摘 要 改革開放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有從小到大的發(fā)展歷程，各類房地產(chǎn)公司在保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公正和公平等方面起到了降低社會(huì)交易成本等作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)服務(wù)業(yè) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展

一、引言

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)起源于20世紀(jì)八九十年代，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，到現(xiàn)在不過(guò)經(jīng)歷了二三十年的發(fā)展周期。但我們不應(yīng)妄自菲薄，我們應(yīng)努力趕上發(fā)達(dá)國(guó)家的步伐。然而我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀是，每個(gè)城市之間房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展差距較大，無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。因此，我們應(yīng)積極融入中國(guó)加入WTO和國(guó)家發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新形勢(shì)中，深入探索、研究我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)發(fā)展所面臨的最緊迫的問(wèn)題。把握時(shí)機(jī)，抓住難得的歷史發(fā)展機(jī)遇，這對(duì)于促進(jìn)與加快我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這一經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)起步時(shí)間相較其他國(guó)家晚了很長(zhǎng)時(shí)間，就現(xiàn)在的發(fā)展情況而言，其處在一個(gè)高速發(fā)展的階段。然而這個(gè)階段是很不成熟的，從全國(guó)范圍來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)和公司大多存在以下幾方面問(wèn)題：

第一，我國(guó)還沒(méi)有建立完善的法律體系，現(xiàn)有法律法規(guī)的寬度和深度不能適應(yīng)實(shí)際的需要。

第二，政府各個(gè)部門間管理工作分配不協(xié)調(diào)，對(duì)行業(yè)監(jiān)管無(wú)法達(dá)到一體化，我們的市場(chǎng)和行業(yè)監(jiān)管體系尚未完全形成。到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有設(shè)置一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)來(lái)具體管理經(jīng)濟(jì)服務(wù)公司的發(fā)展方向。我國(guó)法律制度建設(shè)滯后，政府管理責(zé)任不明確，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)亂辦理、亂管理、亂執(zhí)業(yè)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、信用缺失等問(wèn)題特別突出，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)秩序，給正規(guī)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)企業(yè)造成了較嚴(yán)重的損失，甚至還引發(fā)了不少經(jīng)濟(jì)案件。

第三，企業(yè)違規(guī)現(xiàn)象多，公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平不規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)聲譽(yù)不佳。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，少數(shù)公司受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，以及中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范，導(dǎo)致低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、虛假評(píng)估、利用合同欺詐等不規(guī)范行為時(shí)有發(fā)生。

第四，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)企業(yè)的問(wèn)題是公司普遍規(guī)模小，企業(yè)結(jié)構(gòu)與管理制度不完善，提供的服務(wù)項(xiàng)目比較單一，公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，技術(shù)和服務(wù)較為落后。行業(yè)現(xiàn)狀是大中型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司數(shù)量較少，大多為實(shí)力較弱的小型經(jīng)濟(jì)公司，甚至有些為獨(dú)自一家店面的“作坊”式企業(yè)，一個(gè)門面、一張辦公桌、一部電話、一個(gè)記錄本，裝備極為落后，國(guó)家要靠這類企業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是極不現(xiàn)實(shí)的。

第五，行業(yè)員工的培訓(xùn)方式主要是由1～2年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的“老員工”言傳身教，以自己的經(jīng)驗(yàn)給新員工做“榜樣”，好一些的企業(yè)會(huì)用1周左右的時(shí)間向新員工傳授一些簡(jiǎn)單的行業(yè)形勢(shì)和銷售技巧。加之前述招聘門檻低，更加重了員工素質(zhì)不一的問(wèn)題。而正規(guī)的新員工培訓(xùn)計(jì)劃至少應(yīng)該包含企業(yè)文化培訓(xùn)、技術(shù)類培訓(xùn)、行業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)道德培訓(xùn)及各種管理技巧培訓(xùn)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)行業(yè)大體分類

第一，房地產(chǎn)評(píng)估。其內(nèi)容包括：一是土地使用權(quán)出讓和掛牌土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估；二是企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營(yíng)、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；三是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；四是專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；五是征地和房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估；六是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；七是房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；八是房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；九是房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；十是房地產(chǎn)課稅價(jià)格評(píng)估；十一是房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估。

第二，律師事務(wù)所。內(nèi)容有：一是代理房地產(chǎn)買賣糾紛；二是為BOT等特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目提供法律咨詢以及為相關(guān)項(xiàng)目有法律問(wèn)題時(shí)提供服務(wù)；三是為有資金需求的房地產(chǎn)開發(fā)商提供投融資服務(wù)；四是為房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行法律論證，出具《項(xiàng)目投資法律意見(jiàn)》，協(xié)助企業(yè)起草文件或具體代為辦理申報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)等行政審批事項(xiàng)；五是通過(guò)起草文件、合同，參與談判、投標(biāo)和拍賣，獲得土地使用權(quán)；六是審查、起草征地、拆遷安置與補(bǔ)償合同訂立、裁定等事宜；七是審查獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件并協(xié)助獲得；八是設(shè)計(jì)建筑施工圖。

第三，政府服務(wù)職能部門。一是建立健全的法規(guī)體系，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度漏洞越來(lái)越少；二是明確誰(shuí)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的唯一主管部門；三是在行業(yè)監(jiān)管方面，政府起主要監(jiān)管作用，同時(shí)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也在行業(yè)形為管理上起到很重要的作用；四是加強(qiáng)規(guī)范從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格，從源頭杜絕不規(guī)范形為；五是對(duì)于經(jīng)濟(jì)違法違規(guī)行為堅(jiān)決進(jìn)行查處，從行為上凈化經(jīng)濟(jì)行業(yè)。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)規(guī)范的對(duì)策

第一，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)行內(nèi)部改革，建設(shè)創(chuàng)新行業(yè)和優(yōu)秀的企業(yè)機(jī)制。對(duì)于需要依靠政府部門和事業(yè)單位而興辦起來(lái)的企業(yè)，我們要盡最大力量使其與掛辦單位脫鉤，政府應(yīng)宣揚(yáng)企業(yè)創(chuàng)新機(jī)制，重組企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，用創(chuàng)新的獎(jiǎng)勵(lì)方法激勵(lì)員工。同時(shí)，對(duì)于那些不符合行業(yè)發(fā)展要求的企業(yè)我們要予以淘汰，對(duì)那些違反行業(yè)規(guī)定的企業(yè)堅(jiān)決予以清出。使我國(guó)的行業(yè)做到有進(jìn)有出，對(duì)那些給國(guó)家作出貢獻(xiàn)的企業(yè)進(jìn)行表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)。

第二，行業(yè)自律是行業(yè)獲得良好發(fā)展的重要支柱，轉(zhuǎn)變行業(yè)自律組織不僅僅應(yīng)該建立在官辦層次上，我們更應(yīng)讓其自覺(jué)發(fā)揮應(yīng)有的地位和作用。這要求我們轉(zhuǎn)變思想，可以將其由政府“依附”機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榇頃?huì)員企業(yè)利益的民間組織，兩者相結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，共同監(jiān)督，做好行業(yè)自律，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)，查處違規(guī)。我國(guó)還可以出臺(tái)相關(guān)法律，出臺(tái)從業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范，用建立企業(yè)信用檔案等方式進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部的信用評(píng)估，互相交流經(jīng)驗(yàn)、業(yè)務(wù)及互相監(jiān)督等。同時(shí)，將先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)觀念和經(jīng)營(yíng)模式在企業(yè)之間推廣開來(lái)，加快全行業(yè)整體的進(jìn)步。此外，建立行業(yè)自律組織還有其他很重要的作用。例如，可以進(jìn)行行業(yè)內(nèi)信息的共享，研究行業(yè)內(nèi)遇到的重大問(wèn)題，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)方面進(jìn)行協(xié)調(diào)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)各界之間的關(guān)系變得更為融洽。

第三，首先，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，讓市場(chǎng)變得市場(chǎng)化和專業(yè)化，優(yōu)化行業(yè)服務(wù)業(yè)的整體結(jié)構(gòu)；其次，我們要優(yōu)先鼓勵(lì)龍頭企業(yè)發(fā)展起來(lái)并使其帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，使其擴(kuò)大規(guī)模，提高整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；再次，行業(yè)內(nèi)部互相合作，與中介機(jī)構(gòu)以聯(lián)合、重組的方式優(yōu)勝劣汰，使人員配置最優(yōu)化，達(dá)到擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的目的，找出那些規(guī)模小、人員老化、業(yè)務(wù)素質(zhì)較差、執(zhí)業(yè)資格單一的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)并進(jìn)行合并，凈化整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)；最后，需要提升經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的個(gè)人素質(zhì)。我們要引進(jìn)優(yōu)秀人才，并使其發(fā)揮出自身最大的才能，為企業(yè)作貢獻(xiàn)。同時(shí)，定期對(duì)整個(gè)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員進(jìn)行思想道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從中選擇優(yōu)秀的管理人才到國(guó)內(nèi)或國(guó)外優(yōu)秀的大學(xué)進(jìn)行學(xué)習(xí)，逐步提升行業(yè)人員的管理能力，為整個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第四，加大政府對(duì)企業(yè)的扶持和引導(dǎo)力度。政府各相關(guān)部門都有為經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)提供幫助的義務(wù)。當(dāng)需要中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)時(shí)，政府是通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買的方式來(lái)開展工作的。政府要統(tǒng)籌規(guī)劃整個(gè)企業(yè)的發(fā)展方向，引導(dǎo)企業(yè)良好發(fā)展，使企業(yè)間公平競(jìng)爭(zhēng)，精簡(jiǎn)辦事程序，在提高工作效率的同時(shí)為經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在經(jīng)濟(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入和登記條件上面嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)出現(xiàn)的違規(guī)行為堅(jiān)決制止，政府還要在經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)創(chuàng)業(yè)需要資金支持和擔(dān)保貼息時(shí)給予大力支持。例如，對(duì)于吸納下崗和失業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)以及剛剛起步的小企業(yè)，政府應(yīng)根據(jù)情況給予經(jīng)費(fèi)貼息。

（作者單位為北京興慶房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：董露，女，中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)研究生。]

參考文獻(xiàn)

[1] 黃英，劉洪玉，劉琳.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)定價(jià)方法探討[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2005.