郭世昆

從房地產(chǎn)貸款運(yùn)作的全過程來看，貸后管理是貸款風(fēng)險(xiǎn)化解的最后環(huán)節(jié)和途徑。因此，對房地產(chǎn)貸款的貸后管理監(jiān)控是十分必要的。本文將從貸后管理風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)入手對房地產(chǎn)授信項(xiàng)目進(jìn)行貸后階段風(fēng)險(xiǎn)管理，其風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)從企業(yè)經(jīng)營管理情況、財(cái)務(wù)情況、工程進(jìn)展情況展開，最后通過銷售情況分析，避免貸款資金的挪用和項(xiàng)目銷售收入的挪用[1、2]。貸后管理這一階段主要工作是對貸款資金及還款來源進(jìn)行后期跟蹤、監(jiān)控，對不符合貸款合同規(guī)定的違規(guī)行為及時(shí)制止；對于嚴(yán)重違約的借款方要及時(shí)知會(huì)，必要的要訴諸法律，切實(shí)保護(hù)銀行利益，從而防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)授信項(xiàng)目貸后經(jīng)營情況及財(cái)務(wù)狀況分析

1.企業(yè)經(jīng)營管理狀況監(jiān)控。銀行信貸人員要對房地產(chǎn)授信項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，對企業(yè)的整體運(yùn)營的系統(tǒng)情況進(jìn)行調(diào)查。一方面，要注意企業(yè)在日常的經(jīng)營活動(dòng)中是否出現(xiàn)顯著變化，是否出現(xiàn)隱瞞經(jīng)營情況的現(xiàn)象及其他異?，F(xiàn)象；另一方面，對異常情況一定要調(diào)查和分析，找出問題根源。此外，還要關(guān)注借款人的管理水平，管理框架，人員變化，員工士氣及內(nèi)部人員的道德風(fēng)險(xiǎn)對公司經(jīng)營的影響。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)狀況監(jiān)控。財(cái)務(wù)狀況變化是企業(yè)經(jīng)營情況還款能力、來源變化的直接反映。銀行應(yīng)在貸款發(fā)放后定期收集企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，關(guān)注并分析異常的財(cái)務(wù)變動(dòng)及不合理的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的橫向及縱向比較，防止企業(yè)更改財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，此外還要審查企業(yè)與銀行之間的資金往來，核查企業(yè)對賬單，分析企業(yè)的近期經(jīng)營情況，對異常資金劃轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)查分析。

企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：企業(yè)不能按期支付銀行貸款本息；經(jīng)營性凈現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)值；銷售額下降；存貨周轉(zhuǎn)率下降；短期負(fù)值增加不當(dāng)；長期負(fù)值大量增加；企業(yè)不能及時(shí)報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表或會(huì)計(jì)報(bào)表有造假現(xiàn)象；銀行的存款有較大幅度下降；到期無法歸還貸款本金，要求貸款展期等情況。

銀行在貸后管理監(jiān)控階段，應(yīng)及時(shí)整理、更新企業(yè)的相關(guān)信息，對于出現(xiàn)重大情況及時(shí)報(bào)告，并形成文字材料存檔。銀行信貸人員除了要從企業(yè)本身獲取信息外，還應(yīng)努力從企業(yè)的外部機(jī)構(gòu)，如合作單位、監(jiān)管部門、咨詢機(jī)構(gòu)、政府管理部門、新聞媒介等確定收集企業(yè)信息，主要信息來源的廣泛性、全面性、權(quán)威性及可靠性，以便于對企業(yè)的變化情況進(jìn)行全方位的把握。

3.工程進(jìn)度管理

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)授信項(xiàng)目施工階段管理存在的問題，下面從工程進(jìn)度管理、質(zhì)量管理和投資管理三個(gè)重要方面對工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了具體分析。

（1）進(jìn)度管理的基本原理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理是指對項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系，根據(jù)進(jìn)度總目標(biāo)和資源的優(yōu)化配置原則編制計(jì)劃，將該計(jì)劃付諸實(shí)施，在實(shí)施的過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按照計(jì)劃要求進(jìn)行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直到工程竣工驗(yàn)收交付使用。

（2）進(jìn)度控制。房地產(chǎn)施工項(xiàng)目正式開始后，必須監(jiān)控項(xiàng)目的進(jìn)度以保障每項(xiàng)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行，掌握各工程活動(dòng)的實(shí)際工期信息，如開始時(shí)間，記錄并在貸后查訪過程中反映工期受到影響及其原因；預(yù)期到該工程活動(dòng)完成尚需要的時(shí)間或結(jié)束的日期，這通常需要考慮剩余的工作量、已有的拖延、后期工作計(jì)劃的安排和后期工作效率的提供因素。

（3）工期延誤延期的控制。造成工程進(jìn)展拖延的主要原因應(yīng)包含以下兩個(gè)方面：一是承包單位自身的原因，二是非承包單位的原因。前者造成的工程拖延為延誤，后者造成的工程拖延為延期。

①工程延誤。當(dāng)授信項(xiàng)目出現(xiàn)工程延誤時(shí)，監(jiān)理工程師有權(quán)要求承包單位采取措施加快施工進(jìn)度。如經(jīng)過一段時(shí)間后，實(shí)際進(jìn)度仍然對于預(yù)期且影響到項(xiàng)目按期竣工時(shí)，銀行信貸人員也應(yīng)及時(shí)掌握相關(guān)信息，并及時(shí)核對工程款及材料購置款的支付記錄，審查延誤的主要原因，必要時(shí)停止支付工程款，通過房地產(chǎn)開發(fā)商及工程監(jiān)理公司要求是施工企業(yè)整改或承延誤賠償。

②工程延期。對于承包單位以外的原因造成的工程延期，銀行信貸人員應(yīng)高度重視并及時(shí)上報(bào)，同時(shí)審查各項(xiàng)工程款項(xiàng)是否支付到位，項(xiàng)目設(shè)計(jì)及施工計(jì)劃是否發(fā)生變更等影響施工進(jìn)度的各種原因，同時(shí)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)理公司出具延期說明及整改意見。

（4）投資管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的投資成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格； 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。

銀行信貸人員應(yīng)掌握授信項(xiàng)目的工程結(jié)算情況加強(qiáng)對該項(xiàng)目的投資管理。對于銀行信貸人員還應(yīng)積極配合工程業(yè)主對施工企業(yè)的工程價(jià)款結(jié)算管理，對于大額工程價(jià)款的支付，銀行信貸人員還應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況現(xiàn)場核實(shí)，并參與以下具體工程結(jié)算工作。

4.貸款資金及銷售回款的監(jiān)控

（1）貸款資金使用過程中的管理。部分銀行現(xiàn)階段在探討如何建立專用資金帳戶對給借款方發(fā)放的建設(shè)貸款進(jìn)行管理，以保證建設(shè)貸款切實(shí)用于申請貸款項(xiàng)目的建設(shè)，避免借款方任意支配和挪用所借款項(xiàng)。即使不能非常嚴(yán)格的控制借款方各筆款項(xiàng)的支配，至少對各筆款項(xiàng)的流向、數(shù)額有詳細(xì)記錄，一旦發(fā)現(xiàn)借款人挪用借款，或者有比較明顯的惡意透支、轉(zhuǎn)移款項(xiàng)的動(dòng)向，銀行在掌握一定證據(jù)后可及時(shí)知會(huì)借款方，嚴(yán)令其停止違反合同的行為；在借款方一意孤行的情況下，可以訴諸法律，切實(shí)保證借款安全。

在貸款審批同意后，銀行經(jīng)營部門應(yīng)與房地產(chǎn)授信企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售回款資金監(jiān)管協(xié)議》。授信經(jīng)營部門在監(jiān)控貸款用途時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中授信資金的撥付管理與貸款支用管理：

①按照借款合同約定用途、項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)行資金劃付。

②用于建設(shè)項(xiàng)目的其他資金與銀行貸款同比例支用。

③房地產(chǎn)貸款不得作為資本金、股本金和自籌資金使用。不得用于繳交土地出讓金。

（2）銷售回款管理。授信項(xiàng)目進(jìn)度到銷售階段后，銀行信貸人員應(yīng)及時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目的銷售進(jìn)度并遵照授信審批要求收回銀行貸款。因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)授信項(xiàng)目的銷售回款一般為該筆授信的唯一還款來源，因此銀行信貸人員應(yīng)重視對銷售回款資金管理，逐步收回銀行貸款，減少授信風(fēng)險(xiǎn)。

銀行信貸人員要對項(xiàng)目銷售定期檢查。要定期收集和借款人有關(guān)的貸款卡信息、網(wǎng)上預(yù)售信息、重大經(jīng)營事件等各類客觀信息。項(xiàng)目銷售開始后，了解月銷售額、銷售資金回籠、本行按揭發(fā)放額及按揭比例和資金使用情況等信息。必要時(shí)，可要求借款人定期提供加蓋企業(yè)印章的項(xiàng)目銷售進(jìn)度表。

5.項(xiàng)目抵押物的管理。抵押物作為房地產(chǎn)開發(fā)授信項(xiàng)目的最后風(fēng)險(xiǎn)屏障，通過對抵押物進(jìn)行處置在一定程度上可彌補(bǔ)作為銀行信貸資金的還款來源，因此，銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)授信項(xiàng)目時(shí)及在貸后管理過程中必須加強(qiáng)對抵押物的管理，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（1）押物管理原則。對于房地產(chǎn)開發(fā)授信項(xiàng)目應(yīng)以項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程作抵押，銀行信貸人員要親自辦理抵押登記手續(xù)，親自到土地局或房屋管理局索取土地或房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書或抵押證書，確保抵押憑證的真實(shí)有效。根據(jù)房地產(chǎn)授信項(xiàng)目的特點(diǎn)，在貸后銷售階段，為配合項(xiàng)目辦理按揭貸款或公積金貸款，銀行將釋放相應(yīng)部分抵押物的抵押權(quán)。銀行信貸人員應(yīng)遵循以下抵押物的釋放原則：

①應(yīng)落實(shí)先還款后解押，按照抵押物評估單價(jià)乘以解押面積計(jì)算應(yīng)歸還貸款的金額。

②銀行經(jīng)營部門應(yīng)確保解押后抵押率不應(yīng)低于初始抵押率，剩余抵押物能夠完全覆蓋銀行貸款本息，否則不予辦理后續(xù)解押手續(xù)或要求增減抵押物。

（2）押物管理要點(diǎn)。銀行必須要求其認(rèn)可評估公司對抵押物進(jìn)行評估，確認(rèn)其評估價(jià)值。對于純土地抵押，授信抵押率應(yīng)不高于60%，對于土地及在建工程、房地產(chǎn)作為抵押物，抵押率可控制在70%以內(nèi)，銀行可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況降低抵押率的準(zhǔn)入門檻以控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。對于抵押物為在建工程或房地產(chǎn)的應(yīng)辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，且保額應(yīng)覆蓋銀行借款，保險(xiǎn)期限應(yīng)覆蓋貸款到期日。銀行要加強(qiáng)對抵押物的監(jiān)控和管理，銀行不應(yīng)接受車庫、會(huì)所等變現(xiàn)較慢的抵押物，同時(shí)不能接受人防等不可售的配套公建部分作為抵押物。為防控信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)先落實(shí)抵押再辦理放寬手續(xù)。

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