何穎峰

摘 要： 近年來(lái)，房地產(chǎn)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展勢(shì)頭，需要大量銀行貸款提供資金來(lái)源，但存在商業(yè)銀行為搶占房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)與爭(zhēng)取實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、違規(guī)貸款等問(wèn)題。雖然目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)沒(méi)有發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金比例過(guò)低及住房消費(fèi)信貸首付比例過(guò)低的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈條斷裂及消費(fèi)者出現(xiàn)斷供進(jìn)而引發(fā)商業(yè)銀行信貸危機(jī)具有一定的可能性。本文旨在通過(guò)分析商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，提出相關(guān)對(duì)策和建議，希望有助于促進(jìn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸 信貸風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)迅猛發(fā)展勢(shì)頭，已成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的銀行信貸為其提供資金來(lái)源，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也被視為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)而步入快速發(fā)展的軌道。然而，在開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)中仍存在著許多問(wèn)題及不利因素，制約著房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、商業(yè)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分依賴銀行貸款，銀行成為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁對(duì)象。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等方式所占的比重十分微小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要有國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金和預(yù)收款，在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占有很大比重，而定金和預(yù)收款中很大一部分是個(gè)人住房貸款，另外兩大資金來(lái)源是自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款。從商業(yè)銀行角度來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模巨大，使銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸依賴程度高，從而增加商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（二）借款企業(yè)資信系統(tǒng)尚未建立，容易引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

由于借款企業(yè)不遵守合同約定，容易引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：1.銀行信貸資金被用于房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售已接近尾聲，而銀行貸款卻分文未還，已售房款被熱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商挪用于新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.從甲地轉(zhuǎn)移到乙地經(jīng)營(yíng)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盡管是在本地注冊(cè)及融資的，但是項(xiàng)目與資金的使用卻一直在外地，使得銀行束手無(wú)策，無(wú)法實(shí)施有效的管理。

（三）同業(yè)間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，違規(guī)貸款時(shí)有發(fā)生。

為了奪取房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)份額，以及大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶，各大商業(yè)銀行在簡(jiǎn)化信貸程序、提高服務(wù)質(zhì)量、增加信貸投入等方面均增加了力度，不惜采取各種優(yōu)惠措施，使同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，甚至表現(xiàn)出惡性競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。個(gè)別商業(yè)銀行為了爭(zhēng)取效益較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不惜放寬貸款條件，有些做法甚至違反了國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定。

二、商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)對(duì)策及建議

房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)對(duì)銀行而言是一把雙刃劍，銀行既要分享房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展帶來(lái)的商機(jī)，又應(yīng)充分認(rèn)識(shí)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

（一）商業(yè)銀行應(yīng)提高認(rèn)識(shí)，理性開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營(yíng)上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。要改變把住房信貸當(dāng)做低風(fēng)險(xiǎn)品種開(kāi)發(fā)的觀點(diǎn)，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)控制和業(yè)務(wù)發(fā)展并重的經(jīng)營(yíng)原則讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤(rùn)而利潤(rùn)，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，讓不良開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者趁機(jī)騙取銀行貸款。

（二）改進(jìn)營(yíng)銷管理機(jī)制，完善風(fēng)險(xiǎn)管理制度。

現(xiàn)行的商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理在信貸風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量控制方法、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理激勵(lì)與約束機(jī)制和信貸風(fēng)險(xiǎn)控制深度上都存在著問(wèn)題。改進(jìn)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)從以下幾方面入手：1.突出集約管理，樹(shù)立防控信貸風(fēng)險(xiǎn)管理理念。以全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念為核心，以均衡匹配風(fēng)險(xiǎn)收益為原則，充分汲取現(xiàn)代商業(yè)銀行最新經(jīng)營(yíng)管理成果，全力培育符合本地商業(yè)銀行實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)需要，能夠促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理高效集約發(fā)展的理念。2.建立相互制衡的內(nèi)控體系。商業(yè)銀行內(nèi)部可以設(shè)立客戶關(guān)系部門（信貸業(yè)務(wù)部），負(fù)責(zé)貸款的營(yíng)銷；設(shè)立貸款決策部門，專職審批；設(shè)立信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部門，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施全過(guò)程的監(jiān)測(cè)和管理。

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指導(dǎo)教師：曾思海