張志紅 趙暉

評估師在估值判斷中傾向于采用錨定與調(diào)整啟發(fā)策略從而產(chǎn)生錨定效應(yīng)，評估過程中的錨定效應(yīng)是影響評估質(zhì)量的關(guān)鍵行為要素。作者假設(shè)了錨定效應(yīng)的存在以及來源，利用問卷進行了模擬評估和實踐調(diào)查。結(jié)果表明，評估師在評估判斷中善于采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，對資產(chǎn)的價值會形成最初的錨定值。作者建議評估師在資產(chǎn)評估過程中，尤其是在自己不熟悉的領(lǐng)域進行評估時，要時刻注意自己的行為，盡量避免錨定效應(yīng)的發(fā)生。

一、引言

我國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展二十多年來，在推動我國市場經(jīng)濟發(fā)展、深化經(jīng)濟體制改革進程中發(fā)揮了巨大作用。伴隨著評估實踐的迅速發(fā)展，我國學(xué)者也對資產(chǎn)評估進行了大量的理論研究，但是這些研究更多的集中于對資產(chǎn)評估的對象、評估目的、評估的途徑方法、價值類型的研究，對于資產(chǎn)評估主體決策行為的研究則寥寥無幾，尤其是對評估過程中錨定效應(yīng)的研究少之又少，人們往往忽略了錨定效應(yīng)對資產(chǎn)評估結(jié)果準確性的影響。

事實上，在資產(chǎn)評估的過程中存在著太多基于評估師自有的知識結(jié)構(gòu)和經(jīng)驗水平對資產(chǎn)的價值產(chǎn)生的主觀判斷，帶來評估結(jié)果偏倚的高風(fēng)險性，而且文獻研究也表明資產(chǎn)評估過程中評估師傾向于采用錨定與調(diào)整啟發(fā)策略從而產(chǎn)生錨定效應(yīng)（Deborah L, Edward S.，2005）[1]。

資產(chǎn)評估過程中，錨定效應(yīng)處處可見，但國內(nèi)很少有學(xué)者涉及，國外的研究也相對匱乏。Biggs S. F.,Mock T. J.（1983）以實驗設(shè)計方法研究了詢價對資產(chǎn)評估師作出的最終估值所產(chǎn)生的影響。實驗結(jié)果表明，不管被評估資產(chǎn)開價的高低，即使是很不靠譜的過低或過高的開價，都會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響，驗證了資產(chǎn)評估過程中的錨定效應(yīng)[2]。Cypher M. L., Hansz,J. A.（2003）通過對不動產(chǎn)評估的參與式觀察，發(fā)現(xiàn)越是資深的評估師越容易采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式評估，在評估中越容易產(chǎn)生錨定效應(yīng)[3]。在評估過程的各個階段都可能存在這一效應(yīng)，無論是信息的收集（Harvey J.B., 1978；Ferguson J., 1988）[4-5]、數(shù)據(jù)的運用（林英彥，卓輝華，2001）[6]、還是決策判斷行為（George F.B., Henry S. H.,1978；Francis J. R., Simon D.T., 1987；Teresa A., Zeghal D.,1994）[7-9]），并指出這一效應(yīng)的存在不僅受到?jīng)Q策者自身知識和經(jīng)驗的影響（Amidu A-R,Aluko B. T., 2007）[10]）以及心理因素的影響（汪海粟，郭強，2003）[11]等，還會受到外部因素如委托方、外部專家的影響（尉京紅，趙黎明，賈芳芳，2005； 張志紅，馮玉梅，2015）[12-13]）等。

錨定效應(yīng)普遍存在于資產(chǎn)評估領(lǐng)域，潛在影響著資產(chǎn)評估結(jié)果的質(zhì)量，因此本文試圖以資產(chǎn)評估師為被試，研究評估過程中的錨定效應(yīng)，從而為評估師行為提供心理注解，從行為經(jīng)濟學(xué)視角提升其估值判斷水平。

二、研究假設(shè)和調(diào)查設(shè)計

（一）研究假設(shè)的提出

由于人類大腦加工信息能力的有限性，評估師傾向于在資產(chǎn)評估過程中采用錨定和調(diào)整啟發(fā)法。如果沒有啟發(fā)式策略，評估師就可能無法完成評估任務(wù)。這一策略節(jié)約了大量的數(shù)據(jù)處理時間，但面臨著評估過程內(nèi)在的偏倚，該偏倚來自最初的錨定和隨后的補充調(diào)整。如果評估師最初的錨定不正確，最終評估值產(chǎn)生偏倚的可能性就會大大增加。為了減少偏倚的發(fā)生提高資產(chǎn)評估結(jié)果的準確性，必須要清楚錨定的來源，這是一個關(guān)鍵的問題。在資產(chǎn)評估實踐中，錨定可能來自于評估師所了解的相似資產(chǎn)的真實交易價格，也有可能來自于一些非特定的或基于評估師的自有知識和經(jīng)驗?；诖?，提出假設(shè)1：

假設(shè)1：評估師估值判斷時善于采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，對資產(chǎn)的價值形成最初的錨定值。

在評估實踐中，評估師對所要評估資產(chǎn)領(lǐng)域的熟悉程度是偏倚產(chǎn)生的一個關(guān)鍵因素。如果評估師熟悉被評估資產(chǎn)領(lǐng)域并且資產(chǎn)不具有特殊性，那么錨定就極有可能來自臨近區(qū)域相似資產(chǎn)的交易價格或者是當(dāng)前市場的價值趨勢等相關(guān)的信息。在這種情況下凡是對資產(chǎn)所處領(lǐng)域熟悉的評估師就會產(chǎn)生相似的最初錨定值。通過對市場的研究，在評估師所熟悉的領(lǐng)域，由于評估師頻繁的承接評估任務(wù)、頻繁的參與資產(chǎn)交易，有關(guān)資產(chǎn)的價格信息不斷的反饋給評估師，評估師會快速地矯正之前的價值意見，因此在評估師所熟悉的領(lǐng)域進行評估時由于錨定和調(diào)整啟發(fā)的運用通常會產(chǎn)生一個準確的錨定值，這個準確的錨定值會通過市場反饋回來，評估師得知他們的錨定是正確的，這時他們就會更傾向于使用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略對資產(chǎn)進行評估。

如果評估師在不熟悉的領(lǐng)域進行評估時，錨定就極有可能不是來自相關(guān)的信息，而是來自評估師自有的知識和經(jīng)驗。由于每個評估師所具有的知識和經(jīng)驗是不同的，所以，在這種情況下不同的評估師會產(chǎn)生不同的錨定。如果隨后的檢驗調(diào)整是充分的，則由不同的評估師產(chǎn)生的多樣性錨定值在最終評估中會消失。但是，真實的評估實踐中，評估師對初始錨定的調(diào)整往往是不夠充分的?；诖?，提出假設(shè)2：

假設(shè)2：如果評估師在不熟悉的領(lǐng)域?qū)I(yè)務(wù)進行相關(guān)判斷時，錨定的來源就是評估師自有的知識和經(jīng)驗，面臨相同的信息，也會得到不同的評估值，也就是說最終評估值會發(fā)生偏倚。

應(yīng)該注意到盡管上述假設(shè)關(guān)系中，只提到評估師不熟悉的領(lǐng)域，它同樣也適用于某些相對熟悉的環(huán)境，比如說位于熟悉領(lǐng)域但評估師不經(jīng)常評估的資產(chǎn)類型、位于熟悉區(qū)域但具有特殊特征的資產(chǎn)。

（二）調(diào)查問卷的設(shè)計

1. 調(diào)查方案的選擇

為了了解資產(chǎn)評估過程中評估師的決策行為與評估結(jié)果的關(guān)系，識別資產(chǎn)評估過程中是否存在錨定現(xiàn)象，本文選擇通過模擬評估過程來進行研究。評估師對資產(chǎn)進行模擬評估意味有兩種可能的選擇，一種是僅僅為評估師提供評估任務(wù)，另一種是不僅提供評估任務(wù)還提供相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。第一種方法更接近現(xiàn)實，但它有兩個缺點，因為僅僅為評估師提供評估任務(wù)，評估師就需要自己去市場上搜集相關(guān)資料，這需要至少幾天的時間才能完成，時間上不允許這么做。第二種方法是由實驗實施者來為資產(chǎn)評估師提供相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，這樣就可以控制相關(guān)數(shù)據(jù)和信息的質(zhì)量，而且也可以管控完成評估任務(wù)的時間。最重要的是：采取第二種方法能夠使所有的資產(chǎn)評估師得到完全相同的數(shù)據(jù)信息，從而可以將由不同的信息集合造成的偏倚消除，評估師在評估過程中的決策行為成為唯一因素。因此，第二種方法是首選方案。

2. 評估對象的確定

估價對象為某市儲備地塊規(guī)劃條件下的普通商品住房。該地塊位于該市某186號，該地南鄰某路，北鄰某花園，東鄰某中心，西鄰某大廈。

該地塊擬建設(shè)住宅小區(qū)，項目用地面積為5936.5平方米，總建筑面積為19590平方米。規(guī)劃容積率為3.3，綠化率40%，建筑密度為20%。擬建設(shè)的普通商品住房，其裝修情況為普通毛坯房，外墻為普通墻面漆，內(nèi)墻抹灰。配套情況設(shè)定為上水、下水、電照、燃氣、暖氣、電話、有線電視。提供給參與者的信息如表1所示。

表1 提供給參與者的信息

3. 問卷內(nèi)容說明

為了研究資產(chǎn)評估過程中的錨定效應(yīng)，調(diào)查問卷分為兩部分，第一部分是讓參與者模擬一項評估業(yè)務(wù)，第二部分是要求參與者回答出在其實踐業(yè)務(wù)中的做法。

模擬評估中盡可能的模仿真實的評估過程，并向參與者提供盡可能多的信息。評估對象是一套評估師所不熟悉的商品住宅樓，評估師是以相同的順序得到同樣的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，最后給出評估結(jié)果。這樣模擬資產(chǎn)評估即保證了它能代表真實的評估實踐，又能不受到評估過程中不可控因子的影響。

為了消除被調(diào)查者對這一領(lǐng)域了解程度的不同，所選擇的參與者都是來自同一個區(qū)域。在發(fā)放問卷之前還詢問了被訪者是否具有該地域相關(guān)的評估經(jīng)歷，如果他們具有該地域相關(guān)的評估經(jīng)歷則排除掉這類樣本，這樣做主要有兩個原因：

（1）消除由于評估經(jīng)驗的不同對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。也就是說要求參與者不具備該地區(qū)的評估經(jīng)驗。

（2）如果參與者來自不同區(qū)域，不同的市場經(jīng)驗就會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。所以，參與者必須來自同一個區(qū)域且都不具有被評估資產(chǎn)所處地域的相關(guān)經(jīng)驗。

4. 調(diào)查對象的選擇

由于條件的限制，評估任務(wù)及相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息都是以調(diào)查問卷的形式發(fā)放給被調(diào)查者。然后將評估師填完的調(diào)查問卷收回后進行統(tǒng)計與分析。由于專業(yè)資產(chǎn)評估師在評估師決策行為和評估程序以及評估結(jié)果質(zhì)量方面有著更多的經(jīng)驗和更深刻的理解，所以該調(diào)查問卷是針對資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所的資產(chǎn)評估師、以及社會上其他具有豐富資產(chǎn)評估經(jīng)驗的評估師進行。本調(diào)查問卷選擇了30位有豐富經(jīng)驗且來自同一地區(qū)的評估師作為調(diào)查對象，調(diào)查對象擁有不同層次的學(xué)歷背景，其性別和年齡的分布較為均勻，參與評估工作的職位也很具有代表性，表2對被調(diào)查者的背景資料進行了分析。

三、調(diào)查的統(tǒng)計分析和假設(shè)的驗證

（一） 被調(diào)查者估值結(jié)果

模擬評估中30位被訪者中有25位得出了評估結(jié)果，評估結(jié)果如表3所示。

從表4評估結(jié)果的分析可以看出，評估結(jié)果有一個相對較高的方差，其離差率為17.0%，大于所期望的準確性水平“正負10%”之間。模擬評估中，只有17位被訪者的評估結(jié)果離差率落在正負10%以內(nèi)，還有8位被訪者的評估結(jié)果的離差率落在了正負20%之內(nèi)。評估師對資產(chǎn)的最初價值意見和最終的評估值都具有很高的偏倚水平，被評估資產(chǎn)最初價值意見的偏倚系數(shù)為13.3%，最終評估價值的偏倚系數(shù)為11.5%。

為什么被訪者在自己所不熟悉的領(lǐng)域?qū)ν豁椯Y產(chǎn)進行評估，雖然以相同的程序和方式得到相同的數(shù)據(jù)和信息，但他們得出的最終評估價值卻不同？在資產(chǎn)評估過程中除了與資產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息對資產(chǎn)估值產(chǎn)生影響，是否還存在著其他影響評估結(jié)果的因素？是不是被訪者的決策行為對估值結(jié)果產(chǎn)生了影響？這需要對模擬評估的過程和結(jié)果進行進一步的研究和分析。

表2 被調(diào)查的評估師的背景資料分析

表3 模擬評估的結(jié)果

表4 對評估結(jié)果的分析

通過對問卷的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：在這個模擬評估中有21位被訪者在分析任何交易案例信息之前就形成了評估價值意見（如表5所示）。這就證明了大多數(shù)的資產(chǎn)評估師在評估過程中運用了錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，對資產(chǎn)的價值產(chǎn)生了最初的錨定值，這驗證了假設(shè)1。在這個模擬評估中，由于參與者缺少特定的區(qū)域知識，并缺少來自其他渠道的錨定（例如要價或以前的資產(chǎn)評估價值），因此可以斷定評估師是依賴他們以前的知識和經(jīng)驗得到最初錨定值的，并且由于評估師知識和經(jīng)驗的不同，造成了資產(chǎn)錨定值的不同，并最終導(dǎo)致資產(chǎn)評估結(jié)果的不同，即評估結(jié)果發(fā)生了偏倚。這恰好驗證了本文所提出的假設(shè)2，即如果資產(chǎn)評估師在不熟悉的領(lǐng)域執(zhí)行任務(wù)時，那么錨定的來源就是評估師自有的知識和經(jīng)驗，即使面臨相同的信息，也會得到不同的評估值，也就是說最終評估值會發(fā)生偏倚。

表5 最初估值意見形成的時間

評估師的最初錨定價值與最終評估價值之間是否存在著關(guān)系？最初的錨定值是否影響到了對資產(chǎn)的最終評估價值？模擬評估結(jié)果的統(tǒng)計分析如圖1所示。

圖1 最初價值意見和最終估值的比較

從圖1可以看出評估師的最初錨定值和最終給出的評估值是強烈相關(guān)的（相關(guān)系數(shù)為0.918），最初錨定值的多樣性導(dǎo)致了最終評估值的多樣性。這就說明被訪者對資產(chǎn)價值的錨定嚴重影響了資產(chǎn)最終的估值結(jié)果，也說明被訪者的決策行為影響到了最終評估結(jié)果，評估過程中存在著錨定效應(yīng)。而且很明顯當(dāng)資產(chǎn)評估師對于被評估資產(chǎn)所在的地域和市場具有較低的經(jīng)驗水平時，更容易產(chǎn)生錨定效應(yīng)。

由于評估師原有知識和經(jīng)驗的不同造成了評估師對資產(chǎn)的錨定值各不相同，但在繼續(xù)閱讀了相關(guān)信息和數(shù)據(jù)后他們的評估結(jié)果還是有很大的差異，有關(guān)數(shù)據(jù)和信息似乎對評估師的估值沒有產(chǎn)生影響，甚至，有的評估師得到的評估結(jié)果與信息資料是相矛盾的。有關(guān)心理學(xué)文獻指出錨定和調(diào)整啟發(fā)式策略的一個特征就是當(dāng)新的數(shù)據(jù)和信息出現(xiàn)時，人們對最初的錨定往往沒有作出充分的調(diào)整。本研究就是這種情況，評估師早期的價值意見很頑固，最終的資產(chǎn)評估值與最初的錨定值相比僅有很小程度的移動。這就表明最初的錨定對于最終的評估結(jié)果具有很強的決定作用，資產(chǎn)評估過程中的錨定效應(yīng)是最終評估結(jié)果發(fā)生偏倚的一個重要因素。

（二）錨定效應(yīng)的來源驗證

調(diào)查問卷的第二部分是對資產(chǎn)評估實踐的調(diào)查。對評估實踐的調(diào)查涉及到資產(chǎn)評估的過程、影響估值發(fā)生偏倚的影響因素、在不同的領(lǐng)域評估師錨定值出現(xiàn)的時間、最近幾年執(zhí)行評估任務(wù)的時間和費用水平的變化、評估師更偏好于哪種信息、評估師停止搜集相關(guān)信息的原因等方面，這些問題都是對資產(chǎn)評估實踐中錨定效應(yīng)來源的分析。

1. 對影響偏倚因素的分析

問卷對資產(chǎn)評估結(jié)果發(fā)生偏倚的影響因素及影響程度進行了調(diào)查，調(diào)查的結(jié)果如表6所示：“對所要評估的業(yè)務(wù)不熟悉、缺少經(jīng)驗”的影響分值為4.01分，“沒有嚴格按照標準的評估程序進行評估”的影響分值為3.55分，“缺少對資產(chǎn)所處市場的了解”的影響分值為3.12分，“缺乏一個完善的資本市場”的影響分值為2.41分，“缺少與其他評估師的交流”的影響分值為1.29分，“評估師沒有盡職盡責(zé)”的影響分值為0.72分。

表6 評估結(jié)果偏倚的影響因素及影響程度

從這個調(diào)查結(jié)果來看對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生影響的最重要因素為：對所要評估的資產(chǎn)不熟悉、缺少經(jīng)驗，以及沒有嚴格按照標準的評估程序進行評估。這就說明，在評估實務(wù)操作中，不按照規(guī)范的評估程序?qū)Y產(chǎn)進行評估的現(xiàn)象廣泛存在，并且當(dāng)對所不熟悉的資產(chǎn)進行評估時，由于缺乏經(jīng)驗，就會造成評估結(jié)果發(fā)生偏倚。這也在另一方面驗證了評估實踐中錨定效應(yīng)的存在。因為，評估師不按照規(guī)范的評估程序進行評估時，必然依據(jù)經(jīng)驗對資產(chǎn)的價值作出判斷，且又由于對不熟悉的資產(chǎn)缺乏經(jīng)驗，沒有對先前作出的價值判斷進行矯正才造成了評估結(jié)果的準確性降低。即資產(chǎn)評估結(jié)果的偏倚和評估師缺少特定領(lǐng)域的知識和經(jīng)驗是相關(guān)聯(lián)的。

在資產(chǎn)評估實踐中評估師經(jīng)常在較低經(jīng)驗水平的特定領(lǐng)域中進行資產(chǎn)評估。大約15%的評估工作是在評估師所不熟悉的領(lǐng)域內(nèi)進行。評估實踐中大約35%的評估工作是在介于熟悉與陌生之間的領(lǐng)域內(nèi)進行（如表7所示），評估師在較低經(jīng)驗水平領(lǐng)域內(nèi)的工作量表明評估實踐中錨定效應(yīng)的大量存在。因為，當(dāng)評估師在不熟悉的領(lǐng)域進行工作時，由于缺乏鄰近區(qū)域相似資產(chǎn)的交易價格或者當(dāng)前市場的價值趨勢等相關(guān)信息，評估師就只能依據(jù)自己知識和經(jīng)驗對資產(chǎn)進行價值評估，這個時候錨定效應(yīng)就不可避免的存在了。

表7 不同領(lǐng)域的工作量

2. 對信息偏好的驗證

被訪者對“當(dāng)對一項資產(chǎn)進行評估時您更希望得到哪些信息？”的回答，證明了評估實踐中評估師采用了錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略。通過對問卷的整理，53%的受訪者在對資產(chǎn)進行評估時更希望得到“有關(guān)相似資產(chǎn)的歷史交易信息”，37%的被訪者更希望得到“相關(guān)資產(chǎn)的當(dāng)前市場信息”，10%的被訪者希望得到“有關(guān)資產(chǎn)的未來市場信息”（如表8所示）。對“有關(guān)相似資產(chǎn)的歷史交易信息”的偏好，說明評估師在評估實務(wù)操作中希望通過相似資產(chǎn)歷史交易信息來對資產(chǎn)的價值形成初步判斷。這就足以說明評估師傾向于使用錨定與調(diào)整啟發(fā)式測略對資產(chǎn)進行評估。與“相似資產(chǎn)的歷史交易信息”相比，評估師對“有關(guān)資產(chǎn)的當(dāng)前市場信息”存在著一定的抵觸，這就造成了評估師不能夠?qū)Y產(chǎn)的初始錨定值進行充分的調(diào)整，從而評估結(jié)果發(fā)生了偏倚。

表8 對信息的偏好

表9 停止收集信息的原因

問卷中還針對“評估師停止收集相關(guān)數(shù)據(jù)和信息的原因”進行了調(diào)查，其中57%的被訪者回答是因為“收集到的信息符合原有的估值觀點”，37%的被訪者回答是因為“收集信息的成本太高”，4%的被訪者認為是因為“很難再收集到相關(guān)信息了”所以才停止對信息的收集（如表9所示）。94%的被訪者認為“收集到的信息符合原有的估值觀點以及收集信息的成本太高”導(dǎo)致了評估師停止收集相關(guān)信息和資料，這就足以說明資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)中大量的評估師采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，資產(chǎn)評估過程中錨定效應(yīng)的確存在?！笆占降男畔⒎显械墓乐涤^點”說明評估師在收集資料時潛意識中對符合原有錨定值的觀點賦予了更高的權(quán)重，他們對符合初始錨定值的信息更加敏感，一旦出現(xiàn)了這類信息評估師能夠很快的察覺到。但對于不支持初始錨定值的觀點或者與初始錨定值相矛盾的信息評估師很容易錯過，他們會對這類信息不予理睬或者賦予很小的權(quán)重。對一項資產(chǎn)進行評估時，本應(yīng)該收集到所有與資產(chǎn)價值有關(guān)的信息資料后，再對所有的信息資料進行加工整理，然后對資產(chǎn)作出價值估計，但是評估實踐中，評估師往往會因為收集信息資料的成本太高而減少收集量。要想對一項資產(chǎn)的價值進行準確估計，必須對初始錨定值進行充分調(diào)整，通過被試者的回答知道了真實的評估實務(wù)操作中評估師對初始錨定值的調(diào)整是不夠充分的，這就會造成評估結(jié)果發(fā)生偏倚，且評估師對被評估資產(chǎn)所在的領(lǐng)域越不熟悉越容易造成評估結(jié)果的偏倚。因為如果評估師不能對相關(guān)的信息資料進行全面的搜集與評價，他就不會對初始錨定值進行充分的調(diào)整，由于評估師對不熟悉領(lǐng)域的資產(chǎn)所作出的錨定值本身就存在一定程度的偏倚，再不能夠?qū)﹀^定值進行充分調(diào)整的話，那么評估結(jié)果就存在著較高的偏倚風(fēng)險性。

表10 執(zhí)行評估任務(wù)的可得時間與過去相比

3. 對時間和費用的調(diào)查

本文還對評估實踐中執(zhí)行評估任務(wù)的時間和費用進行了調(diào)查，50%的被訪者指出執(zhí)行評估任務(wù)的可得時間與過去相比減少了，47%的被訪者認為執(zhí)行評估任務(wù)的可得時間與過去相比持平，只有3%的被訪者認為執(zhí)行評估任務(wù)的可得時間與過去相比增多了（如表10所示）。有50%的被訪者注意到執(zhí)行評估任務(wù)的可得時間減少了，說明評估實踐中時間因素就會促使評估師采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略。由于可得時間的減少，評估師必須加快進度、提高效率，并把更多的評估工作交給了年輕評估師。為了能在規(guī)定時間內(nèi)完成評估任務(wù)，評估師就會采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，會根據(jù)自己原有的知識和經(jīng)驗對被評估資產(chǎn)形成錨定值。年輕的評估師是相對缺少經(jīng)驗的，他們對被評估資產(chǎn)的錨定本身就會存在很高的偏倚性，又由于時間的限制，評估師不能夠去搜集所有與資產(chǎn)價值有關(guān)的信息資料，只能片面的對資產(chǎn)的價值作出判斷，評估師也就沒有條件去對最初錨定值作出充分的調(diào)整，這個時候錨定效應(yīng)就會產(chǎn)生。

對于評估項目的收費問題，63%的被訪者指出收費水平與過去相比降低了，27%的被訪者認為收費水平與過去相比持平，只有10%的被訪者指出收費水平與過去相比提高了（如表11所示）。費用水平的降低同樣也會促使錨定效應(yīng)產(chǎn)生，因為費用減少評估師就會相對減少工作量，不會花費大量時間和費用去搜集整理信息資料，這就大大降低了評估結(jié)果的準確性。

表11 評估項目的收費水平與過去相比

時間和費用的減少都會對評估師行為產(chǎn)生影響。評估師為了快速完成任務(wù)降低成本且快速完成任務(wù)就會使用錨定與調(diào)整啟發(fā)戰(zhàn)略，同時，由于評估的很多工作都委派給了年輕評估師，他們的經(jīng)驗水平相對較低，這就增加了最終評估結(jié)果偏倚的風(fēng)險。不管怎樣，費用水平的降低和時間的減少都會增加運用啟發(fā)式策略的機會。

從上面的調(diào)查結(jié)果可知：評估實踐中評估師對評估領(lǐng)域的經(jīng)驗水平、熟悉程度以及可得的時間和費用等都是促使評估師在評估過程中采用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略，產(chǎn)生錨定效應(yīng)的內(nèi)部來源。正是由于這些因素才使得評估實踐中錨定效應(yīng)的存在、評估結(jié)果偏倚的發(fā)生。

四、研究結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)論

1. 在資產(chǎn)評估實踐中，評估師運用錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略對資產(chǎn)進行評估，會產(chǎn)生對資產(chǎn)價值的最初錨定；

2. 在不確定環(huán)境中，資產(chǎn)評估師運用錨定與調(diào)整啟發(fā)法進行資產(chǎn)評估時，會根據(jù)所獲得的新信息在初始評估值的基礎(chǔ)上不斷進行調(diào)整來得到最終評估值；

3. 如果評估師對所評估資產(chǎn)領(lǐng)域不熟悉，或者是缺少相關(guān)經(jīng)驗和知識，就會增加資產(chǎn)評估值發(fā)生偏倚的風(fēng)險；

4. 評估的環(huán)境使得錨定與調(diào)整啟發(fā)式策略得到普遍運用，主要是因為評估業(yè)務(wù)的內(nèi)在復(fù)雜性、完成資產(chǎn)評估任務(wù)的時間和費用壓力、從低級到高級評估師的關(guān)鍵人員的委派、以及評估師所工作的領(lǐng)域往往是他們所不熟悉的等等。

（二）提升評估質(zhì)量的建議

1. 評估師和評估公司應(yīng)該意識到評估師主觀行為對資產(chǎn)評估值的潛在影響，特別是錨定效應(yīng)對評估決策的影響；

2. 當(dāng)評估師在對資產(chǎn)進行評估時，尤其是在評估師所不熟悉的領(lǐng)域進行時，評估師之間應(yīng)該加強交流，對市場做充分的調(diào)查，搜集高質(zhì)量的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，相關(guān)部門應(yīng)該仔細檢查評估機構(gòu)的評估程序和評估師在評估過程中的行為；

3. 在資產(chǎn)評估中，讓更多的數(shù)據(jù)收集人員參與執(zhí)行評估任務(wù)有利于提高資產(chǎn)評估結(jié)果的準確性；由于現(xiàn)存的數(shù)據(jù)分析程序不能夠充分利用所有的相關(guān)數(shù)據(jù)，它存在一定的不完善性，所以應(yīng)該加快人才培養(yǎng)，盡快建立高水平的數(shù)據(jù)分析程序以求更大程度上橫向比較相關(guān)的市場數(shù)據(jù)和信息，從而提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量；

4. 資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該考慮修改現(xiàn)行的質(zhì)量控制程序；

5. 為了提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量，資產(chǎn)評估師要定期接受教育和培訓(xùn)，教育和培訓(xùn)的內(nèi)容，應(yīng)該不僅僅包括有關(guān)資產(chǎn)評估的專業(yè)知識，還應(yīng)包括有關(guān)評估師行為學(xué)和決策學(xué)方面的知識。

（三）未來的研究趨勢

本文提供了一些資產(chǎn)評估過程中錨定效應(yīng)及其影響的看法，但研究的深度還遠遠不夠，將來的研究還應(yīng)該包括以下方面：資產(chǎn)評估過程中潛在的錨定來源和特征、評估過程中評估師對可比案例的評價對資產(chǎn)評估結(jié)果的影響、評估師個人的性格和經(jīng)驗水平對評估結(jié)果的影響、制定可以抵消評估過程中評估師行為偏倚的機制。

當(dāng)前市場條件下，沒有關(guān)于資產(chǎn)評估師勝任一項評估業(yè)務(wù)所必須具備的專業(yè)知識和技能的絕對定義，本研究中的一個問題就是如何定義什么是熟悉的領(lǐng)域、相對熟悉領(lǐng)域以及不熟悉的領(lǐng)域，以及定義什么是可接受的和什么是不可接受的評估業(yè)務(wù)。另外本研究還缺乏對于影響資產(chǎn)評估結(jié)果準確性原因的研究。

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