劉輝群+湯麗麗+劉峻源

摘要：本文選取薊縣大平安村宅基地旅游開發(fā)項目為研究對象，引入BOT融資模式，首先對村莊宅基地BOT模式進行分析，提出BOT模式下的運作程序和融資方案設(shè)計；其次通過財務(wù)分析論證方案的可行性；最后對項目的風險進行識別和防范，提出了相應(yīng)的措施。

關(guān)鍵詞：BOT模式；宅基地；財務(wù)分析；風險評價

BOT模式是一種利用民營資本興建基礎(chǔ)設(shè)施的融資模式。農(nóng)村宅基地使用權(quán)通過土地使用權(quán)人向投資商、開發(fā)商等民間組織授權(quán)，開發(fā)投資者對村莊宅基地上的建筑物和構(gòu)筑物等投入資金發(fā)展農(nóng)家樂等旅游開發(fā)項目，改造建成后投資人有償經(jīng)營一段時間，用于旅游經(jīng)營后將宅基地使用權(quán)交給原所有人，目前村莊宅基地項目建設(shè)中還未廣泛運用BOT模式。

一、大平安村宅基地管理及收益現(xiàn)狀

目前，大平安村莊宅基地農(nóng)家樂經(jīng)營的基本模式屬于“農(nóng)戶”單體式，即農(nóng)戶自己提供資金和原材料，對房屋進行修繕和改造，來經(jīng)營農(nóng)家樂。他們相互之間互不干涉，獨立經(jīng)營，各自承擔風險，獲取各自的收益，但這樣由于自身認識水平的限制，而且資金和經(jīng)營經(jīng)驗有限，使得經(jīng)營的農(nóng)家樂只能停留在小規(guī)模、無序化的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

至2014年，村內(nèi)有36家經(jīng)營農(nóng)家樂，60 家從事務(wù)農(nóng)，此外還有一些人員從事建筑外出打工和山貨買賣。開展農(nóng)家院經(jīng)營每戶平均收入為45000元；務(wù)農(nóng)的收入較低，每戶收入為1.5萬。嚴重制約了村莊后續(xù)資金的投入和可持續(xù)發(fā)展。未來，尋找切實可行的宅基地經(jīng)營管理模式將成為村民脫貧致富、村莊經(jīng)濟效益最大化的必然途徑。

二、村莊宅基地BOT模式運作設(shè)計

（一）村莊宅基地BOT模式分析

項目BOT模式運營的基本內(nèi)容包括：作為準政府組織機構(gòu)的村莊宅基地統(tǒng)一管理主體——大平安村委會，將宅基地的使用權(quán)授權(quán)該項目的投資方，由投資方提供資金在宅基地上進行開發(fā)建設(shè)，建造完成后投資者進行有償?shù)慕?jīng)營管理，來獲取一定收益。在特許經(jīng)營期之前，原來農(nóng)戶的收入按照政策采取補貼方式，同時農(nóng)戶也可參與其中進行就業(yè)，獲取一定的收益，等到特許經(jīng)營期之后，將宅基地使用權(quán)交還村委會，村集體節(jié)省了建設(shè)開發(fā)的資金，村民也可從中獲取一定的報酬。由此看來，BOT模式在村莊宅基地項目中運用的途徑是具有合法性的。

（二）村莊宅基地BOT模式項目的運作程序

①由村委會牽頭，投資方作為項目發(fā)起人，與村委會和農(nóng)戶協(xié)商，成立大平安村宅基地BOT項目公司。②村委會與投資方開展合同談判，確定特許權(quán)協(xié)議。③大平安村BOT項目公司進行前期規(guī)劃準備，由管理方委托設(shè)計、施工方承包建設(shè)農(nóng)家樂基礎(chǔ)設(shè)施和旅游項目。④工程竣工驗收后，進入項目的運營階段。由項目公司自主或選擇專業(yè)運營方進行管理，當?shù)剞r(nóng)戶協(xié)助參與管理大平安村農(nóng)家樂及旅游項目的經(jīng)營。⑤項目公司按照特許權(quán)協(xié)議中規(guī)定的日期和方式將農(nóng)家樂基礎(chǔ)設(shè)施和旅游項目移交給村委會及農(nóng)戶。如下圖所示。

（三）村莊宅基地BOT模式融資方案

大平安村委會由上級下營鎮(zhèn)政府撥款，擬投入1500萬資金，其中在特許經(jīng)營期內(nèi)，考慮到農(nóng)戶原來的收入主要由農(nóng)家樂和務(wù)農(nóng)部分組成，包括農(nóng)家樂戶均收入約4.5萬元，總共36家，務(wù)農(nóng)戶均收入約1.5萬元，總共60家，每年總計收入約252萬元；按照政策將特許經(jīng)營期內(nèi)的農(nóng)戶總收入進行扣除，將其給予農(nóng)戶作為資金補貼，以提高農(nóng)戶參與項目的積極性，剩余的資金直接投入項目開發(fā)建設(shè)。由此看來，現(xiàn)有的建設(shè)投入資金不足，需要向銀行系統(tǒng)進行一定的資金融資，才能推動宅基地項目的建設(shè)開發(fā)。

三、村莊宅基地BOT項目的財務(wù)分析

村莊宅基地BOT項目的開發(fā)成本包括農(nóng)家住宿建設(shè)工程費、農(nóng)家美食配套建設(shè)費、特色商業(yè)設(shè)施工程費、文化體驗設(shè)施工程費和不可預(yù)見費，總計1044.77萬元；開發(fā)費用包括管理、銷售和財務(wù)費用，總計134.91萬元，項目總成本費用1179.68萬元。

關(guān)于項目的總收入問題，前期已經(jīng)具備了良好的基礎(chǔ)設(shè)施和房屋設(shè)備，因此在短期內(nèi)改造就能投入運行，項目在第一年通過政府撥款、項目投資方資金以及向銀行貸款融資等方式進行，完成農(nóng)家住宅、農(nóng)家美食、特色商業(yè)和文化體驗等村莊宅基地項目的開發(fā)，項目擬從第二年投入使用。選取每年游客增長量為6%計，來進行村莊宅基地項目的總收入估算，第1年的項目整體收益為442.25萬元，以此類推，至第9年的項目的整體收益為704.90萬元。

同時，通過凈現(xiàn)值法、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等動態(tài)經(jīng)濟收益分析得出，該項目經(jīng)營周期在第4年的凈現(xiàn)值大于零，說明在特許經(jīng)營期范圍內(nèi)該項目可取；BOT項目基準動態(tài)投資回收期為4年，而該村莊動態(tài)投資回收期Pt=（3-1）+（1180-811）/395=2+0.9≈3年<4年，該項目可行；通過Tt的計算模型，該項目的特許經(jīng)營期為4年。通過財務(wù)層面的分析，項目投資方是可以獲取足夠收益的，證明該項目融資方案在財務(wù)層面是可行的。

四、村莊宅基地BOT項目的風險識別

通過項目核對表法對本項目的風險進行識別，得到該項目中的風險因素包括政治風險、建設(shè)風險、經(jīng)濟風險、環(huán)保風險、運營風險、利益相關(guān)者風險和不可抗力風險。

同時，通過運用yaahp層次分析法軟件，對大平安村宅基地BOT項目這些風險因素進行兩兩比較。在整個項目投入、運營到管理過程中，政治風險、建設(shè)風險和運營風險這三類的因素最大。在后期應(yīng)當重點規(guī)避防范，如針對政治風險，做好全面的分析，要做好各個環(huán)節(jié)的保險措施，給予其他參與方一定的優(yōu)惠政策；針對建設(shè)風險，在項目的前期要處理好村莊宅基地現(xiàn)場的維護、管理工作；對于施工質(zhì)量、進度以及安全所造成的建設(shè)風險，應(yīng)選擇等級較高的項目公司和運營機構(gòu)協(xié)作，將各個層面的人群參與到項目的規(guī)劃建設(shè)、運營管理之中。

五、結(jié)語

BOT 模式運用到宅基地農(nóng)家樂及旅游開發(fā)項目上是一個值得深入研究的課題，其在理論上是可行的；該項目通過由開發(fā)企業(yè)成立項目公司，對宅基地項目進行農(nóng)家樂開發(fā)運營，村委會通過引入BOT融資模式，在特許經(jīng)營期內(nèi)選擇專業(yè)的管理公司來運營，經(jīng)營期結(jié)束后，把宅基地上建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施無償移交給農(nóng)村集體組織。從分析證明，這種在大平安村宅基地項目中建立的BOT運作模式，不僅盤活了存量土地，帶動大平安村莊旅游和經(jīng)濟的發(fā)展，尋求了村莊可持續(xù)發(fā)展的新路徑。（作者單位：1.天津商業(yè)大學；2. 天津大學）

參考文獻：

[1]朱強強.BOT模式下公共租賃住房的可行性分析[D].西安：長安大學.2013.

[2]趙萬石.以旅游開發(fā)為目的的類BOT式農(nóng)村宅基地開發(fā)法律問題研究[D]，云南：云南大學，2014.