曾健如++舒菁英

摘 要：本文以長沙洋湖濕地及長沙萬達(dá)廣場為例，通過對旅游動機(jī)多元性和旅游資源復(fù)合性形式下，推動TOLD模式的發(fā)展，使得旅游地多功能開發(fā)成為可能，進(jìn)而在旅游發(fā)展的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)的作用下搭建更合理的旅游產(chǎn)品構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：TOLD模式；旅游地產(chǎn)；旅游動機(jī)；旅游資源

一、塑造出一個TOLD地區(qū)具備的條件

吳必虎，徐小波（2010年）提出了TOLD（Tourism-Oriented

Land Development，旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)）模式，即指在一片相當(dāng)大規(guī)模地區(qū)范圍內(nèi)，以旅游開發(fā)為先導(dǎo)和主要功能方向，并結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品、戶外運(yùn)動產(chǎn)品、商務(wù)會展產(chǎn)品及其他更多業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的土地綜合發(fā)展模式。它是通過對旅游資源的創(chuàng)新開發(fā)、重新開發(fā)、補(bǔ)充開發(fā)等方式，形成具有一種或多種主題，兼容多種旅游或非旅游活動，集中多種休閑、娛樂、商業(yè)、運(yùn)動、度假等功能的復(fù)合型土地開發(fā)方式。這一開發(fā)方式的最終結(jié)果是塑造出一個TOLD地區(qū)，該地區(qū)既包括賦予已開發(fā)旅游用地新的旅游功能，也包括非旅游用地的多重旅游功能開發(fā)。

作為TOLD模式多種功能中最核心的部分，旅游功能的創(chuàng)建十分重要。旅游功能就是旅游地滿足旅游動機(jī)的功用，旅游動機(jī)具有多元性。旅游動機(jī)多元性和旅游資源復(fù)合性使得旅游地多功能開發(fā)成為可能，進(jìn)而在旅游發(fā)展的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)的作用下，推動TOLD模式的發(fā)生發(fā)展。分析發(fā)現(xiàn)，TOLD模式通常需要基于地方政府與投資商、房地產(chǎn)與旅游業(yè)、公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的緊密合作或組合機(jī)制；其運(yùn)行表現(xiàn)出“特定主題、多種活動”，“混合市場、依賴腹地”，“娛樂主導(dǎo)、房產(chǎn)支撐”，“高額投資，先入為主”四個基本特征。根據(jù)土地利用總體特征的差異，TOLD模式可以劃分為生態(tài)導(dǎo)向型低度開發(fā)、文化導(dǎo)向型主題開發(fā)、市場導(dǎo)向型多元開發(fā)三個類型。

二、從旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢看構(gòu)建產(chǎn)品的模式

（1）2014年底旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模自受到政府宏觀調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)自然成為后備力量，觀光旅游、休閑旅游、度假旅游已成為投資者首選。有關(guān)數(shù)據(jù)表明中國旅游地產(chǎn)在歷年遞增。（2）目前突顯的集中于旅游產(chǎn)品開發(fā)四大模式五大產(chǎn)品

其中四大模式有：（1） 旅游主題社區(qū)，提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市內(nèi)或者市郊。依靠旅游資源、提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高生活質(zhì)量。（2）旅游度假產(chǎn)地，旅游度假類項(xiàng)目通常遠(yuǎn)離市區(qū)，完善配套是項(xiàng)目開發(fā)的前提，先做旅游再做地產(chǎn)，增加休閑娛樂項(xiàng)目的豐富性和參與性，變光為度假，實(shí)現(xiàn)旅游資源向地產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)變是項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。（3）文化旅游小鎮(zhèn)，旅游（特色）小鎮(zhèn)既提供旅游服務(wù)功能，又為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┕采罘?wù)，類型多樣，兼具多重功能，從而實(shí)現(xiàn)主觀共享，宜旅宜居。（4）文化創(chuàng)意旅游地產(chǎn)，通過將文化、旅游和地產(chǎn)有機(jī)的結(jié)合，打造出具有獨(dú)特人文內(nèi)涵和建筑風(fēng)貌的文化旅游區(qū)。

其中五大產(chǎn)品有：（1）度假酒店，一般依托溫泉、濱海自然資源，結(jié)合養(yǎng)老醫(yī)護(hù)功能進(jìn)行開發(fā)，功能包括居住功能、生活休閑功能、文化娛樂功能、醫(yī)療護(hù)理功能、服務(wù)功能、商業(yè)功能。（2）度假別墅，是目前度假項(xiàng)目住宅類產(chǎn)品的主力，在產(chǎn)品打造和運(yùn)用方面突出其旅游度假的特點(diǎn)。（3）度假公寓，是在不降低項(xiàng)目整體檔次的前提下延長產(chǎn)品線的產(chǎn)品，建造上強(qiáng)調(diào)景觀，建筑上排布以景觀為核心，產(chǎn)品面積跨度大，不同樓層價差懸殊。（4）田園（鄉(xiāng)村）旅游地產(chǎn)，以農(nóng)民家庭為基本接待單位，以農(nóng)村及農(nóng)事為主要載體，以利用環(huán)境資源，體驗(yàn)農(nóng)村生活為特色，以“吃農(nóng)家飯、睡農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、享農(nóng)家?！睘橹饕獌?nèi)容，以旅游經(jīng)營為目的。（5）汽車露營地，它是針對汽車的使用者營建的，為他們通過車輛的補(bǔ)給，通過人們休息的產(chǎn)地。

三、TODL模式地產(chǎn)開發(fā)下的長沙洋湖濕地垸及長沙萬達(dá)廣場

（一） 洋湖濕地垸TODL模式： 1）洋湖濕地公園處于洋湖濕地垸片區(qū)“一心兩軸三片”的中心位置，三片以濕地公園為中心，呈環(huán)繞布置。以旅游為導(dǎo)向的土地綜合開發(fā)營運(yùn)策劃，項(xiàng)目實(shí)質(zhì)以濕地生態(tài)功能為先導(dǎo)的城市綜合體營運(yùn)策劃。策劃定位是：先導(dǎo)區(qū)的四大示范區(qū)之一、洋湖濕垸總部經(jīng)濟(jì)的生態(tài)休閑配套區(qū)、周邊教育機(jī)構(gòu)的環(huán)境教育基地和戶外活動場地、周邊居住的景觀用地。生態(tài)修復(fù)注入科技魂（污水處理、濕地低碳實(shí)踐），景觀打造生態(tài)魂（人工濕地、大地景觀震撼人），人脈挖掘植入文化魂（挖掘垸文化），營運(yùn)鑄就商業(yè)魂（雙驅(qū)動TODL模式）。

2）洋湖濕地垸形成TODL模式導(dǎo)向下的土地增值術(shù)，融入城市的濕地綜合體開發(fā)，濕地公園核心價值體——地產(chǎn)——配套商業(yè)體——文化創(chuàng)意把長沙快樂的城市性格融入到項(xiàng)目中，將時尚都市的元素匯集，以文化創(chuàng)意、時尚、動感、歡樂和夢幻為特色，符合長沙的長沙氣質(zhì)。以濕地公園生態(tài)修復(fù)、文化創(chuàng)意為核心，包含主題酒店、主題商業(yè)地產(chǎn)、主題文化和現(xiàn)代傳媒的“洋湖濕地公園+環(huán)保教育基地+低碳博覽園”綜合產(chǎn)業(yè)。

（二）長沙萬達(dá)廣場TODL模式：長沙開福萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于湖南省長沙市開福區(qū)，東鄰西長街，西臨湘江大道，南鄰五一大道，北臨潮宗街。項(xiàng)目建設(shè)用地約12.18萬平方米，總建筑面積約100萬平米。長沙開福萬達(dá)廣場是一線臨江的城市綜合體項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、高級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、精裝豪宅等。

長沙開福萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)第三代城市綜合體的代表之作，為一線臨江的城市綜合體項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)包括大型商業(yè)中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、及高級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、精裝豪宅等，集購物、餐飲、文化、娛樂等功能于一體。項(xiàng)目總建筑面積103.61萬平方米，其中地上建筑面積約80萬平方米，地下建筑面積約23.8萬平方米。地塊由男至北分為A、B、C、D四個地塊，其中A、C地塊為居住用地，B地塊為商業(yè)綜合體，D地塊為甲級寫字樓用地。

四、TOLD模式旅游地產(chǎn)發(fā)展建議

（一）政府參與。TOLD模式不同于以往各自為政的發(fā)展模式，需要從城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、客戶需求等宏觀方面出發(fā)，因此需要政府的支持和響應(yīng)。TOLD模式是從觀光旅游到休閑游轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物，體現(xiàn)了旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，政府與開發(fā)商的結(jié)合。由此可見，政府的參與以及參與程度的高低，決定了一個項(xiàng)目的成敗。旅游產(chǎn)品的公有性與房地產(chǎn)項(xiàng)目的私有性的協(xié)同發(fā)展，需要相關(guān)政策的支持。

（二）管理保障。旅游涉及到安全、服務(wù)、技術(shù)、衛(wèi)生等方面，需要相關(guān)部門的有效配合。最好可以通過相關(guān)措施，在標(biāo)準(zhǔn)化條件下實(shí)施。TOLD模式的旅游地產(chǎn)開發(fā)通常面積較大，且格局復(fù)雜。為了保障該模式的可持續(xù)性發(fā)展，通常需要設(shè)立一個管理委員會來協(xié)調(diào)各部門之間的工作。

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