□文/盧偉（湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院　湖南·長(zhǎng)沙）

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城市近郊旅游與旅游地產(chǎn)耦合發(fā)展研究

□文/盧偉
（湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院湖南·長(zhǎng)沙）

［提要］隨著人們生活水平的提高和出游理念的深入，以及帶薪休假的逐步推行，城市近郊短途旅游越來(lái)越成為城市居民旅游的首選。而在旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、旅游消費(fèi)從觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變的同時(shí)，一些企業(yè)開始以房產(chǎn)開發(fā)的形式介入旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以旅游為主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的興起。旅游業(yè)與房產(chǎn)業(yè)都是第三產(chǎn)業(yè)中附加值高、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，二者的融合勢(shì)必成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪的增長(zhǎng)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：城市近郊旅游；旅游地產(chǎn)；旅游經(jīng)濟(jì)

本文為湖南省教育廳科研課題：“長(zhǎng)株潭城市近郊旅游與旅游地產(chǎn)的耦合發(fā)展研究”（14C0659）研究成果

收錄日期：2016年3月16日

城市近郊旅游景區(qū)往往處在城市化最活躍、郊區(qū)農(nóng)業(yè)景觀向城郊結(jié)合和城市景觀演替最為顯著的城市邊緣地帶，在城市空間快速擴(kuò)張的趨勢(shì)下，呈現(xiàn)出許多新的變化和特點(diǎn)，也面臨著許多發(fā)展的困境。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)的興旺，旅游消費(fèi)從觀光型到休閑度假型的轉(zhuǎn)變，一些房地產(chǎn)投資商介入旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，推進(jìn)了以旅游為主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和興起，二者的融合也將極大地推進(jìn)中國(guó)新一輪旅游經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

一、城市近郊旅游發(fā)展現(xiàn)狀

近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高和閑暇時(shí)間的增多，尤其是人們的旅游消費(fèi)開始由長(zhǎng)距離旅游向中短途旅游轉(zhuǎn)變，從追求旅游景點(diǎn)名氣向追求旅游質(zhì)量轉(zhuǎn)變，短線旅游、鄉(xiāng)村旅游等城市周邊旅游已成為消費(fèi)者的旅游熱點(diǎn)。城市郊區(qū)旅游資源依托大城市穩(wěn)定的客源市場(chǎng)，以及資源、客源、區(qū)位和設(shè)施優(yōu)勢(shì)，吸引著大量的城市居民去觀光、度假、休閑和娛樂(lè)。

（一）城市近郊旅游發(fā)展現(xiàn)狀。從生態(tài)環(huán)境角度來(lái)看，由于城市人口和交通的高度集中，城市問(wèn)題日顯突出，主要包括大氣污染、噪聲污染、交通擁擠、能源緊張、城市綠地空間日趨減少等。我國(guó)城市綠地空間與一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比明顯要少，人均僅4.1平方米，而近幾年由于城市擴(kuò)大等原因，不少綠地挪作他用，使綠地空間更顯緊張。由于城市綠地空間不足，制約了城市居民的戶外活動(dòng)，一些城市公園已出現(xiàn)人滿為患的局面，特別是周末尤為突出。而城郊生態(tài)環(huán)境相對(duì)較好，郊野空間開闊，空氣清新，有江河湖泊、綠草森林、鳥蟲啁啾等這些市區(qū)缺乏而又是人們向往的生活環(huán)境，許多城市周圍還有風(fēng)景勝地、寺廟古剎、名人陵墓等景觀，郊野的田園風(fēng)光、農(nóng)家生活也讓城市居民心馳神往。這些都強(qiáng)烈地吸引著厭倦城市喧囂、繁雜生活的城市居民奔向郊區(qū)。

從旅游者的角度來(lái)看，節(jié)假日延長(zhǎng)、人們收入水平的提高和健康意識(shí)的增強(qiáng)、閑暇時(shí)間的增加是人們能夠?qū)崿F(xiàn)外出旅游的前提條件，而人們文化素養(yǎng)的提高和健康意識(shí)的增強(qiáng)是其內(nèi)在因素。在旅游消費(fèi)上，越來(lái)越多的城市居民不再愿承受“人車勞頓”之苦，花費(fèi)許多錢財(cái)東西南北幾千里路觀光游覽，而是熱衷于足剛出戶，不用遠(yuǎn)行就能觀賞到豐富多彩的田園風(fēng)光和游覽主題公園。

另外，城郊旅游所擁有的特性也是促使其自身發(fā)展的重要原因，如優(yōu)越的區(qū)位條件使其擁有大量潛在的旅游客源市場(chǎng)；“回歸自然”、“可持續(xù)發(fā)展”等發(fā)展基調(diào)，使人們?cè)谂c自然對(duì)話中，全身心得到放松、家庭親情得到融合、朋友關(guān)系得到升華；參與體驗(yàn)性較強(qiáng)使得城郊旅游者不是被動(dòng)的接受而是積極參與；各種人文旅游項(xiàng)目，如歷史遺址游、名人故居游、文化名城游、特色居民游、民俗風(fēng)情游、民間藝術(shù)游、革命圣地游、各種主題樂(lè)園、宗教旅游等飛速發(fā)展也大大提升了城郊旅游的文化內(nèi)涵；城郊旅游產(chǎn)品多種多樣，有傳統(tǒng)的自然觀光游覽，也有時(shí)尚的蹦極、攀巖、跳傘等專項(xiàng)旅游。同時(shí)，其經(jīng)營(yíng)方式也是多樣的，不受地區(qū)、部門的約束。城郊旅游無(wú)論從資源、產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)方式各方面來(lái)看，都是綜合的，具有極強(qiáng)的包容性。

（二）城郊旅游發(fā)展存在的問(wèn)題?，F(xiàn)階段，城郊旅游的大眾旅游市場(chǎng)已經(jīng)形成，然而從城郊旅游自身發(fā)展來(lái)看還存在較多的問(wèn)題。很多城市的城郊旅游景點(diǎn)的設(shè)施布局猶如“天女散花”般處于無(wú)序化狀態(tài)，缺乏科學(xué)的優(yōu)化組合；同時(shí)，沒(méi)有良好的交通、接待等配套服務(wù)設(shè)施，旅游項(xiàng)目雷同，重復(fù)建設(shè)過(guò)多，過(guò)于超前的旅游業(yè)開發(fā)也不利于旅游業(yè)整體效益的發(fā)揮；城郊旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型單一，主題設(shè)計(jì)雷同，地域環(huán)境和文化內(nèi)涵的挖掘不夠，創(chuàng)新不足，同一地域常常出現(xiàn)眾多同一類型的旅游地和產(chǎn)品，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，旅游地和產(chǎn)品生命周期縮短；大部分城郊產(chǎn)品形象定位較低，缺少精品項(xiàng)目，都是一些傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目，無(wú)外乎就是讓客人漂流、農(nóng)家樂(lè)等，都是把城郊旅游定位為一種低消費(fèi)、低層次的旅游產(chǎn)品；城郊的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較為落后，交通、通訊、給排水、電力、飯店等等均不可能與城市相比。另外，城郊景觀出現(xiàn)嚴(yán)重的城市化傾向，旅游產(chǎn)品開發(fā)中“先人造景觀，后自然景觀，重人造景觀，輕自然景觀”的做法尤顯突出，一些地方甚至出現(xiàn)了大量城市景觀建筑，這種人工景觀可以收到短期經(jīng)濟(jì)效益，然而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，會(huì)受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。再者，城郊旅游的宣傳力度不夠，游客與景區(qū)的信息不對(duì)稱，游客一般通過(guò)朋友推薦、網(wǎng)站、雜志、報(bào)紙、電視等方式的宣傳來(lái)收集信息，對(duì)景區(qū)的交通情況、住宿、飲食、購(gòu)物等情況了解的渠道較少。許多城郊旅游景點(diǎn)、景區(qū)只是依靠回頭客和口碑效應(yīng)帶來(lái)一些客源。旅游宣傳、促銷缺乏強(qiáng)有力的手段，未能充分引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)市場(chǎng)。

在現(xiàn)實(shí)城郊旅游發(fā)展中由于缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，片面追求客源數(shù)量對(duì)自然環(huán)境和生態(tài)已造成了很大破壞，景區(qū)布局分散，占用了大量土地，造成了資源浪費(fèi)，嚴(yán)重制約了城郊旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

目前，旅游業(yè)的繁榮帶來(lái)了旅游地產(chǎn)的規(guī)模化開發(fā)。我國(guó)旅游地產(chǎn)現(xiàn)階段發(fā)展的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）主要由政府主導(dǎo)開發(fā)。在我國(guó)特殊的政治和經(jīng)濟(jì)制度背景下，對(duì)旅游區(qū)和旅游地產(chǎn)開發(fā)還主要由政府主導(dǎo)，政策性明顯。由于思想觀念的落后和對(duì)旅游地產(chǎn)自身規(guī)律的背離，使得旅游地產(chǎn)的發(fā)展偏離了市場(chǎng)的需求，許多大型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目難以正常經(jīng)營(yíng)，甚至瀕臨破產(chǎn)，成為爛尾項(xiàng)目。

（二）高端化日益明顯。由于作為主導(dǎo)的開發(fā)者——政府沒(méi)有明確旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)定位，把目標(biāo)客戶定位于高端消費(fèi)人群，而忽視了中端消費(fèi)者，失去了大量的市場(chǎng)份額。

（三）投資方式日益多元化。早期的旅游地產(chǎn)主要由國(guó)有企業(yè)進(jìn)行投資建設(shè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理，民營(yíng)企業(yè)的投入少之又少，更鮮有外資企業(yè)的投資。目前，我國(guó)逐漸放開對(duì)旅游地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)，大量國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)成功獲得開發(fā)權(quán)，而有強(qiáng)大資金能力和管理經(jīng)營(yíng)能力的外資企業(yè)也紛紛以酒店管理公司的身份涌入我國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作中，為該行業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的生命力。

（四）資源優(yōu)勢(shì)明顯。目前旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大部分分布于我國(guó)較好的風(fēng)景區(qū)，占據(jù)了較優(yōu)質(zhì)的旅游資源，因此具有了強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，為將來(lái)的進(jìn)一步開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。開發(fā)規(guī)模逐漸加大，無(wú)論是投資項(xiàng)目還是旅游地產(chǎn)的面積都非常大，周期比較長(zhǎng)，逐漸與國(guó)際接軌。

（五）投資和度假消費(fèi)需求加大。旺盛的旅游地產(chǎn)需求為其規(guī)?；_發(fā)提供了強(qiáng)有力的支持。早期對(duì)旅游地產(chǎn)的需求以國(guó)內(nèi)商務(wù)型、會(huì)議型度假為主，家庭式的休閑為輔，而目前商務(wù)型和家庭型則平分天下，共同支撐了旅游地產(chǎn)的開發(fā)。異地置產(chǎn)的興起也為旅游地產(chǎn)的興盛做了不小的貢獻(xiàn)。

三、城市近郊旅游與旅游地產(chǎn)耦合發(fā)展研究

（一）城市近郊旅游對(duì)旅游地產(chǎn)有帶動(dòng)作用

1、良好的資源環(huán)境。隨著旅游的發(fā)展，城市近郊旅游目的地的原始風(fēng)貌可能受到一定影響和改變，但由于其城市化率總體說(shuō)來(lái)相對(duì)中心城區(qū)水平較低，受到現(xiàn)代工業(yè)開發(fā)和城市建設(shè)的影響較小，受各種類別的污染也相對(duì)較少，基本能保持其本身的自然山水風(fēng)光和田園風(fēng)貌。同時(shí)，我國(guó)旅游資源種類多樣，包括溫泉、湖泊、草場(chǎng)、山林、雪原、喀斯特地貌等眾多類型；這些豐富多彩且保持良好的自然生態(tài)資源成為旅游地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房游客的特殊吸引物，成為游客在考察旅游地產(chǎn)物業(yè)時(shí)的首要考慮因素，極大地帶動(dòng)了城市近郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

2、廣闊的市場(chǎng)需求。隨著人均收入和消費(fèi)水平的不斷提高，人們的旅游需求量也正在逐步加大；而隨著城市化進(jìn)程的加快，快節(jié)奏的城市生活和緊張的工作除了為人們帶來(lái)更高的收入外，也逐步改變了人們的生活理念，人們更加渴望在有限的假期時(shí)段回歸自然、體驗(yàn)休閑度假生活，以達(dá)到放松身心，提高生活品質(zhì)的目的，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展正迎合了人們的這一需求。因此，具有良好資源與區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市近郊旅游目的地成為城市居民出游居住的首選地帶，從而使城市近郊旅游目的地在發(fā)展旅游地產(chǎn)時(shí)將具有廣闊的客源市場(chǎng)。

3、旅游產(chǎn)業(yè)綜合帶動(dòng)效應(yīng)。旅游產(chǎn)業(yè)本身就是綜合帶動(dòng)非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。城市近郊旅游的發(fā)展同樣能夠帶動(dòng)交通、通信、餐飲、酒店、商業(yè)、地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展。事實(shí)上，旅游業(yè)的發(fā)展是一個(gè)與相關(guān)部門和眾多行業(yè)的互動(dòng)發(fā)展過(guò)程。旅游業(yè)的發(fā)展不僅在一定程度上依賴著社會(huì)其他行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也能夠極大地帶動(dòng)和刺激相關(guān)部門和行業(yè)發(fā)展。旅游業(yè)在與其他行業(yè)聯(lián)合互動(dòng)發(fā)展時(shí)，將比單純強(qiáng)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)或其他某一行業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響更加顯著，有利于形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)良性增長(zhǎng)，保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）旅游地產(chǎn)促進(jìn)城市近郊旅游的發(fā)展

1、提供資金支持，提高旅游目的地經(jīng)營(yíng)水平。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資為城市近郊旅游的發(fā)展帶來(lái)了大量資金的支持，有利于旅游目的地開展更全面、更深層次的基礎(chǔ)設(shè)施和接待設(shè)施的建設(shè)，能有效推動(dòng)旅游目的地更新穎、更高級(jí)和更綜合的經(jīng)營(yíng)模式的出現(xiàn)，并進(jìn)一步改變過(guò)去旅游地僅依靠門票維持收入的局面。而眾多特色接待設(shè)施既能滿足游客需求的多樣性，又能增加旅游地收入，大大提高了旅游地的盈利能力，改善了旅游目的地的經(jīng)營(yíng)水平，推動(dòng)了旅游地的全面發(fā)展，延長(zhǎng)了旅游目的地的生命周期。

2、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升旅游目的地競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目及其接待設(shè)施既可以作為一種景觀資源，與旅游地協(xié)調(diào)發(fā)展的同時(shí)又最大化地體現(xiàn)各自特色；又能改變城市近郊旅游目的地過(guò)去僅以簡(jiǎn)單靜態(tài)的方式來(lái)吸引游客，而忽略動(dòng)態(tài)手段的產(chǎn)品開發(fā)方式，使得各近郊旅游目的地內(nèi)部能打開旅游產(chǎn)品開發(fā)的新思路，從整體上有效彌補(bǔ)原有旅游資源和產(chǎn)品所存在的不足，豐富旅游產(chǎn)品的層次，促使旅游產(chǎn)品多元化綜合性發(fā)展，有效優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地區(qū)旅游消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

3、產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，保障旅游目的地可持續(xù)性。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)一方面能帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，這就有利于使旅游目的地形成集吃、住、行、游、購(gòu)、娛于一體的完整接待體系，同時(shí)極大地帶動(dòng)當(dāng)?shù)厝丝诘木蜆I(yè)水平。而且，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展就能更加合理地對(duì)旅游資源和各種能源進(jìn)行利用，有效地提高資源和能源的利用率，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展；使得環(huán)境保護(hù)和資源利用相協(xié)調(diào)，既滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，又保證后代人的權(quán)利不被侵犯，因此城市近郊旅游地產(chǎn)的發(fā)展真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)一些不可再生資源的永續(xù)利用，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境保護(hù)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)共同發(fā)展的目標(biāo)，使得城郊地區(qū)與城市的差別逐漸縮小。

4、旅游地產(chǎn)可以促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。旅游地產(chǎn)的發(fā)展是伴隨著休閑度假旅游的產(chǎn)生和普及而發(fā)展起來(lái)的，同時(shí)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展又反過(guò)來(lái)支持和引導(dǎo)休閑度假旅游的深入，進(jìn)一步改變傳統(tǒng)觀光旅游粗放式的以規(guī)模擴(kuò)張為主的發(fā)展道路，不再以單純追求接待人數(shù)的增加而提高收益，旅游地產(chǎn)的發(fā)展使旅游者逗留時(shí)間增長(zhǎng)、消費(fèi)水平提升，各種商貿(mào)往來(lái)成倍增長(zhǎng)，使旅游經(jīng)濟(jì)走向效益化發(fā)展模式。

四、總結(jié)

由上可以看出，城市近郊旅游目的地通過(guò)其良好的資源環(huán)境、優(yōu)良的地理區(qū)位、廣闊的市場(chǎng)需求及發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的綜合效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展，而旅游地產(chǎn)的發(fā)展則能夠促進(jìn)城市近郊旅游地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、旅游地經(jīng)營(yíng)水平的提高和競(jìng)爭(zhēng)力的提升，并促使旅游地生命周期發(fā)生變化，保障旅游地發(fā)展的可持續(xù)性和郊區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在城市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，如果能將城市近郊旅游業(yè)和旅游地產(chǎn)系統(tǒng)高度耦合，促進(jìn)兩者良性協(xié)調(diào)，為城市旅游經(jīng)濟(jì)迎來(lái)更大的上升空間。

主要參考文獻(xiàn)：

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中圖分類號(hào)：F127

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A