市區(qū)最近的機(jī)場(chǎng)，從該機(jī)場(chǎng)出發(fā)可直飛全球48個(gè)主要城市，最遠(yuǎn)可達(dá)美國紐約，并為商務(wù)人士開通了兩小時(shí)快速通關(guān)。周邊還擁有歐洲最大的會(huì)展中心ExCel以及東倫敦大學(xué)，現(xiàn)在就連附近的學(xué)校也把普通話設(shè)為了必修課程。

2015年，中信建設(shè)確認(rèn)成為該項(xiàng)目第一階段的總承包商，在政府的同意下，目前已正式在工地上開展前期備置工程，預(yù)計(jì)今年稍后將全面動(dòng)工。

總部基地英國傳訊總監(jiān)Neil Robinson對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，皇家阿爾伯特碼頭的租金要比金融城低50%，比金絲雀碼頭低40%。作為倫敦唯一的企業(yè)區(qū)，入駐企業(yè)可享受簡(jiǎn)化規(guī)劃流程，稅收減免和更優(yōu)資本免稅額等優(yōu)惠。

在每一筆有中國企業(yè)參與的倫敦地產(chǎn)投資中，幾乎都能發(fā)現(xiàn)仲量聯(lián)行和龐樹東的身影。在龐樹東看來，中國企業(yè)在英國的投資市場(chǎng)中總體上還是一個(gè)新來者，所以通常會(huì)選擇保守的投資，但這一特點(diǎn)也在發(fā)生變化。

“現(xiàn)在我們已經(jīng)看到越來越多的中國企業(yè)變得更加主動(dòng)，投資更加活躍，并能夠參與到具體的開發(fā)運(yùn)營(yíng)和管理中來?！饼嫎鋿|說。

基于在倫敦不斷擴(kuò)大的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，中國人壽也打算在這里開展自己的主業(yè)。據(jù)了解，它正在與金絲雀碼頭集團(tuán)談判，希望參與到新開發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中。

跳出金融城概念，眼下倫敦市區(qū)最熱門的幾大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)者也幾乎都來自于中國。2015年10月，萬科以3000萬英鎊投資地標(biāo)性住宅—莎士比亞劇場(chǎng)遺址改造項(xiàng)目“The Stage”，持有該項(xiàng)目20%股權(quán)。今年9月，萬科又以1.15億英鎊（約合9.99億元人民幣）的價(jià)格收購了位于英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court。

萬達(dá)集團(tuán)在海外的第一個(gè)項(xiàng)目—預(yù)計(jì)2019年完工的九榆一號(hào)（One Nine Elms）五星級(jí)酒店和高檔公寓住宅，位于倫敦西部，以203米的設(shè)計(jì)高度，在倫敦之巔項(xiàng)目出現(xiàn)之前，一度成為“倫敦最高住宅樓”。

想象一下，兩處目前都在加緊施工、都想爭(zhēng)做“倫敦最高建筑“的樓盤，皆屬于中國開發(fā)商，它們?cè)谶@座繁華大都市一東一西遙相呼應(yīng)，這場(chǎng)面還真是很有趣。