□文/范乃武　張建華（嘉興學(xué)院南湖學(xué)院　浙江·嘉興）

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老齡化背景下養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)淺議

□文/范乃武張建華
（嘉興學(xué)院南湖學(xué)院浙江·嘉興）

經(jīng)過30余年的經(jīng)濟高速增長，在國家經(jīng)濟發(fā)展水平、人口政策及醫(yī)療水平不斷提高的多重作用下，我國正快速邁入老齡化社會。據(jù)悉，我國老年人口現(xiàn)有1.67億人，占全國總?cè)丝诘?2.5％，而且每年正以3個百分點的速度增長，特別是421家庭結(jié)構(gòu)的大量產(chǎn)生，現(xiàn)有傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式已不能滿足當(dāng)代老年人的需求。隨著老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，更加重視精神生理層面的追求，這為作為新興房產(chǎn)形勢的養(yǎng)老房產(chǎn)提供了前所未有的發(fā)展機遇。

一、養(yǎng)老房產(chǎn)概述

（一）養(yǎng)老房產(chǎn)概念。養(yǎng)老房產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或社會機構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求、在一定程度上能夠促進老年人健康生活、提供基本的健康養(yǎng)老設(shè)施的新型養(yǎng)老房產(chǎn)產(chǎn)品。

（二）養(yǎng)老房產(chǎn)的特征。養(yǎng)老房產(chǎn)與其他房產(chǎn)形式相比，存在非常大的不同，具有自身的特征：首先，養(yǎng)老房產(chǎn)的地理環(huán)境要求相對較高。其不僅需要設(shè)置于交通便利的區(qū)域，同時周邊的生活環(huán)境、自然條件等方面都要滿足老年人居住的要求；其次，與普通住宅相比，養(yǎng)老住宅在局部和整體的設(shè)計規(guī)劃中，需要考慮到老年人群行動不方便、身體機能衰落等問題，需要設(shè)計出適合老年人生活起居、方便出行的具體設(shè)計形式；再次，需要安裝緊急呼叫系統(tǒng)，以便于預(yù)防一些突發(fā)問題，為老年人的養(yǎng)老提供安全保障；最后，除了養(yǎng)老住宅以外，還需要考慮到日常生活中所需要的硬件配套設(shè)施，包括醫(yī)療、娛樂、飲食、社區(qū)人工服務(wù)，等等。

（三）養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)模式。（1）集中開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。指專門為老年人開發(fā)的居住社區(qū)。社區(qū)中除了為健康老人提供居住建筑外，還為半自理、護理型老人提供護理院，配有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施；（2）嵌入式養(yǎng)老組團。指在開發(fā)大型居住社區(qū)樓盤時，劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團。整個社區(qū)配套同時可以滿足老年人和普通住戶的要求；（3）配建式養(yǎng)老房產(chǎn)。指在普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，如托老所、養(yǎng)老公寓等。

（四）養(yǎng)老房產(chǎn)經(jīng)營方式。（1）銷售產(chǎn)權(quán)方式。指開發(fā)商出售老年住宅的房屋產(chǎn)權(quán)，同時搭配一些面向老年人的生活配套設(shè)施。對于開發(fā)商而言，其優(yōu)點在于可以快速回籠開發(fā)資金，后續(xù)服務(wù)與經(jīng)營壓力牽涉較少，但是對入住的老年住戶而言，可能在入住使用過程中發(fā)現(xiàn)與其預(yù)期有很大不同；（2）只租不售方式。指開發(fā)單位建設(shè)好后，長期持有產(chǎn)權(quán)，以床位出租的方式提供給客戶，對自理、半自理和護理的客戶提供差異化服務(wù)選擇，收取不同租金，緩慢回籠開發(fā)資金；（3）銷售使用權(quán)方式。指開發(fā)單位建設(shè)好后，銷售一定時間的養(yǎng)老房產(chǎn)使用權(quán)，收回成本并獲得一定的利潤；（4）銷售會員卡方式。指采取會員制管理，通過出售會員卡先回籠一部分資金、又保持所有權(quán)的完整。這類方式若運營得當(dāng)，可以在后期既獲得資產(chǎn)增值回報又獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

二、當(dāng)前養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)面臨的主要問題

養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)雖然存在著巨大的商業(yè)潛力，但總的來講，目前養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)還處于雷聲大、雨點小的尷尬境遇，大部分的開發(fā)商仍處于觀望狀態(tài)，其主要原因是養(yǎng)老房產(chǎn)在開發(fā)中還面臨著眾多的社會問題：

（一）政策、法規(guī)和制度不完善。首先，養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)涉及民政、發(fā)改、國土、規(guī)劃、財政、建設(shè)等眾多政府職能部門，但由“誰來管”的問題尚未解決，導(dǎo)致部門之間的職能發(fā)揮形不成合力；其次，已經(jīng)出臺的政策落實不到位，民政部曾經(jīng)表示，將與發(fā)改委共同起草關(guān)于鼓勵社會力量參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的意見，民辦養(yǎng)老院將享受建設(shè)用地、稅收、用電等方面的優(yōu)惠政策，但至今尚未出臺具體實施細則。浙江省《關(guān)于深化完善社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)項目建設(shè)用地作出了相關(guān)的政策規(guī)定，但目前并沒有落實到實處，造成企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老房產(chǎn)前期成本過高。此外，稅收優(yōu)惠、用水用地等優(yōu)惠政策也都沒有具體落實；最后，相關(guān)法規(guī)、制度與體制缺失。對養(yǎng)老房產(chǎn)用地的性質(zhì)不明確：依照工業(yè)用地還是住宅用地？以什么樣的定價方式出讓？對開發(fā)的經(jīng)營行為沒有明確的法規(guī)規(guī)定：比如開發(fā)商對開發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？可采取什么樣的經(jīng)營模式？房產(chǎn)開發(fā)商與后續(xù)提供養(yǎng)老服務(wù)的單位之間是什么關(guān)系？各自的責(zé)任怎樣劃分界限？各類養(yǎng)老房產(chǎn)設(shè)計與開發(fā)怎樣規(guī)范？等等都處于法律空白階段。

（二）開發(fā)成本高、回收周期長。養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)，在硬件方面，尤其是養(yǎng)老社區(qū)，既要考慮地點選擇的區(qū)域優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢等，還要考慮各類配套設(shè)施設(shè)備的投入。在軟件方面，則需要考慮長久運營管理，招聘、培訓(xùn)急需人才，要為老年人提供各類服務(wù)。因此，養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)成本高、投資回收周期長，經(jīng)營壓力大，非一般實力的開發(fā)商所能涉及的。

（三）相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐體系欠缺，產(chǎn)業(yè)鏈不完善。做好一個養(yǎng)老房產(chǎn)項目，不僅僅是開發(fā)環(huán)節(jié)，更重要的是要整合許多資源。根據(jù)老年人的需求，至少應(yīng)該提供四大內(nèi)容的服務(wù)：醫(yī)療護理、健康管理、娛樂文化教育和日常生活服務(wù)。但是，目前我國在這些方面尚處于起步階段，特別是高層次管理和專業(yè)技能人才以及專業(yè)性服務(wù)人才嚴(yán)重缺乏，相關(guān)服務(wù)機構(gòu)十分缺少，產(chǎn)業(yè)尚處于培育階段，嚴(yán)重制約了養(yǎng)老房產(chǎn)的發(fā)展。

（四）項目運營模式尚處于探索階段。目前，在養(yǎng)老房產(chǎn)的運營模式方面，許多企業(yè)普遍采取出售產(chǎn)權(quán)、出售使用權(quán)、出售會員卡等方式，以加快資金回籠為主要目的，出售后無動力提供后續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)。這種模式隱藏著巨大風(fēng)險：可能出現(xiàn)項目開發(fā)后一些開發(fā)商難以自行或委托經(jīng)營養(yǎng)老房產(chǎn)，一走了之。此時，對于這種只有通過提供特殊服務(wù)才能發(fā)揮房產(chǎn)價值的樓盤，購買者面臨著巨大的后續(xù)風(fēng)險。

（五）住宅小區(qū)開發(fā)忽視“適老化”。適老化住宅小區(qū)開發(fā)指把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)規(guī)劃，住宅不僅適合年輕時居住，也適合年老時居住，進入晚年生活的老年人不需要另辟新居的住宅區(qū)。與目前較為普遍的集中式養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老組團和配建式養(yǎng)老房相比，這是最經(jīng)濟、受益面最廣的一種養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)，也是當(dāng)前發(fā)達國家對養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)的新理念與新趨勢。

三、加快養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的建議

作為房產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的一項復(fù)合性產(chǎn)品，養(yǎng)老房產(chǎn)具有準(zhǔn)公益性的特點，養(yǎng)老房產(chǎn)的發(fā)展離不開政府的大力支持，針對目前養(yǎng)老房產(chǎn)存在的主要問題，為了促進未來養(yǎng)老房產(chǎn)的健康發(fā)展，提出以下對策建議：

（一）加快編制養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展專項規(guī)劃。各地應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)乩夏昊l(fā)展和老齡人口布局，結(jié)合當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，制定相應(yīng)的養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展專項規(guī)劃。同時，各地應(yīng)結(jié)合各自的城市總體規(guī)劃，根據(jù)“人均用地不少于0.1平方米”、“每百戶住宅以15～20平方米配建養(yǎng)老設(shè)施”的標(biāo)準(zhǔn)和要求，確定城市養(yǎng)老設(shè)施用地總量、設(shè)施類型，并重點預(yù)留城市級、區(qū)級養(yǎng)老設(shè)施用地，建設(shè)大中型集中養(yǎng)老機構(gòu)。并根據(jù)國家《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》、《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范》、《老年人居住建筑設(shè)計規(guī)范》等文件，將社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、托老所配置到居住小區(qū)、基層社區(qū)，形成多點式均衡布局、提高養(yǎng)老房產(chǎn)的功能與效率。

（二）提供有效的建設(shè)用地保障。首先，落實與養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)的土地儲備。在編制各類規(guī)劃和年度計劃時，要充分考慮集中式、配建式養(yǎng)老房產(chǎn)建設(shè)項目用地需求，優(yōu)先安排土地利用年度計劃和辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)（征）用報批手續(xù)，保障項目用地；其次，在用地供給中單列養(yǎng)老綜合用地。各地要結(jié)合老年人口對機構(gòu)養(yǎng)老需求和城市規(guī)劃中集中式養(yǎng)老房產(chǎn)布點規(guī)劃，在用地中給予單列，確保專地專用；最后，采取相對靈活的土地出讓方式。新辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)用地，符合國家劃撥用地目錄的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)后，可采取行政劃撥方式優(yōu)先供地；新辦的營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)用地，通過招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式取得；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用集體所有土地。

（三）鼓勵土地二次開發(fā)用于養(yǎng)老房產(chǎn)項目。第一，出讓的土地由于種種原因無法進行原定開發(fā)但符合養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)條件的，通過協(xié)商或由政府統(tǒng)一收回安排養(yǎng)老房產(chǎn)項目開發(fā)；第二，鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)依法轉(zhuǎn)讓或出租閑置廠房，將存量變?yōu)樵隽?，提高土地利用效率，盤活閑置廠房、倉儲等用地用于養(yǎng)老房產(chǎn)開發(fā)；第三，利用“退二進三”規(guī)劃范圍內(nèi)的廠房、原有養(yǎng)老用地用房改（擴）建養(yǎng)老用房，符合相關(guān)規(guī)劃的，經(jīng)批準(zhǔn)可以適度提高建筑容積率、建筑密度，增加建筑面積的部分土地出讓金按照“退二進三”文件優(yōu)惠政策執(zhí)行；第四，鼓勵鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村利用已有的閑置土地和房產(chǎn)。因地制宜發(fā)展農(nóng)家樂度假農(nóng)莊、老年福利院、養(yǎng)老院等普遍型養(yǎng)老房產(chǎn)。

（四）通過BOT模式進行融資，政府給予政策支持。BOT模式，在這里主要是指政府對養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行立項，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂特許權(quán)協(xié)議。這種模式使企業(yè)在建設(shè)過程中融資，從而獲取更多的投資資本，同時降低了企業(yè)的開發(fā)費用。同時政府方面：一方面應(yīng)建立系統(tǒng)全面的投融資體系以及咨詢服務(wù)，為投資者提供必要的投資保障；另一方面加大政策扶持力度，如“貸款貼息”、“財政補貼”等。且明確養(yǎng)老地產(chǎn)用地政策、稅收政策，并出臺相關(guān)土地優(yōu)惠政策，激起開發(fā)商投資熱情，引導(dǎo)社會資本投入。

（五）建立建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的適老化。各級政府部門應(yīng)該引導(dǎo)養(yǎng)老房產(chǎn)的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)向適老化方向發(fā)展。從養(yǎng)老房產(chǎn)建設(shè)設(shè)計、建造以及管理服務(wù)等方面進行基本規(guī)范，為今后養(yǎng)老房產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，建筑設(shè)計單位則應(yīng)以老年人對建筑設(shè)計的要求和意見為出發(fā)點，為老年人進行針對性設(shè)計，使老年人有機會針對性選擇配套服務(wù)設(shè)施，如旅行社、銀行、醫(yī)療機構(gòu)等。同時，建筑產(chǎn)品的設(shè)計應(yīng)該符合老年人生活習(xí)慣，滿足老年人特殊生活需求，如地板的防滑設(shè)計、較矮的樓層設(shè)計等。

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