韓彩虹

（廣州凱得控股有限公司，廣州 510063）

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房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)狀及對(duì)策探究

韓彩虹

（廣州凱得控股有限公司，廣州 510063）

［摘 要］本文從拓展投資空間、優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及增加融資渠道幾個(gè)方面分析了房地產(chǎn)投資基金的必要性；隨后從宏觀經(jīng)濟(jì)方面、法律規(guī)范方面以及房地產(chǎn)業(yè)本身分析了房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上從加強(qiáng)對(duì)宏觀政策的分析、健全法律法規(guī)制度以及重視風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與規(guī)避等方面闡述了房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；投資基金；風(fēng)險(xiǎn)；分析

0 引 言

隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)均已經(jīng)進(jìn)化到“地產(chǎn)資本”的新階段。尤其是在2008年美國(guó)次貸危機(jī)來(lái)臨之后，很多關(guān)聯(lián)國(guó)家的金融體系受到重創(chuàng)，其房地產(chǎn)業(yè)也難以避險(xiǎn)。世界各國(guó)的主流觀點(diǎn)均認(rèn)為必須以資本的方式，獲取充足的貨幣，以支撐房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基本面才可以得到維持。具體到我國(guó)，一個(gè)顯而易見的問題是房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了很大比例的金融貸款，由此也滋生了不容忽視的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入深水區(qū)，證券業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)成為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的動(dòng)機(jī)。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，一方面與國(guó)民的生活息息相關(guān)，另一方面則能夠?qū)?guó)內(nèi)其他的相關(guān)行業(yè)起到明顯的拉動(dòng)效應(yīng)。而現(xiàn)實(shí)情況則是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格處于攀升期，中小城市則面臨著去庫(kù)存的巨大壓力。曾經(jīng)有一段時(shí)間，為了使房?jī)r(jià)避免急劇增長(zhǎng)，我國(guó)出臺(tái)了許多控制房地產(chǎn)價(jià)格的政策，尤其是在一些一線城市和強(qiáng)二線城市，金融機(jī)構(gòu)出于減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，對(duì)房地產(chǎn)貸款的門檻提高了很多。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取充足的資金，往往尋找銀行以外的途徑，這就涉及房地產(chǎn)投資基金。本文在這樣的背景之下進(jìn)行研究:根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)公司的融資現(xiàn)狀以及投資基金的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，分析和闡述投資基金現(xiàn)狀及對(duì)策。

1　房地產(chǎn)投資基金的必要性分析

1.1拓展投資空間

隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定和健康的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入也在逐年遞增，很多人目前已經(jīng)不再滿足于傳統(tǒng)的儲(chǔ)蓄保值方式，他們逐漸將目光轉(zhuǎn)向另外的更加多樣而靈活的投資模式。然而現(xiàn)實(shí)的情況是當(dāng)前我國(guó)居民的投資空間較小，市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)很多足夠值得信賴的投資對(duì)象。以當(dāng)前的證券市場(chǎng)為例，允許交易的產(chǎn)品類別僅有兩成左右，且均屬于風(fēng)險(xiǎn)不高的債券類，其余的八成則均為存在較大風(fēng)險(xiǎn)的股權(quán)類對(duì)象。而與之相對(duì)比的是，房地產(chǎn)投資則一方面需要的資金數(shù)額很高，另一方面則獲利的周期很長(zhǎng)。因此對(duì)于實(shí)力不夠強(qiáng)大的投資者而言，其所擁有的資金數(shù)額是難以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行直接投資的，即便是能夠進(jìn)行一定程度的投資，往往也限于單個(gè)的項(xiàng)目，因此反而帶來(lái)了不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)，較難以雞蛋放在多個(gè)籃子里的方式，通過組合型的投資來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)。這種現(xiàn)狀客觀上說(shuō)，也為房地產(chǎn)投資基金提供了成長(zhǎng)的土壤，以信托的方式來(lái)發(fā)行合法化的受益憑證，實(shí)現(xiàn)資金的募集，然后再以基金公司將這些零散的投資進(jìn)行整合，最終能夠形成投資風(fēng)險(xiǎn)可控，市場(chǎng)價(jià)格維持穩(wěn)定，且擁有一定收益的投資產(chǎn)品，很適合大部分不具備很強(qiáng)實(shí)力的投資者選擇。他們可以在房地產(chǎn)投資基金公司的平臺(tái)上，方便地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資，獲取合理合法的投資收益。

1.2優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

當(dāng)前放眼我國(guó)的證券市場(chǎng)，很多產(chǎn)品均具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)可控的部分產(chǎn)品，則一方面種類很少，另一方面也不具備很好的受眾面。為了維持證券市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，一大要?jiǎng)?wù)便是優(yōu)化目前的產(chǎn)品種類和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升風(fēng)險(xiǎn)較低的產(chǎn)品的比重，使其能夠占有一定的比例。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金本身的屬性，必然能夠大幅度提升低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的數(shù)量，使市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)得到梳理和優(yōu)化。從流動(dòng)性的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資基金往往并不涉及新物業(yè)的開發(fā)，而是對(duì)已經(jīng)成型的物業(yè)中，通過科學(xué)化地管理與運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取包括租金在內(nèi)的各種利潤(rùn)，這種模式可以顯著降低資金占用而導(dǎo)致的種種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金和股票在某種程度上具有相似性，也能夠以證券交易所作為平臺(tái)實(shí)現(xiàn)交易，可以說(shuō)其具備很靈活的流動(dòng)性。而從風(fēng)險(xiǎn)防范的視角來(lái)看，房地產(chǎn)投資基金在募集的過程中往往來(lái)自多個(gè)方面，而其投資時(shí)所選擇的具體項(xiàng)目則不但包括公寓，還包括商務(wù)寫字樓、賓館甚至養(yǎng)老院等。在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和遴選的過程中，房地產(chǎn)投資基金公司結(jié)合所投資項(xiàng)目的屬性來(lái)確定針對(duì)性的管理防范，從而在很大的程度上減少隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3增加融資渠道

當(dāng)前，我國(guó)的不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金有著很大的需求，但是融資的渠道卻并不寬闊，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全生命周期中，都離不開商業(yè)銀行的參與。由此可知房地產(chǎn)信貸能夠在很大程度上決定商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)值，因此各大商業(yè)銀行均在自身的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中十分重視對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估防控和規(guī)避。目前的現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道過于狹窄，為商業(yè)銀行帶來(lái)了貸款方面的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，也使銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力受到較大影響，同時(shí)也影響了房地產(chǎn)公司進(jìn)行資本運(yùn)作的效率。為了改變?nèi)谫Y渠道過于單一的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)營(yíng)是以信托為基礎(chǔ)的，其實(shí)質(zhì)是對(duì)他人的資金進(jìn)行代理運(yùn)作，從而給對(duì)資金有巨大需求的房地產(chǎn)企業(yè)籌集閑散貨幣，在客觀上使短期貨幣能夠長(zhǎng)期持有，在此基礎(chǔ)上以合理科學(xué)的運(yùn)作來(lái)獲得盡可能大的合理收益的一個(gè)過程。由此可知房地產(chǎn)投資基金能夠在很大程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道，使傳統(tǒng)的信貸模式得到了升級(jí)。

2　房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)狀分析

從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資基金屬于信托的范疇，因此也會(huì)具有信托產(chǎn)品的一些特性:首先，不得不在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與相關(guān)政策之下進(jìn)行運(yùn)作；其次，負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)開展的信托實(shí)體以及房地產(chǎn)業(yè)本身也存在著若干不確定的風(fēng)險(xiǎn)，再加上我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資基金很多方面發(fā)展成熟，這就使目前的房地產(chǎn)投資基金存在若干必須防范的風(fēng)險(xiǎn)。下面對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

2.1來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)當(dāng)前的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為平穩(wěn)，但因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律就是具有周期性的特征，因此經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)是在所難免的。房地產(chǎn)投資基金必然會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的影響。除了宏觀經(jīng)濟(jì)，其他的關(guān)聯(lián)行業(yè)同樣也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)生較大的影響。如果相關(guān)的另外行業(yè)，尤其是聯(lián)系密切的房地產(chǎn)行業(yè)由于經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而產(chǎn)生了變化，投資基金便會(huì)被這些變化所影響。并且，由于我國(guó)去庫(kù)存的壓力較大，近幾個(gè)月國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐漸加大，這均能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資基金造成明顯的影響。

2.2來(lái)自法律規(guī)范方面的影響

在我國(guó)，信托業(yè)起步與其他國(guó)家相比較遲，但客觀地講，其發(fā)展壯大的速度是十分快的，尤其是在近年來(lái)，信托產(chǎn)品從種類上來(lái)說(shuō)正在不斷增多，除了發(fā)展勢(shì)頭一直較猛的資金信托以外，還逐漸出現(xiàn)了很多種類的其他產(chǎn)品。但從另一方面來(lái)看，其相關(guān)的法律規(guī)范的發(fā)展卻未能實(shí)現(xiàn)同步，這就造成在某些地方的法律真空，我國(guó)與房地產(chǎn)投資基金有關(guān)的一些法律法規(guī)還有很多亟待完善和填補(bǔ)的地方，一些制度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未發(fā)展到完善階段。

2.3來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)本身的影響

不得不說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的引擎之一，然而任何行業(yè)都有發(fā)展的周期和規(guī)律，也蘊(yùn)含著與本行業(yè)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。具體到我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，這些風(fēng)險(xiǎn)可以概括為:首先，作為所有行業(yè)的一個(gè)成員，房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有周期性波動(dòng)發(fā)展的屬性，隨著經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的發(fā)展也會(huì)出現(xiàn)不斷的起伏，而在房地產(chǎn)業(yè)處于波谷的階段，房?jī)r(jià)便會(huì)逐漸處于下行通道，因此企業(yè)新開發(fā)的規(guī)模便隨之減少，在這樣的情況之下房地產(chǎn)投資基金的收益顯然也會(huì)受到影響，投資者的利潤(rùn)也會(huì)減低；其次，房地產(chǎn)業(yè)的鏈條很長(zhǎng)，涉及很多的上游和下游行業(yè)，無(wú)論是規(guī)模還是結(jié)構(gòu)均各有特點(diǎn)，如果一些企業(yè)由于自身的管理問題導(dǎo)致了較高的負(fù)債水平，便會(huì)減弱抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)造成難以估量的巨大損失。

3　房地產(chǎn)投資基金對(duì)策探究

3.1加強(qiáng)對(duì)宏觀政策的分析

因?yàn)閲?guó)家的宏觀政策是結(jié)合一個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而制定的，因此具有復(fù)雜性。房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該隨時(shí)關(guān)注國(guó)家相關(guān)部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，對(duì)這些政策的走勢(shì)和含義進(jìn)行深入準(zhǔn)確的分析及把握。這就要求房地產(chǎn)信托企業(yè)能夠具有決策與風(fēng)險(xiǎn)控制的能力，通過對(duì)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策的分析，結(jié)合基金公司的實(shí)際情況來(lái)評(píng)估可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并且，基金公司應(yīng)該提前制定必要的措施來(lái)規(guī)避和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。通過隨時(shí)關(guān)注國(guó)家的政策變化，增強(qiáng)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力，也增強(qiáng)自身發(fā)展的決策意識(shí)。

3.2完善法律法規(guī)制度

因?yàn)槲覈?guó)的一些特殊情況，信托業(yè)的發(fā)展比發(fā)達(dá)國(guó)家遲一些，因此尚未在全民的范圍之內(nèi)形成信托意識(shí)，而相關(guān)的法律法規(guī)之內(nèi)也存在一些需要進(jìn)一步確定的地方。因?yàn)闅W美一些發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)已經(jīng)形成了較為成熟的房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)，也擁有較為豐富的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，形成了比較完善的法律制度。所以，我國(guó)完全可以在一定的程度上合理吸收和借鑒這些成型的法律法規(guī)，然后結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，將其轉(zhuǎn)換為適合于我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)。

3.3重視風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與規(guī)避

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定的不可預(yù)知性，因此帶來(lái)了一定風(fēng)險(xiǎn)，必須加以防范。為了使房地產(chǎn)投資基金能夠安全運(yùn)作，就必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和規(guī)避。為了使巨額的資金得到科學(xué)化的管理，就應(yīng)該不斷關(guān)注宏觀市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，并且隨時(shí)結(jié)合各類參數(shù)的變化，在分析之后獲知當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)水平，制定出有針對(duì)性的防控策略。增加對(duì)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的了解，權(quán)衡利弊，提高對(duì)本行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的高度認(rèn)識(shí)，確保不會(huì)因?yàn)樽陨淼娘L(fēng)險(xiǎn)問題而使房地產(chǎn)投資基金陷進(jìn)發(fā)展的死胡同。

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doi:10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.094

［中圖分類號(hào)］F293.3；F832.49

［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A

［文章編號(hào)］1673-0194（2016）12-0140-02

［收稿日期］2016-05-12