沈建新

（福建江夏學(xué)院工商管理學(xué)院，福建福州，350108）

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福建省房地產(chǎn)開發(fā)過熱與城市可持續(xù)發(fā)展研究

沈建新

（福建江夏學(xué)院工商管理學(xué)院，福建福州，350108）

通過房地產(chǎn)投資額/GDP、房價收入比和商品房施工面積/商品房竣工面積等多個指標對福建省房地產(chǎn)開發(fā)情況進行判析，結(jié)果顯示福建省房地產(chǎn)開發(fā)存在過熱現(xiàn)象，與城市資源、環(huán)境、經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展相背離。因此，應(yīng)針對開發(fā)過熱原因，結(jié)合城市可持續(xù)發(fā)展對房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在要求，倡導(dǎo)科學(xué)、民主和法治的城市規(guī)劃，發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)化、綠色化，堅持“以人為本”的發(fā)展理念，使福建省房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)與城市發(fā)展的可持續(xù)相輔相成。

房地產(chǎn)開發(fā)過熱；城市可持續(xù)發(fā)展；福建省

一、引言及文獻綜述

目前，我國學(xué)者對房地產(chǎn)開發(fā)過熱的文獻主要集中于房地產(chǎn)過熱的定義、現(xiàn)象、判斷、原因、危害和對策等方面。劉洪玉等對房地產(chǎn)泡沫與過熱進行界定并分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否過熱。［1］37-39謝經(jīng)榮、劉琳、張仲梁和昌忠澤等通過選取房價收入比、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額和空置率等與房地產(chǎn)密切相關(guān)的經(jīng)濟指標構(gòu)建綜合指標體系并進行房地產(chǎn)過熱或泡沫實證分析。［2-5］昌忠澤認為信貸擴張、土地財政以及住房預(yù)售制度是中國房地產(chǎn)泡沫以及過熱的根源。［5］70姜春海指出地方政府追求經(jīng)濟增長、增加地方財政收入和突出政績等原因?qū)е路康禺a(chǎn)業(yè)被過度開發(fā)，同時也間接促發(fā)房地產(chǎn)泡沫的形成。［6］易憲容、李寶偉等都提倡采取金融手段解決我國房地產(chǎn)過熱問題。［7，8］從城市可持續(xù)發(fā)展視角探討房地產(chǎn)開發(fā)問題的國內(nèi)外相關(guān)文獻以房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟發(fā)展方面的研究居多，從城市可持續(xù)發(fā)展視角綜合系統(tǒng)地研究城市資源、環(huán)境、經(jīng)濟和社會四個方面與房地產(chǎn)開發(fā)的互動關(guān)系以及協(xié)調(diào)發(fā)展的文獻則比較少，特別是專門針對某個城市或地區(qū)的具體分析和研究基本處于空白階段，有待進一步深入研究。

2009年以來，福建省不僅正處于海西建設(shè)進程中，也處于國家提出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的背景下。全省房地產(chǎn)投資需求激增，城市快速向外擴張，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴大。當前福建省房地產(chǎn)開發(fā)是促進了城市經(jīng)濟的增長，還是開發(fā)過熱，是否對城市的可持續(xù)發(fā)展形成阻礙，是本文擬探討的問題。

二、海西建設(shè)進程中福建省房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)過熱判析及其原因

（一）福建省房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)過熱判析

劉洪玉等認為“過熱，又稱為過度開發(fā)，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的商品房積壓、空置率上升等情況；泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴重偏離，市場價格脫離實際使用者支撐的情況”，并指出“如果泡沫產(chǎn)生，必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)不一定由泡沫引發(fā)”。［1］37-38

1998年福建省停止住房實物分配后，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷十來年快速發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)。2009年以來，福建省不僅正處于海西建設(shè)進程中，而且也處于國家提出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的背景下，在海峽西岸經(jīng)濟區(qū)戰(zhàn)略、自貿(mào)區(qū)等各種政策疊加效應(yīng)的作用下，全省的房地產(chǎn)投資需求急劇增加，許多城市都出現(xiàn)大規(guī)模的“造城運動”，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長。全省整體上趨于房地產(chǎn)開發(fā)過熱態(tài)勢，有些城市甚至存在泡沫的風險。本文以指標法作為評價方法并選取房地產(chǎn)投資額/GDP、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率、房價收入比和商品房施工面積/商品房竣工面積作為評價指標，這些指標主要反映房地產(chǎn)投資是否脫離宏觀經(jīng)濟發(fā)展以及房地產(chǎn)供求之間的匹配度，并且每個指標所反映的側(cè)重點不同，可以從多個層面分析福建省房地產(chǎn)開發(fā)過熱狀況，具體呈現(xiàn)為以下幾個方面。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資強勁增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大

根據(jù)《2015福建統(tǒng)計年鑒》，2009年至2014年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資額依次為1136.35億元、1818.86億元、2402.61億元、2824.12億元、3702.97億元和4567.40億元，其同比增長率依次為0.6%、60.1%、32.1%、17.5%、31.1%和23.3%。各地市的房地產(chǎn)開發(fā)投資基本都保持高速持續(xù)增長，如表1所示：

表1　2009—2014年福建省各市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長率 單位：%

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額/GDP超過預(yù)警值，房地產(chǎn)開發(fā)顯現(xiàn)出過熱效應(yīng)

根據(jù)2010—2015年的福建統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計和計算，2009年至2014年，福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資額與GDP的比值逐年上升，依次為9.3%、12.3%、13.7%、14.3%、17.0%和19.0%，除了2009年外，基本都超過10%。楊帆等大多數(shù)學(xué)者認為在發(fā)展中國家該指標應(yīng)該在3～8%，［9］71中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛認為房地產(chǎn)開發(fā)投資總額與GDP的比值應(yīng)控制在10%以內(nèi)比較合理。［10］這表明福建省經(jīng)濟增長嚴重依賴房地產(chǎn)投資，福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)顯現(xiàn)出過熱的效應(yīng)。

3.部分城市房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值過高，存在泡沫的風險

如表2所示，自2009—2014年廈門房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值在全國5個計劃單列市（廈門、深圳、寧波、大連、青島）中始終位居第一，遠超過其他計劃單列市。

表2　 2009—2014年全國5個計劃單列市房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額 單位：%

如表3所示，自2009年至2014年福州房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值在全國17個二線省會城市中基本位于前列，分別在2009年居第5，2010年居第3，2011年居第2，2013年居第4，2014年居第6。

表3　2009—2014年全國二線省會城市房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額 單位：%

如表4所示，福建全省房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資額的比值除了2009年外，2010—2014年基本保持在22～26%。從各個城市房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重來看，福州、廈門相對較高，福州自2010—2014年基本都保持在30%以上，廈門最低為2009年的35.70%，最高為2014年的45.07%，其他幾年基本保持在39%以上。房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額是衡量投資結(jié)構(gòu)是否合理的指標，根據(jù)相關(guān)學(xué)者研究結(jié)果，當房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額的比值超過30%，則視為有泡沫的風險。［11］34這表明近年來廈門、福州這兩個中心城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資擴張程度太大，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，存在泡沫的風險。

表4　2009—2014年福建省及各市房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額 單位：%

4.房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長率的比值高，房地產(chǎn)開發(fā)過熱

房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長率衡量宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資的承受能力和房屋的潛在購買力，一般不應(yīng)超過2。倪鵬飛等認為，該指標大于2小于3，存在輕微的泡沫；該指標大于3，存在嚴重的泡沫。［12］如表5所示，2009—2014年，福建全省房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的比值差別較大，2010年達到最高，為4.32，表明全省整體上房地產(chǎn)開發(fā)投資超常增長，造成投資開發(fā)明顯過熱，甚至存在嚴重的泡沫跡象。 2011年、2013年和2014年依次為2.61、2.83和2.35，表明全省整體上存在輕微的泡沫即呈現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過熱跡象。從福建各個城市的房地產(chǎn)投資額增長率與與GDP增長率的比值來看，近五年來，各市基本都存在程度不同的房地產(chǎn)投資開發(fā)過熱或泡沫。截至2014年，漳州、寧德仍然存在輕微的房地產(chǎn)泡沫，而廈門、泉州和龍巖則基本存在嚴重的房地產(chǎn)投資泡沫風險，如表5所示，這意味房地產(chǎn)的投機需求旺盛以及房地產(chǎn)價格的表面虛高，推動著房地產(chǎn)泡沫的擴散。

表5　2009—2014年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率/GDP增長率

5.房價收入比畸形高，住宅商品房價格持續(xù)虛高

房價收入比反映居民對商品住房的相對購買能力。如表6所示，2009—2014年福建省房價收入比都在10以上，已顯著超過合理的房價收入比（國際標準為3～6）［9］71，說明福建省住宅商品房價格明顯偏高，已遠遠超出全省普通城鎮(zhèn)居民的承受能力。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國35個大中城市除去可售型保障房的房價收入比排行榜，2012—2014年，福州的房價收入比依次為15.4、16.7和17.6，分別列全國35個大中城市的第三、第四和第四；廈門的房價收入比依次為12.0、12.4和17.3，分別全國35個大中城市的第六、第六和第五。a這顯然表明福州、廈門這兩個中心城市的住宅商品房價格居高不下， 令絕大多數(shù)的中低收入者無法承受。

表6　2009—2014年福建省房價收入比列表

6.商品房施工面積/商品房竣工面積遠超合理值，商品房供應(yīng)嚴重過剩

商品房施工面積/商品房竣工面積反映將來1～2年市場供求情況和投資程度，其合理范圍為2.5～3.5，大于3.5，這表明供應(yīng)過剩，該比值越大，說明泡沫越大。［11］根據(jù)2010—2015年的福建統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計和計算，2009—2014年福建省商品房施工面積與商品房竣工面積的比值依次為5.21、6.33、7.14、9.46、7.80、8.39，都遠遠超過3.5，這表明福建省商品房供應(yīng)嚴重過剩，存在泡沫風險。

（二）福建省房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)過熱的原因

近年來，福建省房地產(chǎn)開發(fā)過熱主要有以下幾個方面的原因。

1.“土地經(jīng)濟”的推動

一方面，福建省大部分城市的土地收入是地方財政的主要來源，地方政府基本依靠賣地來償債。據(jù)財政部數(shù)據(jù)顯示，2013年福建省土地償債在政府負有償還責任債務(wù)中占比高達57.13%，居全國土地財政依賴度排名第三。c同策咨詢研究發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年土地財政依賴度中，福州超過80%。d地方政府想方設(shè)法賣地，進行大規(guī)模的“圈地運動”，不斷推高地價，各個城市的地王頻現(xiàn)，這勢必推動房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)過熱。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對當?shù)氐慕?jīng)濟增長發(fā)揮著日益重要的支撐性作用。因此，政府把房地產(chǎn)業(yè)視為支柱性產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)開發(fā)保駕護航，盲目招引房地產(chǎn)開發(fā)項目，大搞形象工程、政績工程。房地產(chǎn)開發(fā)擁有政府的堅定支持和背書，持續(xù)過熱是必然的。

2.商品住房供需不平衡

貨幣化房改后，福建省社會保障性住房建設(shè)比例逐年下降，廣大普通民眾成為商品房購買的主力軍。商品房的需求爆發(fā)性增長，房價快速上漲，引起民眾的恐慌。大多數(shù)民眾被迫舉債快速購房，商品房需求進一步釋放，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)走熱。由于高檔商業(yè)辦公和住宅房產(chǎn)開發(fā)具有更大的利潤，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿開發(fā)普通住宅。據(jù)《2015福建統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011—2014年福建省商業(yè)辦公樓開發(fā)投資額同比增長率依次為101.7%、88.9%、42.8%和32.7%，福建省普通住宅開發(fā)投資額增長率依次為63.2%、10.1%、37.1%和21.4%，商業(yè)辦公樓開發(fā)投資額增長率分別遠高于同期普通住宅投資增長率。2014年別墅、高檔公寓開發(fā)投資額同比增長率為59.6%，是普通住宅投資額增長率的2.8倍。這進一步造成普通商品住房的供給稀缺，房價不斷上漲，推動房地產(chǎn)開發(fā)走熱。同時，豪宅與商業(yè)地產(chǎn)空置現(xiàn)象嚴重。截至2015年9月末，龍巖市庫存570.25萬平方米的商品房面積中，商品住房面積為283.04萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)面積為287.21萬平方米，庫存商業(yè)面積大于住宅面積。e

3.社會投機情緒持續(xù)高漲

由于政府的大力支持和房價的持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率較高，吸引大量的資本以及企業(yè)，如大帝集團、七匹狼集團和永輝集團等福建本土服裝紡織等勞動密集型企業(yè)，爭先恐后進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。土地競價異常激烈，樓面地價不斷攀升，并迅速推升房價。先購房者的掙錢增值效應(yīng)不斷擴大，社會普遍對房地產(chǎn)預(yù)期良好，銀行等金融機構(gòu)加大對房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度，民眾盡可能多買房以達到資產(chǎn)的增值保值，投機客大量買房坐等漲價漁利，社會投機情緒持續(xù)高漲。

4.特殊概念的炒作

政府和開發(fā)商為了吸引民眾購房，利用各種概念進行房地產(chǎn)開發(fā)營銷炒作，不斷推動房價上漲和房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)走熱。以福州為例，新建大學(xué)城的概念推動了大學(xué)城周邊房地產(chǎn)開發(fā)和房價的上漲；福州市政府先后兩次搬遷金山區(qū)和福州東區(qū)的傳言，讓金山區(qū)和福州東區(qū)的房價在短時間內(nèi)激漲，而至今市政府還原地未動；福州地鐵概念和動車高鐵概念，使得地鐵站口和火車南站周邊的房價大漲；福州舉辦全國第一屆青運會概念，導(dǎo)致新建的青運會場館周邊的房地產(chǎn)迅速升溫；利用學(xué)區(qū)房概念，開發(fā)商漲價更是愈演愈烈；最近二胎概念也成為房地產(chǎn)開發(fā)的新炒作點。此外，海西建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)和自貿(mào)區(qū)建設(shè)，都成為政府和開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)的炒作概念，不斷刺激房地產(chǎn)開發(fā)升溫走熱。

三、福建省房地產(chǎn)開發(fā)過熱與城市可持續(xù)發(fā)展的矛盾日益凸顯

1987年，世界環(huán)境與發(fā)展委員會提出可持續(xù)發(fā)展是指“既能滿足當代人的需要，而又不對后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展”。城市可持續(xù)發(fā)展則是可持續(xù)發(fā)展思想在城市發(fā)展中的應(yīng)用，是一種全新的城市發(fā)展觀。綜合海熱提·涂爾遜等學(xué)者的觀點，城市可持續(xù)發(fā)展是指以環(huán)境保護和資源可持續(xù)利用為基礎(chǔ)， 以高效益、高質(zhì)量、高效率運行為標志的城市資源、環(huán)境、經(jīng)濟與社會相協(xié)調(diào)及持久的發(fā)展， 從而既滿足當代城市的發(fā)展需求， 又滿足未來城市的發(fā)展需求。［13］福建省房地產(chǎn)開發(fā)過熱分別與城市資源、環(huán)境、經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展的矛盾日益凸顯，具體表現(xiàn)為以下4個方面。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過熱導(dǎo)致城市土地資源粗放利用

福建省的地形以山地丘陵為主，土地資源總量少，人均占有量低，只有全國人均水平的一半。近年來，福建省大部分城市熱衷于圈地造城，進行粗放無序的城市外延式擴張，建設(shè)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)和新區(qū)，如福州的上街大學(xué)城、漳州的藍田開發(fā)區(qū)、泉州的城東、東海、江南新區(qū)和龍巖的古蛟、永豐、龍雁新區(qū)等，或使建成區(qū)不斷“攤大餅”式地向外擴展，產(chǎn)生對土地資源的大量需求，引發(fā)大規(guī)模耕地的減少，土地資源供需矛盾越來越突出。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，往往存在土地圈而不用、土地利用效率低下等土地資源浪費現(xiàn)象以及用地結(jié)構(gòu)不合理、農(nóng)用地被違法違規(guī)占用等嚴重問題。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)過熱破壞城市生態(tài)環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)過熱給城市生態(tài)環(huán)境帶來嚴重的影響和壓力。一方面，長期以來，福建省地方政府為了獲取更多的土地可供房地產(chǎn)開發(fā)，忽略以土地為基礎(chǔ)的城市生態(tài)環(huán)境的保護，導(dǎo)致城市生態(tài)功能逐步減弱。其一，部分沿海城市，如莆田、晉江等，“向海洋要土地”，興起圍填海熱潮開發(fā)海景房，破壞生態(tài)平衡。其二，部分城市大量填埋城市河流、溝塘、湖堰和濕地等水域進行造地，嚴重破壞城市水域自然結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致其喪失原有的調(diào)蓄功能，使城市應(yīng)對極端氣候能力逐步減弱，洪水、內(nèi)澇等水災(zāi)頻繁發(fā)生。由于房地產(chǎn)開發(fā)等原因，2009—2013年福州的濕地總面積減少6000公頃，f致使福州暴雨天氣很容易發(fā)生內(nèi)澇。其三，部分城市在房地產(chǎn)開發(fā)中盡量減少綠色用地，如南平、龍巖和福州等，甚至毀山造地，致使城市硬質(zhì)景觀面積遠遠大于軟質(zhì)景觀，環(huán)境的自凈能力不斷降低，氧氣減少、塵土飛揚、噪音倍增、熱島效應(yīng)和疾病增加。另一方面，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得最大的利潤率，不惜以城市生態(tài)環(huán)境破壞為代價，要么任意提高建筑密度和容積率，擅自占用規(guī)劃設(shè)計中的綠地，要么直接將房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的建筑垃圾掩埋在地下或堆放到附近的江邊或湖邊，造成嚴重的土地污染和水污染。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)過熱危害城市經(jīng)濟發(fā)展

近幾年來，福建省各個城市房地產(chǎn)的過度開發(fā)使地方經(jīng)濟越來越依賴房地產(chǎn)業(yè)，甚至被房地產(chǎn)“綁架”，存在危害城市經(jīng)濟發(fā)展的風險。首先，房地產(chǎn)的過度投資開發(fā)會大量擠占基本建設(shè)和更新改造的資金，嚴重扭曲社會資源的分配，對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，對其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不良的影響，造成經(jīng)濟發(fā)展后勁不足。其次，容易引起投資性資金以及熱錢的流入，導(dǎo)致房價的追漲和泡沫的形成，本該成為消費主力的中產(chǎn)階層年輕群體，卻在高房價的壓力下透支過多的消費能力，出現(xiàn)消費下降和生產(chǎn)過剩的經(jīng)濟危機趨勢。再次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的自有資金比較低，大部分開發(fā)資金主要來自銀行的貸款，一旦房地產(chǎn)發(fā)生崩盤，銀行會出現(xiàn)大量的壞賬，產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風險。最后，房地產(chǎn)開發(fā)過熱容易引發(fā)和滋生地方政府官員腐敗等不良問題，進一步嚴重削弱城市經(jīng)濟競爭力。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)過熱促發(fā)諸多社會問題

1.居民不能安居樂業(yè)

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，使城市普遍出現(xiàn)“大拆大建”現(xiàn)象。一些被拆遷者被迫接受拆遷，產(chǎn)生維權(quán)的“釘子戶”和“上訪戶”，引發(fā)諸多的社會事件，破壞社會的和諧穩(wěn)定。另一方面，虛高的房價令絕大多數(shù)的中低收入者無法承受，影響城市居民的和諧生活與工作。中等收入群體基本上是用幾代人的積蓄付完首付，并支付幾十年按揭銀行貸款才能購房，低收入群體根本沒有能力購買商品房。城市的“房奴”“蟻族”“蝸居”比比皆是。這將明顯降低城市的吸引力，長此以往，會產(chǎn)生“人才排斥”“逆城鎮(zhèn)化”等問題，不利于城市的發(fā)展，使城市競爭力下降。

2.城市運轉(zhuǎn)效率下降

福建省部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)缺乏科學(xué)的規(guī)劃，居住區(qū)與工作區(qū)距離非常遠，大規(guī)模的成片房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致小街小巷等城市交通“毛細血管”消失，交通擁堵、癱瘓的“城市病”日趨嚴重。在全國的十大“堵城”中，福州排第七，其“擁堵延時指數(shù)”為1.98，這意味著在福州市區(qū)擁堵時段，市民出行所花時間要比道路暢通時多出近一倍。g這給城市居民的生活帶來諸多的不便，使城市的運轉(zhuǎn)效率下降，交通運行成本提高，交通事故發(fā)生率上升，最終影響整個城市的可持續(xù)發(fā)展能力。

3.城市傳統(tǒng)建筑遭受摧毀

當前，隨著福建省城市化進程的不斷深入，“高樓大廈”式的千城一面現(xiàn)象越來越嚴重，房地產(chǎn)無序開發(fā)與傳統(tǒng)建筑保護之間的矛盾越來越大。一方面，部分城市刻意追求西式現(xiàn)代化城市建設(shè)，導(dǎo)致城市失去自身原有的傳統(tǒng)文化氣息和底蘊，這使地域傳統(tǒng)建筑文化傳承和保護面臨著嚴峻的考驗。另一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在利益驅(qū)使下，打著“拆遷式保護”“維修式保護”的幌子，違法摧毀歷史古跡，爭搶地皮。具有深厚文化內(nèi)涵的歷史建筑與歷史街區(qū)在房地產(chǎn)開發(fā)中被大面積推倒毀滅，取而代之的是嶄新的現(xiàn)代建筑，這意味著傳統(tǒng)建筑文化的永久流失，人文環(huán)境受到嚴重破壞。號稱全國五星級歷史文化景點和福州市地標的“三坊七巷”在過熱的房地產(chǎn)開發(fā)中，曾經(jīng)一度面臨被徹底拆除的局面，最終在社會各界的大聲呼吁下才得以保留和保護，但仍然被拆除了一角，開發(fā)成現(xiàn)在的衣錦華庭小區(qū)。

四、福建省房地產(chǎn)開發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展的協(xié)調(diào)對策

房地產(chǎn)開發(fā)過熱既不利于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，我們應(yīng)該針對房地產(chǎn)開發(fā)過熱的原因，結(jié)合城市可持續(xù)發(fā)展對房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在要求，對房地產(chǎn)開發(fā)進行科學(xué)規(guī)范和引導(dǎo)，促使房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)和城市發(fā)展的可持續(xù)相輔相成。

（一）倡導(dǎo)科學(xué)、民主和法治的城市規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)合理布局與集約用地

“科學(xué)”要求城市規(guī)劃應(yīng)該從城市持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，按照生態(tài)、經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)律，根據(jù)“緊湊型城市”理念，按照人口密度、環(huán)境容量、資源潛力和生態(tài)承載能力等指標，綜合考慮城市的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和空間形態(tài)，為城市建設(shè)用地確定合理的建筑密度、容積率和建筑高度，讓城市居民擁有舒適自由的空間和足夠的藍天。

“民主”要求城市規(guī)劃應(yīng)該充分聽取市民的意見，尊重市民對城市規(guī)劃的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，積極創(chuàng)造條件讓市民有效參與城市規(guī)劃的全過程，尤其是對舊城區(qū)和棚戶區(qū)的改造必須尊重原居民的意愿和權(quán)利。只有堅持城市規(guī)劃的全民參與，才能合理規(guī)劃居住區(qū)與工作地之間的距離，減少居民的通勤時間。同時合理規(guī)劃城市公共設(shè)施配套，使城市經(jīng)濟活動與市政配套基礎(chǔ)設(shè)施保持平衡，從而進一步提高城市運轉(zhuǎn)效率。

“法治”要求城市規(guī)劃應(yīng)該依法進行，并具有法律效力。城市規(guī)劃關(guān)系城市發(fā)展和市民幸福，政府應(yīng)該在充分聽取市民意見的基礎(chǔ)上，組織專家學(xué)者研究論證，最終提交人大會議表決通過，未經(jīng)法律程序不能隨意修改。只有法治化，才能杜絕城市規(guī)劃不會因城市主政官員的更替而隨意改變，遏制主政官員為了凸顯政績另起爐灶而造成的城市“攤大餅”式無序擴張。

只有經(jīng)過市民民主參與、專家科學(xué)論證、法律充分保障的城市規(guī)劃，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)合理布局與集約用地，杜絕土地資源的浪費。

（二）促使房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)化和綠色化，創(chuàng)造人與自然和諧的居住環(huán)境

第一，加強房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督和管理，防止城市生態(tài)環(huán)境遭受破壞。環(huán)境是人類賴以生存的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只有樹立尊重自然、順應(yīng)自然、保護自然的生態(tài)文明理念，加強環(huán)境的監(jiān)督和管理，才能避免生態(tài)環(huán)境遭到破壞。首先，堅守海洋生態(tài)紅線，保護沿海灘涂，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)中“填海造地”的管理與監(jiān)督。其次，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)“削山造城”，保護野生動植物的生存環(huán)境，維護生態(tài)平衡。再次，加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，減少施工揚塵對城市空氣的污染，嚴格規(guī)范施工廢棄物的處理和排放，促進房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。最后，建立生態(tài)環(huán)境損害補償與責任機制和生態(tài)環(huán)境損害責任終身追究制度，對房地產(chǎn)開發(fā)中的環(huán)境損害行為進行嚴厲制裁。

第二，促使房地產(chǎn)開發(fā)的綠色化，發(fā)展“園林綠化”城市。一方面，嚴格綠化建設(shè)控制，確保園林綠化與房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合。將所有綠化指標納入房地產(chǎn)開發(fā)工程許可、審批和驗收的剛性指標。對舊城區(qū)和棚戶區(qū)改造，要嚴格執(zhí)行園林綠化建設(shè)標準要求，全面體現(xiàn)“生態(tài)環(huán)保”的理念。另一方面，積極鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展綠地立體化，增強城市的生態(tài)承載能力。立體綠化是目前解決城市化擁擠、空間緊缺問題的最有效方式，可將各種垂直空間利用起來，讓整個城市回復(fù)到自然平衡的狀態(tài)。立體綠化要收到實效，必須通過制定城市規(guī)劃和建筑設(shè)計等強制性要求，促使開發(fā)商向空中要綠地。

第三，開發(fā)生態(tài)型住宅，創(chuàng)造人與自然和諧的居住環(huán)境。生態(tài)型住宅是指在住宅建設(shè)和使用過程中，以可持續(xù)發(fā)展理念為導(dǎo)向，確保生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)，盡可能地節(jié)約資源、減少污染和保護環(huán)境，以人為本，致力追求人、自然和建筑的和諧統(tǒng)一，為人們提供優(yōu)美、舒適、健康和潔凈的居住空間。生態(tài)型住宅的開發(fā)是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，政府相關(guān)部門要抓緊制定生態(tài)型建筑標準體系，并出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照標準建造生態(tài)型建筑。例如，政府出臺政策鼓勵開發(fā)商建造通過環(huán)保材料統(tǒng)一裝修的精裝房，減少各自裝修產(chǎn)生的凌亂垃圾和持續(xù)不斷的噪音污染。

（三）發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)過熱危害城市經(jīng)濟發(fā)展

近年來，福建省房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展：一邊是房地產(chǎn)商高價拿地建樓，房價節(jié)節(jié)攀升；一邊是很多居民買不起房，望房興嘆。這導(dǎo)致大部分城市的供求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)庫存高企，特別是一些人口凈流量較少的三四線城市，如龍巖、寧德和漳州等，住房空置率居高不下。房價嚴重脫離民眾的購買力，必然產(chǎn)生較大程度的房地產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破滅將危害城市經(jīng)濟發(fā)展。因此，政府必須采取根本性措施全面穩(wěn)健解決由房地產(chǎn)開發(fā)過熱導(dǎo)致的高房價、高庫存的泡沫問題。

首先，擺脫土地財政的依賴，增加政府的其他財政收入。長期以來，一些地方政府過度依賴高價出讓土地獲取財政收入的方式，是助推房價虛高的重要因素。徹底解決這些問題，需要地方政府減少對土地財政的依賴，改變過去過分依賴房地產(chǎn)投資拉動的經(jīng)濟增長模式。結(jié)合深化財稅制度改革，建立新的土地出讓金分配機制，把各個城市的土地出讓金全部收歸省級財政，省級政府根據(jù)各市開發(fā)的實際情況下?lián)鼙匾念A(yù)算支出，下?lián)艿慕痤~不與土地收入掛鉤，從制度上使地方政府擺脫土地財政的依賴，失去推高地價的強烈動力。同時，進行房地產(chǎn)稅制改革，試探征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，積極發(fā)展實體產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，增加政府的其他財政收入，從方法上擺脫土地財政依賴。

其次，拉動住房需求。通過減少房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)的行政性收費項目和降低稅費比例等措施，降低商品房成本，擠壓房價中的水分，讓房價虛火降下來，釋放更多消費潛力。通過減少首付比例降低購房門檻或采取貨幣性補貼和降低利息等優(yōu)惠政策降低購房成本，進一步刺激住房消費。

最后，減少高庫存城市的供應(yīng)。一方面，精算各類城市供地計劃，嚴格控制商品房空置率較高城市的新批項目用地，加強限制空置率過高的房地產(chǎn)類型的用地規(guī)劃和工程規(guī)劃審批，通過優(yōu)化供地計劃實現(xiàn)土地市場有效供給。另一方面，在房地產(chǎn)供給總體明顯過剩的城市，取消商品房預(yù)售制度，以緩解過剩壓力、促進庫存消化。

（四）督促房地產(chǎn)開發(fā)堅持“以人為本”的社會發(fā)展理念，承擔更多的社會責任

第一，堅持“以人為本”的社會發(fā)展理念，要以尊重人的尊嚴、實現(xiàn)人的權(quán)利、滿足人的物質(zhì)和精神需要為出發(fā)點和落腳點。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該尊重人的基本權(quán)利，充分尊重被拆遷者的權(quán)利，杜絕“野蠻拆遷”和“暴力拆遷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本雄厚，與政府關(guān)系密切，不能財大氣粗，以強凌弱，更不能官商勾結(jié)，仗勢欺人。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅持誠信守法的基本理念，使房地產(chǎn)開發(fā)拆遷做到友好協(xié)商、依法文明，使房地產(chǎn)開發(fā)營銷做到誠實信用、杜絕欺詐。

第二，鼓勵和支持針對中低收入群體的住宅開發(fā)，滿足中低收入群體的基本居住需求。由于近年來住房保障建設(shè)明顯滯后，地方政府提供的保障性住房還遠遠不能滿足中低收入群體的需求。因此，地方政府應(yīng)鼓勵和支持房地產(chǎn)開發(fā)商進行限價房、經(jīng)濟適用房、公租房和廉租房的建設(shè)，著力解決中低收入群體的住房問題，以促進社會公平。在一些商品住房庫存高企的城市，可以通過盤活空置商品房，有效緩解保障性住房的供求缺口。其一，地方政府可以通過房地產(chǎn)稅收的減免或土地出讓金的返還等優(yōu)惠政策將開發(fā)商積壓的商品房轉(zhuǎn)化為限價房或經(jīng)濟適用房。其二，地方政府可以直接向開發(fā)商購買庫存的閑置商品房作為公租房或廉租房，提供給中低收入群體租用。其三，地方政府向開發(fā)商發(fā)放租房補貼，開發(fā)商將閑置商品房以公租房或廉租房租給中低收入群體。

第三，加強保護傳統(tǒng)歷史建筑的制度建設(shè)，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)對作為“人類記憶精神需求”的歷史建筑的破壞和毀滅。城市的歷史文化是人文城市的底蘊和靈魂，而傳統(tǒng)歷史建筑是城市歷史文化的主要載體，是城市發(fā)展的見證。因此，保護優(yōu)秀歷史建筑，對城市可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。首先，全社會尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商要提高傳統(tǒng)歷史建筑保護意識，真正重視歷史建筑的保護；其次，設(shè)立歷史建筑保護投訴熱線電話，鼓勵市民對房地產(chǎn)開發(fā)中歷史建筑保護進行監(jiān)督；最后，全省急需制定歷史建筑保護條例法規(guī)，使房地產(chǎn)開發(fā)中保護歷史建筑做到有法可依，預(yù)防和懲罰破壞歷史建筑的行為。

五、結(jié)語

在當前房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)過熱的情況下，不能僅僅從“土地經(jīng)濟”的角度思考和維護房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)，而應(yīng)從城市可持續(xù)發(fā)展的高度，從資源、環(huán)境、經(jīng)濟和社會四個方面綜合考慮。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)為實現(xiàn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)，使房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)和城市的可持續(xù)發(fā)展協(xié)調(diào)和諧、相輔相成，不斷提升城市環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競爭力，建設(shè)和諧宜居、富有活力、各具特色的現(xiàn)代化城市。

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（責任編輯 王 瓏）

Study on Real Estate Development Overheating and Urban Sustainable Development in Fujian Province

SHEN Jian-xin
（School of Business Administration，F(xiàn)ujian Jiangxia University，F(xiàn)uzhou，350108，China）

It is suggested that the real estate development in Fujian province has been overheating by real estate investment/GDP，the ratio of house prices to average income and commercial housing construction area/commercial housing completion area and other indicators.The contradictions between the overheating real estate development and urban resource，environment，economic and social sustainable development have become increasingly prominent in Fujian province.Therefore，we should exclude the reason of overheated development，in the light of the intrinsic request for the urban sustainable development of real estate development，to advocate scientific，democratic and legal urban planning，to promote the ecological and green development of real estate，to play the macro-control role of government，and to urge real estate development adhere to the social development concept of "people-oriented"，so as to promote the sustainable development of real estate and the sustainable development of the city in Fujian province to complement each other.

real estate development overheating；urban sustainable development；Fujian

F299.275.7

A

2095-2082（2016）02-0037-11

2015-12-31

2014年福建省中青年教師教育科研項目（JAS14314）

沈建新（1980—），女，福建詔安人，福建江夏學(xué)院工商管理學(xué)院講師，經(jīng)濟學(xué)碩士。