王澤宇

【摘要】本文基于我國2005～2014年十年間的住房供給與需求的數(shù)據(jù)，運用實證分析方法，將這十年間的住房供需數(shù)據(jù)進行比較，并與當下我國住房價格變動的實際情況相結(jié)合，分析得出影響我國住房價格變動的因素：外部投資與居民購買力。

【關(guān)鍵詞】住房價格 變動因素 住房供需

一、引言

“耕者有其田，居者有其屋”是每個人的愿望。住房需求一直被人們看做是剛性需求。自1999年住房分配制度改革以來，我國住房價格一直快速上漲。2001年～2010年我國平均房價上漲了2倍多，其中如北京、上海、廣州等一線城市的住房價格漲幅屢創(chuàng)新高。在我國經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活質(zhì)量不斷提高的前提下，仍然有許多普通民眾對住房感到力不從心。

為了抑制房價持續(xù)過快上漲，中央政府自2005年以來，就多次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然在短時期內(nèi)取得了一定的效果，但我國住房價格總體持續(xù)上漲的趨勢依然沒有變，房價仍居高不下。

住房與老百姓的生活息息相關(guān)。為什么在政府的調(diào)控政策收效甚微？影響我國住房價格的因素又有哪些？

在我國房價不斷上漲的同時，住房供給也在不斷增加。但是，房價上漲的速度遠遠高于住房供給的速度。1998～2012年，在絕大多數(shù)年份中，我國房價和人均住房面積都在增長，且房價上漲率都大于人均住房面積增長率；從增幅來看，人均住房面積增長速度呈下降趨勢，房價上漲率呈上升趨勢。為什么在住房供給不斷增加的情況下，我國房價仍然不斷上漲？這是本文討論的問題之一。

改革開放以來，我國經(jīng)濟得到快速發(fā)展，尤其是加入世界貿(mào)易組織，為我國經(jīng)濟的發(fā)展增添了更大的活力。近十年來，我國的經(jīng)濟增速平均達到了8%。快速的經(jīng)濟發(fā)展，極大的提高了人們的生活質(zhì)量，改變了人們的生活方式。自2003年之后，我國出境旅游人數(shù)增長以每年近20%的速度快速增長。2005年，我國出境旅游人數(shù)為近3000萬，而到了2014年，我國出境旅游人數(shù)就達1.17億人次。

但與此同時，央行在2013年發(fā)布的一項問卷調(diào)查結(jié)果顯示，僅僅有2%的居民認為房價“令人滿意”。為什么在我國經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活質(zhì)量不斷提高的情況下，仍然有絕大部分民眾認為房價過高，甚至買不起房？

本文將通過對住房供給與住房需求進行分析，探討影響我國現(xiàn)階段住房價格變動的影響因素，并提出相應(yīng)的政策建議。

二、文獻回顧

同本文有關(guān)的文獻主要有以下幾種：解釋我國房價居高不下的主要為國內(nèi)文獻。關(guān)于我國房價居高不下持續(xù)高漲的具體原因，現(xiàn)有文獻主要從住房供給和需求兩方面進行研究。

需求方面的理論主要有消費者房地產(chǎn)投機論和國家房地產(chǎn)過度金融支持論。房地產(chǎn)投機論的觀點認為，我國消費者對住房的投資和投機行為導(dǎo)致了房價快速上漲并出現(xiàn)房價泡沫。這方面的研究文獻有袁志剛和樊瀟彥（2003）、況偉大（2010）、王永欽和包特（2011）等。通過以滯后期的房價變量作為預(yù)期投機行為的代理變量，房地產(chǎn)投機論方面的實證研究也發(fā)現(xiàn)，基于預(yù)期的投機行為確實對房價上漲具有顯著的解釋力（況偉大，2010等）。房地產(chǎn)金融過度支持論則認為，21世紀以來我國對房地產(chǎn)行業(yè)的過度金融支持（如住房信貸和利率優(yōu)惠等政策）是導(dǎo)致房價快速上漲甚至出現(xiàn)泡沫的主要原因。這方面的理論研究有張濤等（2006）和李紹榮等（2011）等。這方面的實證分析也都證實，住房抵押貸款和利率政策確實對我國房價具有顯著的影響（張濤等，2006；梁云芳和高鐵梅，2006；周京奎，2012等）。

供給方面的理論主要有地方政府地價控制論和開發(fā)商住房市場壟斷論。地方政府地價控制論認為，地方政府對土地供給的壟斷和對土地收入的財政依賴是我國房價持續(xù)高漲的根本原因。這方面的理論研究有劉民權(quán)和孫波（2009）等。在實證研究方面，宮汝凱（2012）等研究則表明，我國地價和地方政府的土地財政規(guī)模對各城鎮(zhèn)房價具有顯著的正向影響。不過，梁云芳、高鐵梅（2006）和況偉大（2012）的研究認為，雖然地價對房價有影響，但房價主要是由供求決定的，需求方面的因素可能更重要。供給方的開發(fā)商市場壟斷論認為，房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭壟斷市場使得開發(fā)商可以通過捂盤售和價格合謀等手段來抬高房價以獲得高額壟斷利潤。理論方面的研究有況偉大（2006）等，實證方面的研究如李宏瑾（2005）等。

本文將結(jié)合以上研究結(jié)論，以一個宏觀的角度來分析影響我國房價變動的因素。

三、實證分析

（一）研究設(shè)計

供需關(guān)系：在這里，通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋面積來表示供給方。通過居民消費水平來表示居民購買力，從而表示需求方。通過供需雙方的比較分析，進而得出影響我國住房價格變動的因素。

（二）研究過程

供需關(guān)系：通過查閱國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本文得到了2005年—2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋面積數(shù)據(jù)（見表2.2-1）：

從圖2.2-1中可以明顯的看出，代表需求方的居民消費水平的增長比率明顯低于代表供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工房屋面積的增長比率。這表明，目前我國住房的供給量遠遠大于居民對于住房的需求量。而根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)供需關(guān)系我們可以得出以下結(jié)論：隨著住房供給的不斷擴大，并高于居民的需求時，通過市場的自發(fā)的調(diào)整，住房價格應(yīng)呈現(xiàn)逐漸回落至合理的范圍內(nèi)。但很明顯，這與目前我國住房價格持續(xù)上漲的實際情況相違背。故表明，當前我國住房價格存在較明顯的泡沫因素。鄒瑾、于燾華和王大波（2015）在《人口老齡化與房價的區(qū)域差異研究》一文中，亦間接證明了上述結(jié)論。“投機性需求推動了我國東部區(qū)域的房價上漲?！?/p>

（三）研究結(jié)果

通過對我國住房供給與需求，以及經(jīng)濟發(fā)展與居民財富之間的對比分析，本文得出以下結(jié)果：

通過住房供給與需求之間的對比，得出理論與實際相違背的結(jié)果，即遠大于需求的住房供給，本應(yīng)在一定程度上抑制房價的上漲。但事實卻與之相反，我國房價持續(xù)居高不下。所以我們得出，影響我國房價變動的一個重要因素就是外部投資。

三、存在問題

本文通過查詢國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)，對住房供給與需求進行了比較分析，并利用圖表比較直觀的反映了其之間的相互關(guān)系，從而分析得出了影響我國住房價格變動的因素。

但同時，本文也有較大的局限性。雖然有較權(quán)威的理論數(shù)據(jù)做支撐，但并沒有運用更嚴謹?shù)哪Ｐ凸阶鐾茖?dǎo)，致使本文做出的結(jié)論的準確性受到一定影響。

四、建議和對策

針對以上實證分析的結(jié)果，本文提出以下建議與對策：

一是堅定不移的貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方針政策，將去庫存與去杠桿結(jié)合起來，從供給側(cè)影響需求側(cè)，進而抑制房價過快上漲。

二是加強社會福利支出，進一步提高居民生活質(zhì)量。同時適度運用貨幣政策，影響人們的消費行為。

三是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展“綠色”經(jīng)濟，讓經(jīng)濟發(fā)展成果最大程度的惠及普通民眾。

四是警惕外部的惡意投資，出臺相應(yīng)的法規(guī)政策規(guī)范房地產(chǎn)市場，并加強政府監(jiān)管。

五、結(jié)論

本文通過比較分析住房供給與需求之間的關(guān)系，并與當下我國住房價格實際情況相比照，分析得出影響我國住房價格變動的因素：外部投資與居民購買力。住房供給與住房需求之間的矛盾證明了導(dǎo)致我國住房價格居高不下的一個重要因素——外部投資。而我國居民購買力相較于我國較快的經(jīng)濟發(fā)展來說，增幅較低。表明了并沒有足夠多的實際住房需求來促進住房供給。從而間接證明了我國住房價格存在泡沫。

參考文獻

[1]鄒瑾，于燾華，王大波.《人口老齡化與房價的區(qū)域差異研究：基于面板協(xié)整模型的實證分析》.《金融研究》，2015第11期.

[2]王弟海，管文杰，趙占波.《土地和住房供給對房價變動和經(jīng)濟增長的影響：兼論我國房價居高不下持續(xù)上漲的原因》.《金融研究》，2015第1期.

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