袁瑾

摘 要：本文主要分為五個(gè)部分來(lái)討論并研究我國(guó)商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施。第一部分是概述商業(yè)地產(chǎn)信貸及其風(fēng)險(xiǎn)，側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因及其傳導(dǎo)機(jī)制；第二部分和第三部分分別從宏微觀角度來(lái)討論研究商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響因素，第四部分則是通過(guò)選取相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)及國(guó)外的商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，國(guó)外案例選取了美國(guó)和日本兩個(gè)較為典型的國(guó)家進(jìn)行討論研究；最后第五部分提出對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；銀行信貸；信貸風(fēng)險(xiǎn)防范

一、商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)概述

1.商業(yè)地產(chǎn)信貸的概念

商業(yè)地產(chǎn)信貸就是指銀行為有需求的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或者是計(jì)劃購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的單位和個(gè)人提供貸款，并將按照約定的合同到期收回本息的過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)信貸的資金可以說(shuō)是取之于民又用之于民，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)信貸的資金來(lái)源并非政府撥款，而是儲(chǔ)戶們?cè)阢y行的存款以及住宅基金存款，當(dāng)然不可否認(rèn)的是政府在這一過(guò)程中是起著不可或缺的作用的，政府通過(guò)對(duì)宏觀政策比如財(cái)政政策中的減、免稅的調(diào)整起到了相當(dāng)?shù)淖饔?，正面促進(jìn)了銀行的放貸以及借貸者們的借貸積極性。

2.商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，是眾多風(fēng)險(xiǎn)種類的一種，但是卻是商業(yè)銀行可能面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一。它是指在銀行房貸過(guò)程中，銀行可能面對(duì)的由于經(jīng)營(yíng)、管理、監(jiān)督等過(guò)程中、甚至是客觀環(huán)境的變化而產(chǎn)生的一點(diǎn)差錯(cuò)造成的貸出資金無(wú)法如數(shù)收回，使得實(shí)際收益和預(yù)期收益并不一致的可能性。

3.商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

（1）借方原因

信息不對(duì)稱，包括事前和事后兩方面的信息不對(duì)稱，事前是指銀行因調(diào)查了解不足或者是借方刻意隱瞞造成的不夠了解借款方的背景信息，尤其是信用信息，使得借方有機(jī)可趁，即“逆向選擇”；事后是指在銀行將相應(yīng)款項(xiàng)貸給借方后，借方并不如約履行合同約定的還款義務(wù)，即“道德風(fēng)險(xiǎn)”。目前社會(huì)征信體系的不完善、借貸人員職業(yè)技能和素質(zhì)尚待提高、甚至理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)都是這一原因產(chǎn)生的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

（2）銀行自身原因

其實(shí)銀行自身原因中有一部分已經(jīng)在以上兩個(gè)方面提及，比如說(shuō)信貸人員素質(zhì)、甚至是“經(jīng)濟(jì)人”，不可否認(rèn)，許多人都在為著自身利益最大化而經(jīng)常打擦邊球。銀行獎(jiǎng)懲體系里，許多都是將獎(jiǎng)金、福利與績(jī)效相掛鉤，一個(gè)普通的信貸員，做得好、業(yè)務(wù)量大自然獎(jiǎng)金就多。正是這些個(gè)原因，使得員工們開始變的急功近利，自然的，對(duì)借款者的信用質(zhì)量的把關(guān)開始變的松散。

4.商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制

在商業(yè)地產(chǎn)信貸整個(gè)過(guò)程中，銀行幾乎無(wú)處不在，從土地的整理準(zhǔn)備到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)再到商業(yè)地產(chǎn)的銷售，全都需要銀行的貸款支持。在如此龐大的一個(gè)系統(tǒng)中，一旦有一點(diǎn)差錯(cuò)出現(xiàn)都可能造成不可挽回的損失。第一階段，如果土地開發(fā)商對(duì)土地的選擇不夠明智，導(dǎo)致沒有人或者少有人愿意出高價(jià)來(lái)購(gòu)買開發(fā)權(quán)，則貸款給其的銀行很有可能面臨貸款無(wú)法收回的情況。第二階段，在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，許多房產(chǎn)都變成了爛尾樓，由于資金不夠而開發(fā)不完，或是開發(fā)完了卻賣不出去。第三階段，零售階段，正如前文分析的信息不對(duì)稱或是銀行信貸人員原因?qū)е碌膶?duì)借方信用的誤判都是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因。

二、商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)宏觀因素分析

1.宏觀政策因素

我國(guó)基本上屬于政策主導(dǎo)型發(fā)展模式，因此宏觀政策的一丁點(diǎn)變化都可能引起商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。同樣我們不可以忽視它對(duì)銀行的影響，從兩方面來(lái)看，一是借方的融資成本下降，還款積極性提高，一定程度上是有利于銀行收回貸款的；另一方面，屢次調(diào)整存貸款利率的背后，其實(shí)隱藏的是加速推進(jìn)中的利率市場(chǎng)化改革，這對(duì)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高的要求，當(dāng)利率成為市場(chǎng)化產(chǎn)物時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也就產(chǎn)生了，銀行為了招攬更多的儲(chǔ)戶將不得不降低自己的利差空間，也就降低了自己的盈利水平如果沒有很好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，則很可能在這場(chǎng)改革的洪潮中被淘汰。

2.信貸活動(dòng)的親周期性

管理信貸風(fēng)險(xiǎn)，注意經(jīng)濟(jì)的周期性變動(dòng)是必要的，就商業(yè)地產(chǎn)貸款而言，這種關(guān)注就更加重要。信貸活動(dòng)有其固有的親經(jīng)濟(jì)周期特性。這也是銀行作為間接融資主渠道的角色決定的。經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，可獲利的投資項(xiàng)目增多，對(duì)資金的需求增多，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大。在經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，企業(yè)的項(xiàng)目大多能夠獲得預(yù)期的收益，對(duì)銀行的貸款有較少的違約情況出現(xiàn)。由于經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期的資金需求增多，銀行對(duì)貸款能附加較多的有利于還款的條件，抵押品也往往能夠較快的出手。也就是說(shuō)如果借款者違約，違約損失率也會(huì)較小。銀行此時(shí)往往會(huì)盲目擴(kuò)張信貸規(guī)模，而信貸規(guī)模的擴(kuò)張又助長(zhǎng)了經(jīng)濟(jì)繁榮，有時(shí)候甚至是虛假繁榮。經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的過(guò)程則相反。

三、商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)因素分析--以天津?yàn)槔?/p>

根據(jù)中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部對(duì)天津市的房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年，即2014年天津市的新增商品住宅高達(dá)1428萬(wàn)平方米，同比于2013年上升近5%；成交量達(dá)到1062萬(wàn)平方米，同比2013年則是下降了18%，成交情況較2013年有所下降，但同比近5年成交均值仍有所上升近2%。2015年2月，全市商品住宅供應(yīng)量為36.8萬(wàn)平米，商品住宅成交量為39.2萬(wàn)平米。2月，全市商品住宅成交均價(jià)為11323元/平米，環(huán)比上漲2%，同比上行15%。

天津市07、08、09三年上漲速度較緩，原因應(yīng)該是2008年的金融危機(jī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊，但即使在這樣的情況下天津房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺，并沒有呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。天津市1999年至2012年金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款與商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)和GDP的變化趨勢(shì)是保持一致的。但是同樣是2007年至2009年，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度受挫，金融機(jī)構(gòu)貸款量卻一路飆升，其實(shí)道理也很簡(jiǎn)單，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，人們一般傾向于少投資，房?jī)r(jià)自然也就增速下滑，而在開發(fā)商角度來(lái)看，需求量少了，供應(yīng)量卻沒變，為了維持自己的利潤(rùn)水平，開發(fā)商也就只有先找金融機(jī)構(gòu)借貸，用以彌補(bǔ)因經(jīng)濟(jì)下行給自己帶來(lái)的損失。但是這時(shí)候銀行則會(huì)緊縮自己的信貸量，加速了經(jīng)濟(jì)衰退，預(yù)示經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，又開始新的一輪經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)。在這一階段中銀行極有可能無(wú)法收回貸款。

四、國(guó)內(nèi)外商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

1.國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀

2014年11月17日中國(guó)人民銀行發(fā)布的2008年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，前三季度，用于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期貸款為2097億元，占新增中長(zhǎng)期貸款的比重為12%。前三季度，人民幣中長(zhǎng)期貸款主要投向基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)。我國(guó)銀行信貸發(fā)展與國(guó)外不同，這主要是由于我國(guó)的政策方面的體制原因。首先是我國(guó)的個(gè)人征信系統(tǒng)尚不完善，其次很重要的一點(diǎn)是，銀行的地方政府平臺(tái)貸風(fēng)險(xiǎn)，許多地方土地的開發(fā)均由地方政府財(cái)政的后臺(tái)支持，看似風(fēng)險(xiǎn)最小，實(shí)則往往最容易形成爛尾樓，同時(shí)也十分影響銀行風(fēng)控部門人員的判斷，許多他們自己心里清楚不應(yīng)該貸出的貸款，卻由于對(duì)方是政府財(cái)政撐腰而不得不貸。

2.國(guó)外商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)信貸主要是由各類私人金融機(jī)構(gòu)自主經(jīng)營(yíng)，而客戶則是以個(gè)人為主，占比約80%。這也是2008年次級(jí)貸危機(jī)產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。在這場(chǎng)危機(jī)中，美國(guó)也認(rèn)識(shí)到了自己的一些不足：次級(jí)貸款的發(fā)展說(shuō)到底還是美國(guó)過(guò)度金融創(chuàng)新了，創(chuàng)新是必要的，只是應(yīng)當(dāng)量力而行，畢竟高收益帶來(lái)的也是高風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)預(yù)測(cè)失誤導(dǎo)致的可能就不只是銀行的損失那么簡(jiǎn)單的問(wèn)題了，對(duì)于美國(guó)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，作為金融企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理上本來(lái)就有一系列的風(fēng)險(xiǎn)鑒別、量化、評(píng)估等標(biāo)準(zhǔn)化流程，美國(guó)的信用環(huán)境發(fā)展的非常成熟。在個(gè)人和企業(yè)的信用信息的處理方面，美國(guó)的個(gè)人信用、企業(yè)信用和資信評(píng)估領(lǐng)域分別都有專業(yè)的信用評(píng)估公司為有信用信息需要的機(jī)構(gòu)服務(wù)，包括全球知名的穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)等“老字號(hào)”的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，這些都是值得我國(guó)學(xué)習(xí)借鑒的地方。

五、我國(guó)商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范建議

1.完善我國(guó)征信體系建設(shè)

近些年，我國(guó)一直致力于建設(shè)信用體系，目前也取得了相當(dāng)成效。從美國(guó)信貸經(jīng)驗(yàn)中我們不得不承認(rèn)建立一個(gè)完善的信用管理體系的重要性。一旦個(gè)人的誠(chéng)信記錄檔案成為了個(gè)人做事的一種約束，或者說(shuō)是當(dāng)所有人都能通過(guò)個(gè)人的信用檔案了其的時(shí)候，即到了人人都會(huì)遵守誠(chéng)信的時(shí)候了，因?yàn)椴豢鋸埖恼f(shuō)，個(gè)人的一舉一動(dòng)都會(huì)被記錄在冊(cè)，并公布于世，如果沒有了信譽(yù)，一個(gè)人就將難以立足于這樣的社會(huì)。

2.強(qiáng)化行業(yè)自律機(jī)制

除開政府的努力以外，我們還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化銀行業(yè)的自律機(jī)制。我們知道，銀行業(yè)協(xié)會(huì)是其中一個(gè)銀行業(yè)自律的機(jī)構(gòu)，但是其仍存在一定的缺陷，不夠獨(dú)立。要想能夠充分發(fā)揮銀行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)銀行業(yè)的自律的作用，還需要進(jìn)一步強(qiáng)化相關(guān)政策的編制，這也體現(xiàn)了政府與銀行業(yè)協(xié)會(huì)在完善行業(yè)自律方面的相輔相成的關(guān)系。

3.建立商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度

（1）住房抵押貸款證券化

上個(gè)世紀(jì)60年代美國(guó)政府發(fā)行了以住房抵押貸款為擔(dān)保的抵押貸款擔(dān)保證券（Mortgage-BackedSecurity，MBS），說(shuō)到底，政府在這一模式下發(fā)揮了巨大的作用。因此，根據(jù)我國(guó)的政治體制，想實(shí)現(xiàn)這樣的貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移模式其實(shí)并不困難。但是，盡管我國(guó)在2005年就已經(jīng)有銀行開始嘗試個(gè)人住房抵押貸款證券化，可是好景不長(zhǎng)，銀行在2007年第二單住房抵押貸款證券化之后就不再發(fā)行。直到2014年7月22日，住房抵押貸款證券化時(shí)隔7年終于卷土歸來(lái)。住房抵押貸款證券化的重啟為當(dāng)下商業(yè)銀行“盤活存量”提供了新途徑，而且，此單產(chǎn)品采取了延遲變更抵押權(quán)登記的方式，極具創(chuàng)新性，其大膽探索長(zhǎng)端產(chǎn)品定價(jià)模式，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)展具有重要借鑒意義。

（2）信用違約互換

信用違約互換即把信用風(fēng)險(xiǎn)給轉(zhuǎn)嫁出去，銀行單方面將不再獨(dú)自承受全部的信貸風(fēng)險(xiǎn)。銀行只需購(gòu)買相應(yīng)的信用違約互換就可以使部分信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相隔離。并且，作為一種信用緩釋工具，信用違約互換還可以幫助銀行更好的達(dá)到《新巴塞爾協(xié)議》所要求的資本充足率。當(dāng)然，實(shí)施信用違約風(fēng)險(xiǎn)互換并非無(wú)條件的，這還需要我國(guó)不斷推進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程，健全相關(guān)法律法規(guī)制度，以及前文所提及的完善我國(guó)的信用體系，這樣才能更好的推進(jìn)信用違約互換市場(chǎng)前進(jìn)。

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