余雁

摘 要 近年來，我國(guó)的不斷完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)又分為住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩種，其中，住宅地產(chǎn)有一套完備成本管理模式，但這種模式不能適用于商業(yè)地產(chǎn)的成本管理，因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何做好商業(yè)地產(chǎn)的成本管理是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)；成本管理；現(xiàn)狀；策略

由于商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，成本的管理是項(xiàng)目建設(shè)中的重點(diǎn)內(nèi)容。在商業(yè)地產(chǎn)中，從項(xiàng)目的前期招商、決策投資、設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工到最后的建成投入使用，這個(gè)過程需要開發(fā)商進(jìn)行綜合管理，保證項(xiàng)目的全壽命周期成本。對(duì)于日漸突出的成本管理問題，開發(fā)商應(yīng)該重視前期工作、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)方式、拓展融資渠道，才能將企業(yè)利益最大化。

一、商業(yè)地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我國(guó)開發(fā)起步較國(guó)外晚，大多數(shù)的管理理論與管理方法都比較生澀，在成本管理方面有不少的問題。根據(jù)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，總結(jié)了成本管理中幾方面的問題：第一，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)兩種，兩者之間應(yīng)分開討論，商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立出來。因此，并不能產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)成本管理的統(tǒng)一體系，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本全面管控也無法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，缺少成本管理體系，在開展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理之前，缺乏可以支撐的組織架構(gòu)和負(fù)責(zé)成本工作的成本管理人員，所以，項(xiàng)目管理成本控制工作的實(shí)現(xiàn)有較大的難度。目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理辦法是使用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的方案，過于注重管理建安成本，在本質(zhì)上還是從造價(jià)成本的角度去控制成本的管理，脫離了商業(yè)地產(chǎn)成本管理的真正概念。第二，全壽命周期的意識(shí)缺乏。商業(yè)地產(chǎn)的全壽命周期分為五個(gè)階段：決策投資、設(shè)計(jì)規(guī)劃、前期招商、項(xiàng)目施工、后期運(yùn)營(yíng)，在不同的項(xiàng)目階段成本管理控制的影響不同。目前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中對(duì)全壽命周期意識(shí)不夠重視，體現(xiàn)在前期決策階段、設(shè)計(jì)階段、運(yùn)營(yíng)階段對(duì)成本管理的忽視。

二、商業(yè)地產(chǎn)成本管理措施

（一）對(duì)項(xiàng)目前期階段的重視

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工作包括市場(chǎng)調(diào)研、選址、招商等。其中，項(xiàng)目的選址工作對(duì)成本的控制至關(guān)重要，在項(xiàng)目選址上獲得有利條件，對(duì)后期項(xiàng)目招商和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)都會(huì)帶來積極的作用，進(jìn)而使成本投資的效率大大增加。一旦在項(xiàng)目選址上出現(xiàn)失誤，不僅僅會(huì)嚴(yán)重影響后期的運(yùn)營(yíng)中各方面的工作，而且使成本效率受影響，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致血本無歸。因此，在項(xiàng)目開發(fā)前提條件就是科學(xué)合理地進(jìn)行項(xiàng)目選址。因?yàn)?，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的程度影響著商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)成本的回收情況，所以，招商工作非常重要，必須引起重視。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前就應(yīng)該做好招商的計(jì)劃，以免出現(xiàn)空置商鋪的現(xiàn)象，順利開展經(jīng)營(yíng)工作，把經(jīng)營(yíng)效益的最大化。

（二）對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式的優(yōu)化

盡管商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)和回收成本模式上差異較大，但歸根結(jié)底都是為了收回成本，爭(zhēng)取利益最大化。但是，在兩種模式中，商業(yè)地產(chǎn)忽略了其商業(yè)性，應(yīng)有的價(jià)值沒有得到發(fā)揮，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的意義沒有體現(xiàn)出來。另外，有些開發(fā)商為了成本收回速度更快，采用將產(chǎn)權(quán)分散的運(yùn)營(yíng)方式，形成商戶各自為政的局面，各自追求利益，使得商業(yè)失去統(tǒng)一性。在大型的商場(chǎng)里，經(jīng)營(yíng)的店鋪大大小小、不計(jì)其數(shù)，分割產(chǎn)權(quán)后，開發(fā)商的統(tǒng)一管理變得不可能，導(dǎo)致為爭(zhēng)取各自利益的混亂經(jīng)營(yíng)，成本管理效率受到嚴(yán)重的危害。此類問題在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)中比比皆是，所以，地產(chǎn)商應(yīng)采取租賃的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，雖然短期之內(nèi)回收成本的速度慢，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展分析，對(duì)招商的成本管理有積極的作用。

（三）對(duì)融資渠道的拓展

商業(yè)地產(chǎn)投入的成本資金數(shù)量大，資金的回報(bào)時(shí)限較長(zhǎng)，所以，應(yīng)該拓寬融資的渠道來滿足現(xiàn)在地產(chǎn)中實(shí)際的需要。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一般采用財(cái)務(wù)杠桿的方式融資，使資金總量得到提升，以應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本多、回報(bào)慢的特點(diǎn)，但是這種方式也使得成本增加、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，為避免融資風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對(duì)融資渠道的范圍進(jìn)行拓展。

目前，國(guó)際上許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金支持都來自信托投資資金模式，這種模式在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中很有優(yōu)勢(shì)。首先，REITs可以使商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道拓寬，開發(fā)商的成本壓力得到緩解。其次，REITs有利于產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一性，對(duì)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)管理比較有利。根據(jù)REITs優(yōu)勢(shì)分析，其比較適用于商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際狀況，此種模式也可以運(yùn)用于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)。隨著法律制度和相關(guān)規(guī)范的逐步確立，此種模式將會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效率大大增加，進(jìn)一步完善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理。

三、商業(yè)地產(chǎn)成本管理案例分析

本文選取萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的上海寶山萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于上海市，是城市中較大型的商業(yè)建筑之一，其中地基面積為6.14萬平方米，地上建筑面積約為22.0萬平方米，地下建筑面積約為8.0萬平方米，限制高度為80米。對(duì)于如此龐大的建筑工程，耗資巨大、施工周期長(zhǎng)是其主要特點(diǎn)。所以在建設(shè)的過程中，其成本的管理非常關(guān)鍵。首先，在建設(shè)前期，對(duì)該地的人口流動(dòng)量、交通、經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平做市場(chǎng)調(diào)研，整合周邊商業(yè)區(qū)的發(fā)展情況，確定建設(shè)的地理位置，最后選取了較為繁華的上海市一二八紀(jì)念路和共和新路的交匯處。其次，在準(zhǔn)備建設(shè)前期進(jìn)行工程的招商工作，對(duì)有意向的商戶進(jìn)行進(jìn)一步的合作洽談，對(duì)商戶的要求做到盡量滿足。萬達(dá)商場(chǎng)中商戶施行租賃制，而并非完全獨(dú)立，由萬達(dá)集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行管理。最后，對(duì)于工程建設(shè)的資金投入，萬達(dá)集團(tuán)對(duì)于融資方面有自己獨(dú)到的計(jì)劃，選擇借助海外平臺(tái)實(shí)現(xiàn)融資，使用一款名為港融通的產(chǎn)品解決資金的問題。通過充分的準(zhǔn)備工作和有計(jì)劃性融資和合作，萬達(dá)廣場(chǎng)從2010年6月開始營(yíng)業(yè)至今效益良好，并且經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)都有所提升。

四、結(jié)語

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模、快速、可持續(xù)發(fā)展，做好成本管理是關(guān)鍵，同時(shí)，企業(yè)的發(fā)展依靠經(jīng)濟(jì)效益的支持，做好商業(yè)地產(chǎn)的成本管理不僅僅能夠?yàn)槠髽I(yè)提供良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且節(jié)約了社會(huì)成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，采用科學(xué)的管理辦法控制企業(yè)內(nèi)項(xiàng)目的成本，結(jié)合企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況和實(shí)際情況，對(duì)開發(fā)成本與運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行綜合考量，選擇適合企業(yè)的成本管理策略，對(duì)項(xiàng)目的成本有效控制，為企業(yè)帶來效益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益。

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